الجانب المالي · تحليل عميق للتقرير السنوي | كسر الجمود والنمو المرن، تقدم شركة نيو سيتي القابضة إجابة العصر على مسؤولية الشركات الخاصة

从“开发商”到“商业运营商”，新城控股的2025年财报印证了战略转型的实质性突破。

在3月27日发布的2025年全年业绩公告中，新城控股实现营收530.12亿元，归母净利润6.80亿元，扣非归母净利润6.14亿元。其中，商业运营总收入继续保持双位数增长，贡献占比持续提升，撑起业绩半壁江山。盈利之外，是公司连续8年实现经营性现金流为正，债务结构持续优化，业务布局稳步调整，转型成效逐步显现。

在行业普遍承压的背景下，作为一家民营企业，新城控股凭借“主动调整、聚焦商管”的战略选择，实现了业绩的稳健增长与结构的持续优化。其“住宅+商业”双轮驱动的模式，既为公司赢得了发展韧性，也为公司构筑了穿越周期的护城河，为民营房企转型突围提供了可借鉴的范本。

升至63%的毛利占比؛ ينهض القطاع التجاري بـ“نصف أرباح الأداء”

من خلال بيانات التقرير المالي، من غير الصعب ملاحظة أن الوزن المتزايد للقطاع التجاري في خريطة أداء شينتشينغ هولدينغز أصبح أكثر وضوحًا. وخلال دورة تعديل القطاع، تبرز على نحو متزايد وظيفة “الحجر الأساس” لهذا القطاع.

في عام 2025، أضافت شينتشينغ هولدينغز 5 مراكز جديدة افتتحتها “ويوي سيتي (吾悦广场)”. وحتى نهاية فترة التقرير، نجحت الشركة في بناء شبكة في 141 مدينة من المدن الكبرى والمتوسطة في أنحاء البلاد و207 مجمعات شاملة، وبلغت المساحات التجارية التي تم افتتاحها في “ويوي سيتي” 1649.07 مليون متر مربع.

أصبح قطاع إدارة الأعمال التجارية (商管) هو الذي يدعم نصف إنجازات شينتشينغ هولدينغز تقريبًا، ليشكل مصدرًا مستمرًا وعالي الاستقرار من العوائد. خلال فترة التقرير، حققت شينتشينغ هولدينغز إجمالي إيرادات التشغيل التجاري البالغة 140.9 مليار يوان، بزيادة تقارب 10%. وفي ظل دورة هبوط الصناعة، برهنت هذه الأرقام على قوة النمو في الأداء بشكل ثابت، مما عزز كذلك مكانة “吾悦商管” باعتباره نموذجًا رائدًا في تطوير الأعمال التجارية على مستوى عالٍ من الجودة.

تكوّنت داخل الصناعة قناعة مسبقًا بأن مساحة الربح من تشغيل الأعمال التجارية تتجاوز بكثير أعمال التطوير العقاري التقليدية. ووفقًا للتقرير السنوي لشينتشينغ هولدينغز، وصل هامش الربح الإجمالي لإيجارات العقارات وإدارتها إلى 70%.

وبفضل سنوات من التمركز العميق في مجال التشغيل التجاري، حققت شينتشينغ هولدينغز في 2025 أعمال تأجير وإدارة العقارات التجارية هامش ربح قدره 90.95 مليار يوان. وارتفعت حصة هذا الربح من إجمالي هامش الربح لدى الشركة كذلك من 48% في الفترة نفسها من العام السابق إلى 63%، بما يعزز مساهمته في الأرباح بشكل مستمر.

يجدر الانتباه إلى أنه منذ عام 2021، باتت الإيرادات التشغيلية للقطاع التجاري لدى شينتشينغ هولدينغز قادرة على تغطية مصروفات الفوائد في نفس الفترة بالكامل، وتزايد معامل التغطية عامًا بعد عام. وفي 2025 وصل إلى 3.94 مرة. ومن مرحلة الاستثمار إلى مرحلة الحصاد، يتسع “الخندق المانع” لتشغيل الشركة التجارية بصورة مستمرة.

