من التجربة التجريبية إلى الانتشار في مدن متعددة: تسريع تنفيذ سياسة دعم قروض الإسكان على مستوى البلاد

صحفي 21世纪经济报道 唐韶葵

من تجربة إلى انتشار في مدن متعددة، تسارع سياسة دعم الفائدة على قروض الرهن العقاري نحو مؤسسية متقدمة.

في 20 مارس، أصدرت مدينة نانجينغ “سياسات إجراءات استقرار سوق العقارات” (المعروفة باسم “نينغ ليو تياو”)، والتي تنص بوضوح على تقديم دعم بنسبة 1% من إجمالي مبلغ القرض للمشترين الذين “يبيعون القديم ليشتروا الجديد”، مع حد إجمالي لصندوق الدعم يبلغ 100 مليون يوان، مع آلية “الأسبقية في الطلب”. بعد عام 2025، ستستمر المدن الرئيسية هذا العام في إدراج دعم الفائدة على قروض الرهن العقاري في صندوق أدوات استقرار سوق العقارات.

وفقًا لهذه السياسة، لا يزال المشترون في نانجينغ الذين يبيعون القديم ليشتروا الجديد يعتبرون مشترين للمسكن الأول، فإذا كان القرض 1 مليون يوان، يمكنهم الحصول على دعم بنسبة 1% من إجمالي مبلغ القرض، مما سيوفر حوالي 15,000 يوان من إجمالي مدفوعات القرض. من حيث تغييرات معدل الفائدة، سيتقلص معدل الفائدة على القرض بعد تطبيق السياسة الجديدة من 3.0% إلى حوالي 2.85% (حسب توزيع مدته 30 عامًا).

أشار يان يويجين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في شنجهاي، إلى أن النقاط البارزة في دعم الفائدة على القروض في “نينغ ليو تياو” تتمثل في ثلاثة جوانب رئيسية: أولاً، تم تحديد نسبة الدعم بوضوح عند 1% من إجمالي مبلغ القرض، مما يقلل مباشرة من نفقات الفائدة على المشترين؛ ثانيًا، السياسة مرتبطة بعمق بمفهوم “تبديل القديم بالجديد”، بهدف فتح سلسلة التبديل بين سوق العقارات المستعملة والجديدة؛ ثالثًا، لا يوجد مستودع للمصادر، ويمكن لجميع مشاريع الإسكان التجاري الجديدة في المدينة المشاركة، دون فرض متطلبات صارمة على ترتيب “البيع” و"الشراء". من حيث كمال تصميم السياسة، حققت سياسة الدعم المقدمة من نانجينغ توازنًا جيدًا بين نطاق التغطية، ومرونة التنفيذ، والقدرة المالية القابلة للتحكم.

نانجينغ ليست المدينة الأولى التي تطلق سياسة دعم الفائدة على قروض الرهن العقاري، حيث قدمت حوالي 20 مدينة في البلاد، بما في ذلك دونغقوان وووهان وتشونغتشينغ ونانتشونغ وهانغتشو ولينبينغ ويونتشينغ ووهو، سياسات مماثلة.

في أغسطس 2025، أصدرت وزارة المالية والبنك المركزي والهيئة الوطنية للرقابة المالية خطة تنفيذ سياسة دعم الفائدة على قروض الاستهلاك الشخصي، مما أسس إطارًا موحدًا للسياسات التجريبية على مستوى البلاد، حيث تم تحديد أن قروض الإسكان المرتبطة بالمستهلكين المؤهلين ستكون قادرة على الاستفادة من دعم سنوي بنسبة 1% خلال الفترة من 1 سبتمبر 2025 إلى 31 أغسطس 2026. بعد ذلك، بدأت السياسة من المدن ذات المستوى الثالث والرابع، وبتراكم الخبرات، تمتد تدريجياً نحو المدن من المستوى الثاني والمدن الجديدة، مما يوسع نطاق التغطية ويجعل القواعد أكثر وضوحًا.

خلال الدورة السنوية للمجلس الوطني الشعبي هذا العام، أصبحت “دعم الفائدة على قروض الرهن العقاري” محور نقاش ساخن في مجال العقارات. حيث اقترحت عضو المجلس الوطني للمؤتمر الاستشاري السياسي للشعب الصيني ورئيسة مجموعة شيانغجيانغ، زهاي ميتشينغ، تنفيذ دعم مالي موجه لقروض الرهن العقاري، بدلاً من أسلوب تخفيض الفائدة الشامل، لتطبيق دعم بنسبة 50-75 نقطة أساس (BP) على قروض المسكن الأول، بهدف تقليل تكاليف الشراء بدقة. بينما اقترح ياو جينبو، رئيس مجلس إدارة ورئيس تنفيذي لشركة 58 تونغ تشنغ، إدراج فوائد القروض لمشتريات الإسكان الجديدة في نطاق الخصومات الضريبية الإضافية، من خلال السياسات المالية والضريبية لتخفيف الأعباء وتعزيز الطلب على استهلاك الإسكان.

