دليلك إلى برامج استبدال HARP: خيارات إعادة التمويل للرهون العقارية تحت الماء

إذا كنت تمتلك منزلاً يكون فيه رصيد رهنك العقاري أعلى من القيمة السوقية الحالية للعقار—وهي حالة تُعرف باسم كونك “تحت الماء”—فقد يبدو أن إعادة التمويل التقليدية أمر مستحيل. الخبر الجيد هو أن برامج الاستبدال الفيدرالية المتاحة الآن توفر مساراً لإتاحة التأهل للمالكين المؤهلين. في حين أن مبادرة HARP الأصلية تم إيقافها، فإن برامجها الخلف/اللاحقة لا تزال تخدم من وقعوا في براثن حقوق ملكية سلبية ويرغبون في الحصول على تخفيف عبء الرهن العقاري.

فهم التطور: من HARP إلى برامج الاستبدال الحالية

تم إطلاق برنامج Home Affordable Refinance Program (HARP) في عام 2009 كجزء من مبادرة Making Home Affordable التابعة لإدارة أوباما. وقد أنشأته الهيئة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA)، واستهدف البرنامج المبتكر أصحاب المنازل الذين وجدوا أنفسهم دون حقوق ملكية تذكر أو بدونها بعد انهيار سوق الإسكان، ومع ذلك ظلوا ملتزمين بسداد مدفوعات الرهن العقاري. وعلى مدار مدة حياته التي استمرت تسع سنوات، استخدم ما يقرب من 3.5 مليون أسرة برنامج HARP لتأمين معدلات فائدة أقل أو لإعادة هيكلة شروط قروضهم إلى ترتيبات أكثر قابلية للإدارة. عندما انتهى HARP في 2018، أدرك صانعو السياسات الحاجة المستمرة إلى مثل هذا التخفيف، ما أدى إلى تطوير إطار برنامج استبدال HARP.

خيارات Fannie Mae و Freddie Mac: كيف يمكن لـ HLTV و ERR المساعدة

تُظهر بيانات حديثة أن نحو 1.2 مليون من الرهون العقارية في الولايات المتحدة ما زالت “تحت الماء”، وهو ما يبرهن على استمرار أهمية حلول إعادة التمويل المتخصصة. وقد استجابت الهيئة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) بخيارين رئيسيين بديلين لبرنامج استبدال HARP: High LTV Refinance (HLTV) من Fannie Mae وEnhanced Relief Refinance (ERR) من Freddie Mac. تشترك هذه البرامج في المهمة الأساسية لـ HARP المتمثلة في مساعدة المقترضين الذين لديهم حقوق ملكية سلبية، إلا أنها تعمل ضمن معايير معدلة.

أكبر اختلاف يتمثل في عتبة نسبة القرض إلى القيمة (LTV). بينما سمح HARP للمقترضين الذين تصل LTV لديهم إلى 125% بإعادة التمويل، فإن خيارات برنامج استبدال HARP الحديثة تتطلب ألا تتجاوز LTV 97.01% للبيوت السكنية الفردية—وهو شرط أكثر صرامة يعكس المعايير الإقراضية المتطورة. لحساب نسبة LTV الخاصة بك، اقسم رصيد رهنك العقاري القائم على القيمة التقديرية الحالية لمنزلك. على سبيل المثال، إذا كان عليك 200,000$ على عقار قيمته 180,000$، فإن نسبة LTV لديك تبلغ 111% (200,000 ÷ 180,000)، ما يعني أنك ستقع خارج نطاق معايير البرامج الحالية.

للتأهل لـ HLTV أو ERR عبر مسار برنامج استبدال HARP، يجب أن تحقق إعادة التمويل واحدة على الأقل من النتائج التالية:

• خفض القسط الشهري للأصل والفائدة
• خفض سعر الفائدة
• تقصير مدة سداد القرض
• الانتقال إلى منتج أكثر استقراراً، مثل التحويل من رهن عقاري بسعر فائدة قابل للتعديل (ARM) إلى هيكل بسعر فائدة ثابت

متطلبات الأهلية لبرنامج استبدال HARP

بالإضافة إلى قيود LTV، يتطلب برنامج استبدال HARP سجل سداد قوي. فيما يلي معايير التأهل الأساسية:

