التمكين المزدوج للتمويل السياساتي، دفء سوق العقارات في بكين، شنغهاي، وشنتشن يتدفق

《记者》 李冰 熊悦

تتدفق موجات الربيع، وتتزايد الدفء.

تتدفق «التيارات الدافئة» في سوق العقارات في الطليعة، وتزداد وضوحاً وتيرة استقرار السوق. وبالالتزام بالتوجه الاستراتيجي «دفع التطور عالي الجودة للعقارات» الوارد في «الخطة الخمسية الخامسة عشرة»، والتمسك بتوجيهات تقرير عمل الحكومة لعام 2026 «التركيز على استقرار سوق العقارات»، تعمل السياسات على توجيه التنفيذ العملي في التمويل في الاتجاه نفسه، ما يواصل تنشيط السوق في الصف الأول، ويدفع دورة العقارات إلى مسار إيجابي وسليم.

في 25 فبراير 2026، أصدرت لجنة إسكان وبناء المدن والريف في شنغهاي وغيرها من الجهات الخمس 《إشعار بشأن المزيد من تحسين وتعديل سياسات العقارات في هذه المدينة》（ويُشار إليه فيما بعد بـ《الإشعار》）. وحتى 25 مارس، كانت هذه السياسة الجديدة قد دخلت حيز التنفيذ منذ شهر كامل. تُظهر بيانات معهد أبحاث Lianjia في شنغهاي أنه خلال الفترة من 1 مارس 2026 إلى 23 مارس 2026، بلغت الصفقات في شقق شنغهاي المستعملة 22,400 وحدة، بزيادة 11% في حجم المعاملات مقارنة بالفترة نفسها من 2025. ولم تقتصر المسألة على شنغهاي؛ ففي الوقت نفسه، قامت بكين وشنغهاي وشنتشن جميعها بخفض أسعار الفائدة على قروض السكن الشخصية ونسبة الدفعة الأولى، وقد تم تنفيذ الإجراءات في المدن الثلاث بالكامل وفقاً لظروف كل مدينة (因城施策)، ودخلت السياسات المعنية مرحلة الملاحظة المستقرة.

قام مراسل 《China Securities Journal》 بزيارة ميدانية خاصة إلى بكين وشنغهاي وشنتشن لإجراء تحقيقات. وفي مقابلات مباشرة مع جهات متعددة من أصحاب المصلحة في السوق، مثل العاملين في المؤسسات المالية ووسطاء العقارات وسكان المنازل الراغبين في الشراء ومالكي العقارات المعروضة للبيع، تم تمشيط الصورة الحقيقية لسوق الصف الأول من جميع الجوانب. ووفقاً لنتائج التحقيق الشامل، فقد أظهر سوق المناطق الأساسية في المدن الثلاث بالفعل اتجاهاً نحو الاستقرار، وأصبحت احتياجات الشراء للطلب الحقيقي (اللازم) واحتياجات التحسين محور القوة الأساسية الحالية في التداولات.

** تفعيل السياسات والتمويل معاً **

** خفض تكاليف اقتناء السكن فعلياً **

ضمن إطار السياسات الكلية، أطلقت بكين وشنغهاي وشنتشن سياسات لتحرير السوق للعقارات تتناسب مع الظروف المحلية. وتشمل ذلك بدءاً من تخفيف قيود الشراء وتحديث سياسات القروض التجارية وحتى زيادة دعم صندوق الإسكان للاكتتابات (الصندوق السكني)، بهدف دعم الطلب السكني المعقول للمقيمين بدقة، وتشكيل قوة مجتمعة من السياسات.

ويُظهر《الإشعار》السابق أن السياسات في سبعة جوانب، مثل قيود شراء المساكن، وقروض صندوق الإسكان للاكتتابات، وضرائب الأملاك على العقارات السكنية لأصحاب المنازل الشخصية، قد تم تحسينها وتعديلها. وبناءً على ذلك، جرى المزيد من تحسين سياسات الائتمان للعقارات التجارية المحلية. اعتباراً من 16 مارس، تم تعديل الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى لقروض شراء العقارات التجارية في شنغهاي (بما في ذلك «المساكن التجارية-السكنية الاستخدام») ليكون 30% على الأقل.

