تشغيل الإيجار الكامل وتأثير التوسع في جمع الأموال: الخلفية الأصلية لأصول JDREIT

وجهات نظر ونت تعد REITs حلقة مهمة لربط دورة رأس المال لـ“الاستثمار-التمويل-الإدارة-الخروج” للأصول الثقيلة.

في بداية هذا العام، كشفت تباعًا REITs المدرجة بالفعل عن أوضاع تشغيل أصولها لعام 2025. ويمكن ملاحظة أن قطاع التخزين والخدمات اللوجستية يشهد تثبيتًا مرحليًا في معدل الإشغال، وأن تشغيل المشاريع لا يزال يظهر تباينًا؛ كما تُظهر المشاريع التي تضم مستأجرين مرتبطين ومشغّلين كبار متانة تشغيلية.

ويظهر ذلك في معدل الإشغال: فالمشاريع التي ترتفع فيها نسبة المستأجرين المرتبطين تحافظ على استقرار نسبي قوي، مثل REIT جينغدونغ، وREIT شوّنتوفين، وREIT سينواي/كِلي وُ-يُن (China and Foreign). ففي نهاية الربع الرابع كانت معدلات الإشغال 100% و95.9% و97.8% على التوالي.

لطالما كانت مرافق التخزين موجودة ضمن قطاع الخدمات اللوجستية بوصفها بنية تحتية توفر خدمات للتداول. وخلال السنوات الماضية، وبناءً على حزمة أصول عالية الجودة وإدارة تشغيلية احترافية قائمة على التسييل السوقي لدى جينغدونغ تشانفا/تطوير الإنتاج، حافظ أداء REIT جينغدونغ على استقرار واتجاه إيجابي مستمر، واستمر في تزويد المستثمرين بتوزيعات نقدية مرتفعة النسبة وعالية التكرار.

إعلان توسعة ثانوية لسنة المشاريع المكتملة الإشغال

ومن بيانات الربع الرابع لعام 2025 التي تم الإفصاح عنها، حافظ تشغيل REIT جينغدونغ على ثباته.

تُظهر الإعلانـات أن REIT جينغدونغ سجّل في الربع الرابع إيرادات قدرها 2703.51 مليون يوان، ومبلغًا متاحًا للتوزيع قدره 1434.92 مليون يوان، ومبلغًا موزعًا فعليًا قدره 2002.5 مليون يوان، وبلغ معدل توزيع التدفق النقدي السنوي 4.03%.

يحتفظ REIT جينغدونغ عبر خطة خاصة بـ 100% من حصص ملكية 3 شركات مشاريع للعقارات غير المنقولة للخدمات اللوجستية والتخزين. وتقع المشاريع في مدن عقد لوجستية ثلاث: تشونغتشينغ وووهان ولانغفانغ. ويبلغ إجمالي المساحة المبنية حوالي 35.1 مليون متر مربع، ويبلغ إجمالي مساحة قابلة للتأجير حوالي 34.13 مليون متر مربع. وفي نهاية فترة التقرير، ظلت مشاريع التخزين اللوجستي الثلاث محافظة على معدل إشغال قدره 100%.

وما يستحق الانتباه هو أنه في 27 مارس، أعلن REIT جينغدونغ بدء العمل رسميًا للتوسعة الثانوية، بهدف شراء مجمّعات لوجستية ناضجة تديرها مجموعة جينغدونغ تشانفا/تطوير الإنتاج التابعة (بكين وكُنمينغ وغوانغتشو) لتحسين تركيبة أصول الصندوق بشكل أكبر. وهذه هي المرة الثانية خلال عام واحد التي ينشر فيها REIT جينغدونغ إعلان توسعة ثانوية منذ يوليو 2025.

