مرور شهر على "القواعد السابعة في شنغهاي": تم تداول 25,700 وحدة من العقارات الجديدة والثانية، والصناعة تقول إن "الربع الذهبي ثابت، والربع الفضّي في الأفق"

مراسل جريدة «جييْميان» | وانغ تينغتينغ

منذ صدور سياسة «هو تشي تايو» الجديدة، تشهد سوق العقارات في شنغهاي ربيعًا دافئًا.

في 27 مارس، علمت «جييْميان» من إدارة العقارات والموارد في شنغهاي (Shanghai Municipal Housing Administration)، بأن تنفيذ سياسة «هو تشي تايو» الجديدة لمدة شهر واحد، بلغ إجمالي المساحات المتداولة في المساكن الجديدة والمستعملة في شنغهاي 2.17 مليون متر مربع (2.57万 وحدة)، أي بزيادة 11% مقارنةً بالفترة نفسها بعد عيد الربيع في العام الماضي.

أولاً: يرتفع حجم سوق المساكن المستعملة مع استقرار الأسعار. لقد اختصرت سياسة «هو تشي تايو» الجديدة بشكل كبير فترة تعافي السوق بعد عيد الربيع، ما جعل حجم تداول المساكن المستعملة يتجه نحو الزيادة أسبوعًا بعد أسبوع. خلال شهر من تطبيق السياسة، بلغ حجم تداول المساكن المستعملة في شنغهاي 1.92 مليون متر مربع (2.37万 وحدة)، أي بزيادة 19% مقارنةً بالفترة نفسها بعد عيد الربيع في العام الماضي.

وانتقلت مؤشرات الأسعار من السالب إلى الموجب على أساس ربع سنوي/شهري. ففي فبراير، ارتفع مؤشر أسعار المساكن المستعملة في مدينتي بنسبة 0.2% على أساس شهري/رُبعي مقارنةً بالشهر السابق، وبعد أن ظل ينخفض بنسبة 9 أشهر متتالية على أساس شهري منذ مايو من العام الماضي، عاد إلى النطاق الموجب.

كما تحسنت أيضًا حيوية سوق العقارات الجديدة. بعد صدور سياسة «هو تشي تايو» الجديدة، افتتحت شنغهاي 20 مشروعًا للتسجيل والحجز، وتزايدت سخونة بعض القطاعات، مثل «بينغجيانغ آن لان تينغ» في قطاع شوفويه/تشيان هونغ (Xuhui Fenglin)، و«تشاو مينغ جيان دي» في قطاع باي واي تان/شمال باي واي تان (Hongkou Beiwaitan)، و«شين هاو مينغ دي» في قطاع شانغده/شان دا (Baoshan Shangda) وغيرها، إذ تجاوزت نسبة الحجز/الطلب في جميعها 1، بينما جرى بيع مشروع «شين هاو مينغ دي» بالكامل تقريبًا عند الافتتاح.

يعتقد العاملون في القطاع أن سوق كل من العقارات الجديدة والمستعملة شهد نشاطًا متزامنًا؛ وفي هذا العام، تبدو «صورة الربيع الصغير» في السوق واعدة. «تأثير السياسة واضح، واتجاه تعافي السوق صار جليًا. ويمكن القول إن تحقق “الذهب في مارس” قائم، وأن “فضة أبريل” مرجوة.»

المطوّرون يتسابقون لجني موسم «الربيع الصغير» في سوق العقارات

إن سياسة «هو تشي تايو» الجديدة، دفعت معظم المشاريع في شنغهاي إلى الارتفاع المتزامن في عدد الزيارات وإجمالي حجم الصفقات، مع ظهور نمط تشغيل يُظهر تقدمًا في الكم والجودة معًا. يتسابق مطورو العقارات لاستغلال نافذة الفرصة بنشاط من خلال طرح الوحدات للبيع وتحقيق التصريف، خاضعين لـ «المعركة من أجل موسم الربيع الصغير» في سوق العقارات.

