"المنتخب الوطني" يتدخل، انخفاض يصل إلى 50%

اسأل الذكاء الاصطناعي: كيف تؤثر تخفيضات الإيجارات على سوق تأجير الضواحي؟

بدأت الشركات المملوكة للدولة مالكة للعقارات في خفض الأسعار.

في الآونة الأخيرة، أصدرت هيئة الإسكان والبناء في مدينة شيآن إشعارًا يوضح أن برامج تخفيض الإيجار لموظفي الوافدين العاملين بعيدا عن بيوتهم والذين يستأجرون مساكن للإيجار الميسور/المضمون (保租房)، يمكنهم الاستفادة من تخفيض في الإيجار يتراوح بين 10% و50%، وبحد أقصى يمكن تحقيق نصف الإيجار.

الجدير بالاهتمام هو أنه في الماضي، كانت مساكن الإيجار الميسور/المضمون في العديد من المدن الصينية من الفئة الثانية تستهدف أساسًا الخريجين الجامعيين وغيرهم من “سكان المدن الجدد”، مع وجود عتبات تقديم معينة، مثل المؤهلات التعليمية والاشتراك في الضمان الاجتماعي. لكن هذه المرة، لم تقتصر شيآن على تشجيع الوافدين العاملين على استئجار تلك المساكن فحسب، بل قدمت أيضًا خصومات كبيرة على الإيجار.

إلى جانب شيآن، هناك أيضًا عدد من المدن الكبرى التي طرحت مساكن إيجار ميسور/مضمون بسعر إيجار بعيدًا عن سعر السوق، مثل “مساكن الإيجار الميسور/المضمون لخصم 6 أضعاف” في شنتشن.

مع إطلاق عدد متزايد من مشاريع مساكن الإيجار الميسور/المضمون، ما التأثير الذي ستحدثه على سوق التأجير؟

مجمع سكني صغير شقق سكنية الصورة/المنظور البصري

خفض الأسعار وتوسيع الشروط

“لا تحتاج إلى سجل اشتراك في الضمان الاجتماعي، يكفي ألا يكون لك سجل إقامة في شيآن”“تحتاج ألا يكون لديك سكن في شيآن، وأن يكون لديك سجل إقامة ليس في شيآن يكفي”“أقصر مدة عقد 3 أشهر، ويمكن البدء في الإيجار في أي وقت”…… عندما استفسرت المجلة الإخبارية الصينية عن مشاريع مساكن الإيجار الميسور/المضمون في شيآن والموجهة للوافدين العاملين، تلقت هذه الردود.

في الواقع، بعد أن أصدرت شيآن، في وثيقة بعنوان “بشأن القيام بعمل توفير السكن المضمون للإيجار للعمال الوافدين” (حول تفاصيل) والإشعار، والذي نص على أن الوافدين العاملين الذين يستأجرون مساكن الإيجار الميسور/المضمون يمكنهم الاستفادة من خصم إيجار يتراوح بين 10% و50%، قامت مباشرة بإطلاق الدفعة الأولى من الأنشطة/المشاريع الخاصة بتقديم طلبات للاستفادة من خصومات مساكن الإيجار الميسور/المضمون للوافدين العاملين.

كانت الإيجارات في هذه المشاريع، مقارنة بسعر التقديم/التسجيل في الجهات المختصة، أقل بالفعل؛ فمثلًا في مشاريع مساكن الإيجار الميسور/المضمون في منطقتي ليتشونغ (临潼区) وتشانتغ آن (长安区)، كانت قد انخفضت بالفعل بنسبة 50% مقارنة بسعر التسجيل.

صرح موظفون ذوو صلة بأن مساكن الإيجار الميسور/المضمون التي طرحتها شيآن للوافدين العاملين تطبق أيضًا نظام “السكن أولًا ثم المراجعة”: بعد التحقق في الموقع يمكن توقيع اتفاق مؤقت للانتقال والسكن، على أن يتم إكمال المراجعة الرسمية خلال شهر واحد.

فما الوضع العام حاليًا فيما يتعلق بإيجارات مساكن الإيجار الميسور/المضمون في شيآن الموجهة للوافدين العاملين؟ بحسب ما علمت المجلة الإخبارية الصينية، فإن حالة التعاقد/الاستئجار جيدة حاليًا في بعض المشاريع القريبة نسبيًا من وسط المدينة، لكن في المقابل، فإن حالة التعاقد/الاستئجار في بعض المشاريع الواقعة في ضواحي أكثر بعدًا تكون عادية/متوسطة، وما زال هناك عدد من الوحدات المتبقية.

ليس الأمر في شيآن فقط. ففي الآونة الأخيرة، قامت منطقة وانشان للعلوم والتطوير البحري التجريبية في مدينة جوهاى، وكذلك منطقة جينوان (金湾区)، بتعديل تسعير مساكن الإيجار الميسور/المضمون تباعًا، وخفضت معيار الإيجار إلى 70% من سعر السوق، أي بخفض كبير مقارنة بالسابق. وبالنسبة لهذه المشاريع، فإن المصادر العقارية ذات الصلة تكون حاليًا تقريبًا قد تم تأجيرها بالكامل.