يتناول إعلان التوسعة الثانوية هذه ثلاث أصول، على التوالي: مشروع داشينغ ساحة الشحن/المطار في منطقة داشينغ بمدينة بكين (المشار إليه بـ“مشروع بكين”)، ومشروع كونمينغ ساحة الشحن/المطار في منطقة قوانغدو بمدينة كونمينغ (المشار إليه بـ“مشروع كونمينغ”)، ومشروع غوانغتشو هواي-دُو/ساحة الشحن/المطار في منطقة هوايدو بمدينة غوانغتشو (المشار إليه بـ“مشروع غوانغتشو”).

ستشكّل التوسعة الثانوية تكاملًا استراتيجيًا مع الأصول القائمة ومع أصول التوسعة الأولى، بما يكمّل بشكل أكبر تخطيط شبكة لوجستية وطنية مترابطة بنمط “مركز-عقدة-بوابة”.

تُعد مرافق التخزين حلقة تداول حاسمة في الاقتصاد الصناعي الحقيقي، كما أن اختيار الموقع هو الأساس لتحديد الكفاءة. إن مشاريع التوسعة الثانوية لـ REIT جينغدونغ تقع جميعها في مدن عقد سلاسل التوريد الأساسية. فمشروع بكين في داشينغ يقع في المنطقة الأساسية لمركز مطار العاصمة الدولي، وبالاعتماد على شبكة الطيران على مستوى “العقدة الوطنية” والاقتصاد داخل دائرة بكين-تيانجين-خبي (京津冀)، يحقق تكاملًا عالي الكفاءة بين سوق شمال الصين وسلسلة التوريد العالمية؛ بينما يقع مشروع غوانغتشو في هوايدو في قلب “مركز مطار دولي” لمنطقة خليج قوانغدونغ-هونغ كونغ-ماكاو الكبرى، وبفضل عقد مطار بايون/باييون ونظام النقل متعدد الوسائط الناضج، يمكنه تغطية عميقة لصناعات التصنيع في دلتا نهر اللؤلؤ وأسواق الاستهلاك؛ أما مشروع كونمينغ ساحة الشحن/المطار فيستند إلى عقدة “الحزام والطريق” الرئيسية، ويستفيد بالكامل من وظيفة مطار بوابة النقل الجوي كعقدة، بما يضيف مزيدًا من الترابط إلى شبكة اللوجستيات الجوية في منطقة جنوب غرب الصين، ويقدم دعمًا متينًا لتطوير الصناعات المرتبطة بالمجال الجوي في المنطقة.

وفي وقت سابق، كانت أصول التوسعة الأولى تستند أيضًا إلى عقد النقل الأساسية. إذ تعد مدينة هِفَي/هفاي مدينة مركزية مهمة في دلتا نهر اليانغتسي التي أقرتها حكومة مجلس الدولة، ومركز نقل شامل على المستوى الوطني، تجمع بين وظائف قاعدة تصنيع متقدمة في المنطقة الوسطى، ومرتفعات إبداعية علمية وتقنية على مستوى إقليمي، ومركز شحن جوي دولي، وقد قامت بالفعل ببناء شبكة نقل ثلاثية الأبعاد تمتد لتغطي أرجاء البلاد وتربط عالميًا. كما أن شيآن/آنسي (Xi’an) هي أيضًا عقد لوجستي لا يمكن الاستغناء عنه في مقاطعات شمال غرب الصين الخمس، وهي أول “مركز لوجستي على طراز داخلي” على مستوى البلاد من نوع “4 عقد و1 قاعدة” (يشمل: نوع الموانئ البرية/نوع المطار الجوي/نوع خدمات التصنيع/نوع خدمات التجارة + قاعدة سلسلة تبريد للسلع الأساسية).