• يجب أن يكون قد تم إنشاء رهنك العقاري بعد سبتمبر 2017
• يجب أن تكون قد مضت ما لا يقل عن 15 شهراً منذ تاريخ إنشاء القرض
• يجب أن تكون مدفوعات رهنك العقاري مسددة بالكامل وبشكل منتظم (حالية)
• لا يجوز وجود أي تأخيرات في السداد لمدة 30 يوماً خلال آخر ستة أشهر
• لا يجوز أن تتجاوز مدة التأخر مرة واحدة خلال 30 يوماً في آخر 12 شهراً (دون أن تتجاوز حالات التأخر 30 يوماً خلال تلك الفترة)
• يجب أن يكون رهنك العقاري مدعوماً إما من Fannie Mae أو من Freddie Mac

خطوة بخطوة: كيفية التقديم لإعادة التمويل عبر HLTV أو ERR

تسير عملية التقديم لإعادة تمويل برنامج استبدال HARP وفقاً لخطوات عملية وبسيطة:

1. تحقق من دعم مُقرضك. تواصل مع جهة خدمة الرهن العقاري الحالية لديك أو قم بزيارة مواقع Fannie Mae أو Freddie Mac للتأكد من أن قرضك مدعوم من إحدى هذه الجهات، ولتحديد تاريخ إنشاء قرضك.

2. اختر مُقرضك. يمكنك إعادة التمويل عبر مُقرضك الحالي أو استكشاف الخيارات مع مُقرضين بديلين.

3. اجمع المستندات. جهّز بيانات الرهن العقاري الحديثة، ومعلومات عن أي رهن عقاري ثانٍ، والالتزامات الشهرية المتعلقة بالديون بشكل شامل، ومستندات التحقق من الدخل.

4. قدّم طلبك. أكمل وقدّم الطلب الرسمي لدى مُقرضك الذي اخترته، والذي سيوجهك خلال عملية مراجعته.

5. أنهاء التنفيذ. بعد الموافقة، ستقوم بتوقيع مستندات القرض الجديدة والبدء في السداد وفقاً لشروط الرهن المعاد صياغتها.

موازنة الفوائد والعيوب لخيارات إعادة التمويل

قبل المضي قدماً في إعادة التمويل عبر برنامج استبدال HARP، فكّر في كل من المزايا والتحديات:

المزايا:

• متاح لأصحاب المنازل الذين لديهم حقوق ملكية محدودة أو سلبية
• إمكانية تخفيض ملموس في سعر الفائدة
• عملية تقديم مبسطة مقارنة بإعادة التمويل التقليدية
• عدم وجود شرط بحد أدنى لدرجة الائتمان
• عدم وجود التزام إضافي بتأمين الرهن العقاري
• عدم وجود قيود على نسبة الدين إلى الدخل (DTI)

العيوب:

• عادةً ما تتراوح تكاليف الإغلاق والرسوم المرتبطة من 3,000$ إلى 5,000$
• تبقى معدلات إعادة التمويل في السوق الحالية مرتفعة
• غير متاح للمقترضين الذين يواجهون مخاطر وشيكة لتعرضهم للحجز

استكشاف مسارات إضافية للمضي قدماً

إذا لم تستوفِ المعايير الخاصة بـ HLTV أو ERR عبر إطار برنامج استبدال HARP، فهناك خيارات أخرى لتخفيف العبء. ضع في اعتبارك خيار إعادة التمويل الخاص بالمقترضين ذوي الدخل المنخفض لدى FHFA أو ابحث عن صندوق المساعدة لأصحاب المنازل (HAF) في ولايتك للحصول على دعم إضافي. وبدلاً من ذلك، تواصل مع جهة خدمة الرهن العقاري لديك للاستفسار عن فرص تعديل القرض، والتي يمكن أن تُعدّل شروطه مؤقتاً أو دائماً إذا كنت تواجه صعوبة في سداد المدفوعات الشهرية. وبالنسبة لأصحاب المنازل الذين يلتزمون بالاستمرار في ممتلكاتهم، تمثل هذه البدائل مسارات ذات معنى تتجاوز خيارات برنامج استبدال HARP الأصلية.