التمكين المزدوج للتمويل السياساتي، دفء سوق العقارات في بكين، شنغهاي، وشنتشن يتدفق

استثمر في الأسهم من خلال تقارير تحليلية من المحللين المعتمدين، موثوقة، مهنية، في الوقت المناسب، وشاملة، تساعدك في اكتشاف فرص الموضوعات المحتملة!

جميع الصور أعلاه تم التقاطها في مكتب مبيعات عقاري في بكين بواسطة لي بينغ شوان يوي/تصوير

صحفي من الجريدة لي بينغ شوان يوي

تدفق الربيع، وبدأت الدفء تنتشر.

سوق العقارات في الخط الأول

تدفق “التيار الدافئ”، وأصبح اتجاه استقرار السوق أكثر وضوحًا. مع التركيز على الاتجاه الاستراتيجي في خطة “الخمسة عشر” التي تدعو إلى “دفع التنمية عالية الجودة للعقارات”، وتحديدًا في تقرير عمل الحكومة لعام 2026 الذي يركز على “استقرار سوق العقارات”، فإن توجيه السياسات والممارسات المالية تتجه نحو تعزيز مستمر، مما ينشط السوق في الخط الأول، ويدفع إلى دورة إيجابية في صناعة العقارات.

في 25 فبراير 2026، أصدرت خمس جهات، بما في ذلك لجنة إدارة الإسكان والتنمية الحضرية في مدينة شنغهاي، “إشعارًا بشأن تحسين وتعديل سياسات سوق العقارات في المدينة” (المشار إليه فيما بعد بـ “الإشعار”). حتى 25 مارس، تم تنفيذ هذه السياسة الجديدة لمدة شهر كامل. تشير بيانات معهد لينج جيا في شنغهاي إلى أنه من 1 مارس 2026 إلى 23 مارس 2026، تم بيع 22,400 وحدة من المنازل المستعملة في مدينة شنغهاي، بزيادة قدرها 11% مقارنة بنفس الفترة من عام 2025. ليس فقط في شنغهاي، بل تم أيضًا تخفيض معدلات القروض العقارية الشخصية ونسب الدفعة الأولى في بكين وشنغهاي وشنتشن، وقد تم تنفيذ تدابير تحسين السياسات في المدن الثلاث بالكامل، ودخلت السياسات ذات الصلة في فترة مراقبة مستقرة.

قام صحفيو “证券日报” بزيارة ميدانية إلى بكين وشنغهاي وشنتشن لإجراء أبحاث مباشرة، وتحدثوا بشكل مباشر مع العاملين في المؤسسات المالية، ووكلاء العقارات، وسكان الشراء، ومالكي المبيعات، للكشف عن الحالة الحقيقية للسوق في الخط الأول. من خلال نتائج الأبحاث، يظهر أن سوق العقارات في المناطق الأساسية في المدن الثلاث قد أظهر اتجاهًا مستقرًا، وأصبح الطلب الأساسي على الشراء عن طريق القروض وتلبية احتياجات التحسين القوة الرئيسية في تداول السوق الحالي.

جهود مشتركة من السياسات والمالية

تقليل تكاليف الملكية بشكل فعال

在 إطار السياسات الكلية، قدمت بكين وشنغهاي وشنتشن سياسات تخفيف السوق العقاري تتناسب مع الوضع المحلي، من تخفيف قيود الشراء، وتحسين سياسات القروض التجارية، إلى زيادة دعم صندوق الإسكان التقاعدي، لدعم احتياجات الإسكان المعقولة للسكان بشكل دقيق، مما يشكل قوة سياسية مشتركة.

