مُعِدُو المنازل يرون أدنى أرباح منذ الركود العظيم، وفقًا لشركة بيانات العقارات

ظهرت نسخة من هذه المقالة أولاً في نشرة CNBC Property Play مع ديانا أوليك. تغطي Property Play الفرص الجديدة والمتطورة لمستثمري العقارات، من الأفراد إلى رأس المال المغامر، وصناديق الأسهم الخاصة، والمكاتب العائلية، والمستثمرين المؤسسيين والشركات العامة الكبيرة. اشترك لتلقي الإصدارات المستقبلية مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك. تؤدي معدلات الرهن العقاري المرتفعة، وأسعار المنازل المرتفعة، والعرض المحدود إلى الضغط على المستثمرين في مجال تحويل المنازل. في جميع أنحاء عام 2025، تم تحويل حوالي 297,000 منزل عائلي ومجمع سكني على مستوى البلاد، وفقًا لشركة ATTOM، مزود بيانات العقارات، الذي يعرف التحويل بأنه منزل تم شراؤه وبيعه في نفس فترة الـ 12 شهرًا. وكان هذا انخفاضًا بنسبة 3.9% عن عام 2024 وأدنى عدد من التحويلات في أي عام منذ 2020. شكلت تحويلات المستثمرين 7.4% من إجمالي مبيعات المنازل في 2025، انخفاضًا من 7.6% في 2024. تنخفض التحويلات لأن الأرباح تجعلها أقل جدوى. مع خلفية أعلى أسعار المنازل المتوسطة على الإطلاق، حقق تحويل المنزل النموذجي صافي أرباح قدره 65,981 دولارًا فقط، أو عائد بنسبة 25.5% على الاستثمار، وفقًا لشركة ATTOM. هذا انخفاض من 32% في العام السابق وأدنى معدل منذ الركود الكبير في 2008. قال روب باربر، الرئيس التنفيذي لشركة ATTOM، في بيان: “لا تزال المنافسة على المنازل قوية في العديد من الأسواق بسبب العرض المحدود”. “مع بقاء الأسعار مرتفعة، يجد المستثمرون صعوبة متزايدة في تأمين صفقات تحقق عوائد قوية.” للمقارنة، في العقد الذي تلا الأزمة المالية، كانت هوامش الربح أعلى من 50%، حيث بلغت ذروتها عند 61% في 2012، وهو الوقت الذي وصلت فيه أسعار المنازل إلى أدنى مستوياتها. يمكن أن تختلف الأرباح الصافية، أو عوائد المستثمرين التي تأخذ في الاعتبار تكلفة إصلاح العقار، بشكل كبير اعتمادًا على تكاليف العمالة والمواد والتمويل المحلية. ومع ذلك، تبقى تكلفة إصلاح العقارات قبل تحويلها مرتفعة في جميع أنحاء الولايات المتحدة بسبب الضغوط المستمرة على سلسلة التوريد وزيادات الأسعار المرتبطة بالرسوم الجمركية، مما يواصل الضغط على هوامش المستثمرين، وفقًا لشركة ATTOM. ومع ذلك، هناك علامات على أن سوق التحويل قد يتحسن هذا العام، حيث من المتوقع أن تتباطأ أسعار المنازل أكثر وتبقى معدلات الرهن العقاري أقل من مستويات العام الماضي. كتب أليكس توماس، مدير الأبحاث في John Burns Research and Consulting، في تقرير حديث: “بعد ما يقرب من 4 سنوات من انخفاض حجم معاملات تحويل المنازل، تظهر استطلاعاتنا علامات على زخم إيجابي في مجال التحويل والإصلاح”. تتعاون الشركة مع Kiavi على مؤشر سوق الإسكان للتحويل والإصلاح، الذي ينظر في مشاعر المستثمرين في السوق. في الربع الرابع من 2025، سجلت أكبر زيادة ربع سنوية خلال ثلاث سنوات وعكس ستة أرباع متتالية من الانخفاضات. بالإضافة إلى ذلك، قال 71% من المستثمرين الذين شملهم الاستطلاع إنهم يتوقعون شراء المزيد من المنازل هذا العام، مقارنةً بـ 66% في العام الماضي و49% في 2024، وفقًا لاستطلاع JBRC/Kiavi. هذه هي أعلى نسبة في تاريخها الذي يمتد لأربع سنوات. كما أن عددًا أقل من المحولين يبلغون عن نتائج مخيبة للآمال من استثماراتهم. على الصعيد الوطني، أفاد 17% من المحولين في الربع الرابع ببيع “في الغالب أقل من” حجم ما بعد الإصلاح المتوقع، أو ARV، بانخفاض من 21% في الربع السابق، وفقًا للاستطلاع. كتب توماس: “نظرًا لأن المحولين يميلون إلى خفض الأسعار بشكل أسرع من بائعي المنازل العاديين خلال التباطؤ (لتجنب فترات الاحتفاظ المكلفة)، فإن هذا التحسن هو إشارة مبكرة على أن بيئة الأسعار تتعزز”. وقال أيضًا إن عدة أحكام في “قانون الجمال الكبير” الصيف الماضي يمكن أن تعزز ربحية التحويل والإصلاح، بما في ذلك الاستهلاك المعزز، وخصم دخل الأعمال المؤهلة الدائم بنسبة 20% ونفقات الفائدة القابلة للخصم على قروض التحويل والإصلاح. تشير مقاييس أخرى لمشاعر مستثمري العقارات، بما في ذلك استطلاع مشاعر مستثمري RCN Capital، وهو تقرير ربع سنوي معد من قبل شركة CJ Patrick، إلى التفاؤل أيضًا. قال ريك شارجا، الرئيس التنفيذي لشركة CJ Patrick: “إنها تلك الظروف السوقية المتحسنة — المزيد من المخزون، وتباطؤ أسعار المنازل، وتكاليف تمويل أفضل قليلاً — إلى جانب الطلب المكبوت من المشترين وزيادة عدد العقارات المرهونة المعروضة للبيع، التي أعتقد أنها يجب أن تمنح المحولين المزيد من الفرص مع تقدم العام”. ستكون الورقة الرابحة هي معدلات الرهن العقاري. يستخدم المزيد من المستثمرين التمويل، حيث بلغت النسبة 37.7% في 2025 مقارنة بـ 36.9% في 2024، وفقًا لشركة ATTOM. كان من المتوقع أن تكون المعدلات أقل هذا العام، لكن الحرب في إيران والزيادة الناتجة في أسعار النفط قد قلبت تلك التوقعات. قال باربر: “يجب على المحولين أن يصبحوا أكثر إبداعًا للحفاظ على الربحية”. “يمكن أن يشمل ذلك التعامل مع المنازل القديمة، حيث كان متوسط العقار المحول في 2025 مبنيًا في 1978، وهو الأقدم منذ أن بدأنا في تتبعه، إلى جانب التحكم الأكثر صرامة في التكاليف واستراتيجيات التجديد الأكثر انضباطًا.”