إن النمو الثابت للأداء هو نتيجة تفكير عميق وحلول ذكية لدى شينتشينغ هولدينغز في عصر الموجودات القائمة (存量时代) بشأن التشغيل التجاري على سلسلة القيمة كاملة. خلال العام الماضي، وبناءً على علامة “吾悦商管”، طبقت الشركة بعمق مفهوم “شخصية المؤسسة” و“فلسفة التشغيل الخماسية (الخماسية الأضلاع)”، كما قامت بتطوير وتجديد “الخطوات الخمس لإدارة吾悦” (吾悦经营五步法)، بما يعكس تصميمها على التحول الاستراتيجي من “الريادة بالحجم” إلى “القيادة بالجودة”. وفي الوقت نفسه، تم إطلاق “خطة Yue Lian” (悦链计划)، بالشراكة مع علامات تجارية عالية الجودة ووكلاء على مستوى الصين، لبناء نظام بيئي للتعاون والانفتاح والتعايش. وهذا يدفع تشغيل الأعمال التجارية من “تشغيل المساحات” إلى “تعاون بيئي”.

تتجسد قيمة منهجية العمل هذه في النتائج التشغيلية لكل مركز من مراكز “吾悦广场”. وفقًا للتقرير، في عام 2025، استقر معدل الإشغال في “吾悦广场” عند مستوى مرتفع بلغ 97.86%، وظل لسنوات عديدة عند 95% أو أعلى. وبلغ إجمالي تدفق الزوار السنوي 2.001 مليار شخص مرة، بزيادة 13.31%. وبلغ إجمالي المبيعات 97 مليار يوان (باستثناء مبيعات المركبات)، بزيادة 7.18% على أساس سنوي. كما بلغ عدد الأعضاء 54.97 مليونًا، بزيادة 25.82%.

بعد ترسخها خلال 14 عامًا من التراكم، تعمل شينتشينغ هولدينغز على تثبيت قاعدة “المرونة” للتطور طويل الأجل للشركة بقوة التقدم التجاري.

تعزيز الائتمان المالي المتين؛ كسب ثقة أسواق رأس المال المحلية والدولية

تأثير “الحجر الأساس” للقطاع التجاري يمنح شينتشينغ هولدينغز مساحة أكبر للمناورة في فترة تعديل الصناعة. كما أن وسادة الأمان هذه، التي لم تكن سهلة الحصول عليها، تُمكّن الشركة من اتخاذ خيارات أكثر نشاطًا على الصعيد المالي—تقليص الميزانية (缩表)، وخفض الديون (降债)، وضمان التسليم (保交付)، لتُجسد بالعمل مسؤولية واندفاع شركة عقارية خاصة نموذجية.

منذ عام 2021، أطلقت شينتشينغ هولدينغز بشكل استباقي تقليصًا فعّالًا للميزانية (缩表)، مع وضع السلامة المالية في أعلى أولوية. وتظهر القوائم المالية أنه حتى نهاية فترة التقرير، بلغ رصيد التمويل لدى الشركة 509.74 مليار يوان، بانخفاض سنوي قدره 26.76 مليار يوان. كما انخفضت الالتزامات ذات الفائدة لحقوق الشركاء/المشاريع المشتركة (合联营权益有息负债) إلى 23.85 مليار يوان، مع استمرار تحسين هيكل الديون.

وعلى صعيد التطوير العقاري، أوقفت شينتشينغ هولدينغز بشكل مبادر عمليات شراء الأراضي، وقامت بتقليص حجم تطوير المساكن، لتوجه الموارد إلى المبيعات التي تحقق تحصيلًا نقديًا. في عام 2025، حققت الشركة مبلغ تحصيل قدره 212.76 مليار يوان، بنسبة تحصيل بلغت 110.41%، ما يوفر ضمانًا قويًا لسلامة التدفق النقدي.

ومن الجدير بالاهتمام أن شينتشينغ هولدينغز تلتزم بالخطوط الدنيا في استخدام الأموال: فالتمويل المُصدَر من داخل الصين مُقيد بدقة بمشاريع ضمان التسليم/التسليم للمساكن (保交楼) وسداد الديون المستحقة عند مواعيدها، دون استخدامه على الإطلاق للتوسع في شراء الأراضي. في 2025، سلّمت الشركة أكثر من 38 ألف وحدة سكنية، وقد تجاوز إجمالي عدد الوحدات التي تم تسليمها خلال السنوات الثلاث الماضية 27.8 ألف وحدة، لتترجم ذلك إلى عمل عملي ينفذ مسؤولية الاستقرار في سوق العقارات.

وفي إدارة الديون، حافظت شينتشينغ هولدينغز باستمرار على هيكل ديون آمن ومستقر. في عام 2025، سددت في موعدها سندات الدين المُعلنة في الأسواق المحلية والخارجية بقيمة 58.55 مليار يوان، مع الحفاظ دائمًا على سجل “عدم الإخلال” (零违约).