显示前述《通知》对住房限购、公积金贷款、个人住房房产税等七方面政策进行优化调整。在此基础上，当地商业用房信贷政策进一步优化。自3月16日起，上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

李根在接受《证券日报》记者采访时表示：“当前上海链家日均带看量较楼市新政前增长30%，日均新增客户量较新政前增长51%，客户入市信心较新政前明显提升，带看及成交均十分活跃。”

在2025年，北京则先后发布两份进一步优化调整房地产相关政策的通知文件。2025年8月8日，政策放宽五环外限购，即在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数；2025年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会等部门再次发布楼市新政，调整非本市户籍居民家庭购买五环内、五环外商品住房的缴纳社会保险或个人所得税年限，并在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。

记者从多家国有大行了解到，目前北京商业房贷以5年期以上LPR（3.50%）为定价基准，多家银行实际执行利率普遍为3.05%。记者测算发现，以购买五环内二套住房为例，贷款100万、等额本金分30年还清，对比2025年12月24日前执行的3.45%利率，新政后月供可减少百元以上，累计还款总额能节省数万元。

شنتشن بدأت منذ 6 سبتمبر 2025 تنفيذ إجراءات تحسين وتعديل سياسات سوق العقارات، بما في ذلك تحسين وتعديل سياسات قروض الإسكان الشخصي. من بين ذلك، لم تعد معدلات القروض التجارية تفرق بين المنزل الأول والثاني.

“منذ العام الماضي، قامت المدن الكبرى بإصدار تدابير لتقليل نسبة الدفعة الأولى، وخفض معدلات القروض، وتحسين القيود على الشراء والتمويل، مما خفض بشكل فعال العتبة المالية لشراء المنازل، مما شكل مجموعة قوية من الدعم المالي، مما دفع إلى تحسين معقول في معنويات السوق.” قالت كاو جينغ جينغ، مديرة قسم مؤشرات معهد تشونغ تشي للأبحاث، لـ “证券日报”، مشيرة إلى أن السبب هو أن السياسات الجديدة أثبتت فعاليتها، مما ساعد على إطلاق الطلب المحتمل على الشراء؛ ومن جهة أخرى، فإن أسعار الأحياء ذات الجودة العالية في المدن الرئيسية قد اقتربت تدريجيًا من المستويات المعقولة. في الوقت الحالي، يظهر السوق سمات تمايز هيكلي ملحوظ، حيث أن المعاملات في المشاريع الجيدة في المناطق المركزية نشطة، في حين لا تزال هناك ضغوط على المخزون في المناطق البعيدة.

تتزايد حيوية معاملات سوق العقارات في المدن الكبرى مع تزايد مجموعة من السياسات المالية. في 16 مارس، أصدرت الهيئة الوطنية للإحصاء بيانات عن تغير أسعار المبيعات السكنية في 70 مدينة كبيرة ومتوسطة في فبراير، مما أظهر أن انخفاض أسعار المبيعات السكنية في 70 مدينة قد استمر في التقلص.

تظهر بيانات الهيئة الوطنية للإحصاء أن أسعار المبيعات السكنية الجديدة في المدن الكبرى في فبراير قد تحولت من انخفاض بنسبة 0.3% عن الشهر السابق إلى الاستقرار. حيث ارتفعت كل من بكين وشنغهاي بنسبة 0.2%، بينما استقر غوانغتشو، وانخفضت شنتشن بنسبة 0.3%؛ في حين انخفضت أسعار المبيعات السكنية المستعملة في المدن الكبرى بنسبة 0.1%، وكان الانخفاض أقل بمقدار 0.4 نقطة مئوية عن الشهر السابق، حيث ارتفعت بكين وشنغهاي بنسبة 0.3% و0.2% على التوالي.

“من خلال البيانات الموضوعية، ظهر سوق العقارات في المدن الكبرى بالفعل بإيجابية، خاصة تعديل الأسعار وإطلاق آثار السياسات، مما أدى إلى تأثير شامل جيد جدًا.” قال يان يوي جين، نائب مدير معهد إي جيو للأبحاث العقارية في شنغهاي، لـ"证券日报"، مشيرًا إلى أن معاملات السوق في شنغهاي لم تكن مدفوعة بعامل واحد فقط، بل كانت نتيجة لتراكم عدة عوامل إيجابية: أولاً، تأثير فوائد السياسات مستمر، وتمويل دقيق يضخ طاقة قوية في السوق؛ ثانياً، تم تعديل الأسعار بشكل صحيح، والثقة تتعزز تدريجيًا؛ ثالثًا، الطلب المحتمل موجود موضوعيًا.