بشكل عام، حتى دون خفض الأسعار، يكون تسعير مساكن الإيجار الميسور/المضمون في السوق عادة أقل من سعر السوق. إضافة إلى خفض الأسعار، فإن عددا من المدن في الفترة الأخيرة قد قامت أيضًا على نحو متزايد بتوسيع شروط التقديم لمساكن الإيجار الميسور/المضمون.

على سبيل المثال، في شنتشن، يتم باستمرار إرخاء شروط التقييد الخاصة بالتقديم. ففي الأشهر القليلة الماضية، تحول توزيع مساكن الإيجار الميسور/المضمون في شنتشن من كون الفئات المستهدفة تتمحور أساسًا حول المؤسسات المملوكة/الأهلية والجهات التي تتبع لها (توزيع موجَّه وفق احتياجها) إلى طرح نسبة أكبر من الوحدات للتوزيع المباشر على الأفراد والأسر. كما أصبح بإمكان فئات لم تكن تملك فرصًا في الماضي مثل موظفي الشركات الصغيرة والمتوسطة ومتناهية الصغر والعاملين لحسابهم الخاص التقديم. وقد تم توسيع عتبات اشتراك الضمان الاجتماعي في بعض الدفعات (مثل الدفعة الأولى على مستوى المدينة لسنة 2026)، بحيث أصبحت تتطلب فقط الدفع بشكل طبيعي؛ بل إن منطقة التعاون بين شنتشن وشانتوش (深汕合作区) لم تعد تضع متطلبات للضمان الاجتماعي إطلاقًا، ويمكن التقديم عبر عقد العمل أو شهادة إثبات السجل العائلي.

يرى لِي يو جيا (李宇嘉)، مدير مركز أبحاث سياسات الإسكان في معهد التخطيط والإدارة العمرانية في قوانغدونغ (广东城规院)، أنه مع دخول مساكن الإيجار الميسور/المضمون على نطاق واسع حيز الإمداد، فإنها تواجه ضغطًا لزيادة معدل الإشغال/التأجير. وفي السنوات الأخيرة، وبالإضافة إلى المدن الساخنة، بدأت أيضًا المدن من الفئتين الثانية والثالثة والرابعة، انطلاقًا من استثمار المخزون وتفعيل الأصول القائمة، ودفع التخلص من المخزون العقاري في السوق، وكذلك مراعاة اعتبارات دمج الصناعات بالمساكن، في تجميع وإعداد مساكن الإيجار الميسور/المضمون على نطاق واسع، لذلك أصدرت بعض المدن سياسات تفضيلية لرفع معدل التأجير.

من الجدير بالانتباه أنه وفقًا لبيانات “كراي روي” (克而瑞)، بلغت حصة سوق تأجير المساكن للأعمال/المشاريع التابعة للدولة (القطاع المملوك للدولة) في سوق تأجير المساكن ارتفاعًا بنسبة 5.41% على أساس سنوي في عام 2025. وبحلول نهاية عام 2025، كانت حصتها في سوق تأجير المساكن تتجاوز 20%.

ما حجم التأثير؟

وفقًا للتصريحات ذات الصلة التي نشرتها وزارة الإسكان والبناء والتحضر (住建部)، خلال خطة “الخمس سنوات الختمية” (十四五)، تخطط الصين لتهيئة وبناء 8.7 مليون وحدة من مساكن الإيجار الميسور/المضمون (مساكن/غرف). واعترف عدد من العاملين في المجال بأن مع مرور الوقت، فإن هذه المساكن ستدخل السوق باستمرار، وتبدأ عملية التوزيع. كما أن المزيد والمزيد من المدن بدأ أو بدأ يسرّع عملية “الاستحواذ/تجميع” العقارات القائمة (收储) في سوق المساكن، وهو ما بدأ يحدث أو يتسارع الآن.

لكن في الوقت الحالي، فإن الإمداد في كثير من المدن من مساكن الإيجار الميسور/المضمون لا يزال يتركز في الضواحي أو حول المناطق الصناعية. أما الكمية في قلب المدينة فهي عمومًا أقل. على سبيل المثال، فإن مساكن الإيجار الميسور/المضمون التي وفرتها شيآن للوافدين العاملين تركز أساسًا في مناطق مثل تشانغآن (长安区)، وليتشيونغ (临潼区)، وغاو لينغ (高陵区) وغيرها من المناطق غير الأساسية في المدينة.

“إن تأثير مساكن الإيجار الميسور/المضمون على سوق تأجير الضواحي يكون أكثر وضوحًا. فمثلاً في شانغهاي، خلال الفترة القريبة، تم إطلاق عدد كبير من مشاريع مساكن الإيجار الميسور/المضمون في ‘المدن الجديدة الخمس’ وفي المدن الجديدة المخصصة للصناعة. وفي مناطق مثل جيادينج (嘉定)، ومينهان (闵行)، وجينشان (金山)، أحدثت بالفعل تأثيرًا ملموسًا على سوق الإيجار القائم. وضمن مقارنة تلك المناطق مع مناطق أخرى في شانغهاي، تكون نسبة انخفاض الإيجار أكبر بشكل ملحوظ.” قال لِي يو جيا.

