صفقة سريعة خلال 3 أيام للعقارات المستعملة، وإعلان مشروع جديد عن رفع الأسعار، وتصبح سوق العقارات في شنغهاي "ربيعًا صغيرًا" أكثر وضوحًا

المصدر: صحيفة تشاينا سيكيوريتيز جورنال
المؤلف: تشانغ ليانغ

بات قرار سياسة العقارات في شنغهاي المعروفة بـ“سي سبعة بنود” على أرض الواقع على وشك إكمال شهر كامل. في الآونة الأخيرة، خلصت زيارات بحثية قامت بها مراسلة صحيفة شنغهاي للأوراق المالية في السوق إلى أن معاملات العقارات القائمة (البيع في سوق ثانوي) تشهد ارتفاعًا حادًا في حجم التداول، وحققت عدة مؤشرات مستويات قياسية على مستوى المرحلة الحالية، كما شهد سوق العقارات الجديدة أيضًا تعافيًا معتدلًا. فقد أعلنت بعض المشاريع عن رفع الأسعار تماشيًا مع اتجاه السوق، ما أطلق، عبر إجراءات فعلية، توقعات متفائلة لمسار السوق. تشير هذه العلامات إلى أنه، مع الاستفادة الدقيقة من سياسة “سي سبعة بنود” الجديدة، فإن سوق العقارات في شنغهاي يُظهر اتجاهًا يتمثل في “زيادة المعروض/الحجم مع استقرار الأسعار”، وأن مسار “ربيع صغير” في شهر مارس بات أكثر وضوحًا.

ارتفاع ملحوظ في حماس السوق

في 21 مارس، قال وكيل عقارات بالقرب من محطة مترو يوتشياو في منطقة بودونغ الجديدة بمدينة شنغهاي للمراسل: إن وضع معاملات السوق مؤخرًا كان جيدًا جدًا. خلال الأسبوع الماضي، تم بيع 3 وحدات في مجمع جييجيه تشوانغ (دي جيه إنترناشيونال تشينغ) في قطاع يوتشياو، كما تمكن هو أيضًا من إتمام صفقة واحدة، والآن قام العميل بدفع عربون. وقال: “بعد صدور السياسة الجديدة، أصبحت المعاملات نشيطة فعلًا؛ بعض العقارات تم بيعها بعد مجرد ثلاثة أيام من طرحها، كما تقلصت مساحة المساومة في البيع بالعقار المستعمل، وتراجعت كثيرًا حالة القلق لدى المالكين من صعوبة بيع منازلهم.”

وفي اليوم نفسه، كان مركز معاملات العقارات في منطقة بودونغ الجديدة مزدحمًا بالمارة. وحتى الساعة 11 صباحًا، كانت شاشة كبيرة في قاعة تسجيل وتداول الحقوق العقارية في منطقة بودونغ الجديدة تعرض: عدد النوافذ 55 نافذة، وعدد التذاكر المصدرة 671، بينما تم التعامل مع 541 طلبًا حاليًا. أخبر الموظفون المراسل أن جميع النوافذ في مركز المعاملات ستكون مفتوحة بالكامل يومي السبت والأحد، بحيث يمكن إنجاز نحو 1300 تذكرة في يوم واحد. بعد السياسة الجديدة، تم عمليًا رفع القيود عن البيع والشراء خارج الحلقة الخارجية تقريبًا، فأصبح الناس أكثر بكثير. وبالإضافة إلى أن شهري 3 و4 هما أصلًا موسم ذروة لإتمام صفقات سوق العقارات، فهذا الزحام أمر طبيعي.

منذ دخول شهر مارس، ارتفعت حرارة سوق العقارات المستعملة في شنغهاي بسرعة، وقد سجلت عدة مؤشرات مستويات قياسية في المرحلة الحالية. وتُظهر بيانات “العقارات عبر الإنترنت” أن الفترة من 9 مارس 2026 إلى 15 مارس شملت ما مجموعه 7233 صفقة عقارات مستعملة في شنغهاي، بزيادة قدرها 26.69% مقارنة بـ 5709 صفقة في الأسبوع السابق. كما سجل ذلك أعلى حجم تداول أسبوعي منذ عام 2021. ومن بين ذلك، في 14 مارس (يوم السبت) تم إبرام 1472 صفقة، وبفارق لا يتجاوز صفقة واحدة عن 1473 صفقة في 15 مارس 2025 (في يوم واحد). ومع إضافة 1390 صفقة في 15 مارس 2026 (يوم الأحد)، بلغ إجمالي صفقات عطلة نهاية الأسبوع خلال يومين 2862 صفقة، ما جدد الرقم القياسي لقمّة صفقات عطلات نهاية الأسبوع في شنغهاي خلال السنوات الخمس الأخيرة.

