شركة رونغتشوان تقلل خسائرها إلى النصف! هل حانت فرصة سان هونغبين للانتقام؟丨مراجعة التقرير المالي

问AI · مبيعات الطرف هي العوامل الرئيسية لاستقرار السوق؟

“

بالنسبة لرونغتشوانغ، فإن النقطة الحقيقية للتحول لا تكمن في إيرادات إعادة هيكلة البيانات المالية، بل في ما إذا كان يمكن استقرار مبيعات الطرف.

صحفية عقارية في الصين، شي تشيان丨بكين

مع إصدار تقرير البيانات المالية، تظهر الوضع الحقيقي لرونغتشوانغ الصين.

في 27 مارس، أصدرت رونغتشوانغ الصين تقرير الأداء المدقق لعام 2025. تُظهر البيانات أن صافي خسارة الشركة الأم انخفض بشكل كبير من 25.7 مليار يوان في 2024 إلى 12.33 مليار يوان، مما يعني تقليص الخسائر بنسبة 52%.

يعود هذا التغيير بشكل رئيسي إلى إيرادات إعادة هيكلة الديون، حيث تم تأكيد إيرادات إعادة هيكلة الديون بمبلغ 32.97 مليار يوان للسنة المالية 2025. ساعدت هذه الأرباح غير العادية الشركة على إتمام عملية إعادة هيكلة الديون المحلية والأجنبية بشكل كامل، لتكون رائدة في تحقيق هذا الاختراق بين الشركات العقارية الخاصة.

ومع ذلك، إذا استبعدت هذه الإيرادات، فإن خسائر رونغتشوانغ قبل الضريبة لا تزال مرتفعة، حيث لا تزال خسائر النشاط الرئيسي، ومخصصات انخفاض قيمة الأصول، وتكاليف التمويل العالية هي العوامل الثلاثة التي تلتهم الأرباح.

نجاح تخفيض الديون جعل الشركة تتجاوز نقطة الخطر، لكن المشكلة الواقعية الأكثر إلحاحًا هي: متى ستتحسن عملياتها؟

━━━━

إيرادات 32.97 مليار يوان تخفف الأعباء

في عام 2025، تم تنفيذ إعادة هيكلة الديون المحلية والأجنبية لرونغتشوانغ، التي استغرقت أكثر من عامين، بشكل كامل، لتصبح أول شركة عقارية خاصة تنتهي من إعادة هيكلة الديون العامة المحلية والأجنبية، مما يحررها تمامًا من خطر التخلف عن السداد وعمليات التصفية.

جلبت إعادة هيكلة الديون فوائد ملموسة للشركة. وفقًا للبيانات المالية، استفادت رونغتشوانغ من إتمام إعادة هيكلة الديون المحلية والأجنبية، حيث انخفضت قيمة القروض إلى 63.57 مليار يوان، وسجلت الشركة إيرادات إعادة هيكلة الديون بمبلغ 32.97 مليار يوان للسنة المالية 2025. وتتوقع الشركة أن تؤدي إعادة هيكلة الديون الخارجية الشاملة وإعادة هيكلة ديون بنك جتي يوان إلى زيادة إجمالي حقوق الملكية الخاصة بها بمقدار 44.1 مليار يوان.

في أواخر ديسمبر 2025، تم تفعيل إعادة هيكلة ديون خارجية بقيمة قريبة من 9.6 مليار دولار أمريكي (حوالي 68 مليار يوان) لرونغتشوانغ رسميًا، من خلال مجموعة من الخطط مثل تحويل الديون إلى أسهم، واستبدال السندات، وتسويات نقدية صغيرة، واعترفت مرة واحدة بإيرادات إعادة هيكلة قبل الضريبة تقارب 65 مليار يوان. وكانت إعادة هيكلة الديون المحلية تسير بالتوازي، من خلال سداد الأسهم، وتمديد الديون، واستخدام الأصول لسداد الديون، مما أطلق المزيد من إيرادات إعادة الهيكلة، وخفف الضغط الناتج عن الديون.

