建发林伟国 يقول: "السوق غير مؤكدة بشكل كبير، سنسير خطوة خطوة ونراقب الوضع"، وأداء المبيعات العامة لمشروع灯塔 جيد نسبياً

مراسلة «جيه ميان»: وانغ تينغتينغ

في 27 مارس، عقدت شركة «جيانيانغ الدولية» التابعة المسيطرة لشركة جيانيانغ للعقارات (01908.HK) اجتماعًا مع المستثمرين. قال رئيس مجلس الإدارة، لين ويغوو، إن «استراتيجية المنارة» للشركة تم تنفيذها بشكل متزامن العام الماضي في بكين وشنغهاي وتشينغدو وهانغتشو شيامن، حيث تم تحقيق المبيعات في المشروعات الخاصة بشنغهاي وبكين وشيامن، وكانت المؤشرات العامة للمبيعات جيدة.

بدأ مشروع تشينغدو طرحه للبيع في فبراير من هذا العام لتسريع التصفية، وكانت حالة التصفية جيدة، حيث احتل سعر البيع المرتبة الأولى ضمن الفئة العليا في سوق تشينغدو. وأشار لين ويغوو إلى أن «مستوى الأرباح في كل مشروع من مشاريع المنارة يختلف بفروق بسيطة؛ لكن إجمالي متوسط معدل الربح يتجاوز 10٪».

خلال العام الماضي، وبسبب التعديل العميق في سوق العقارات، لم تحقق «شركة جيانيانغ» أيضًا أهداف النمو المتوقعة ضمن مسار «شركات العقارات الواعدة». تُظهر بيانات القوائم المالية أنه حتى السنة المنتهية في 31 ديسمبر 2025، حققَت المجموعة إجمالي إيرادات بنحو 1367.9 مليار يوان، بانخفاض سنوي قدره 4.3%، أي بتراجع قدره 62.0 مليار يوان؛ ومن بينها، بلغت إيرادات أعمال تطوير العقارات نحو 1323.6 مليار يوان، بانخفاض سنوي قدره 4.5%، أي بتراجع قدره 62.6 مليار يوان.

من ناحية الأرباح، وبحلول نهاية فترة التقرير، في عام 2025، بلغ صافي ربح «جيانيانغ الدولية» 5.54 مليار يوان، بانخفاض سنوي قدره 13.3%؛ وبلغ صافي الربح العائد للمساهمين 3.65 مليار يوان، بانخفاض سنوي قدره 24%. يعود انخفاض صافي الربح العائد للمساهمين بشكل رئيسي إلى التغير في نسبة حقوق الملكية المتعلقة بعمليات احتساب خسائر انخفاض القيمة وتجميع الأرباح في عام 2025.

تُظهر بيانات معهد «تشونغ تشي» أن في عام 2025، حققت «جيانيانغ للعقارات» قيمة مبيعات بلغت 1220.8 مليار يوان، لتحتل المرتبة السابعة في القطاع، خلف «بولِي للتطوير»، و«لوتشينغ»، و«تشيونغهاي»، و«هواروَن»، و«تشاو شانغ سيَكو»، و«وانكِه».

وأوضح لين ويغوو أن الإدارة حددت هدفًا سنويًا عند 1500 مليار يوان، وهو هدف ليس منخفضًا أيضًا، إذ تهدف الشركة إلى تحقيق نمو في حجم المبيعات مقارنة بعام 2024، وهو الهدف الأساسي للفريق. «يوجد فرق معين بين إجمالي قيمة المبيعات الفعلية لعام 2025 وبين الهدف؛ وكان السبب الرئيسي هو تأثر السوق بالتعديل العميق، لا سيما ضعف الأداء في النصف الثاني من العام الماضي».

