بوليري للتطوير، فاز بسهولة كبيرة

مقال/شنغهاي جينشين يان مينغوي

شهدت المزايدة الثانية للأراضي في عام 2026 وجود قطعة واحدة فقط، لكنها دفعت الحماس إلى ذروته الجديدة، حيث اجتمعت ثلاث جهات: جينماو، وبولي للتطوير، وتحالف تشاينغ نينغ الجديد.

خلال عملية المزايدة، استمرت شركتا تشاينغ نينغ الجديدة وجينماو في رفع الأسعار 40 جولة، وفي النهاية، استحوذت بولي للتطوير على الأرض.

إجمالي السعر 592175 مليون يوان، وسعر سطح المعاملات 77697 يوان/م²، ومعدل الزيادة 6.43%.

تتكون هذه الأرض السكنية النقية في تشاينغ نينغ من قطعتي E1-17 وE1-21، بإجمالي مساحة عرض تبلغ حوالي 29000 م²، ومساحة بناء مخطط لها حوالي 76200 م²، وسعر البدء الإجمالي 5.56 مليار يوان، وسعر البدء السطحي حوالي 73000 يوان/م².

لنلق نظرة على التفاصيل:

قطعة E1-21: مساحة الأرض 24508.81 م²، ونسبة البناء 2.67، وحد الارتفاع 80 مترًا، تشمل 4000 م² من المرافق العامة المجتمعية؛

قطعة E1-17: مساحة الأرض 4490.52 م²، ونسبة البناء 2.4، وحد الارتفاع 50 مترًا، تشمل 500 م² من المرافق الثقافية والرياضية المجتمعية.

بعد خصم 1000 م² من المرافق التجارية و3000 م² من المرافق الصحية الثقافية، فإن مساحة المساكن القابلة للبيع تبلغ حوالي 72000 م²، وسعر البدء الفعلي السطحي قد تجاوز 80000 يوان/م².

مع احتساب معدل الزيادة، فإن سعر السطح القابل للبيع في النهاية يقدر بحوالي 87600 يوان/م². ومن المتوقع أن يكون سعر البيع بين 130000-140000 يوان/م².

في تشاينغ نينغ، تعتبر هذه القطعة السكنية النقية شبه نادرة.

لم يتم عرض أي قطعة أرض سكنية نقية في منطقة الحلقة الداخلية منذ حوالي 17 عامًا؛ كما أن العقارات الجديدة في منطقة حديقة تشونغشان نادرة جدًا. كانت آخر مرة تم فيها عرض أرض سكنية في تشاينغ نينغ في ديسمبر 2024، عندما حصل تحالف تشاينغ نينغ على قطعة الأرض التي كان يُطلق عليها “هي يوي تشاينغ نينغ”، بسعر سطح معاملات يقارب 88500 يوان/م².

أما آخر مرة تم فيها عرض أرض سكنية في منطقة الحلقة الداخلية في تشاينغ نينغ، فكانت في عام 2009 لمشروع لونغ شي هونغ تشياو لو تشيون.

الفترة الزمنية الطويلة تجعل هذه القطعة السكنية في هذا العام تبدو أكثر قيمة.

القطعة المعنية بالمزايدة تم إضافتها نتيجة لتعديل جزئي في التخطيط الحضري في مايو 2025.

كانت قطعة E1-21 في الأصل مقسمة إلى ثلاث قطع، حيث كانت E1-10B أرض احتياطي حضري، وE1-20 مخصصة للمكاتب التجارية، وكانت قطعة E1-19 هي الأرض السكنية الوحيدة. بعد التعديل، تم دمج هذه القطع الثلاث في قطعة أرض سكنية واحدة، ودخلت في سلسلة العطاءات النهائية.

بعد ذلك، قامت العديد من شركات التطوير العقاري بدراسة الأرض، لكن في النهاية لم تشارك سوى ثلاث شركات في المزايدة، مما يدل على وجود ثقة عامة في السوق متوسطة، وأن المنافسة لم تكن بالشكل المتوقع.

من حيث الموقع، تتمتع القطعة بميزات واضحة:

يحدها من الغرب نهر سوزو، ومن الشمال ليست بعيدة عن حديقة تشونغشان.