لم تؤدِ عملية إعادة هيكلة الديون إلى تحسين البيانات المالية فقط، بل أدت أيضًا إلى تغيير جذري في الهيكل المالي لرونغتشوانغ. اعتبارًا من نهاية 2025، انخفضت ديون رونغتشوانغ ذات الفائدة إلى 188.26 مليار يوان، بانخفاض حوالي 71.41 مليار يوان مقارنة بنهاية 2024 التي كانت 259.67 مليار يوان، وانخفضت بشكل حاد بمقدار 133.45 مليار يوان مقارنة بأعلى مستوى للديون في نهاية 2021. كما انخفضت نفقات الفائدة بشكل حاد، وتم حل مخاطر السداد قصيرة الأجل بشكل أساسي.

اعتبارًا من نهاية 2025، كانت إجمالي السيولة النقدية لرونغتشوانغ 12.01 مليار يوان، منها 5.68 مليار يوان نقدًا غير مقيد؛ حصلت الشركة على موافقات قروض خاصة لتسليم المباني بحوالي 23.02 مليار يوان في عام 2025. خلال الفترة من 2022 إلى 2025، أتمت رونغتشوانغ تسليم 186,000 وحدة، 312,000 وحدة، 170,000 وحدة، و54,000 وحدة، بإجمالي تسليم 722,000 وحدة، وقد أكملت تقريبًا مهمة التسليم المضمون.

━━━━

خسائر التشغيل

من المهم ملاحظة أن إيرادات إعادة هيكلة الديون قد حسنت فقط البيانات المالية لرونغتشوانغ، لكنها لم تحقق تحولًا حقيقيًا في العمليات.

جوهر إيرادات إعادة هيكلة الديون هو الفارق بين القيمة الدفترية للديون السابقة والثمن الفعلي للسداد بعد التوصل إلى اتفاق إعادة هيكلة الديون بين المدين والدائن، والميزة الأساسية هي أنها تعتبر إيرادات محاسبية، وعلى الرغم من أنها لن تؤدي إلى تدفق نقدي فعلي، إلا أنها ستؤثر مباشرة على صافي الربح في تلك الفترة، في حين تزيد من صافي أصول الشركة.

أفاد أحد العاملين في وكالة تدقيق، طلب عدم الكشف عن اسمه، أن إعادة هيكلة الديون تعالج مشكلة الأعباء التاريخية، لكن ما إذا كانت الشركة تستطيع الخروج من الأزمة حقًا يعتمد على قدرتها على استعادة العائدات من المبيعات الرئيسية.

من ناحية الإيرادات، أكملت رونغتشوانغ إيرادات تشغيلية بلغت 45.12 مليار يوان على مدار العام، بانخفاض بنسبة 39% مقارنة بالعام السابق، وهو أدنى مستوى في السنوات الأخيرة. ولم يكن الانخفاض الحاد في الإيرادات حالة فردية، بل هي معضلة شائعة في ظل التعديل العميق في سوق العقارات، وأسبابها الرئيسية هي ثلاثة:

الأول هو استمرار ضعف المبيعات في الصناعة، مع تباطؤ تصريف المشاريع المعروضة للبيع. في عام 2025، حققت رونغتشوانغ إيرادات مبيعات تعاقدية بلغت 36.84 مليار يوان، بانخفاض 21.8% على أساس سنوي، لكنها لا تزال في المرتبة العشرين في الصناعة، والرابعة بين الشركات العقارية الخاصة.

الثاني هو تقلص حجم التسليم والإيرادات المتدفقة. انخفضت مساحة التسليم الإجمالية لرونغتشوانغ في عام 2025 بنسبة 23.1% على أساس سنوي، مما أدى إلى انخفاض مباشر في الإيرادات.