ومن وجهة نظره، في النصف الأول من 2025، تجاوزت «جيانيانغ» قيمة مبيعات 700 مليار يوان، وكان أداء التوسع في الاستثمارات جيدًا في نفس الفترة. ومن المخطط في النصف الثاني توريد حجم بنحو 1000 مليار يوان؛ وكان الهدف الأصلي إكمال 800 مليار يوان. وعند صدور أداء نصف العام، ما زالت الشركة واثقة من تحقيق هدف السنة بأكملها. لكن ضعف السوق بشكل عام استمر، بل إن أسعار العقارات في المدن من الفئة الأولى شهدت أيضًا تراجعًا بعد عيد العيد الوطني، مما شكّل ضغطًا كبيرًا على المبيعات، وفي النهاية لم يتحقق أداء العام بأكمله وفق التوقعات.

لذلك، في العام الجديد، قررت «جيانيانغ» عدم وضع هدف، «نسير خطوة خطوة ونراقب».

«إن عدم اليقين في السوق هذا العام كبير، وسنطبق على مستوى التشغيل استراتيجية الملاحظة المتواصلة والتعديل المستمر. وبصراحة، في ظل بيئة السوق الحالية، يكون من الصعب تحديد هدف مبيعات محدد لعام 2026.» صرّحت الإدارة في «جيانيانغ الدولية»: «إذا أتيحت الفرصة، فسننجز المزيد، ونعزّز مكانتنا في القطاع.»

وفقًا لما علمته «جيه ميان نيوز»، في عام 2025، غيّرت «جيانيانغ» نهج الحصول على الأراضي في السابق، وبدلًا من ذلك ركزت على المناطق الأعلى في مستوى القدرة وعلى تعميق حضورها في المدن، مع تخطيط محوري لمدن رئيسية مثل بكين وشنغهاي وهانغتشو شيامن وتشينغدو، وكذلك داخل مقاطعة فوجيان. وبإجمالي 40 صفقة أراضٍ تم الحصول عليها خلال العام، بلغت قيمة العقود الجديدة 1304 مليارات يوان.

لكن من نتائج المبيعات، يتضح أن تركيز «جيانيانغ» التنموي لم يعد على شيامن.

اكتشفت «جيه ميان نيوز» أنه خلال السنتين الماضيتين، شهدت بنية أداء «جيانيانغ» تغيّرًا كبيرًا. فقد انخفضت مساهمة القاعدة الرئيسية في شيامن في إجمالي المبيعات بشكل مستمر؛ وانخفضت من المركز الأول سابقًا إلى المركز الرابع تدريجيًا، متخلّفة وراء المدن الثلاث: هانغتشو وسوتشو وشنغهاي. علاوة على ذلك، كانت «جيانيانغ» في شيامن تظل في السابق على الأقل عند مستوى مبيعات يتجاوز 100 مليار يوان، لكن في عام 2025 انخفض هذا الرقم إلى 78.5 مليار يوان، بانخفاض كبير سنوي قدره 70.8%.

قال لين ويغوو: «نحن شركة مقرها شيامن، بالتأكيد وحتماً سنواصل التعمّق طويل الأمد في هذا السوق.» وأضاف أن شيامن، كونها سوقًا ساحليًا ومنطقة اقتصادية خاصة، قد شهدت خلال السنوات الأخيرة تغييرات على نطاق كبير في ظل تحولات الصناعة، مع تراجع واضح في الطلب، ومرونة سوقية أعلى تختلف كثيرًا عن الأسواق المستقرة الأخرى.

لذلك، في شيامن، تتمثل استراتيجية «جيانيانغ» في الحصول على الأراضي في «بيع لتحديد الإنتاج، وتعويض المخزون عند الحاجة». وفي الوقت نفسه، وبالاستفادة من مزايا الشركات المحلية، تقوم الشركة بإجراء تواصل عميق مسبقًا مع الحكومة بخصوص مؤشرات الأراضي وظروف التطوير وغيرها، بما يؤدي إلى تكوين مزايا قوية متعلقة بالحصول المحلي على الأراضي وتطويرها.