قال المسؤول عن معهد أبحاث Lianjia في شنغهاي، لي قِن، في مقابلة مع مراسل 《China Securities Journal》: «حالياً، زادت إحصائية الزيارات اليومية المتوسطة لدى Lianjia في شنغهاي بنسبة 30% مقارنة بما قبل سريان السياسة الجديدة، وزادت كمية العملاء الجدد يومياً بنسبة 51% مقارنة بما قبل سريان السياسة الجديدة. وقد تحسن ثقة العملاء بدخول السوق بشكل ملحوظ مقارنة بما قبل سريان السياسة الجديدة، وأصبحت الزيارات والمعاملات نشطة للغاية».

أما بكين، فقد أصدرت في 2025 على دفعات وثيقتين إشعاريتين بشأن المزيد من تحسين وتعديل السياسات المتعلقة بالعقارات. في 8 أغسطس 2025، تم تخفيف قيود الشراء خارج الحلقة الخامسة (5环外)؛ أي أنه عند شراء المساكن التجارية خارج الحلقة الخامسة (بما في ذلك المساكن التجارية الجديدة والمساكن المستعملة) لا توجد قيود على عدد الوحدات. وفي 24 ديسمبر 2025، أصدرت لجنة إسكان وبناء المدن والريف في بكين وغيرها من الجهات مرة أخرى سياسة جديدة لسوق العقارات، جرى فيها تعديل مدة دفع التأمينات الاجتماعية أو ضريبة الدخل الشخصي للأسر من غير المقيمين في هذه المدينة لشراء المساكن التجارية داخل الحلقة الخامسة وخارجها، مع عدم التفريق في ترتيبات آلية تسعير الفائدة بين المشتري لأول مرة والمشتري للمرة الثانية.

اطّلع مراسلنا من عدة بنوك كبيرة مملوكة للدولة على أنه حالياً، يتم تحديد الفائدة على قروض العقارات التجارية في بكين بناءً على LPR لمدة 5 سنوات أو أكثر (3.50%)، وتطبق عدة بنوك فعلياً معدلات فائدة تبلغ عموماً 3.05%. وتكشف حساباتنا أنه مثلاً عند شراء منزلين مستعملين داخل الحلقة الخامسة، وبقيمة قرض 1 مليون يوان مع السداد بالأقساط المتساوية على مدى 30 عاماً، مقارنةً بسعر الفائدة 3.45% الذي كان مطبقاً قبل 24 ديسمبر 2025، فإن الدفع الشهري بعد سريان السياسة الجديدة يمكن أن ينخفض بأكثر من مئة يوان، كما يمكن أن يتيح إجمالي مبلغ السداد توفيراً يصل إلى عدة عشرات آلاف من اليوانات.

اعتباراً من 6 سبتمبر 2025، بدأت شنتشن تطبيق إجراءات لتحسين وتعديل سياسات العقارات، تشمل تحسين سياسات الائتمان للسكن الشخصي وغيرها. ومن بينها أن سعر فائدة القروض التجارية (商贷利率) لم يعد يميز بين المشتري لأول مرة والمشتري للمرة الثانية.

«منذ العام الماضي، أصدرت المدن الرئيسية في الطليعة بشكل مكثف إجراءات ضبط مثل خفض نسبة الدفعة الأولى، وخفض أسعار الفائدة على القروض، وتحسين قيود الشراء والاقتراض. وقد أدى ذلك فعلياً إلى خفض عتبة شراء المنازل لدى السكان، وتشكيل حزمة قوية من الدعم المالي، ما ساعد على إصلاح استجابة المشاعر في السوق على نحو هامشي.» قال كاو جينججينج، المدير العام لقسم أبحاث المؤشرات في معهد الصين للأبحاث (中指研究院) لمراسل 《China Securities Journal》، وأضاف أن السبب يكمن من جهة في أن السياسة الجديدة أثمرت بالفعل ودفعت بشكل فعّال الطلب المحتمل إلى الظهور والتحرر. ومن جهة أخرى، فإن أسعار الأجزاء الجيدة في المدن الأساسية قد اقتربت تدريجياً من مستوى معقول. وفي الوقت الحالي، تظهر السوق سمات تمييز بنيوي واضح؛ إذ يرتفع نشاط تداول المشاريع الممتازة في المدن المركزية، بينما ما تزال ضغوط المخزون قائمة في المناطق النائية عن المدينة.