من خلال بناء شبكة “جينغ-تيان-جينغ-يوي (京津冀) – دلتا نهر اليانغتسي (长三角) – حوض نهر اليانغتسي الأوسط (长江中游) – تشنغ-يو (成渝) – جنوب غرب الصين (西南)” وهي خمس مناطق اقتصادية محورية متنوعة، سيسهم REIT جينغدونغ في الاندماج الكامل في استراتيجيات التنمية الإقليمية الكبرى للدولة وفي المشهد العام لبناء “الحزام والطريق”. وهذا يعزز بشكل واضح كثافة تغطية الأصول الأساسية للمناطق الاقتصادية المحورية والاعتبارات المتعلقة بالتعاون الدولي؛ ويُشكّل شبكة لوجستية مترابطة بنمط “نقطة-خط-مساحة”، بما يعزز استقرار سلسلة الإمداد وقدراتها على الانتشار، وهو ما يشكل إضافة قوية لتغطية المناطق لدى مشاريع البنية التحتية التي تم امتلاكها بالفعل.

وبالإضافة إلى ذلك، بعد التوسعة، سيزداد حجم إجمالي أصول الصندوق وصافي أصوله في آن واحد. وستوفر المشاريع الأساسية التي يُعتزم شراؤها مصادر إضافية للدخل المتاح للتوزيع للصندوق، ما يعزز قدرته على مواجهة المخاطر بشكل أكبر.

إذا تم استكمال توسعتيْن بنجاح، فسيرتفع حجم إدارة التخزين لـ REIT جينغدونغ إلى أكثر من 87 مليون متر مربع. ووفقًا لوضع التشغيل الحالي، فإن المشاريع الأساسية المُعتزم شراؤها تتمتع عمومًا بأداء تشغيلي جيد، كما أن التدفق النقدي مستقر.

أشار الصندوق إلى أن هذا التوسّع يتماشى مع استراتيجية استثمار الصندوق، وهو بمثابة إضافة إلى مناطق تغطية مشاريع البنية التحتية المملوكة بالفعل. ويمكنه أن يساهم بفعالية في تشتت مخاطر تركيبة الأصول، وهو ما يساعد على توسيع تركيبة أصول الصندوق لمشاريع الحدائق اللوجستية والتخزين التي يمتلكها، بحيث يجمع الصندوق بين الحصول على تدفقات نقدية مستقرة وبين إظهار إمكانات نمو. “يعتمد التوسع المتواصل على التخطيط طويل الأجل والاستثمار المستمر من جينغدونغ تشانفا/تطوير الإنتاج لمنصات REITs العامة. وتمتلك الشركة مخزونًا كافيًا من الأصول عالية الجودة، وستواصل في المستقبل تحسين تركيبة الأصول ورفع مستوى إدارة التشغيل. وبالاعتماد على قاعدة الأصول المتينة، ستسعى إلى تقديم عوائد أكثر استمرارية واستقرارًا للمستثمرين.”

ربط “الاستثمار-التمويل-الإدارة-الخروج”

علمت “تعليقات منطقة المدن الصناعية ومجمعات الحدائق/الباركات” أن عمليات تجديد الإيجار للمشاريع التاريخية لـ REIT جينغدونغ لم تُنتج أي فترات شغور. وكانت استمرارية تحصيل الإيجارات ممتازة. وفي الوقت نفسه، فإن المستأجر الذي تتم خدمته، جينغدونغ لوجستكس (JD Logistics)، وهو شركة رائدة في القطاع، يتمتع بصحة مالية جيدة وتدفقات مالية مستقرة، وملاءة ائتمانية جيدة، وقدرة قوية على الالتزام بالتنفيذ، ما يقلل بشكل كبير مخاطر تحصيل الإيجارات الناتجة عن عدم استقرار أعمال المستأجر.

