شركة تشاوشنغ سوتشو تعين مديرًا جديدًا لأول مرة في تقريرها السنوي: انخفاض صافي الربح بنسبة 74.6% | ملاحظات على التقرير المالي

问AI · كيف تتعامل الإدارة الجديدة مع تحديات انخفاض الأرباح والتحول الاستراتيجي؟

“

ما يواجه الإدارة الجديدة ليس فقط موضوع التحول الاستراتيجي، بل أيضاً سجل أداء حقق أدنى مستوى له في السنوات الأخيرة.

صحفية الصين العقارية فو شاشان丨تقرير من شنغهاي

“الاتجاه صحيح، والجهود لها معنى.” في 17 مارس بعد الظهر، خلال مؤتمر الأداء السنوي لشركة تشاوجانغ شكو في عام 2025، بدأ رئيس مجلس الإدارة الجديد زو ونكاي حديثه بهذه العبارة.

هذه هي الظهور العلني الأول للإدارة بعد التعديل. في سبتمبر 2025، أكملت تشاوجانغ شكو تغيير المناصب الرئيسية، وتولى زو ونكاي رئاسة مجلس الإدارة، وعُين نيي لي مينغ مديراً عاماً.

الفريق الجديد يتولى سجلاً سنوياً يظهر انخفاضاً ملحوظاً في الأرباح. تُظهر التقارير السنوية أن تشاوجانغ شكو حققت إيرادات تشغيلية تبلغ 1547.28 مليار يوان، بانخفاض قدره 13.53% مقارنة بالعام السابق؛ وصافي الأرباح المملوكة لمساهمي الشركة المدرجة بلغ 10.24 مليار يوان، بانخفاض قدره 74.65%؛ وصافي الأرباح بعد خصم العناصر غير المتكررة بلغ 1.69 مليار يوان، بانخفاض قدره 93.1%.

لا شك أن ما يواجهه هذا الرئيس الجديد والفريق الجديد هو اختبار سوق ليس من السهل الإجابة عليه.

━━━━

عواقب “الشراء بأسعار مرتفعة”

انخفاض قيمة المخزون يتحول إلى حفرة سوداء للأرباح

انخفاض جميع مؤشرات الأرباح هو المشكلة الأكثر بروزاً في التقرير السنوي لشركة تشاوجانغ شكو.

في عام 2025، بلغ صافي الأرباح المملوكة لمساهمي الشركة المدرجة 10.24 مليار يوان فقط، بانخفاض مذهل بلغ 74.65%، ونسبة الربح الإجمالي انخفضت إلى 13.76%، بانخفاض قدره 0.85 نقطة مئوية، ونسبة صافي الربح كانت فقط 0.45%.

عند الرد على استفسارات المستثمرين، أرجع المدير العام للشركة نيي لي مينغ انخفاض الأداء إلى ثلاثة عوامل: الأول هو تأثير انخفاض الأسعار والأحجام بسبب التعديلات الدورية في الصناعة؛ الثاني هو تكوين خسائر انخفاض القيمة بقيمة 44.1 مليار يوان؛ الثالث هو تسجيل الاستهلاك للعقارات الاستثمارية بقيمة 37 مليار يوان وفقاً لطريقة التكلفة، مما ضغط بشكل أكبر على مساحة الأرباح في تلك الفترة.

في هذا السياق، أكدت تشاوجانغ شكو أنها قامت بتكوين احتياطي انخفاض قيمة الأصول بقيمة إجمالية تصل إلى 44.1 مليار يوان، مما شكل ضغوطاً مباشرة على أرباح الشركة في تلك الفترة، كما أن هذا يكشف عن عدوانية تشاوجانغ شكو في الحصول على الأراضي خلال السنوات السابقة.

تظهر التقارير السنوية أن الشركة حصلت في عام 2025 على 43 قطعة أرض، بزيادة قدرها 17 قطعة مقارنة بعام 2024؛ وبلغ إجمالي أسعار الأراضي 938 مليار يوان، بزيادة قدرها 93%، مما جعل حجم الحصول على الأراضي في عام 2025 تقريباً يتضاعف مقارنة بعام 2024.

من حيث التخطيط الاستثماري، على الرغم من أن المدن الرئيسية لا تزال تستقطب استثمارات تشاوجانغ شكو، إلا أن بعض المشاريع تم الحصول عليها بأسعار مرتفعة، خاصةً الأراضي المرتفعة الأسعار التي تم الحصول عليها بين عامي 2020 و2022، وعندما تنخفض السوق، تواجه هذه المشاريع المرتفعة الأسعار ضغوطاً كبيرة في المبيعات وحتى خطر الانخفاض في الأسعار، مما يستدعي تكوين احتياطيات ضخمة لانخفاض قيمة المخزون، مما يصبح “حفرة سوداء للأرباح”.