يرى تشانغ بو، مدير معهد أنجويكِه (58 أنجويكِه)، أن ارتفاع حجم معاملات العقارات المستعملة في شنغهاي يمكن فهمه كإشارة إلى عودة حرَكية على شكل اتجاه. ومن بيانات سلوك المستخدمين على منصة أنجويكِه عبر الإنترنت، ففي الأسبوع الذي تم فيه تطبيق السياسة الجديدة، ارتفعت نسبة “إطلاق محادثة دقيقة” تلقائيًا لدى المستخدمين بنسبة 144.7% مقارنة بالأسبوع السابق، وارتفع عدد المستخدمين الذين أطلقوا المحادثة مقارنة بالأسبوع السابق بنسبة 133.7%. بل إن عدد المستخدمين الذين تركوا “اتصالًا هاتفيًا/اتصالًا” ارتفع بنسبة 251.8%، وارتفع معدل “محادثة دقيقة مع تَرك اتصال” بنسبة 50.5%. كما استمر هذا الاتجاه نسبيًا خلال منتصف مارس.

زار المراسل في الأيام الأخيرة مركز معاملات العقارات في منطقة مينهانغ بمدينة شنغهاي. وأخبر أحد الموظفين المراسل أنه بعد صدور سياسة سوق العقارات الجديدة، زاد بشكل واضح عدد المواطنين الذين يأتون للاستفسار أو لإجراءات نقل الملكية، وأحيانًا لا يكاد يمكن العثور على مقاعد فارغة خلال عطلة نهاية الأسبوع.

“يتميز طرح معاملات سوق العقارات المستعملة في شنغهاي في مارس بحجم تداول يتزايد بسرعة، واتجاه قوي، ونطاق واسع. إن الزيادة الملحوظة في حرارة السوق هي نتيجة تضافر عوامل متعددة مواتية، منها استمرار إطلاق مكاسب السياسة، واستعادة الثقة تدريجيًا بعد تحقيق تعديل في الأسعار، وانعكاس نمط العرض والطلب.” قال يان يويجينغ، نائب مدير معهد ييجو لإبحاث العقارات في شنغهاي.

وبالمقارنة مع “اندفاع الحجم” في سوق العقارات المستعملة، يبدو سوق العقارات الجديدة أكثر اعتدالًا، لكنه أيضًا شهد إشارات إيجابية.

في الأيام الأخيرة، شاهد المراسل في أماكن بيع بعض المشاريع الجديدة في مناطق بوتو، وجياتينغ، ومينهانغ أن بعض المشترين يأتون لعرض المنازل حتى في أيام العمل. ففي منطقة بوتو، قال موظفو المبيعات في مشروع تشونغهاي·هوآن يي جو تشانغ للمراسل إن عدد العملاء الذين قاموا بزيارات بدون ترتيب مسبق خلال يوم عطلة نهاية الأسبوع وحده يقترب من 150 مجموعة. وكان موظفو المبيعات مشغولين إلى درجة أنهم لم يعدوا قادرين على استيعاب المزيد، بل إن حتى الوقت للتحدث المتعمق مع العملاء كان محدودًا جدًا. وفي منطقة جياتينغ، ذكر موظفو المبيعات في مشروع شي داي تشي تشن للمراسل أن معاملات المشروع بعد صدور السياسة الجديدة شهدت زيادة مضاعفة مقارنةً بالفترة نفسها من شهر يناير. وفي منطقة مينهانغ، كشف موظفو مبيعات مشروع بولي·دو هوي وشوي (Poli·Dohui Xuyu) في قطاع زهن تشياو للمراسل أن عدد الصفقات اليومية للمشروع في 21 مارس بلغ 16 صفقة. وبعد صدور السياسة الجديدة، وصل إجمالي الصفقات المتراكمة للمشروع إلى 85 وحدة سكنية، ومن 23 مارس سيبدأ المشروع الجولة الثانية من رفع الأسعار.