إن تراكب سلسلة من حزم السياسات مع تمكين التمويل يؤدي إلى استمرار ارتفاع نشاط معاملات سوق العقارات في المدن الرئيسية في الطليعة. وفي 16 مارس، نشرت الهيئة الوطنية للإحصاء العامة (国家统计局) بيانات «تغيرات أسعار بيع المساكن التجارية لـ70 مدينة كبيرة ومتوسطة في شهر فبراير» والتي تُظهر أن الانخفاض في الأسعار على أساس شهري لعدد 70 مدينة في أسعار بيع المساكن التجارية استمر في التضاؤل.

تُظهر بيانات الهيئة الوطنية للإحصاء العامة أن أسعار بيع المساكن التجارية الجديدة في المدن الأساسية في شهر فبراير، التي كانت قد انخفضت على أساس شهري بنسبة 0.3% في الشهر السابق، أصبحت ثابتة (أي لم تعد تنخفض). وارتفعت كل من بكين وشنغهاي بنسبة 0.2%، وظلت قوانغتشو ثابتة، بينما انخفضت شنتشن بنسبة 0.3%. أما أسعار المساكن المستعملة في المدن الأساسية، فانخفضت على أساس شهري بنسبة 0.1%، لكن معدل الانخفاض ضاق بمقدار 0.4 نقطة مئوية مقارنة بالشهر السابق. ضمن ذلك، ارتفعت بكين وشنغهاي بنسبة 0.3% و0.2% على التوالي.

قال يان يويجينج، نائب مدير معهد إيجو للعقارات في شنغهاي، لمراسل 《China Securities Journal》: «من منظور البيانات الموضوعية، أظهر سوق العقارات في المدن الرئيسية في الطليعة أداءً إيجابياً بالفعل. وبخاصة، فإن تعديل أسعار المنازل وإطلاق أثر السياسات قد حققا تأثيراً إجمالياً جيداً جداً.» وفيما يتعلق بسوق شنغهاي، فإن حجم التداولات الذي شهد زيادة ملحوظة في هذه الجولة ليس نتيجة عامل واحد، بل هو حصيلة تداخل عدة عوامل إيجابية: أولاً، استمرار إطلاق المزايا الناتجة عن السياسات، وقيام التمويل بتمكين دقيق مثل «الري بالتنقيط» وإدخال قوة دافعة قوية للسوق؛ ثانياً، تم تنفيذ تعديل الأسعار بصورة ملائمة، ما سمح باستعادة الثقة تدريجياً؛ ثالثاً، وجود طلب محتمل بصورة موضوعية.

** «الوسطاء» مشغولون بالفعل **

** يشهدون دفء سوق العقارات في الصف الأول **

«تنجذب النباتات وأزهار الشمس بسهولة إلى الربيع»، وفي بيع وشراء العقارات في المدن الرئيسية في الطليعة، يستطيع وسطاء العقارات إدراك دفء السوق بأكبر حساسية. ومع تمكين السياسة الجديدة، ارتفع نشاط تداول سوق العقارات في بكين وشنغهاي وشنتشن بوضوح.

«أكلت ثلاث بيضات الساعة السابعة صباحاً، واستمررت مشغولاً حتى قرابة الساعة الثامنة مساءً.» تُجسد تجربة مدير مبيعات عقارات جديدة في بكين، لي كاي (اسم مستعار)، بشكل حيّ سخونة السوق بعد تطبيق السياسة الجديدة. واعترف بأن مجرد يوم السبت واحد حقق 7 صفقات موقعة، وحتى وجبة الغداء يجب حجزها مسبقاً. وتجدر الإشارة إلى أن حالة لي كاي ليست حالة فردية، بل هي ظاهرة شائعة بين وسطاء العقارات في المدن الثلاث: بكين وشنغهاي وشنتشن.