وفقاً لبيانات التقرير السنوي، بلغ احتياطي انخفاض قيمة المخزون في عام 2025 وحده 32.68 مليار يوان. من بينها، تم تكوين احتياطي بقيمة 8.79 مليار يوان لمشروع واحد في تشونغتشينغ، وهو مشروع حصلت عليه تشاوجانغ شكو في عام 2021، حيث بلغ معدل الفائض حوالي 130%؛ كما تم تكوين احتياطي بقيمة 4.33 مليار يوان لمشروع شاطئ بحيرة شيامن في عام 2025، مما أثر مباشرة على أرباح الشركة في ذلك العام.

من خلال الملاحظة، يتضح أن المشاريع التي تعاني من احتياطات انخفاض القيمة المرتفعة ليست كلها مركزة في المدن من الدرجة الثالثة والرابعة، بل بعض المشاريع في المدن الرئيسية مثل تشونغتشينغ وشنتشن وشيامن شهدت أيضاً انخفاضاً كبيراً في القيمة. وهذا يدل على أنه حتى في المدن ذات الطاقة العالية، إذا تم تحديد موقع المشروع بشكل خاطئ، أو كانت التكاليف مرتفعة، أو كانت هناك منافسة شديدة في المنطقة، فإنها تواجه ضغوطاً في التخلص من المخزون ومخاطر خسائر.

ما هو أكثر جدارة بالملاحظة هو أنه عندما يتم بيع هذه المخزونات التي تم تكوين احتياطات انخفاض القيمة لها في المستقبل وتسجيل الإيرادات، فإن تكاليفها المحاسبية قد تم تعديلها بالفعل من خلال احتياطات الانخفاض، وبالتالي فإن نسبة الربح الإجمالي قد تكون منخفضة للغاية (حتى تصل إلى 0 أو قيمة سلبية). وهذا يعني أن أرباح هذه المشاريع قد تم “استيعابها” مسبقاً في عام 2025، مما يعني أنه لن يكون بإمكانها المساهمة في نمو أرباح تشاوجانغ شكو في المستقبل.

ومع ذلك، لم تتوقف تشاوجانغ شكو عن الحصول على الأراضي بأسعار مرتفعة. في مارس 2025، حصلت تشاوجانغ شكو على قطعة أرض في منطقة تشنغدو العالية التكنولوجيا بمعدل فائض تجاوز 70%، محطمة الرقم القياسي لسعر الطابق في تشنغدو؛ وفي شنتشن، حصلت تشاوجانغ شكو على قطعة أرض سكنية في منطقة Qianhai بمعدل فائض بلغ 86%، محطمة الرقم القياسي لأعلى سعر في شنتشن.

في ظل الظروف التي تواجه فيها الصناعة بشكل عام بطء في التخلص من المخزون وضغوط على هوامش الأرباح، كيف ستقوم تشاوجانغ شكو بإدارة هذه “الأراضي الملكية” الجديدة، وما إذا كانت ستصبح عبئاً جديداً؟

━━━━

فجوة في الجودة والعلامة التجارية

انخفاض المبيعات بنسبة حوالي 10%

من المعروف أن مؤشرات الإيرادات في تقارير الشركات العقارية المدرجة تعكس حالة تسليم المشاريع الموقعة في الفترة الحالية. في عام 2025، انخفضت إيرادات أعمال التطوير لشركة تشاوجانغ شكو بنسبة 16.33% مقارنة بالعام السابق، مما يثبت أن الشركة قد واجهت ضعفاً في التخلص من المبيعات في السنوات السابقة.

في مؤتمر الأداء، قدمت الإدارة في تشاوجانغ شكو تقريراً يفيد بأن الشركة جاءت في المركز الرابع في مبيعاتها في عام 2025، محققة تقدماً إضافياً في تصنيف الصناعة. ومع ذلك، من حيث القيمة المطلقة للمبيعات، حققت تشاوجانغ شكو مبيعات إجمالية تقدر بحوالي 1960 مليار يوان، بانخفاض تجاوز 10% مقارنة بالعام السابق.

وراء ضغط المبيعات، يكمن في الحقيقة فجوة بين جودة منتجات تشاوجانغ شكو وعلامتها التجارية.