بعد أن ودّعت عبادة الحجم، حوّلت شينتشينغ هولدينغز مركز الثقل الاستراتيجي إلى “الانكماش النشط والتركيز على الأمان”. وراء هذا التحول يوجد حكم واضح لدى الشركة بشأن دورة الصناعة: بدلًا من التوسع الأعمى، ينبغي الحفاظ على خط الأمان. أصبحت سلامة التدفق النقدي، وسلامة التمويل/المالية، وسلامة الشركة—قواعد عليا تُعد معيارًا أعلى في التشغيل.

تُظهر نتائج 2025 أن أثر هذا التحول بدأ يُترجم. خلال الفترة، حققت الشركة إيرادات بقيمة 530.12 مليار يوان، وصافي ربح يُنسب إلى المساهمين قدره 6.80 مليار يوان. وبلغ إجمالي هامش الربح 27.42%، بزيادة 7.62 نقطة مئوية على أساس سنوي، مع عودة تدريجية لقوة تحقيق الأرباح. والأكثر لفتًا للانتباه هو أن صافي التدفق النقدي من الأنشطة التشغيلية بلغ 14.25 مليار يوان، محافظًا على تدفقات داخلة إيجابية لمدة 8 سنوات متتالية. كما بلغ رصيد النقد 68 مليار يوان، ونسبة صافي الدين إلى حقوق الملكية بلغت 56.97%، وهي أقل بكثير من خط الإنذار في الصناعة، ما يعني أن قاعدة المالية للشركة متينة ومستقرة.

بفضل الأداء اللامع في الجانب التجاري والاستقرار في الأداء، نالت شينتشينغ هولدينغز اعترافًا واسعًا بإجماع أسواق رأس المال المحلية والدولية. أعلنت شركة مورغان ستانلي (Morgan Stanley)، وهي بنك استثماري عالمي معروف، رفع تقييم شينتشينغ هولدينغز إلى “زيادة الوزن الفوقية” (超配)، ورفعت السعر المستهدف بنسبة 25% ليصل إلى 19.70 يوان صيني. وأشارت إلى أن العبء السلبي من أعمال تطوير العقارات على الأداء الإجمالي لشينتشينغ هولدينغز يتراجع بشكل مستمر، ومن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى انعكاس/انتعاش ملحوظ في أرباح الشركة. وتتوقع أن تعود الأرباح الأساسية بحلول عام 2027 إلى 26 مليار يوان.

ليس ذلك فحسب، بل نجحت شينتشينغ هولدينغز أيضًا في كسب تأييد وترشيح جماعي من أكثر من 20 شركة وساطة/استثمار من بينها: Guotou Securities وHaitai Securities وShenwan Hongyuan وCITIC Construction وHaochuang Securities وPing An Securities وNortheast Securities وGuotai Haitong وKaiyuan Securities وSouthwest Securities وGalaxy Securities وXingye Securities وYangtze Securities وCITIC Jianyou (CITIC build/invest) وغيرها. وقد منحت الشركة تقييمات “شراء” أو “توصية” (推荐/买入).

ابتكار مسار للأوراق المالية المدعومة بالأصول (asset securitization) وبناء قوة جديدة للأعمال بالوكالة/الإنابة في البناء

في ظل بيئة تمويل مشددة إجمالًا، ما زالت شينتشينغ هولدينغز، بفضل وضعها المالي الصحي ونظامها الائتماني الجيد، تحافظ على قنوات تمويل متعددة ومفتوحة. وقد وصفتها الصناعة بأنها “ملك تمويل الشركات الخاصة” (民企融资王). في عام 2025، انخفض متوسط تكلفة التمويل لدى الشركة إلى 5.44%، بانخفاض قدره 0.48 نقطة مئوية على أساس سنوي.

وبخصوص التمويل عبر الحدود: في يونيو 2025، نجحت الشركة الأم شينتشينغ ديفيلوبمنت (新城发展) في إصدار سندات متقدمة غير مضمونة بقيمة 300 مليون دولار أمريكي، لتصبح أول شركة عقارية خاصة تعيد تفعيل تمويل سوق رأس المال الخارجي خلال السنوات الثلاث الأخيرة. وبعد ذلك، في نوفمبر 2025 وفبراير 2026، أصدرت الشركة مرتين سندات دولية بالدولار عبر الحدود، بإجمالي حجم إصدار يقارب 56 مليار يوان.

وفي السوق المحلية كذلك استمرت التحركات. من أغسطس 2025 إلى ديسمبر 2025، نجحت شينتشينغ هولدينغز في إصدار ثلاث دفعات من سندات متوسطة الأجل (中期票据) بإجمالي تمويل تم جمعه بلغ 36.5 مليار يوان. وبهذا أصبحت واحدة من أربع شركات عقارية خاصة ضمن الشركات التي تصدر عبر ضمان الائتمان/تعزيز الضمان من وكالة CDB (中债增担保发债). لم تحافظ السندات الثلاث فقط على معدلات فائدة على القسيمة منخفضة، بل حصلت أيضًا على تصنيف مزدوج AAA لكل من كجهة إصدار وكبند ديون من شركة China Chengxin International.