تُظهر إحصاءات معهد إندكس (تشونغزهي/China Index Research Institute) أن الفترة من 9 مارس 2026 إلى 15 مارس شهدت في شنغهاي بيع وحدات سكنية جديدة تجارية بمساحة 220 ألف متر مربع، بزيادة قدرها 62% مقارنة بالأسبوع السابق، وهو أعلى مستوى أسبوعي منذ بداية عام 2026.

يعتقد لو ون شي، محلل في شركة تشونغ يوان العقارية في شنغهاي، أن “سي سبعة بنود” اتبعت إجراءات دقيقة على مستويات متعددة، مثل تقليل القيود على شراء المنازل، وتحسين سياسات قروض صندوق الإسكان العام، واستكمال سياسات ضريبة العقارات الخاصة بالمنازل الشخصية. وقد أدى ذلك إلى تنشيط الطلب الكامن في السوق بشكل فعّال. الزيادة الكبيرة في معاملات العقارات المستعملة لا تعكس فقط إطلاقًا مركّزًا لطلب كان متراكمًا مسبقًا، بل تعكس أيضًا تعزيزًا واضحًا لثقة السوق الناتجة عن السياسة. أما التعافي المستقر لسوق العقارات الجديدة، وسلوك رفع الأسعار في بعض المشاريع، فيؤكد أكثر تحسن توقعات السوق: فمعززات رغبة المشترين في دخول السوق ازدادت، كما أصبح لدى المطورين يقين أكبر بشأن اتجاه الفترة المقبلة.

الطلب المستعجل هو الفئة المهيمنة

تجدر الإشارة إلى أنه في الآونة الأخيرة، تعود عودة الدفء إلى سوق العقارات في شنغهاي بشكل رئيسي إلى إطلاق مركزّي لطلب شراء ذي طبيعة إلزامية (طلب مستعجل). وفي بنية صفقات العقارات المستعملة، تظهر ملامح واضحة تميل لصالح فئات ذات إجمالي سعر أقل. وفي الزيارات البحثية، قال العديد من وكلاء العقارات للمراسل إنه مع ارتفاع حرارة السوق، فإن سرعة إتمام صفقات العقارات المستعملة ذات الوحدات الصغيرة بسعر إجمالي حول 3 ملايين يوان تتسارع بوضوح. طالما كان السعر قريبًا من سعر العقارات المستعملة التي تم تداولها مؤخرًا في الحي نفسه، فإن إتمام الصفقة يكون أسهل نسبيًا.

زار المراسل في وقت سابق متجرًا لوكيل عقارات واقعًا في شارع هونغسونغ في منطقة مينهانغ بمدينة شنغهاي. قال مدير المتجر، لو يانغ يانغ، للمراسل: “بعد تطبيق السياسة الجديدة بأيام قليلة فقط، نجحنا بالفعل في إتمام صفقة واحدة. كان العميل يبدأ في مشاهدة المنازل منذ أوائل فبراير، وفي النهاية حُسمت صفقة لشقة مكونة من غرفة واحدة بإجمالي سعر 186 مليون يوان.”

“ومن منظور هذا القطاع، فإن الوحدات الصغيرة هي الأكثر جذبًا.” حلل لو يانغ يانغ: “من جهة، تكون قيمة الوحدات الصغيرة الإجمالية أقل نسبيًا، ما يتوافق مع ميزانية المشترين من ذوي الطلب المستعجل. ومن جهة أخرى، لا يملك المالك السابق الأموال والحافز لإجراء مبادلة لشراء وحدة أكبر إلا بعد بيع الوحدة الصغيرة؛ وبذلك يتم تحريك تدفق سوق العقارات التحسينية.”