قال لو ياهوا، المدير التسويقي لشركة سينها في شنغهاي التابعة لـ «تسي هاي للعقارات» (China Overseas Land & Investment): «وفقًا لبيانات قاعات العرض، بعد صدور السياسة الجديدة حقق المشروعان اختراقين جوهريين: أولاً زيادة سريعة في حجم الزيارات، وثانيًا اختراق في حجم المبيعات/الصفقات». وباعتبار مشروع «آن لان شانغهاي» مثالاً، حقق أول عطلة نهاية أسبوع بعد السياسة الجديدة نموًا بلغ 10 أضعاف في عدد الزيارات الأسبوعية، وسجل مبيعات ساخنة بنحو 6.3 مليارات يوان.

أضاف لو ياهوا أن السوق في فئة الإجمالي بالملايين من اليون (مستوى إجمالي يتجاوز عشرة ملايين) أظهر أيضًا أداءً لافتًا في مشاريع مثل «تشون هاي هوان يو جو زهانغ» في بوتو (Putuo) بمدينة تشنغ تشونغ الجديدة (Zhenru) و«تشون هاي يون دي جو زهانغ» في يانغبو (Yangpu). ومن بين ذلك، في «تشون هاي · هوان يو جو زهانغ» في زهنغرو/تشين يي (Zhenru) ببوتو، تم طرح دفعة ثانية وفقًا للزخم بعد صدور السياسة، وحققت في هذا الشهر رقمًا قياسيًا جديدًا لعدد الزيارات، مع توقع تجاوز 1300 مجموعة. أما «تشون هاي · يون دي جو زهانغ» في يانغبو، فبعد إصدار السياسة، شهد انفجارًا مزدوجًا في تدفق الزوار والصفقات، إذ ارتفع عدد الزيارات بنسبة 500% على أساس شهري/ربعي مقارنةً بفبراير، وارتفع حجم الصفقات بنسبة 254% على أساس شهري/ربعي.

قال لو ياهوا: «من بيانات عدة مشاريع في شركة سينها من “آن لان شانغهاي” إلى سلسلة “شوان جيو”، يثبت ذلك بوضوح أن دور إصلاح ثقة السوق الناتج عن السياسات يتجلى بشكل مستمر. فقد عززت السياسة بشكل ملحوظ رغبة المشترين في دخول السوق، وتدخل سوق العقارات في شنغهاي مرحلة جديدة من الاستقرار والتوجه الإيجابي.»

وأضاف لو ياهوا أن صدور سياسة «هو تشي تايو» الجديدة لم يأتِ فقط بعودة حرارة السوق، بل أظهر أيضًا تأثيرًا واضحًا في تثبيت التوقعات الخاصة بالسوق في المراحل اللاحقة.

كما دخل مطور القطاع المملوك للدولة (شركة مركزية) «بولاي تنمية» (Poly Developments) مرحلة تحقيق الحصاد. وأشار مسؤولون من «بولاي تنمية» إلى أنه: «من خلال بيانات مشاريع شركتنا، ارتفع عدد الزيارات الجديدة بنسبة 74% مقارنةً بين يناير وفبراير، وارتفعت الصفقات بنسبة 30% مقارنةً بما قبل السياسة الجديدة. وقد عادت الحيوية إلى مستواها المرتفع القريب من أعلى مستوياتها خلال ما يقرب من سنة منذ مارس 2025. كما أن سرعة التعافي الشامل واضحة».

بعد صدور السياسة، حققت «بولاي تنمية» نتائج بارزة في عدة مشاريع داخل شنغهاي. فموقع «بولاي · دو هوي شين شي» (Poly · Du Hui Xuhe) في قطاع تشان تشياو (Zhuqiao) بمنطقة مين هان (Minhang)، خلال 20 يومًا بعد صدور السياسة، تجاوز عدد الزيارات 1380 مجموعة، وتم حجز 72 وحدة، وبلغت قيمة الصفقات 4.87 مليون يوان، واستمر أعلى حجم للصفقات يوميًا في التحديث المتواصل حتى 16 وحدة، وبلغ معدل التحويل يوميًا حتى 20%، ومن المتوقع أن تتجاوز مبيعات هذا الشهر 100 وحدة.