وفي اليوم نفسه الذي تم فيه إصدار خبر التوسع الثانوي، كشف REIT جينغدونغ للعموم عن وضع تجديد الإيجار للمستأجرين الرئيسيين في مشروع لانغفانغ. اعتبارًا من مايو 2026، ستكون الأجرة الصافية الفعلية الصافية الصافية (صافي الإيجار الفعال) عند بداية السنة الأولى للتجديد لمشروع شركة لانغفانغ مع المستأجر الرئيسي “Beijing Jingxun” هي 27.68 يوان/متر مربع/شهر. وخلال فترة الإيجار الخاصة بعقد الإيجار الموقّع الجديد، يبلغ متوسط الأجرة الصافية الفعالة 29.87 يوان/متر مربع/شهر.

بعد تجديد الإيجار في مشروع لانغفانغ، سيرتفع متوسط مدة الإيجار المتبقية المرجّحة في نهاية الربع الأول من 2026 بالنسبة لـ REIT جينغدونغ أيضًا من 1102 يوم إلى 1773 يومًا.

خلال السنوات الماضية، كانت المرحلة العامة في القطاع تتمثل في وجود فترة تعديل ارتفع فيها الشغور وانخفضت الإيجارات. وتتوقع شركة سي آي إف/سي بي آر (Cushman & Wakefield؟) // (Shanghai? Weh?)—Weil… (Se邦魏理仕) أن تباين اتجاهات إيجارات المستودعات ذات الجودة العالية في مختلف الأسواق في عام 2026 سيكون أكثر وضوحًا. ومع انخفاضٍ ملحوظ في المعروض الجديد في شرق الصين وشمال الصين، سيتقلص بشكل كبير انخفاض الإيجارات في معظم الأسواق داخل المنطقة. ويُتوقع أن تشهد ووهان وتشونغتشينغ وتشينغدو وِنغداو (青岛) التي ينخفض فيها معدل الشغور إلى نطاق رقم واحد ارتفاعًا في استقرار الإيجارات وتعافيه، بينما سيُسرّع نمو إيجارات نينغبو (Ningbo) التي تعاني باستمرار من نقص العرض والطلب إلى تفاقمها.

منذ إدراجه في السوق، أظهرت مختلف مؤشرات إدارة تشغيل الأصول الأساسية لـ REIT جينغدونغ أيضًا متانة واستقرارًا. ويعود ذلك إلى قدرات إدارة تشغيل ممتازة لكل من المالك لحقوق الأصل الأصلي (الجهة صاحبة الحقوق) وباعتبارها أيضًا جهة الإدارة الخارجية.

بشكل إجمالي، وبالاعتماد على “جينات صناعية” جيدة، حتى في حال كون السوق في دورة ضعف نسبي، فإن مشاريع التخزين والخدمات اللوجستية التابعة لـ جينغدونغ تشانفا/تطوير الإنتاج تمتلك متانة داخلية نسبيًا قوية. وهي تركز على تحسين جودة الأصول وأدائها، وتلتقط بدقة اتجاهات السوق، وتقدم بنية تحتية عالية المستوى تتوافق مع احتياجات العملاء، مما يضمن بقاء معدل الإشغال المرتفع للأصول في جميع أنحاء البلاد عند نسبة تزيد على 90%.

هذه القدرة على إدارة الأصول على مستوى عالٍ تجعل مساحات التخزين الخاصة بـ جينغدونغ تشانفا/تطوير الإنتاج تتحول من مجرد حوامل للمساحة إلى بنية تحتية تعمل على تحسين كفاءة سلسلة التوريد وخفض التكاليف الإجمالية؛ وبذلك تصبح ضمانًا للتدفقات النقدية المستقرة وإمكانات النمو لدى الأصول الأساسية.

وتعد هذه القدرة التشغيلية أيضًا أساس تحقيق عوائد مستقرة لـ REITs العامة/المتداولة. وفي الوقت الحالي، تُعد REITs، بوصفها أداة مالية مهمة، بالفعل إحدى “طرق حل المشكلة” للأصول الثقيلة.