وفقًا لإحصاءات معهد إندكس، في الفترة من يناير إلى فبراير 2026، بلغ عدد صفقات العقارات المستعملة في شنغهاي التي يقل إجمالي سعرها عن 3 ملايين يوان حوالي 17 ألف وحدة تقريبًا، بزيادة قدرها 25.2% مقارنة بالعام السابق، لتشكل 56.1% من إجمالي معاملات العقارات المستعملة في الفترة نفسها. كما ارتفع هذا الرقم بمقدار 6 نقاط مئوية مقارنة بـ 2025. تعكس هذه التغيرات الهيكلية أن انخفاض الأسعار المستمر في الفترة السابقة دفع المزيد من العقارات إلى الوقوع ضمن نطاق إجمالي أسعار منخفضة، وأن ميزة العقارات المستعملة من حيث السعر مقابل القيمة بدأت تظهر تدريجيًا. ومع استمرار إطلاق الأخبار الإيجابية المتعلقة بالسياسات، عززت الفئة التي كانت تراقب وتتردد في السابق من المشترين ذوي الطلب المستعجل رغبتها في الدخول إلى السوق، ما أدى إلى زيادة حجم تداول المعروض من العقارات منخفضة إجمالي السعر.

استمر هذا الاتجاه خلال مارس. وتُظهر بيانات المراقبة الصادرة عن شركة لياون (Lianjia) في شنغهاي أن الفترة من بعد عيد الربيع في 2026 وحتى 19 مارس، بلغت نسبة صفقات العقارات المستعملة ذات إجمالي سعر أقل من 3 ملايين يوان أكثر من 60%، مرتفعة بواقع 4 نقاط مئوية مقارنة بما كانت عليه قبل عيد الربيع.

قال تشانغ بو للمراسل إنه من بيانات المبيعات في شنغهاي، لا يزال الطلب المستعجل هو الدعامة الأساسية، بينما يكون الطلب التحسيني أكثر وضوحًا في قدرته على تحريك الأسعار. ومن منظور جغرافي، فإن الاهتمام بالمشاريع التحسينية في قلب المدينة مرتفع، بينما تكون استفادة مشاريع الطلب المستعجل في المناطق القريبة من الضواحي أوضح من جراء المكاسب الناتجة عن السياسات. داخل قلب المدينة، تستوعب مناطق مثل شوشوي (تشوتشين/徐汇)، وجينغآن (静安)، وتشونغنينغ (长宁) المزيد من احتياجات التحسين للفئات المتوسطة إلى العليا من العقارات، ولا سيما تلك التي تتجاوز مساحة 144 مترًا مربعًا. أما في المناطق القريبة من الضواحي، فإن مناطق مثل باوشان (宝山)، وسونغجيانغ (松江)، ومينهانغ (闵行) تستوعب كميات كبيرة من الطلب المتدفق من الخارج عبر مشاريع الطلب المستعجل ذات مساحة 90 مترًا مربعًا أو أقل. وتُعد نتيجة تحفيز السياسة للمناطق الواقعة خارج الحلقة الخارجية بارزة بشكل خاص؛ إذ ارتفعت سخونة البحث عن العقارات بأكثر من 17% مقارنة بنصف الشهر السابق لعيد الربيع.

“في الوقت الحالي، ما زالت النقاط الساخنة في صفقات العقارات المستعملة في شنغهاي تتمركز أساسًا في المشاريع الخاصة بالطلب المستعجل والتحسيني بين خارج الحلقة الخارجية وبين الحلقة الخارجية والوسطى. وما إذا كان السوق سيتمكن من الاستمرار، سيتحدد لاحقًا من خلال تداول العقارات ذات إجمالي السعر بين 5 ملايين و8 ملايين يوان.” قال يان يويجينغ. ووفقًا لقواعد تشغيل سلسلة المبادلة، فإن نشاط الطلب المستعجل سيهيئ أساسًا لطلب التحسين لتنفيذ مبدأ “بيع القديم واستبدال الجديد”، وبالأخص مع تزايد الأخبار في الآونة الأخيرة عن ارتفاع بسيط في أسعار المساكن، تراجعت أيضًا مشاعر الترقب لدى طلب المبادلة. ويتوقع أن في أواخر مارس وما بعده، يمكن أن يعزز أيضًا حجم تداول احتياجات التحسين للفئات المتوسطة إلى العليا، وسوق العقارات الفاخرة. وبذلك، ستتوسع سخونة السوق وتنتقل عبر القطاعات.

(المحرر: ون جينغ)

الكلمات المفتاحية:

                                                            سوق العقارات في شنغهاي