أما مشروع «بولاي شيبو تيان يويه» (Poly 世博天悦) فكانت الزيادة في عدد الزيارات مقارنةً بما قبل السياسة نحو 25%، وبلغ متوسط الزيارات الأسبوعية نحو 110 مجموعات. وارتفع إجمالي سعر الوحدات المتعاقد عليها، حيث زادت سرعة تداول المنتجات بقيمة 50 مليون يوان بنسبة 50%، وزادت نسبة الزيادة في إجمالي سعر الوحدات المتعاقد عليها بنسبة 12.5%.

مع استمرار إطلاق تأثير السياسة، تعهدت «تشاين كونستركشن يي بينغ» (China Construction Yi Pin) بالعمل على «تسريع مبيعات مشروع “وَيتان يوان جينغ” و“فو شينغ لي” بشكل كامل، والقيام بأعمال تصريف الوحدات وخدمة العملاء بثبات، مع المضي قدمًا بشكل تدريجي في تطوير وبناء مشروع I10-01 وإطلاق المبيعات عند دخوله السوق.»

منذ مرور أربعة أسابيع على تنفيذ السياسة، كانت الملاحظات السوقية لمشروع «تشاين كونستركشن يي بينغ · وَيتان يوان جينغ» إيجابية نسبيًا. ووفقًا لما قاله Zhang Kun، نائب المدير العام لشركة «تشاين كونستركشن يي بينغ» في إقليم شرق الصين: «زاد عدد زيارات العملاء مقارنةً بما قبل العطلة بنسبة 47%، وارتفع حجم الحجز خلال فترة البيع (持销期) بنسبة 112%.»

وفقًا لبيانات الرصد في الخط الأول لمشروع «تشاين كونستركشن يي بينغ · وَيتان يوان جينغ»، في الصفقات للعملاء المتأثرة بالسياسة: فإن أكبر نسبة بين العملاء المتعاقدين جاءت من أولئك الذين تأثروا بتحسن توقعات السوق وعودة الثقة، ووصلت إلى 54%، لتصبح العامل الأهم الذي يدفع الصفقات. ثانيًا، جاء دعم سياسات قروض صندوق الادخار السكني، وتحسن كفاءة استبدال العقارات المستعملة، وإطلاق احتياجات السكن المعقولة لدى غير المقيمين في شنغهاي (غير حاملي مسجل شنغهاي)، بنسبة 23% و15% و8% على التوالي.

بحسب ما علمت «جييْميان»، استفادت أيضًا شركة «جيان فا» (Jianfa) المملوكة لجهة حكومية في شيامن (Xiamen State-owned Asset) من حصة أرباح سياسة «هو تشي تايو» الجديدة، إذ ارتفعت لديها في شنغهاي، عبر عدة مشاريع، الزيارات والصفقات معًا بشكل متزامن، وكانت نتيجة المبيعات الشاملة جيدة.

قال Chen Feng، نائب المدير العام لشركة «جيان فا» في شنغهاي (Shanghai Jianfa): «في مشروع “رايه هو” (瑞湖) الواقع في مدينة جين شان شين تشنغ (Jinshan New Town)، ارتفع عدد زيارات منتجات المنازل شبه المستقلة بنسبة 12% على أساس شهري/ربعي. وفي مشروع “هاي تشين” (海宸) في شين جيانغ وان (Xinjiangwan) بمنطقة يانغبو، حتى أن متوسط عدد العملاء المقبولين بشكل فعّال في عطلة نهاية الأسبوع لدى مكتب المبيعات تجاوز 120 مجموعة، أي أنه تضاعف مقارنة بما قبل صدور السياسة.» وهذا يدل على أن «هو تشي تايو» فعّلت بفعالية الطلب الكامن في سوق العقارات، وأعادت توجيه اهتمام المزيد من المشترين نحو العقارات.

ومن وجهة نظر تشن فنغ، بعد تطبيق السياسة الجديدة أصبح موقف المشترين ذوي الطلب الصارم أكثر استقرارًا. فالمشاريع مثل «كينغ يينغ تشيانغ تشنغ» (Qingpu Impression Qingcheng) و«جين شان لان يويه» (Jinshan Langyue) أظهرت أداءً لافتًا في حجم المبيعات منذ مارس، ومن المتوقع أن تسجل أعلى مستوى جديد منذ الربع الرابع من العام الماضي. «أكثر من 60% هم عملاء يبدؤون لأول مرة في التملك. وقد ذكروا أن صدور السياسة أزال مخاوفهم السابقة بشأن تقلبات أسعار المنازل، وأنهم الآن أكثر استعدادًا لاتخاذ قرار الشراء.»

