عام 2033 بعيد جدًا، وفندق المطالبات بالديون بارد جدًا: بنك CITIC يطالب شركة لونج غوف بـ37 مليار يوان

في 19 مارس 2026، أعلنت شركة لونغ غوانغ القابضة في شنتشن أن شركة مشروعها التابعة تواجه تحكيمًا من بنك تشاينا سيتي بسبب نزاع حول عقد التمويل، مما يتعلق برصيد رأس المال المقترض البالغ 3.7 مليار يوان والفوائد وغرامات التخلف عن السداد المرتبطة. كما طلب بنك تشاينا سيتي (601998) من لونغ غوانغ تحمل المسؤولية التضامنية عن السداد.

تعتبر هذه المطالبة التي تقدر بـ 3.7 مليار يوان مجرد قمة جبل الجليد في ديون لونغ غوانغ المتأخرة الضخمة، وتظهر بوضوح أن سلسلة الثقة التي كانت قائمة بين هذه الشركة العقارية القديمة والمؤسسات المالية الشريكة قد انقطعت. كما تكشف الإعلان عن بيانات الدين الأساسية: حتى 28 فبراير 2026، بلغ إجمالي القروض البنكية والقروض الاستئمانية والسندات المدعومة بالأصول المستحقة وغير المدفوعة من قبل لونغ غوانغ وشركاتها التابعة 40.67 مليار يوان، وعلى الرغم من انخفاضها الطفيف مقارنة بـ 41.22 مليار يوان في نهاية يناير، إلا أن حجم التأخير العام لا يزال عند مستويات مرتفعة للغاية، ولم يحدث أي تحسن ملموس في الوضع الأساسي للسيولة.

تزايد الضغوط القانونية المرتبطة باسترداد الديون الضخمة وتحمل المسؤولية التضامنية، جنبًا إلى جنب مع توقعات السوق المتشائمة، لا شك أن الأمور قد زادت صعوبة على لونغ غوانغ التي تعاني من ضغوط تدفق نقدي، مما أغلق تمامًا مساحة المناورة المالية المتبقية للشركة.

نموذج الربحية الأساسي تحت ضغط نظامي

تواجه مجموعة لونغ غوانغ حاليًا أزمة تشغيلية لا تتأثر فقط بتباطؤ السوق العقاري، بل تعود أيضًا إلى أسباب داخلية عميقة تتعلق بعدم توازن نموذج ربحيتها الأساسي.

من خلال البيانات المالية التي تم الكشف عنها مؤخرًا، يتضح أن ميزة الربحية التي كانت تعتمد عليها لونغ غوانغ في منطقة الخليج الكبرى قد شهدت انخفاضًا حادًا، حيث تتدهور قدرة الشركة على تحقيق الأرباح باستمرار، وفقدت بالفعل القدرة على التعافي الذاتي، مما أدى إلى تراجع مستمر في الأساسيات التشغيلية.

تعتبر سرعة انكماش حجم الإيرادات هي أكثر تجليات تراجع أداء الشركة وضوحًا. في النصف الأول من عام 2025، حققت الشركة إيرادات تشغيلية بلغت 3.4 مليار يوان، بانخفاض كبير بنسبة 75.8% مقارنة بنفس الفترة من عام 2024 والتي بلغت 14.05 مليار يوان، وهذا الانخفاض يفوق بكثير نسبة الانخفاض البالغة 50.7% على مدار عام 2024، مما يشير إلى انكماش سريع في إيرادات الشركة. وما هو أكثر فتكًا من تراجع الإيرادات هو تحول هامش الربح الإجمالي إلى السلبية واستمراره في التدهور: حيث انخفض هامش الربح الإجمالي لمجموعة لونغ غوانغ من 21.86% في نهاية عام 2021 إلى -21.82% في نهاية عام 2024، وواصل التدهور إلى -40.18% في منتصف عام 2025.