تزداد انشغالات الوسطاء

شهادة على دفء سوق العقارات في الخط الأول

“زهور الشمس يمكن أن تأتي بسهولة في الربيع”، وكلاء بيع العقارات في الخط الأول هم الأكثر حساسية للشعور بدفء سوق العقارات. تحت تأثير السياسات الجديدة، ارتفعت حيوية معاملات سوق العقارات في بكين وشنغهاي وشنتشن بشكل ملحوظ.

“تناولت ثلاثة بيضات في الساعة السابعة صباحًا، وبقيت مشغولًا حتى بعد الثامنة مساءً.” تجربة لي كاي (اسم مستعار)، موظف مبيعات في بكين، تعكس بوضوح حيوية السوق بعد تنفيذ السياسات الجديدة. اعترف بأنه أكمل للتو 7 عقود في يوم السبت فقط، حتى أنه كان عليه حجز الغداء مسبقًا. حالة لي ليست فريدة، بل هي ظاهرة شائعة بين وكلاء العقارات في المدن الثلاث.

مع حلول الليل، لا تزال إحدى مكاتب العقارات في حي شيشينغ في بكين مضاءة، وثلاث غرف توقيع مليئة بالزبائن. جدران المكتب مليئة بالأعلام التي أرسلها المالكون والمشترون، ومنطقة الطباعة تنتج باستمرار عقود معاملات العقارات، مما يعكس أجواء مزدحمة في كل مكان. وأخبرت الزميلة في سوق العقارات، تشانغ لي (اسم مستعار)، الصحفيين أن الطلب على المشورة والمشاهدات قد زاد بشكل ملحوظ مؤخرًا، وأن الأخبار السارة عن المعاملات تتزايد باستمرار في المكتب. فقط في 14 مارس، تجاوزت معاملات المنطقة 170 صفقة، حيث بلغت 5 صفقات في 4 مناطق كبيرة، و4 صفقات في 9 مناطق.

في مدينة شنغهاي، كان الوسطاء مشغولين أيضًا. حتى في الساعة التاسعة مساءً، كان الوسيط تشن جين (اسم مستعار) لا يزال يرد على استفسارات العملاء حول مشاهدة المنازل. وأشار إلى أن إيقاع السوق قد تسارع بشكل ملحوظ منذ بداية العام، وزادت الاستفسارات وزيارة المنازل بشكل مستمر. في يوم تنفيذ “الإشعار”، قام زملاؤه في الصناعة بسرعة بمراجعة وفهمه ونشره، مما أدى إلى زيادة استفسارات العملاء، وكانت المعاملات للمنازل ذات القيمة الجيدة داخل الدائرة الداخلية نشطة بشكل خاص.

قدمت بيانات من إحدى منصات تداول العقارات للصحفيين في “证券日报” أن معاملات المنازل المستعملة في شنغهاي تجاوزت 1400 وحدة فقط في يوم 14 مارس.

وراء هذا الانشغال، هناك سعي نشط للتغيير في صناعة الوساطة. وأظهرت جولة من الزيارات أن العديد من مكاتب العقارات قد عززت تدريب السياسات، لضمان أن يتقن الوسطاء السياسات الجديدة بدقة، وأن يتقنوا محتويات مثل نسب الدفعة الأولى وتعديلات أسعار القروض. أصبحت صورة الوسطاء المزدحمة تجسد بشكل مباشر انتعاش سوق العقارات الحالي.

كل طرف في المعاملات لديه اعتبارات

يساعد في تطوير سلسلة الإنتاج بشكل مستقر

إن الفوائد الأساسية للسياسات الجديدة في سوق العقارات لا تقتصر على المستفيدين من الشراء، بل تشمل أيضًا النظام البيئي لسوق العقارات بأكمله، مما يضخ طاقة قوية في الدورة الإيجابية للصناعة. تعمل السياسات على تعزيز الاستقرار من خلال استراتيجيات دقيقة، بينما تعمل المالية على ضخ الأموال بشكل دقيق، مما يدفع الصناعة نحو التطور العالي الجودة، ويحقق حلقة إيجابية في النظام البيئي لسوق العقارات.