استقرار وانتعاش سوق العقارات في عدة مناطق في شنغهاي

بدعم التوجيهات السياسية، ودفع الشركات لطرح الوحدات، وتلاقي احتياجات السوق، قدمت أسواق العقارات في جميع المناطق داخل شنغهاي نتائج لافتة.

علمت «جييْميان» من إدارة العقارات في مقاطعة شوفويه (Xuhui) بأن، بعد صدور سياسة «هو تشي تايو»، استمر هيكل حجم المساحات المتعاقد عليها وأسعار إجمالي الصفقة لسوق العقارات الجديدة في شوفويه (Xu Hui) بالانتقال إلى الأعلى خلال الأسابيع الثلاثة التالية، مع إطلاق تسارع واضح في الطلب على المنتجات التحسينية عالية الجودة في فئة 150—300 متر مربع، وعلى المنتجات ذات إجمالي سعر يفوق 25 مليون يوان.

وبخصوص وضع سوق المساكن المستعملة، فمنذ صدور السياسة الجديدة، عززت رغبة المشترين في دخول السوق بشكل واضح. أصبحت نوايا البائعين في الإدراج أكثر إيجابية، وتسارع تصريف المخزون من العقارات، ما يدفع إلى تدعيم قاع السوق باستمرار.

تُظهر البيانات أنه في الأسبوع الأول بعد تنفيذ السياسة، ارتفع عدد الصفقات في المساكن المستعملة داخل شوفويه بنحو 22.5% على أساس أسبوعي، واحتل إجمالي المساحة المتعاقد عليها المركز الثاني بين المناطق الحضرية الرئيسية. ومن بيانات الإدراج، فإن حجم إدراج العقارات المستعملة لدى سلسلة «ليانجيا» (Lianjia) في شوفويه انخفض على أساس شهري/ربعي بنسبة 4.2% مؤخرًا. وكان انخفاض حجم إدراج العقارات في الأحياء القديمة أكثر وضوحًا نسبيًا. وفي الوقت نفسه، ثبت متوسط سعر الإدراج ووقف النزيف، وارتفع على أساس شهري/ربعي بنسبة 0.6%.

صرحت إدارة العقارات في شوفويه بأن توقعات السوق تحسنت تدريجيًا منذ صدور السياسة. فقد تم الإفراج بشكل منظم عن احتياجات السكن الصارم واحتياجات التحسين التي تراكمت مسبقًا خلال نافذة السياسة، ما عزز أكثر من اتجاه ترسيخ السوق والهبوط إلى مستوى مستقر.

«منذ ما يقرب من شهر من تنفيذ السياسة، كانت استجابة سوق المنازل في المنطقة الجديدة جيدة نسبيًا. إذ انتقل كثير من المشترين من حالة الترقب إلى اتخاذ إجراء، وزاد عدد الأشخاص الذين يأتون لزيارة المنازل، ما أدى بالتالي إلى زيادة حجم التداول في المنازل الجديدة والمستعملة.»

كما أشارت إدارة العقارات في مقاطعة بودونغ الجديدة (Pudong New Area) إلى أنه بعد صدور السياسة الجديدة، ارتفعت سخونة مبيعات المشاريع العقارية بشكل ملحوظ، وازدادت بسرعة أعداد الزوار الذين يستقبلهم مكتب المبيعات في المشاريع المعروضة للبيع. قبل السياسة، بلغ متوسط عدد الزيارات يوميًا حوالي 230 شخصًا، وبعد السياسة أصبح 323 شخصًا، بزيادة قدرها 40%. كما زادت أعداد الوحدات المحجوزة مسبقًا بشكل واضح؛ ففي أيام ما قبل السياسة بلغ متوسط عدد الوحدات المحجوزة يوميًا 26 وحدة، وبعد السياسة أصبح 37 وحدة، بزيادة قدرها 42%.