ومن الجدير بالذكر أن الأساس الائتماني الجيد سمح لشينتشينغ هولدينغز بتحقيق اختراق مبكر في مجال تحويل الأصول إلى أوراق مالية. في نوفمبر 2025، نجحت الشركة في إصدار “吾悦广场 REITs بين المؤسسات” (吾悦广场机构间REITs) بدعم أصول أساسية تتمثل في “Qingpu Wuyue Plaza (青浦吾悦广场)”. وبذلك تم تسجيل رقم قياسي “الأول من نوعه” على مستوى الصناعة على مستوى الصين لفئتين: “REITs بين المؤسسات الخاصة بالأصول الاستهلاكية” و“REITs بين المؤسسات للشركات العقارية الخاصة المدرجة في A-shares” (A股民企机构间REITs) عبر إصدارين “رائدين (双首单)”. وقد أدى هذا الإجراء إلى تفعيل فعال لرصيد الأصول التجارية القائمة، وبناء نموذج جديد لإدارة دورة كاملة لـ “التخطيط والاستثمار والتمويل والانسحاب” في العقارات التجارية. كما يرمز إلى أن الشركة قد خطت خطوة محورية نحو تعميق تحولها إلى تشغيل الأصول.

في 16 مارس 2026، حققت شينتشينغ هولدينغز إنجازًا إضافيًا في مجال العقارات التجارية REITs. إذ حصلت “JinGuo Asset Management -吾悦广场机构间REITs 2026” على موافقة هيئة البورصة في شنغهاي (SSE) لبدء أول توسع/زيادة طرح في عام 2026. ومن المتوقع أن يتم جمع 16.25 مليار يوان.

ويرى العاملون في المجال أن وجود أصول تجارية عالية الجودة بحجم كبير يمنح شينتشينغ هولدينغز مزية طبيعية في توسعات REITs. وفي المستقبل، ومع استقرار تطبيق منتجات REITs الخاصة (private) بشكل أكبر، يُتوقع أن يتم تفعيل قيمة الأصول التجارية للشركة على نحو كامل. ولا تتعلق هذه العملية فقط بالترقية الاستراتيجية للشركة نفسها، بل تقدم أيضًا عينات تطبيقية لاستكشاف تحويل الأصول إلى أوراق مالية في قطاع العقارات التجارية.

إلى جانب تفعيل الأصول، تتميز شينتشينغ هولدينغز أيضًا في مجال الأصول الخفيفة (轻资产). كما أن منظومتها المبتكرة “خدمة دورة 365 يومًا بالكامل” (365全周期服务体系) توفر دعمًا منهجيًا لأعمال الإنابة/البناء بالوكالة (代建). وبنهاية 2025، بلغ إجمالي المشاريع التي يديرها شينتشينغ جيانقوان (新城建管) 155 مشروعًا، بإجمالي مساحة مبانٍ يتجاوز 2600 مليون متر مربع. وتشمل الأنشطة/الأعمال السكنية والتجارية ومجمعات شاملة ضخمة للغاية وغيرها. ووفقًا لجدول/قائمة شركات الإنابة الصادرة عن معهد Zhongzhi Research Institute (中指研究院)، تحتل شينتشينغ هولدينغز المرتبة الثامنة، ويجري تدريجيًا تحويل مسار أعمال الإنابة إلى “قوة نمو جديدة” مهمة لاستراتيجية “التركيز على الأعمال ذات الطابع التشغيلي”.

“تحديد الاتجاه دون الخوف من طول الطريق”، و“تحمل المسؤولية الثقيلة والمضي قدمًا بثبات”، و“القيام بالعمل عمليًا والشجاعة لتحمل الرسالة”—هذه هي تفسيرات/شروحات روح الجمال (骆驼精神) التي تتخلل كامل مسار شينتشينغ هولدينغز من التعمق في الأعمال التجارية إلى اختراق قطاع الأصول الخفيفة. واليوم، تعيد الشركة بناء منطق بقاء شركات التطوير العقاري عبر اتخاذ أعمالها التجارية وأعمال إدارة البناء كنقطة ارتكاز: من التوجه نحو الحجم إلى التوجه نحو القدرات، لتجعل خطوات الجمال تمهد طريقًا جديدًا لتحول شركات التطوير العقاري.