شعر المشترين الذين يحتاجون إلى الشراء أن “المنازل القابلة للتحقيق” أصبحت أكثر. لي هوي، الذي يعمل في بكين، بدأ في مشاهدة المنازل منذ أوائل عام 2025، وقد ظل مترددًا بسبب ميزانيته المحدودة. كان بإمكانه تحمل شقة واحدة فقط، ولكن بعد صدور السياسات الجديدة، أصبح بإمكانه الآن شراء شقة صغيرة من غرفتين، وهو يخطط للشراء قريبًا.

أوضح ليو هونغ، الذي يعيش في منطقة مينهوانغ في شنغهاي، أيضًا أن زملاءه وأصدقائه غير المقيمين في شنغهاي قد زادوا من مناقشاتهم حول العقارات مؤخرًا، “الآن هناك فوائد سياسية، وبعض الأصدقاء يراقبون أيضًا ببطء، وينظرون إلى المنازل المناسبة”.

تستفيد مجموعات التحسين من دعم السياسات، مما يحسن ظروف السكن. إن إطلاق الطلب على التبديل لا ينشط فقط المخزون الحالي، بل يعزز أيضًا سيولة السوق، مما يساعد في تشكيل دورة إيجابية “بيع القديم وشراء الجديد” في سوق العقارات. يخطط وانغ زونغ شيو، من شنتشن، لشراء منزل مستعمل، وقال: “أنا أراقب حاليًا، ويرجع ذلك أساسًا إلى احتياجات التحسين، أريد تبديل منزل في منطقة مركزية، بالنسبة لي، تعتبر هذه خطة استثمارية مستقرة”.

مع دخول المشترين بنشاط إلى السوق، أصبح موقف البائعين أيضًا يتغير بشكل دقيق تحت تأثير السياسات الجديدة. أصبح البائعون الذين لديهم حاجة للتبديل مستجيبين نشطين للسياسات الجديدة، حيث يستغلون حرارة السوق، ويقومون بنشر منازلهم، ويقدمون تخفيضات معتدلة، على أمل بيع المنازل بسرعة لإجراء التبديل؛ كما أن بعض البائعين يقومون بالتسجيل فقط من أجل تحويل الأصول، مما يثري مستويات العرض في السوق.

كان الصحفي من “证券日报” قد رافق المشتري تشانغ جون في التفاوض على منزل مستعمل محتمل. سعر هذا المنزل المعروض للبيع هو 5.28 مليون يوان، وقد أشار الوسيط قبل المفاوضات إلى أن السعر المتوقع قد ينخفض إلى أقل من 5 ملايين يوان بناءً على السعر النفسي للمالك السابق. ومع ذلك، خلال المفاوضات، تغير موقف المالك بشكل ملحوظ، وأظهر “حذرًا في البيع”، وأوضح أنه لن يبيع بسعر يقل عن 5 ملايين يوان، ولم تتمكن هذه المفاوضات من إتمام الصفقة في أقل من ساعة. ومع ذلك، فإن مشاعر بعض الملاك في الحذر من البيع تعكس جزئيًا أن ثقة السوق بدأت تتعزز تدريجيًا.

أخبرت تشانغ لي الصحفي أنه من حيث حجم المعاملات في المنطقة التي تتولى إدارتها، كان هناك بالفعل انتعاش، ولكن لم يكن هناك ارتفاع شامل في الأسعار، حيث ارتفعت أسعار بعض المنازل الجيدة في المناطق الأساسية بشكل طفيف.