الثالث هو هيكل الإيرادات الأحادي، مما يجعل القدرة على مقاومة المخاطر ضعيفة. من بين إجمالي إيرادات رونغتشوانغ البالغة 45.12 مليار يوان، كانت إيرادات مبيعات العقارات 33.05 مليار يوان، تمثل 73.3% من إجمالي الإيرادات، بانخفاض سنوي قدره 28.18 مليار يوان، وهو العنصر الأساسي في تراجع الإيرادات؛ بينما حافظت أعمال إدارة العقارات والسياحة الثقافية على نمو ثابت، إلا أن حجمها محدود، حيث بلغ إجماليها 11.4 مليار يوان، مما يمثل 25.3% من إجمالي الإيرادات، وهو ما لا يمكن أن يعوض تراجع مبيعات العقارات.

فيما يتعلق بتراجع إيرادات مبيعات العقارات، تعزو رونغتشوانغ ذلك إلى انخفاض مساحة التسليم ومتوسط سعر البيع. في السنة المالية 2025، انخفضت مساحة تسليم العقارات لرونغتشوانغ بمقدار 1.07 مليون متر مربع (حوالي 23.1%)، وانخفض متوسط سعر بيع المشاريع بنسبة 29.8% على أساس سنوي.

من ناحية الأرباح، سجلت رونغتشوانغ صافي خسارة بلغ 12.33 مليار يوان للشركة الأم على مدار العام، ويبدو أن الوضع قد تحسن بشكل كبير، لكنه يعتمد بشكل أساسي على دعم إيرادات إعادة هيكلة الديون الكبيرة، بينما لم تتحسن الأرباح التشغيلية.

في السنة المالية 2025، سجلت رونغتشوانغ الصين خسارة في الربح الإجمالي بلغت 640 مليون يوان، وكانت نسبة الربح الإجمالي -1.4%، في حين كانت الربح الإجمالي في عام 2024 تبلغ 2.89 مليار يوان. تعني خسارة الربح الإجمالي أن إيرادات بيع المنازل لم تعد كافية لتغطية التكاليف، مما يعني خسارة في المبيعات.

أوضحت رونغتشوانغ في تقريرها المالي أن انخفاض الربح الإجمالي ونسبة الربح الإجمالي يعودان بشكل رئيسي إلى انخفاض إيرادات مبيعات العقارات هذا العام، وانخفاض نسبة المشاريع ذات الربح المرتفع مقارنة بالعام الماضي، وزيادة مخصصات انخفاض قيمة العقارات مقارنة بالعام السابق. إذا استبعدنا تأثيرات التقييم والتعديلات وزيادات مخصصات انخفاض القيمة، فإن الربح الإجمالي لرونغتشوانغ في عام 2025 سيكون 2.41 مليار يوان، ما يعادل نسبة ربح إجمالي قدرها 5.3%.

بالإضافة إلى ذلك، بلغت تكاليف التمويل لرونغتشوانغ حوالي 12 مليار يوان، بزيادة 170 مليون يوان مقارنة بعام 2024؛ بينما بلغت المصروفات الأخرى والخسائر 27.12 مليار يوان، والتي تشمل خسائر بيع الشركات التابعة والشركات المشتركة والشركات الزميلة بمقدار 8.92 مليار يوان، ومخصصات انخفاض القيمة للأصول طويلة الأجل بمقدار 7.51 مليار يوان، ومخصصات الدعاوى وغيرها من الالتزامات المحتملة بمقدار 3.98 مليار يوان، وخسائر القيمة العادلة للأصول الاستثمارية بمقدار 3.87 مليار يوان، وخسائر بيع الأصول المختلفة بمقدار 1.14 مليار يوان.