عند حلول الليل، ما تزال إحدى متاجر وساطة العقارات في منطقة شيچنگ في بكين مضيئة. ثلاث غرف للتوقيع ممتلئة ولا توجد مقاعد شاغرة. وقد علّقت على الجدار لافتات تكريم (الأعلام الموشحة) مقدمة من الملاك والمشترين، ولا يتوقف قسم الطباعة عن إخراج عقود المعاملات، ويظهر في كل مكان طابع من المشغولية. وقالت زانغ لي (اسم مستعار)، وسيطة عقارات مستعملة في بكين، في مقابلة، إن اتصالات الاستفسار عن العملاء والاتصالات الخاصة بحجز زيارات المعاينة لا تتوقف. وأخبرت المراسل أن الطلبات على معاينات العملاء، وعرض العقارات من جانب الملاك في السوق، واستفسارات السياسات زادت بوضوح خلال الفترة الأخيرة، وأن «أخبار نجاح المعاملات» داخل المتجر تتكرر بشكل متواصل. وفي يوم 14 مارس وحده، تجاوز حجم المعاملات في المنطقة 170 صفقة، منها 4 صفقات أو أكثر في 4 مناطق كبرى، و4 صفقات في 9 مناطق كبرى.

وعلى بُعد آلاف الكيلومترات في شنغهاي، ما يزال وسطاء العقارات مشغولين أيضاً. حتى بعد وصوله إلى الساعة التاسعة مساءً، كان الوسيط تشن جۈن (اسم مستعار) يواصل الرد على استفسارات العملاء حول المعاينات. وقال إنه منذ بداية العام، تسارع إيقاع السوق بشكل واضح، واستمر ارتفاع أحجام الاستفسارات والزيارات. ففي يوم تطبيق《الإشعار》بالذات، قام المنافسون في المجال بسرعة بفرز وشرح السياسة الجديدة ثم نشرها وترويجها، فازدادت أحجام استفسارات العملاء أكثر، وكانت الصفقات التي تتم على عروض عالية القيمة مقابل السعر داخل الحلقة الوسطى (中环) نشطة بشكل خاص.

وبحسب بيانات قدمها أحد وسطاء منصة تداول عقارات لمراسل 《China Securities Journal》، ففي يوم 14 مارس وحده، تجاوز حجم بيع العقارات المستعملة في شنغهاي على هذه المنصة 1400 وحدة.

ووراء هذه المشغولية، يوجد تغيّر إيجابي يقوم به الوسطاء. بعد الزيارات والاستطلاع، اكتشف المراسل أن العديد من متاجر وساطة العقارات قد عززت تدريب السياسة، لضمان تمكن الوسطاء بدقة من الإلمام بأحدث السياسات، وإتقان محتوى أساسي مثل نسب الدفعة الأولى وتعديلات أسعار فائدة قروض الرهن. وتحولت المشاهد المزدحمة لوسطاء العقارات إلى أكثر تفسير مباشر وحيوي لعودة دفء سوق العقارات في الوقت الحالي.

** اعتبارات مختلفة من طرفي المعاملة **

** دعم التطور المستقر لسلسلة التوريد الصناعية **

إن المزايا الأساسية الجديدة في سياسة سوق العقارات لا تفيد المشترين فحسب، بل تستفيد أيضاً من نظام سوق العقارات البيئي بأكمله على نحو أعمق. كما تضخ حافزاً قوياً في دورة إيجابية وسليمة للصناعة. فمن جهة تُطبق السياسات تدابير دقيقة لبناء أساسٍ مستقر، ومن جهة أخرى تعمل التمويلات عبر «الري بالتنقيط» بدقة وتتصرف بصورة استباقية لتشكيل قوة مشتركة، ما يدفع الصناعة بخطوات ثابتة نحو التطور عالي الجودة وتحقيق حلقة مغلقة إيجابية لسوق العقارات البيئي.