تكون المسافة المستقيمة من محطة مترو الخط 11 (محطة لونغده) حوالي 500 متر، ومن محطة جينغسو (خط 2/11) حوالي 900 متر، كما توجد العديد من خطوط الحافلات المحيطة.

كثافة التجارية حول القطعة مرتفعة جدًا، حيث توجد مراكز تجارية متعددة مثل تشاينغ نينغ لايفيس، ومركز تسوق لونغ زهي، وKING88، و889 بلازا، مما يلبي جميع الاحتياجات من الحياة اليومية إلى الاستهلاك الفاخر.

فيما يتعلق بالتعليم، توجد مدارس قريبة مثل المدرسة الابتدائية الخامسة في جينغسو، والمدرسة الثانوية التابعة لجامعة يانان في شنغهاي، مما يوفر موارد تعليمية عالية الجودة في منطقة تشاينغ نينغ.

لكن ما يعيب الموقع هو أن جانبًا من القطعة يواجه مباني قديمة، والجانب الآخر يواجه عمارات قديمة ومتداعية، مما يجعل الواجهة الحضرية عادية ويحد من المشهد، مما يزيد من صعوبة تصميم المشروع. بالنسبة للتنقل، فإن الوصول إلى محطة المترو لا يزال بعيدًا بعض الشيء.

تقع في نقطة الالتقاء بين تشاينغ نينغ وبوتو، حيث توجد مدارس وكثافة سكانية عالية، مما يزيد من قيود البناء، ويجعل صعوبة البناء في المستقبل أعلى، ويجعل فترة البناء نسبياً غير قابلة للتحكم.

ما يجعل المطورين يترددون أكثر هو أنه حتى بدون زيادة، يجب بيع الوحدة بسعر 120000 يوان للحفاظ على التوازن؛ وإذا كانت الزيادة مرتفعة، فإن المشروع سيصل إلى أسعار أعلى تتراوح بين 140000-150000 يوان/م²، وباحتساب 120 م²، فإن هذا النطاق السعري سيكون من الصعب جذب المشترين المحليين في تشاينغ نينغ، بينما خيارات العملاء من خارج المنطقة ستكون أكثر.

كانت رغبة بولي للتطوير في هذه الأرض واضحة منذ قبل بدء المزايدة.

أصدرت شركة بولي للتطوير العقاري، التابعة لبولي، إعلانًا عن العطاء لقطعة E1-17 وE1-21 في وحدة C040101 في منطقة تشاينغ نينغ، حيث بلغ إجمالي استثمار المشروع 10 مليارات يوان، بالإضافة إلى تكلفة البناء 92961 مليون يوان.

إذا نظرنا إلى سوق العقارات الجديدة في تشاينغ نينغ، فإن النقص في المعروض يزيد من أهمية هذه القطعة.

حاليًا، لا يتبقى سوى مشروعي هي يوي تشاينغ نينغ وشي جياو يوان لو في المنطقة.

مؤخراً، شهدت هي يوي تشاينغ نينغ الجولة الثالثة من التسجيل، حيث كانت هناك 48 وحدة سكنية في الطوابق العليا، لكن لم يحضر سوى 20 مجموعة من العملاء الفعليين. ومع ذلك، نظم المطورون في الموقع فعالية إبداعية لاختيار الوحدات: ملء رغبات الاختيار، وسحب كرات الطاولة لاختيار الوحدات.

في الجولتين السابقتين، تم طرح 48 وحدة و22 وحدة، وأعلنت أن الجولة الأولى بيعت بالكامل، بينما الجولة الثانية شهدت تسجيل 150% تقريبًا. تظهر بيانات العقارات عبر الإنترنت أن عدد الوحدات الموقعة حاليًا هو 31 وحدة.

تم طرح مشروع شي جياو يوان لو في جولتين في أكتوبر وديسمبر من العام الماضي، حيث تم عرض 61 وحدة و52 وحدة، والبيانات تظهر أن عدد الوحدات الموقعة حاليًا هو 28 وحدة و12 وحدة. وفي 28 مارس الماضي، تم طرح 37 وحدة في ثلاث جولات.

الشركة المعنية: بولي للتطوير sh600048