مستقبلاً، ستواصل «جيانيانغ» الاستفادة من إيقاع تصفية المبيعات لتعويض احتياطي الأراضي في شيامن بشكل مستمر، وليس التوقف عن الحصول على الأراضي. وستسعى بنشاط للحصول على الأراضي والاشتراطات التكميلية وظروف التخطيط الملائمة، لضمان تقدم التشغيل بسلاسة.

بشكل عام، في مواجهة عدم اليقين في الصناعة، ما زالت «جيانيانغ» في عام 2026 حذرة نسبيًا في الاستثمار والحصول على الأراضي. «إحياء المخزون، وتحسين الزيادة، وتعزيز القدرة التنافسية الأساسية.»

يرى لين ويغوو أنه حتى الآن، فإن سيولة احتياطي الأراضي لدى «جيانيانغ» وحجم احتياطي الأراضي إجمالًا قابلان للتوقع من حيث التوفر.

تُظهر بيانات القوائم المالية أنه حتى نهاية عام 2025، بلغ إجمالي مساحة مخزون الأراضي لدى «جيانيانغ الدولية» 11.47 مليون متر مربع، وقيمة المخزون حوالي 2217 مليار يوان، ونسبة حقوق الملكية نحو 77%. ومن بينها، تبلغ نسبة مخزون المشاريع التي حصلت عليها الشركة في عام 2022 وما بعده 83%.

«بشكل عام، بعد فترة من تعديل السوق، دخل السوق تدريجيًا مرحلة إصلاح القاع.» تعتقد إدارة «جيانيانغ» أن السوق الحالية في مرحلة «قفزة ربيعية صغيرة»؛ ويمكن اعتبارها موجة تعافٍ معتدل على مستوى وطني. لقد عادت كل من مبيعات المنازل الجديدة والمنازل المستعملة إلى الارتفاع بشكل واضح، لكن استمرار ذلك لا يزال بحاجة إلى المراقبة.

ومن وجهة نظرها، عادةً ما تظهر «قفزة ربيعية صغيرة» كل عام في مارس/أبريل، وتحديد ما إذا كان يمكن استمرارها يعتمد على أداء الصفقات بعد عطلة «عيد العمال» «ماي وان». «لكن هذه المرة، كانت دورة القفزة الربيعية الصغيرة أكثر خصوصية؛ إذ جاءت في سياق لم تصدر فيه الدولة سياسات تفضيلية واسعة النطاق وشاملة. وبهذا، فإن التعافي الذي تشكّل تلقائيًا من السوق له معنى إيجابي نسبيًا لسوق العقارات.»

في مواجهة التغيرات الجديدة، أكدَت «جيانيانغ» في العام الجديد على ما يلي: تعزيز تحصيل مستحقات المبيعات، ورفع حصة السوق. وباعتبار حصة السوق هدفًا، إعادة بناء منظومة التسويق، واستقرار حجم المبيعات. والاستمرار في مبدأ «تحصيل مقابل الإنفاق»، وتعزيز إدارة التدفقات النقدية.

ثانيًا: توسيع الزيادة، وتحسين دقة الاستثمار. ومن خلال «البيع لتحديد الاستثمار»، اغتنام الفرص الهيكلية في سوق الأراضي، ورفع دقة الحصول على الأراضي والقدرة على تحقيقها. وفيما يتعلق بشدة الاستثمار، التأكيد على التكيّف المعقول والحفاظ على مواءمة مناسبة مع الميزانية العمومية والالتزامات.

ثالثًا: مواصلة الابتكار، وتعزيز القدرة التنافسية الأساسية. والاستمرار في تعزيز تفوق منتجات الشركة وقدراتها على التميّز. وباعتماد مشاريع «المنارة» كقائد، قيادة تحسين جودة وسمعة المشاريع الاعتيادية، والفوز بفرصة السبق في التطور ضمن المنافسة في السوق، وصناعة المزيد من «البيوت الجيدة» التي يَتعرّف عليها العملاء ويعترفون بها.

كمّ هائل من المعلومات، وتحليل دقيق—كل ذلك على تطبيق Sina Finance