ووفقاً لما ذكرته الإدارة في تشاوجانغ شكو، فإن المبيعات الإجمالية في المدن الخمس الكبرى للشركة في عام 2025 تجاوزت 100 مليار يوان، حيث استعادت شنغهاي الصدارة في السوق بإيرادات تجاوزت 500 مليار يوان، ودخلت بكين بمبيعات بلغت 193 مليار يوان إلى المراكز الخمسة الأولى لأول مرة، وحققت هانغتشو 169 مليار يوان محققة رقماً قياسياً في دخول المراكز الأربعة الأولى، واستقرت شنتشن عند أكثر من 150 مليار يوان في المركز الثالث، ودخلت تشنغدو المراكز الخمسة الأولى بإيرادات تتجاوز 100 مليار يوان.

أكد نائب المدير العام لو بين في مؤتمر الأداء مراراً: “هذا السجل ليس سهلاً”.

المشكلة هي أن العملاء قد أسسوا مكانة تشاوجانغ شكو في السوق بأموالهم، بينما فإن رد الشركة على العملاء من خلال المنازل غالباً ما يثير شكاوى متكررة بشأن الجودة.

في منطقة شنغهاي، تم الإبلاغ عن شكاوى من أصحاب المنازل بشأن مشروع تشاوجانغ شكو “تشاوجانغ كوي يينغ فو” بسبب وجود مشاكل في عدم تطابق المعايير، حيث تم الترويج بشدة لـ “المنازل في غابة” و"المنازل في الحديقة" أثناء البيع، ولكن عند التسليم كانت المساحات الخضراء قد تقلصت إلى “مطار مسطح”، ولم يتم الوفاء بالوعد بـ “فصل السيارات عن المشاة”، مما أثار شكوكاً حول الدعاية المضللة؛ وفي مرحلة ما بعد البيع، واجه المطور إما عدم الرد لفترات طويلة على طلبات التعديل من أصحاب المنازل، أو التهرب والتأجيل، مما أدى إلى تفاقم التوترات وتأثير سمعة العلامة التجارية للشركة.

في هانغتشو، أبلغ أصحاب المنازل عن مشروع “تشاوجانغ كوي يينغ فو” الذي لم يتم إجراء تقييم للفيضانات، وخلال عملية البيع، لم يتحدث المطور عن ارتفاع الفجوة إلى 1.7 متر في الجانب الغربي، والعوامل الضارة الكبيرة المتمثلة في “محاصرة الفيضانات” للحي، كما تم التعتيم عمداً على الإشعارات ذات الصلة في إعلانات ما قبل البيع، مما يثير الشكوك حول الاحتيال ضد العملاء. بالإضافة إلى ذلك، ادعى المشروع أنه يمثل معيار الجودة في المنطقة، ولكن التسليم الفعلي لم يتطابق مع المعايير، مما أثار انتباه السلطات المحلية.

فيما يتعلق بتوقعات المبيعات لعام 2026، يعتقد لو بين أنه مع إرساء سياسة “وقف الانخفاض واستقرار السوق”، من المتوقع أن يتجه السوق نحو الاستقرار، ولكن ستستمر التباينات بين المدن. وكشف أن خطة مبيعات الشركة لعام 2026 ستظل تقريباً كما كانت في العام الماضي، مع الاستمرار في الالتزام بمبدأ “إنتاج بناءً على المبيعات، واستثمار بناءً على المبيعات”، دون السعي الأعمى لتحقيق الحجم، بل تسعى لتحقيق نمو بجودة وعودة جيدة.

في ظل التحول في الصناعة من “حجم الملك” إلى “المنتجات والخدمات”، حدد زو ونكاي في مؤتمر الأداء اتجاه استراتيجية تشاوجانغ شكو “الخمسة عشر” بوضوح: تحسين التطوير، وتعزيز العمليات، وتوسيع الخدمات، وتحسين إدارة المخاطر، ودفع الشركة من مطور تقليدي إلى “مطور + مشغل + مزود خدمة”. وأكد أن الشركة ستعزز التركيز على الاستراتيجية الأساسية، مع البناء على نظام “المنازل الجيدة” كأولوية، وتعزيز جودة المنتجات والتسليم.

بالنسبة للإدارة الجديدة، فإن التحدي يتمثل في كيفية إصلاح مؤشرات الأرباح مع تجاوز السوق في المبيعات وتحقيق العائدات الاستثمارية، وهو ما يجب عليهم مواجهته.

المحرر المسؤول: سو تشي يونغ

المحرر: لي هونغ مي وين هونغ مي