من خلال تحليل سياسات دعم قروض الرهن العقاري المصدرة من قبل مختلف المناطق، يمكن رؤية أن السياسة تتبع منطق تنفيذ متدرج.

أولاً، تركز السياسة على خفض تكاليف قروض الرهن العقاري، وتنشيط الطلب على الإسكان. يقلل دعم الفائدة مباشرة من تكاليف الشراء والاحتفاظ على المشترين، حيث يتم حسابه وفقًا لنسبة دعم بنسبة 1%، مما يقلل سنويًا حوالي 0.1% من تكاليف التمويل. على الرغم من أن مبلغ الدعم محدود، إلا أن تنفيذ الأموال العامة يحمل دلالة قوية، وعند إضافة السياسات الأخرى ذات الصلة بالشراء، يمكن تقليل مشاعر الانتظار، وتنشيط الطلبات على الإسكان اللازمة لتحسين الظروف.

ثانيًا، توازن السياسة بين القدرة المالية القابلة للتحكم والتحفيز السوقي قصير الأجل. تحدد المناطق المختلفة إطارًا زمنيًا محددًا، وحدودًا، وقواعد صرف واضحة لدعم الفائدة، مثلما حددت نانجينغ حدًا أقصى للدعم قدره 100 مليون يوان، يمكن أن يغطي حوالي 6700 أسرة مشترية؛ وبعض المدن تنفذ دعمًا محدود المدة لمدة ثلاث سنوات، مع حساب الدعم بناءً على رصيد القرض، مما يضمن أن السياسة قادرة على تحفيز السوق، بينما تتحكم في حجم المصروفات المالية، مما يمنع الاعتماد المالي طويل الأجل، ويحقق تحفيزًا دقيقًا وقصير الأجل.

في الوقت نفسه، تركز السياسة على التعاون المتكامل، وتضخيم تأثير المضاعف. يتم دمج دعم الفائدة على قروض الرهن العقاري مع إجراءات مثل قسائم الإسكان للمواهب، وتخفيضات الشركات العقارية، وخدمات الوكلاء، لتشكيل مزايا متراكبة من “دعم حكومي + تخفيضات شركات”، مما يعظم تأثير الأموال العامة ويعزز التطور المستقر والإيجابي لسوق العقارات.

أشار سونغ هونغوي، الرئيس المشترك لمعهد سونغ تسي، إلى أن سياسات دعم قروض الشراء في مختلف المناطق قد تتركز بشكل كثيف في الربع الأول من عام 2026، حيث تشمل الأشكال مثل دعم الفائدة الحكومي، وتخفيضات المطورين، ودعم خاص للمواهب، مع تحديد فترة زمنية وحدود مالية. من خلال تحليل الوضع الحالي، يبدو أن سياسة دعم الفائدة لها تأثير معين في تعزيز ثقة السوق العقاري، وخاصة بالنسبة للمدن ذات المستوى المنخفض ومجموعات الطلب الأساسية في المدن ذات المستوى العالي.

يعتقد يان يويجين أن دعم الفائدة على قروض الرهن العقاري يتوقع أن يتوسع من التجارب المحلية إلى推广 أسرع. اعتمادًا على تأثير نموذج المدن الرئيسية مثل نانجينغ، قد تتبع المزيد من المدن خلال الربع الثاني، حيث لا يزال النمط السائد يعتمد على نسبة دعم 1%، مع استكشاف آلية تقاسم التمويل بين المركز والمحلية.

من السياسات التي تم إصدارها في مختلف المناطق، تنقسم حاليًا سياسات دعم الفائدة على قروض الرهن العقاري بشكل رئيسي إلى ثلاثة أنماط رئيسية: دعم بنسبة ثابتة، دعم بنسبة الفائدة، ودعم من صندوق الادخار.