كما كان انتعاش سوق المنازل المستعملة واضحًا أيضًا. من 26 فبراير إلى 22 مارس، تم تنفيذ 4751 صفقة في المنازل المستعملة في بودونغ الجديدة، بمساحة متعاقد عليها 387,500 متر مربع (38.75万 متر مربع)، أي بزيادة قدرها 25% مقارنة بما قبل السياسة (يناير 2026).

اعتبر مسؤولون من ذوي الصلة أن سياسة «هو تشي تايو» الجديدة ظهرت آثارها الأولية، ومن المتوقع أن تتجلى آثار السياسة بشكل أكبر خلال الأشهر القليلة اللاحقة.

تسخن أيضًا «صورة الربيع الصغير» في سوق العقارات بمقاطعة يانغبو. وبحسب ما ذكرته إدارة العقارات في يانغبو، فإن بعد صدور السياسة، تسارعت وتيرة تصريف المنازل في سوق العقارات الجديدة. ففي مشروع «مينغ دي شين لي» (明德兴里) في قطعة تطوير التحسين والتجديد لبناية «90 جي» (90街坊) في شارع دا تشياو/دا تشياو (Daqiao) التابع لمنطقة جسر دا تشياو (大桥街道)، وهو ضمن مشروع «مين د» (明德兴里) من أعمال التطوير والبناء التابعة لشركة «تشاين كونستركشن ثري جُو» (China Construction Third Bureau)؛ فقد تم بيع جميع 136 وحدة في الدفعة الأولى بالكامل، وفي 12 مارس طُرحت الدفعة الثانية من 88 وحدة، وبلغت نسبة التصريف خلال 3 أيام 60%.

وهناك أيضًا مشروع «تشينغ وان يا يوان» (珺湾雅园) التابع لـ «بولاي تنمية» الذي انتهت عملية حجزه في 25 مارس، حيث قام بتحديث سجل حجز مشروع افتتاحي لهذا العام، إذ بلغت نسبة الحجز 129%، وكان عدد زيارات العملاء قريبًا من 5000 مجموعة.

شهد سوق المساكن المستعملة وضعًا نشطًا. ففي مارس، ارتفع حجم الإدراج وعدد الصفقات بالتزامن. زاد إجمالي الإدراج الجديد على أساس شهري/ربعي بمعدل نمو بلغ 144% مقارنة بمتوسط أيام فبراير. وفي الفترة الأخيرة، ارتفعت سخونة سوق المساكن المستعملة في عطلات نهاية الأسبوع، إذ ارتفع متوسط عدد الصفقات اليومية الحديثة في يوم الأحد في مارس بنسبة 17.7% على أساس شهري/ربعي، كما ارتفع مؤشر الأسعار بنسبة 1.8% على أساس شهري/ربعي.

صرحت إدارة العقارات في مقاطعة جين شان (Jinshan) بأنه بعد صدور السياسة، شهد سوق المساكن المستعملة في تلك المنطقة عودة إلى الدفء أولاً. فمن 1 مارس إلى 22 مارس، بلغ إجمالي الصفقات على مستوى منطقة جين شان 715 صفقة، وكان متوسط التوقيع اليومي 32.5 صفقة. وارتفع على أساس شهري/ربعي متوسط التوقيع اليومي من 13.18 صفقة في فبراير إلى 32.5، بزيادة 146.6%، وبالمقارنة مع متوسط 23.06 صفقة في يناير، بزيادة 40.9%.

«بالنسبة للعقارات الجديدة، فإن الوضع ظل بشكل أساسي مستقرًا. ومع دخول مشاريع ذات جودة أعلى إلى السوق تباعًا، قد يكون هناك أيضًا تحسن إضافي.»

اتفق الجميع في القطاع على أن إصدار «هو تشي تايو» يعكس قدرة حكومة شنغهاي الممتازة على إدارة وتنظيم القطاع الصناعي. فقد ضخ ذلك “جرعة قوية” لتطوير صحي ومستقر للقطاع، كما أطلق الطلب السكني المعقول، وترك للمشترين أن يروا أن «الثقة أغلى من الذهب».

كم هائل من المعلومات، وتفسير دقيق، كل ذلك متاح عبر تطبيق 新浪财经APP

المسؤول عن التحرير: وي زي رونغ