━━━━

الإجراءات القانونية وضغوط التمويل

كشفت رونغتشوانغ في تقريرها المالي أن بعض الأطراف قد رفعت دعاوى ضد المجموعة لحل مسائل القروض غير المسددة، والمدفوعات غير المدفوعة للأعمال، والالتزامات التشغيلية اليومية، وكذلك التأخير في تسليم المشاريع. من بين هذه الدعاوى، هناك حوالي 511 دعوى تتجاوز قيمة كل منها 50 مليون يوان، بإجمالي دعاوى تصل قيمتها إلى حوالي 175.18 مليار يوان، والتي تتعلق بشكل رئيسي بالقروض غير المسددة والمدفوعات غير المدفوعة للأعمال.

تشير هذه البيانات إلى أنه على الرغم من اكتمال إعادة هيكلة الديون العامة، إلا أن رونغتشوانغ لا تزال تواجه عددًا كبيرًا من المطالبات المحتملة في مستوى التشغيل، حيث لا تزال بعض المشاريع العقارية وأصول السياحة الثقافية تواجه مخاطر التصرف أو البيع بالمزاد.

أقرت رونغتشوانغ أن المجموعة لا تزال تواجه ضغوط تشغيلية كبيرة، والتي تتجلى بشكل رئيسي في استمرار الضغوط على حجم المبيعات والأسعار، ونقص التمويل لبعض المشاريع، وعدم استعادة قنوات التمويل بشكل كامل، والمشاكل المحتملة أو المستمرة المتعلقة بالديون والنزاعات القانونية مع الأطراف ذات الصلة.

من الجدير بالذكر أن رونغتشوانغ لا تزال تحتفظ بمخزون جيد من الأصول. في ظل الاتجاه المستمر لتقليص الأصول في الصناعة، قامت رونغتشوانغ بتخصيص مخصص انخفاض قيمة بمقدار 17 مليار يوان في عام 2025، ولا يزال صافي أصول الشركة الأم يبلغ 34.17 مليار يوان. بالإضافة إلى ذلك، بلغ إجمالي احتياطي الأراضي للشركة 10.8 مليون متر مربع، حيث يقع حوالي 70% منها في المدن المركزية من الدرجة الأولى والثانية.

في عام 2025، قامت رونغتشوانغ بتفعيل مشاريع عقارية في 12 مدينة رئيسية، ومن المتوقع أن تحصل على حوالي 11.2 مليار يوان من هذه المشاريع لحل مشاكل الديون الحالية وبدء تطوير المشاريع.

تمكنت رونغتشوانغ من تحريك المشاريع التي دخلت السوق، حيث حققت مبيعات “ظاهرة” لافتة: تجاوزت مبيعات مشروع “رقم واحد في شنجهاي” 22 مليار يوان، مما جعله في الصدارة على مستوى البلاد؛ بينما تفوقت مبيعات مشاريع “رقم واحد في بكين” و"رقم واحد في تيانجين" و"رقم واحد في ووهان" وغيرها من المشاريع المحركة.

قال محلل من شركة وساطة تتبع رونغتشوانغ على المدى الطويل إن جودة احتياطي الأراضي وقوة العلامة التجارية لا تزال قائمة، وهذا هو الاختلاف الأكبر بينها وبين الشركات العقارية التي تم تصفيتها، لكن السوق لا يزال غير مستقر، وما إذا كان يمكن تحويل احتياطي الأراضي إلى تدفقات نقدية فعالة هو ما سيحدد ما إذا كان يمكن أن تعود التدفقات النقدية التشغيلية للشركة إلى المسار الصحيح.

احتياطي الأراضي هو ورقة رابحة، لكن ما إذا كانت هذه الورقة ستلعب بشكل جيد يعتمد على ما إذا كان يمكن تحويلها إلى تدفقات نقدية. بالنسبة لرونغتشوانغ، فإن النقطة الحقيقية للتحول لا تكمن في إيرادات إعادة هيكلة البيانات المالية، بل في ما إذا كان يمكن استقرار مبيعات الطرف.

المحرر المسؤول: سو تشي يونغ

المحرر: ما لين، ون هونغ مي