الأول هو دعم بنسبة ثابتة. وهذه هي الصيغة الأكثر شيوعًا، حيث يتم تقديم دعم لمرة واحدة بناءً على نسبة ثابتة تحدد بناءً على إجمالي مبلغ القرض، مما يجعل الحساب بسيطًا، والقواعد شفافة. حاليًا، هناك مناطق مثل نانجينغ وووهان وتشونغتشينغ ونانتشونغ وهانغتشو ولينبينغ التي تعتمد هذا النمط، حيث تتراوح نسبة الدعم عادةً حول 1%، وبعض المناطق تقدم دعمًا تدريجيًا بناءً على الأعوام، مع تحديد نطاق التطبيق، وفترة السياسة، وحدود التمويل.

الثاني هو دعم نسبة الفائدة. يركز على تخفيض نسبة الفائدة الفعلية على قروض الرهن العقاري، ويرتبط بمعدل الفائدة، مما يسمح بالتعديل الديناميكي ليتناسب مع بيئة تقلبات الفائدة. المدن النموذجية تشمل يونتشينغ ووه وو، وتركز بشكل رئيسي على المجموعات ذات الطلب الأساسي والمواهب، وتشمل المنازل الجديدة والمستعملة، لكن طريقة الحساب أكثر تعقيدًا.

الثالث هو دعم خاص من صندوق الادخار ودعم هامش الفائدة. تشمل المدن التي تم تطبيقها فيها شانتو وغيونغ ويي وو وشاوشينغ وليشوي. حيث تركز شانتو على دعم قروض الادخار، حيث يقوم مركز الادخار بسد الفجوة بين معدلات الفائدة على القروض التجارية وقروض الادخار؛ بينما تركز غييونغ على دعم هامش الفائدة “من تجاري إلى ادخار”، حيث يتم حساب الدعم بناءً على نطاق معدلات الفائدة المحددة، مما يقلل من عتبة التبديل؛ بينما تستهدف يي وو وشاوشينغ وليشوي الأسر ذات الطلب الأساسي، والأسر التي لديها أطفال متعددة، والشباب، حيث يتم تقديم دعم تدريجي لنسبة الفائدة على قروض الادخار خلال السنوات الثلاث الأولى، لتخفيف ضغط الدفعات الشهرية. بشكل عام، تعتمد هذه السياسات على نظام الادخار، مما يجعل العتبة أقل، مما يؤدي مباشرة إلى الطلب الأساسي، ويصبح شكلًا مهمًا حاليًا لتخفيف أعباء قروض الرهن العقاري.

من المهم ملاحظة أنه بالإضافة إلى السياسات التي تقودها الحكومة أو الإدارات المالية، قدم بعض المطورين أيضًا خطط دعم فائدة تسويقية، كوسيلة غير مباشرة لخصم سعر العقار. على سبيل المثال، قدم مشروع “نانتونغ تاولي تشونفنغ يوان” الذي تديره شركة لان تشينغ خطة لدعم فائدة بنسبة 1% على قروض الرهن العقاري لمدة 30 عامًا. بينما قدم مشروع “شينغشينغ يينتسوي” في شيجوانغ خطة لدعم الفائدة تتراوح بين 1%-1.3% على قروض الرهن العقاري لمدة 30 عامًا. كما أطلقت “باولي يانيو تينغ يوي” في غوانغتشو خطة لدعم الفائدة بمقدار 1000 يوان شهريًا على قروض الرهن العقاري لمدة 30 عامًا.

أشار بعض المهنيين إلى أن الأنماط الثلاثة المذكورة لدعم الفائدة تعتمد بشكل رئيسي على المالية الحكومية، مما يوفر مستوى عالٍ من اليقين والتحقيق الشامل. بينما تعتمد خطط دعم الفائدة التي تطلقها الشركات العقارية على قوة التمويل والائتمان الخاصة بالشركات، وتركيزها على تصريف المشاريع، مما يجعل استقرارها وشموليتها أضعف من سياسات دعم الفوائد المالية الحكومية.

أشار يان يويجين إلى أنه من الناحية الشكلية، فإن سياسة دعم الفائدة أصبحت أكثر تنوعًا، ويمكن دمجها مع خصومات ضريبة الدخل، وتطبيق الدعم المتنوع على الأسر ذات الأطفال المتعددة، والمواهب الشابة، مع استكشاف دعم الفائدة لقروض الرهن العقاري الموجودة، مع تمييز الطلب الأساسي عن الطلبات التحسينية، واستمرار إطلاق إمكانيات استهلاك الإسكان.

يعتقد سونغ هونغوي أن سياسة دعم الفائدة هي سياسة مرحلية، من حيث الجوهر، فإن ميزتها ليست فقط في خفض عتبة شراء المنزل، بل الأهم هو تحسين نسبة الإيجار إلى البيع، مما يعزز كفاءة توزيع الأصول.