لونغ هوب: الإيرادات لعام 2025 ستبلغ 973.1 مليار، ومن المتوقع أن يتم وضع أساس النموذج الجديد خلال عامين

27 مارس، أصدرت مجموعة لونغهو تقرير الأداء لعام 2025. يُظهر التقرير أن الإيرادات التشغيلية لمجموعة لونغهو لعام 2025 تبلغ حوالي 97.31 مليار يوان.

من بينها، إيرادات أعمال تطوير العقارات 70.54 مليار يوان؛ وإيرادات أعمال التشغيل والخدمات تبلغ 26.77 مليار يوان، والتي تمثل 27.5% من إجمالي الإيرادات، محققة أعلى نسبة تاريخية؛ نصيب الشركة من الأرباح القابلة للتوزيع يبلغ 1.02 مليار يوان؛ بعد استبعاد تأثير تغير القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية والأدوات المالية المشتقة الأخرى، فإن الخسارة الأساسية للأمّ تعادل 1.7 مليار يوان.

بدأت لونغهو منذ عام 2022 في تعديل الإيقاع بشكل نشط وتقليص الديون، حيث استمر انخفاض نسبة أعمال التطوير. بحلول عام 2025، ظهرت خسائر في أعمال التطوير لأول مرة، ولكن أعمال التشغيل والخدمات حققت أرباحًا قريبة من 8 مليارات يوان، مما عوض التأثير السلبي الناتج عن انخفاض أعمال التطوير.

أوضح تشين شيوبينغ، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لمجموعة لونغهو، أنه من المتوقع أن تتجاوز إيرادات أعمال التشغيل والخدمات إيرادات تطوير العقارات بحلول عام 2028 على أبعد تقدير، لتصبح المصدر الرئيسي للإيرادات. في الوقت نفسه، لأن هيكل أعمال الشركات العقارية مرتبط بعمق بهيكل الإيرادات والديون وتدفقات النقد والسرعة ونظام الائتمان، فإن هيكل الأعمال وهيكل الديون مرتبطان بشكل متبادل. بعد التعديل، فإن الهيكل الذي يركز على إيرادات خدمات التشغيل يعني أيضًا أن لونغهو قد أكملت بناء “أساس” نموذج التنمية الجديد.

مؤتمر إعلان نتائج لونغهو

01

تجاوز ذروة سداد الديون بأمان

أمان الديون هو الخط الأول للحياة للشركات في قطاع العقارات خلال فترة الانكماش. خلال هذه الفترة، ظلت لونغهو تلتزم بـ “عدم التأخير، وعدم التمديد، وعدم التخلف عن السداد” كحد أدنى من معايير الائتمان للشركة.

وفقًا لبيانات التقرير السنوي لمجموعة لونغهو، حتى نهاية عام 2025، انخفضت الديون ذات الفائدة إلى 152.8 مليار يوان، وانخفض متوسط تكلفة التمويل إلى 3.51%، وتم تمديد متوسط فترة الاقتراض إلى أكثر من 12 عامًا. من بين الديون ذات الفائدة، تشكل التمويلات المصرفية حوالي 90%، مقارنة بنهاية عام 2022، زادت بنحو 15 نقطة مئوية، بينما استمر إجمالي الديون الائتمانية ونسبتها في الانخفاض.

قال تشاو يي، المدير المالي لشركة لونغهو، إن مجموعة لونغهو ستقوم بسداد ديون تبلغ حوالي 22 مليار يوان في عام 2025، بما في ذلك 13.5 مليار يوان من السندات المحلية و9.2 مليار دولار هونغ كونغ من القروض الخارجية، ومن المتوقع أن يكون هناك حوالي 6 مليارات يوان من الديون المستحقة هذا العام، منها حوالي 2.5 مليار يوان من الديون الائتمانية، وقد تجاوزت الشركة بأمان ذروة الديون.

بينما تقلل من إجمالي الديون، تواصل لونغهو أيضًا تعديل هيكل الديون. حتى نهاية العام الماضي، ارتفعت نسبة القروض المحلية إلى 83%، وانخفضت نسبة القروض الائتمانية الخارجية إلى 6%، في حين تلاشت تمويلات سلسلة التوريد تقريبًا، وتم إضافة حوالي 18 مليار يوان من قروض العقارات التشغيلية في ذلك العام، ليصل الإجمالي إلى أكثر من 100 مليار يوان، مع ارتفاع النسبة إلى 66%.