بالنسبة لصناعة العقارات، فإن هامش الربح الإجمالي البالغ -40.18% يعني أن العمليات التجارية للشركة قد وقعت في حالة عجز شديد، حيث إن كل يوان من إيرادات مبيعات العقارات لا يغطي سوى حوالي 1.4 يوان من تكلفة المبيعات المباشرة (وهي 4.77 مليار يوان)، ولا يمكن حتى تغطية تكاليف التشغيل الأساسية مثل البناء والفوائد، مما يعني أن الدوافع للنمو الداخلي قد جفت بشكل أساسي، وأصبح الاعتماد فقط على الأعمال الأساسية لتحقيق الأرباح أمرًا بعيد المنال.

من حيث هيكل الميزانية العمومية، تواجه مجموعة لونغ غوانغ ضغطًا مزدوجًا يتمثل في استمرار تآكل قيمة الأصول وارتفاع الدين الثابت، مما يزيد من مخاطر الرفع المالي. حتى 30 يونيو 2025، انخفض إجمالي أصول الشركة من 294.1 مليار يوان في عام 2022 إلى 207.2 مليار يوان، مما يعني أن حجم الأصول قد انخفض بنسبة تقارب 30% خلال ثلاث سنوات؛ وفي الوقت نفسه، لا يزال إجمالي ديون الشركة مرتفعًا عند 183.7 مليار يوان، مما أدى مباشرة إلى ارتفاع نسبة الدين إلى الأصول إلى 88.65%، وارتفعت نسبة الدين الصافي إلى 8.81 مرة. خلال فترة الصعود في سوق العقارات، كان الرفع المالي العالي بمثابة مضاعف للأرباح، لكن في ظل التعديلات الحالية في السوق وتدهور الإيرادات، أصبح الرفع المالي المفرط مصدر ضغط أساسي يسرع من تآكل أصول الشركة وتراجع الأرباح.

تتسبب الخسائر المستمرة على مستوى الأرباح في تقليص حقوق المساهمين وقدرة الشركة على تحمل المخاطر. في عام 2024، تكبدت الشركة خسارة صافية قدرها 6.3 مليار يوان، وواصلت الخسارة في النصف الأول من عام 2025 بواقع 1.78 مليار يوان، مما أدى إلى تقليص إجمالي حقوق المساهمين من 67.77 مليار يوان في نهاية عام 2021 إلى 23.52 مليار يوان، وهو ما يمثل انخفاضًا بأكثر من 65%.

من حيث السيولة، أصبحت إدارة التدفق النقدي لدى لونغ غوانغ في أقصى حدودها، حيث بلغت السيولة النقدية والأرصدة البنكية 8.95 مليار يوان فقط حتى منتصف عام 2025، مقارنة بـ 37.11 مليار يوان في نهاية عام 2021، مما يعني أن احتياطيات النقد قد تبخرت بأكثر من 75%. في مقابل ذلك، تبرز ضغوط السداد قصيرة الأجل، حيث بلغت الالتزامات المتداولة في تلك الفترة 50.44 مليار يوان، بالإضافة إلى 17.58 مليار يوان من السندات المفضلة المستحقة، مما يعني أن النقد المتوفر لدى الشركة يغطي أقل من 14% من القروض المالية قصيرة الأجل. في مواجهة إجمالي ديون متأخرة تزيد عن 40 مليار يوان، أصبح الاعتماد فقط على تحصيل المستحقات التشغيلية للإنقاذ أمرًا صعبًا للغاية من الناحية المالية.

في ظل تراجع الأساسيات بشكل شامل، تعكس التعديلات الكبيرة في إدارة مجموعة لونغ غوانغ إشارة واضحة لتحويل إدارة الأزمات. في أغسطس 2025، انسحب أعضاء الأسرة الرئيسيين مثل جي هاي بينغ بالكامل من طبقة اتخاذ القرار في لونغ غوانغ القابضة، وتم تعيين شين بي يونغ كالممثل القانوني ورئيس مجلس الإدارة للشركة. تشير المعلومات العامة إلى أن شين بي يونغ مرتبط بـ 711 شركة، ويعني هذا التعديل أن لونغ غوانغ انتقلت رسميًا من نموذج الإدارة المركزية الأسري السابق إلى نموذج إدارة الأزمات الاحترافية، مما يعني أن الشركة قد تخلت تمامًا عن مسار توسع الحجم وبدأت مرحلة الدفاع عن البقاء التي تركز على تصفية الأصول وتقليص الميزانية.