بشكل عام، بعد تنفيذ السياسات الجديدة، استمر نشاط سوق العقارات في بكين وشنغهاي وشنتشن في الارتفاع. سواء كانت عمليات التبديل، أو تحويل الأصول، أو المراقبة، جميع الجهات المعنية في السوق تبحث عن الحل الأمثل بناءً على احتياجاتها الخاصة. تشكل هذه الأنشطة المتنوعة معًا نظامًا صحيًا ومنظمًا لسوق العقارات، بينما يعزز النشاط والعودة العقلانية للمعاملات من تعزيز استقرار سوق العقارات.

ترى كاو جينغ جينغ أن تحسين السياسات الحالية يظهر سمات “استراتيجيات محلية ودعم دقيق”، من خلال تخفيف شروط شراء المنازل وتخفيض تكاليف التمويل، مما يقلل فعليًا من عتبة ملكية السكان.

ما هو أكثر أهمية هو أن سوق العقارات في الخط الأول، كركيزة هامة في استقرار السوق، ستطلق إشارات إيجابية مستمرة، مما يساعد في تعزيز استقرار السوق العقارية ككل.

“حاليًا، استقرار سوق العقارات في الخط الأول قد أثر إيجابًا على سلاسل الإنتاج في الأعلى والأسفل. على سبيل المثال، في سوق المنازل المستعملة في شنغهاي، تستمر معاملات المنازل المستعملة في المناطق الأساسية في الارتفاع، مما يؤدي مباشرة إلى زيادة سريعة في الأعمال الاستهلاكية للديكور والأثاث والأجهزة المنزلية.” قال يان يوي جين، مشيرًا إلى أنه عندما تتحسن حالة السوق العقارية، وتحسن الوضع المالي للشركات، بالتزامن مع زيادة الطلب على المعيشة عالية الجودة، سيؤدي ذلك أيضًا إلى توفير المزيد من الطلب في مجالات جديدة مثل الذكاء الاصطناعي والروبوتات.

قالت دو جوان، باحثة كبيرة في معهد أبحاث بنك سوشانغ: "سلسلة صناعة العقارات طويلة، بدءًا من مواد البناء إلى الأجهزة المنزلية، تغطي عدة فئات. إن استقرار سوق العقارات ليس فقط انتعاشًا في معاملات السوق، بل هو أيضًا انتعاش لسلسلة الإنتاج بأكملها ودفع للاستهلاك، وهذا النوع من الاستجابة الإيجابية متعددة الأبعاد، يعمل على تحسين نظام سوق العقارات،形成良性循环“市场企稳、产业链复苏、消费升级、生态优化”。

بالنسبة للمشترين، تقترح دو جوان أن الأولوية هي تلبية احتياجات السكن؛ ثم النظر في القدرة الشرائية، حيث يجب أن تكون هناك قدرة مالية ووعي أكبر بالحقوق؛ وثالثًا، الانتباه إلى النفقات الإضافية، ويجب التخطيط بشكل شامل للموارد المالية؛ ورابعًا، متابعة السياسات الجديدة في الوقت المناسب، والسعي للحصول على الدعم ذي الصلة.

إن الجهود المشتركة من السياسات والمالية لا تؤدي فقط إلى خفض عتبة شراء المنازل للسكان بفعالية، بل تلعب أيضًا دورًا مهمًا في تخفيف ضغط السيولة على الشركات العقارية، ودفع انتعاش سلسلة الإنتاج المرتبطة بالعقارات، مما يضخ طاقة مستدامة لتحقيق دورة إيجابية في النظام البيئي للعقارات وتنمية عالية الجودة.

		تصريح من سينا: هذه الرسالة تم إعادة نشرها من وسائل الإعلام الشريكة لسينا، ونشر هذه المقالة على موقع سينا بهدف نقل المزيد من المعلومات، وليس بالضرورة تأييد وجهات نظرها أو تأكيد مضمونها. محتوى المقالة لل参考 فقط، ولا يشكل نصيحة استثمارية. يتحمل المستثمرون المخاطر عند اتخاذ قرارات استثمارية بناءً على ذلك.

أخبار ضخمة، وتفسير دقيق، تجدها جميعًا في تطبيق سينا المالية

المحرر: غاو جيا