علاوة على ذلك، انخفض رصيد الديون بالعملات الأجنبية من الديون ذات الفائدة باستمرار إلى حوالي 15 مليار يوان، وكان يمثل حوالي 10% في نهاية العام الماضي.

حتى نهاية عام 2025، انخفض معدل الدين إلى الأصول بعد استبعاد المدفوعات المقدمة إلى 55%، واستقر معدل الدين الصافي عند حوالي 52%، مع بقاء مضاعف النقد إلى الدين القابل للتحويل بعد استبعاد أموال المبيعات المسبقة فوق الواحد. الوضع المالي مستقر نسبيًا.

عام 2025 هو أعلى ذروة لسداد ديون لونغهو، حيث تبلغ المبالغ المستحقة حوالي 22 مليار يوان، ثم ستنخفض إلى حوالي 6 مليار يوان و6.9 مليار يوان في عامي 2026 و2027 على التوالي. بعد ذلك، ستنخفض بشكل كبير مرة أخرى في عام 2029، إلى حوالي 4 مليار يوان.

كشف تشاو يي أن استراتيجية إدارة التمويل في المستقبل ستلتزم بثلاثة مبادئ صارمة:

• أولاً، الالتزام الصارم بالائتمان، عدم التأخير في التمويل المصرفي، وعدم التخلف عن السداد في الديون في السوق المفتوحة؛
• ثانيًا، ستستمر الشركة في رفع NPI للأصول التشغيلية، وزيادة تقييم الأصول، واستكشاف مساحة قروض العقارات التشغيلية، وتحسين هيكل التمويل، وتمديد فترة السداد، مع التحكم بشكل خاص في الديون قصيرة الأجل والديون بالعملات الأجنبية؛
• ثالثًا، تعزيز آلية إدارة التمويل والنقد، وتعزيز وإنشاء نظام تحكم على مستوى الحساب، وتقليل ذروة الديون المستحقة مسبقًا.

في السنوات القليلة الماضية، وبسبب التعديلات العميقة في الصناعة وتأثير الهيكل على مشاريع التسوية، استمر هامش الربح الإجمالي لمجموعة لونغهو في الانخفاض، ولكن الإدارة تتوقع أنه بعد عامي 2025 و2026، مع الانخفاض المزدوج في إجمالي الديون وأسعار الفائدة، وزيادة نسبة إيرادات التشغيل والخدمات، وكذلك الخسائر المتناقصة الناتجة عن إيقاع تسوية أعمال التطوير، سيشهد هامش الربح الإجمالي انتعاشًا.

02

التحول من النموذج القديم إلى الجديد يكتمل قريبًا

من خلال هيكل إيرادات أعمال مجموعة لونغهو، يمكن رؤية اعتماد الشركة المتزايد على أعمال التشغيل والخدمات.

أوضح تشين شيوبينغ أنه في السنوات القليلة الماضية، ستظل أعمال تطوير العقارات في لونغهو تركز على تقليل المخزون، مع التخلص من المخزون الصعب، ولن تركز على الحجم بشكل متعمد، حيث يعتمد نمو واستقرار أداء الشركة بشكل أساسي على الأعمال التشغيلية.

من الناحية الرقمية، انخفضت إيرادات أعمال تطوير لونغهو في عام 2025 لأول مرة إلى أقل من تريليون يوان، بينما سجلت إيرادات أعمال التشغيل والخدمات أعلى مستوى لها.

هيكل إيرادات لونغهو لعام 2025

في عام 2025، كانت لونغهو لا تزال “محافظة” في الحصول على الأراضي. حصلت على 7 مشاريع جديدة خلال العام، بإجمالي مساحة بناء تبلغ حوالي 380,000 متر مربع، ومنطقة بناء حقوق تبلغ حوالي 260,000 متر مربع، وقيمة جديدة تبلغ حوالي 8.2 مليار يوان. مقارنة بإجمالي مبيعات العقود البالغ 63.16 مليار يوان، كانت نسبة الحصول على الأراضي إلى المبيعات حوالي 5.5%.

قال تشانغ شيوتشونغ، المدير التنفيذي لمجموعة لونغهو ومدير أعمال تطوير العقارات، إن استراتيجية لونغهو هي أن تكون الأمان المالي في المقام الأول، وأن تكون الأولوية لسداد الديون أعلى من الاستثمار الجديد. حاليًا، لا تزال احتياطيات الأرض لدى لونغهو حوالي 22 مليون متر مربع، وتبلغ القيمة الإجمالية للمخزون غير المباع أكثر من 200 مليار يوان، والقاعدة الأساسية هي البيع وفقًا للتحديد، وتفعيل المخزون، ومتطلبات المشاريع الجديدة هي أن المشروع الواحد يجب أن يتحول إلى مشروع ناجح.