وفي رأي يان يويجينغ (严跃进)، نائب مدير معهد أبحاث العقارات في شانغهاي إيجو (易居房地产研究院)، فإنه خلال السنوات الأخيرة، ومع دخول مساكن الإيجار الميسور/المضمون تدريجيًا إلى السوق، يستمر إجمالي المعروض المحتمل في الارتفاع، كما يؤدي خفض الإيجارات بشكل موضوعي إلى خفض تكاليف سكن واستئجار “سكان المدن الجدد”؛ وبذلك تتحقق فعليًا وظيفة مساكن الإيجار الميسور/المضمون من حيث كفاءتها العالية. بعد خفض الإيجارات، يمكن أن يؤدي ذلك بشكل أفضل إلى تعزيز دور “جذب الموارد” عن طريق الأشخاص، وتكوين حشد للموارد المتعلقة بالسوق والموارد المتعلقة بالصناعة.

بالإضافة إلى تأثيرها الكبير على أسعار إيجارات العقارات في الضواحي، فإن الشقق السكنية الجماعية (集中式公寓) تُعد أيضًا من المجالات التي تتأثر بشدة. ووفقًا لإحصاءات “كراي روي”، حتى شهر يناير من هذا العام، شهدت قرابة نصف المدن انخفاضًا في الإيجارات مقارنة بالشهر السابق (نسبة إلى الشهر السابق/على أساس سنوي/حسب التسلسل)؛ أما في المدن الثماني الأساسية الثقلية التي تتم مراقبتها (بكين، شانغهاي، شنتشن، قوانغتشو، هانغتشو، نانجينغ، تشنغدو، ووهان)، فقد انخفض متوسط إيجار الشقق السكنية الجماعية إجمالًا بنسبة 0.8% على أساس شهري، وبنسبة 2.5% مقارنة بالعام السابق.

كانت مساكن الإيجار الميسور/المضمون التي بُنيت سابقًا في الغالب تقع في ضواحي المدن. لكن في الآونة الأخيرة، بدأت المزيد والمزيد من المدن في شراء منازل/شقق قديمة من السوق الثانوية كمصادر لمساكن الإيجار الميسور/المضمون، بما يشمل “القديم جدًا/المنخفض الجودة والمساحة الصغيرة” الموجودة في قلب المدينة. فعلى سبيل المثال، في 2 فبراير من هذا العام، أعلنت شانغهاي بدء التشغيل “الفعلي” لمساكن الإيجار الميسور/المضمون عبر شراء الشقق/المنازل المستعملة من السوق الثانوية؛ وأصبحت منطقتا بودونغ (浦东新区) وجينغآن (静安区) وهويشو (徐汇区) أول دفعة من التجارب/المحاولات.

إذن، هل ستستمر مساكن الإيجار الميسور/المضمون في التأثير على سوق التأجير في المستقبل؟

يرى يان يويجينغ أن قيام المدن حاليًا بشراء “القديم جدًا/القديم الضعيف” في مركز المدينة أو مساكن عامة قديمة (老公房) وتحويلها إلى مساكن إيجار ميسور/مضمون يمكن أن يؤدي إلى تغيير معين من ناحية الهيكل في مساكن الإيجار الميسور/المضمون الحالية. لكن فيما يتعلق ببناء مساكن الإيجار الميسور/المضمون، قد تختلف كل مدينة. فالأماكن التي ستقوم ببناء المزيد من مساكن الإيجار الميسور/المضمون، من المرجح أن ترتبط بشكل وثيق بالصناعة المحلية، وبالتالي يكون تأثيرها على سوق التأجير أقل نسبيًا.

أما لِي يو جيا، فيرى أن مساكن الإيجار الميسور/المضمون، بخصائصها المتمثلة في إيجار منخفض وكونها ضمانًا، تستهدف بشكل أساسي الشباب ممن لا تتوفر لديهم القدرة الكافية على دفع الإيجار، و”سكان المدن الجدد”. ورغم انخفاض الإيجار، فإن هناك أيضًا جوانب قصور: إذ إن تقييدها بالتكاليف ومتطلبات التقييس يجعل غالبًا المخططات وحدها متشابهة، وأن أنماط الديكور “كأنها ألف بيت على نمط واحد” (千房一面)، مع افتقارها إلى الطابع الشخصي وإحساس الجودة. إن مساكن الإيجار الميسور/المضمون توفر ضمانًا أساسيًا، وما زالت هناك حالة من التمايز بين احتياجات التأجير القائمة على آليات السوق وبينها. وفي المستقبل، فمن الأرجح أن تبقى حكومات المدن عند بناء المزيد من مساكن الإيجار الميسور/المضمون، على ارتباطها بالصناعات المحلية، وبناء مساكن جديدة للإيجار الميسور/المضمون استنادًا إلى مفهوم دمج الصناعة والمدينة وبناء “مجتمعات صناعية”، بحيث تخدم أساسًا العاملين في مناطق/حدائق صناعية.

المحرر: تشاو يو

التدقيق والتحرير: صن شياوبو