بالنسبة للمشترين من ذوي الطلب الحقيقي، فإن الإحساس هو أن عدد المنازل «المتاحة الوصول» قد ازداد. فلي هوى، الذي يعمل في بكين، بدأ البحث عن منزل منذ بداية 2025، وكان يتردد طوال الوقت بسبب محدودية الميزانية. وكانت الشقق في السابق تمكنه فقط من تحمل منزل بغرفة نوم واحدة، لكن بعد صدور السياسة الجديدة، أصبح بإمكانه شراء شقة صغيرة بغرفتين. وخلال الفترة الأخيرة، يخطط للبدء في اتخاذ قرار الشراء.

قال أيضاً ليو هونغ، موظف يسكن في منطقة مين هان في شنغهاي، إنه يلاحظ ازدياداً في النقاشات بين زملائه وأصدقائه غير المحليين بشأن موضوع شراء المنازل مؤخراً. وأضاف: «الآن توجد تفضيلات سياسات إيجابية، وهناك أصدقاء أيضاً يراقبون تدريجياً لمعرفة مصدر العقارات المناسب».

وبالاستفادة من دفعة السياسات، يقوم شريحة التحسين بتهيئة ظروف المعيشة. إن إطلاق طلب تبديل المنازل لا يؤدي فقط إلى تنشيط المخزون من العقارات القائمة، بل يحسن كذلك سيولة السوق، ويساعد على تشكيل دورة إيجابية «بيع القديم وشراء الجديد» في سوق العقارات. يخطط وانغ زونغشو، في شنتشن، لاقتناء شقة مستعملة. وقال: «أنا ما زلت أراقب الوضع حالياً، والسبب الرئيسي هو احتياجات التحسين؛ أريد استبدال المنزل بأحد المنازل في المنطقة الأساسية. بالنسبة إلي، هذا يعد تخصيصاً ثابتاً نسبياً للأصول».

وبالتوازي مع دخول المشترين النشط إلى السوق، تتغير أيضاً نفسية البائعين بشكل دقيق تحت تأثير السياسة الجديدة. فهناك من لديهم طلب تبديل ويتحولون إلى استجابة إيجابية للسياسة الجديدة؛ إذ يغتنمون سخونة السوق، ويقومون بإدراج منازلهم للبيع بشكل استباقي مع تقديم تخفيض معقول في السعر (让利)، على أمل بيع العقار بسرعة لإنهاء التبديل. وفي المقابل، هناك بعض البائعين الذين يدرجون عقاراتهم للبيع فقط لتحصيل النقد والخروج من السوق، بما يثري مستويات العرض في السوق.

سبق أن رافق مراسل 《China Securities Journal》 المشترين في مفاوضات حول شقة مستعملة ذات نية شراء لـ تشانغ جون. كان سعر إدراج هذا العقار 5.28 مليون يوان. قبل المفاوضات، أخبر الوسيط المراسل أن المبلغ النهائي قد ينخفض إلى أقل من 5 ملايين يوان وفقاً للأسعار النفسية السابقة للمُالك. غير أنه خلال المفاوضات، تغيّرت مواقف المالك بشكل واضح، ما أظهر توجه «التشبث بالبيع»؛ إذ أكد صراحة أنه لن يبيع بسعر أقل من 5 ملايين يوان. وبعد جلسة لم تتجاوز ساعة واحدة من هذه المفاوضات، لم تتم المعاملة. ومع ذلك، فإن مشاعر هذا المالك الفردي المتشبثة بالبيع، تعكس من جانب آخر ثقة السوق التي تتعافى تدريجياً.

وقالت زانغ لي للمراسل إنها مسؤولة عن منطقة إدارية محددة، وأن حجم المعاملات لديها قد شهد بالفعل انتعاشاً. لكن أسعار المنازل لم تشهد ارتفاعاً عاماً واسع النطاق (普涨)، بل شهدت بعض العقارات الممتازة فقط في مناطق أساسية ارتفاعاً طفيفاً.