تُعد صناعة الخدمات اللوجستية الحديثة قطاعًا خدميًا حديثًا ذا طبيعة أساسية متداخلة بإحكام مع الاقتصاد الوطني. ويُعد التخزين الحاوية الضرورية للوجستيات، والبنية التحتية المهمة لدعم الاقتصاد الحقيقي. لكن أصول اللوجستيات تمتلك صفة الأصول الثقيلة، وغالبًا ما تتطلب استثمارات كبيرة وفترات استرداد طويلة لرأس المال؛ كما أن عملية الخروج من المشاريع تعتبر أمرًا صعبًا للغاية.

لا يفرق “الاستثمار-التمويل-الإدارة-الخروج” بين خفيف وثقيل. فإذا تم ربط “التسييل/الرأسمَلة” (capitalization) بنجاح، فإن منطق التشغيل يتم إغلاقه في حلقة متكاملة، وتُخفف ضغوط التمويل طويلة الأجل.

لذلك، بالنسبة لحائزي هذا النوع من الأصول، يمكن لـ REITs تفعيل القيمة العقارية للأصول الثقيلة، وتسريع عودة تدفقات رأس المال التي استُثمرت في المرحلة المبكرة وتحقيق العوائد، وتسريع دورة التمويل والاستثمار لدى الشركات، وتعزيز قدرتها على الاستمرار في الاستثمار.

وباعتبارها أداة تمويل مبنية على حقوق الملكية (equity-based financing tool)، يمكن لـ REITs توسيع قنوات تمويل الشركة، وتحسين السيولة لدى الشركة، وخفض نسبة أصول الخصوم (leverage/معدل الدين إلى الأصول)، وتحسين هيكل رأس المال على المدى الطويل، بما يفيد التطور المستقر على المدى الطويل.

بدأت جينغدونغ تشانفا/تطوير الإنتاج استكشاف هذا النمط منذ عام 2023، وهي أيضًا شركة خاصة أصدرت أول صفقة/دفعة لـ REITs عامة في مجال التخزين والخدمات اللوجستية.

وهذا مفيد أيضًا للمستثمرين، حيث إن نموذج أعمال الأصول الأساسية في REITs العامة واضح، واستقرار العوائد مرتفع، وتوجد فيها شروط إلزامية للتوزيع. ويمكن لهذا النوع من الأصول تلبية احتياجات التموضع/التحصين على المدى المتوسط والطويل، كما يلبي احتياجات المؤسسات في بيئة أسعار فائدة منخفضة لتخصيصها نحو أصول عالية الجودة وعوائد مرتفعة.

خلال السنوات الأخيرة، دخلت عوائد السندات في عصر أسعار الفائدة المنخفضة. وتلقى الأصول الآمنة التي تتميز بتوزيعات مستقرة من نوع REITs مثلًا ترحيبًا كبيرًا من المستثمرين. وعلى سبيل المثال، حقق REIT جينغدونغ تشانفا/تطوير الإنتاج 4 توزيعات خلال عام 2025. ومنذ الإصدار وحتى الآن، بلغ إجمالي التوزيعات 2.09 مليار يوان، وتبلغ نسبة التوزيع قرابة 100%.

ومع تعزيز الطلب المحلي في السوق الصينية والاتجاهات الكلية للترقية الصناعية، من المتوقع أن يشهد سوق تأجير التخزين والخدمات اللوجستية إصلاحًا في الطلب. ووفقًا لبيانات، فإن أكثر من 40 سوقًا إقليميًا في أنحاء الصين بلغ صافي المساحة الممتصة لعام 2025 حوالي 1600 مليون متر مربع، بزيادة تتجاوز الثلثين (أكثر من 20%) مقارنة بالعام السابق.

في هذا السياق، من المتوقع أن يصبح REIT جينغدونغ في المستقبل “حاملًا مزدوجًا” لـ“تشغيل مستقر + نمو في القطاع”، مع الاستفادة من تأثيره كنموذج رائد داخل الصناعة في الإرشاد والتمثيل.

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。