بالمقارنة مع استراتيجية “المحافظة” لأعمال التطوير، تُظهر الأعمال التجارية مثل مراكز التسوق أداءً أكثر إيجابية في النمو. في عام 2025، افتتحت لونغهو 13 مركز تسوق جديد، بما في ذلك 8 مشاريع ذات أصول ثقيلة و5 مشاريع ذات أصول خفيفة.

بلغت إيرادات إيجارات المراكز التجارية في عام 2025 حوالي 11.21 مليار يوان، بزيادة قدرها 4% على أساس سنوي، وبلغ معدل الإشغال الإجمالي 96.8%.

حتى نهاية الفترة، كان لدى لونغهو 99 مركز تسوق قيد التشغيل، حيث تبلغ المساحة الإجمالية المفتوحة حوالي 10.5 مليون متر مربع، تغطي 25 مدينة رئيسية، وبلغ إجمالي المبيعات أكثر من 82 مليار يوان، مع نمو إجمالي للمبيعات بنسبة 17% بعد استبعاد مبيعات المركبات، ونمو المبيعات في المتاجر نفسها بنسبة 6%. وبلغ متوسط عدد الزوار اليومي حوالي 3.8 مليون، مع نمو إجمالي بنسبة 16%، ونمو المبيعات في المتاجر نفسها بنسبة 7%.

من المتوقع أن تفتتح لونغهو حوالي 9 مراكز تسوق جديدة في عام 2026. الهدف التشغيلي الذي وضعته الإدارة هو تحقيق نمو بنسبة 5% على الأقل في المبيعات في المتاجر نفسها مقارنة بالعام الماضي.

في مجالات الأعمال الأخرى، حققت أعمال خدمات لونغهو إيرادات إجمالية قدرها 12.58 مليار يوان في عام 2025، منها إيرادات خدمات العقارات 11.23 مليار يوان، بمساحة تحت الإدارة 3.6 مليار متر مربع؛ وإيرادات إدارة الأصول 2.98 مليار يوان، منها إيرادات الإيجارات طويلة الأجل حوالي 2.48 مليار يوان، بمعدل إشغال إجمالي 94.1%؛ وإيرادات لونغو الذكية 1.3 مليار يوان.

أوضح تشين شيوبينغ أن التعديلات في الصناعة قد استمرت لمدة 5 سنوات، حيث انخفضت كمية البناء بنسبة 70%، وكانت درجة التعديل كبيرة جدًا، ولكن خلال هذه الفترة، لم تقم لونغهو ببيع أو تخفيف أي من الأصول الأساسية لخدمات التشغيل تحت ضغط السوق المتراجع، مما حافظ على الأصول الأكثر أهمية للشركة، مما وفر أفضل الظروف للاحتفاظ بمساحة النمو المستقبلية.

أشار تشين شيوبينغ إلى أن لونغهو تأمل في تحقيق نمو بنسبة 10% في أرباح أعمال التشغيل والخدمات هذا العام، بحيث تصل بسرعة إلى حجم المليار يوان. في الوقت نفسه، تستخدم التدفقات النقدية التشغيلية لدعم الأرباح والحفاظ على الاستقرار، بينما يتم الاستناد إلى ذلك لاستبدال التمويل قصير الأجل للشركة بقروض العقارات التشغيلية، واستمرار تقليل ضغط الديون.

تتوقع إدارة لونغهو أن الأرباح ستبدأ في الارتفاع في عام 2027، وأن إيرادات أعمال التشغيل والخدمات ستتجاوز أعمال التطوير في عام 2028، مما يكتمل التحول الاستراتيجي في هذه الجولة بالكامل.

بعد عام من أقصى ضغط للديون، لا تزال لونغهو ملتزمة بتقليص الديون، وضمان الأمان، وتقييم الاستثمارات، مع الاستمرار في تخصيص الاحتياطي لمواجهة التغيرات في الصناعة.

مؤخراً، أصدرت UBS تقريراً يحافظ على تصنيف “محايد” لمجموعة لونغهو. وأشارت إلى أن خسائر أعمال التطوير تزيد من ضغط تخفيض الأصول، لكن الأصول مثل المراكز التجارية التي تتمتع بإمكانيات تقييم أعلى توفر فرصة لتحسين الأساسيات لمجموعة لونغهو.