على المستوى الإجمالي، بعد تطبيق السياسة الجديدة، استمرت وتيرة نشاط سوق العقارات في بكين وشنغهاي وشنتشن في الارتفاع. سواء كان الأمر متعلقاً بتبديل المنازل أو بتحصيل النقد أو بالمراقبة، فإن أطراف السوق تبحث عن أفضل حل وفقاً لاحتياجاتها. إن هذا السلوك المتنوع للسوق يشكل معاً نظام سوق عقارات صحي ومنظم. ومع زيادة النشاط وعودة المعاملات إلى عقلانيتها، يتم تعزيز توجه استقرار سوق العقارات بشكل أكبر.

يرى كاو جينججينج أن تحسين هذه الجولة من السياسات يتميز بخصائص «تطبيق السياسات وفقاً للمدينة، والري بالتنقيط الدقيق». ومن خلال التنسيق بين تخفيف مؤهلات شراء المنازل تدريجياً وانخفاض تكاليف التمويل، يتم خفض عتبة امتلاك السكن للمقيمين فعلياً.

والأهم من ذلك، باعتبار أن استقرار وانتعاش سوق العقارات في المدن الرئيسية في الطليعة هو نقطة ارتكاز مهمة لجرّ انتعاش السوق بأكمله، فإن إصلاح واستعادة استقرار سوق العقارات في الصف الأول سيطلق إشارات إيجابية مستمرة للسوق، ويساعد على ترسيخ الأساس للسوق العقاري برمته.

«حالياً، أدى استقرار سوق العقارات في المدن الرئيسية في الطليعة بالفعل إلى تأثير إيجابي على السلسلة الصناعية في المنبع والمصب. وعلى سبيل المثال، في شنغهاي، استمرت عقارات المنازل المستعملة في المناطق الأساسية في الحفاظ على نشاط تداول مرتفع، ما يؤدي مباشرة إلى زيادة سريعة في الطلب على أعمال مثل التشطيب المنزلي (ديكور/تجديد) والأثاث والأجهزة المنزلية وغيرها من أعمال الاستهلاك اللاحقة.» قال يان يويجينج. وأضاف أنه عندما يتحسن سوق العقارات وتتحسن أوضاع التمويل للشركات، ومع زيادة الناس أيضاً لاحتياجات السكن عالي الجودة، فإن ذلك سيولد المزيد من الطلب في المجالات الناشئة مثل الذكاء الاصطناعي والروبوتات.

قال دو جون، الباحثة المتقدمة في معهد أبحاث بنك سوشانغ التجاري (苏商银行): «إن سلسلة صناعة العقارات طويلة. فهي تمتد من مواد البناء في الأعلى وحتى الأجهزة المنزلية الخاصة بالتجهيزات والتشطيب في الأسفل، وتغطي عدة فئات. إن استقرار سوق العقارات ليس مجرد عودة دفء المعاملات في السوق، بل هو أيضاً تعافٍ لسلسلة الصناعة ككل ودفع للاستهلاك. إن هذا النوع من التغذية الراجعة الإيجابية متعددة الأبعاد يواصل تحسين نظام سوق العقارات وتشكيل دورة إيجابية لـ: استقرار السوق، وتعافي سلسلة الصناعة، وترقية الاستهلاك، وتحسين البيئة البيئية».

وبالنسبة للمشترين، تقترح دو جون أن الأولوية هي تلبية احتياجات السكن؛ ثانياً، النظر في القدرة الشرائية، والشيء الأساسي هو التصرف وفق الإمكانيات وتعزيز الوعي بحماية الحقوق؛ ثالثاً، الانتباه إلى المصروفات الإضافية، إذ يجب التخطيط والتنسيق الشامل للأموال؛ رابعاً، متابعة السياسة الجديدة في الوقت المناسب لضمان الحصول على الدعم ذي الصلة.

إن تفعيل السياسة والتمويل في اتجاهين مختلفين لا يخفض فعلياً عتبة شراء السكن لدى السكان فحسب، بل يلعب أيضاً دوراً مهماً في تخفيف ضغوط السيولة على شركات العقارات ودفع تعافي السلسلة الصناعية في المنبع والمصب لسوق العقارات، وغيرها. كما يضخ دافعاً مستمراً لتحقيق دورة إيجابية وسليمة لبيئة العقارات وتحقيق تطور عالي الجودة.

(المحرر: ون وينغ)

الكلمات المفتاحية:

                                                            سوق العقارات