لكن في الوقت الحالي، تواجه الشركة ضغوطًا متزايدة على الإيرادات وهامش الربح والتدفق النقدي، وبالإضافة إلى ذلك، فإن الضغوط القانونية المتعددة تترك مساحة محدودة للغاية لفريق الإدارة المحترف لتصفية الأصول وتحريك الأموال.

انقطاع سلسلة الثقة وراء 338 دعوى قضائية

تؤدي التدهورات المستمرة في الأساسيات المالية إلى توصيل مباشر إلى مستوى ائتمان الشركة، حيث تواجه مجموعة لونغ غوانغ حاليًا وضعًا صارمًا من المطالبات القضائية المركزية من المؤسسات المالية، حيث تتدهور البيئة الائتمانية باستمرار، وتدخل في دوامة من النزاعات القانونية.

وفقًا لبيانات المراقبة القضائية الأخيرة، تجاوزت عدد القضايا القضائية المتعلقة بلونغ غوانغ القابضة وشركاتها الفرعية الأساسية 338 قضية، وهذا الرقم يعكس تحولًا جذريًا في استراتيجيات معالجة مخاطر الدائنين.

في السابق، كانت معظم المؤسسات المالية تراقب مشكلة ديون لونغ غوانغ بشكل دفاعي، وتمنح فترة سماح للتفاوض بصمت، لكن الآن بدأت المؤسسات المالية تتخلى عن مساحة التفاوض، وتلجأ إلى تدابير معالجة المخاطر الهجومية مثل الحجز القضائي والدعاوى، مما يطلق حرب استرداد شاملة ضد الأصول الأساسية للونغ غوانغ، مما يعني أن أساس الثقة بين الطرفين قد انهار تمامًا. في هذه الحملة المركزية لاسترداد الديون، تظهر استراتيجيات معالجة المؤسسات المالية المختلفة اختلافًا واضحًا، مما يؤدي إلى خلق حالة من الحصار الشامل.

تقدم بنوك الأسهم التجارية مثل بنك تشجيانغ وبنك شنجهاي بادئًا اتخاذ إجراءات قانونية كثيفة. حيث قدم فرع بنك تشجيانغ في قوانغتشو عدة دعاوى قضائية إلى محكمة قوانغتشو المتوسطة، تستهدف الشركات الأساسية مثل لونغ غوانغ جونغ هوي في فوشان، ولونغ غوانغ دايا باي في هويتشو، ولونغ غوانغ جونغ غوانغ في قوانغتشو، وكل الطلبات تطالب الشركة الأم لونغ غوانغ القابضة بتحمل مسؤولية الضمان التضامني، وتتبع استراتيجية “رفع دعاوى متعددة، وتحميل المسؤولية على الشركات الأم والتابعة”، والهدف الرئيسي هو استغلال الإجراءات القضائية للاستيلاء على ترتيب سداد الديون.

يركز فرع بنك شنجهاي بادئًا في تشنغدو على منطقة الجنوب الغربي، حيث قدم دعاوى ضد شركات المشاريع الأساسية مثل لونغ غوانغ في ناننينغ وزونغ هوي في تشنغدو، وقد تم استلام القضايا ذات الصلة من قبل محكمة تشنغ يوي المالية، مع مبلغ الإجراء الإجمالي البالغ 51.263 مليون يوان.

أما بالنسبة للبنوك الحكومية الكبرى، فقد قدم فرع بنك الصناعة والتجارة في تشوهاي وبنك الزراعة في قوانغتشو دعاوى قضائية في مناطق رئيسية مثل تشوهاي ودونغقوان، تتعلق بعدة قضايا مدنية مثل (2025) قوانغ0106民初28090号. تشير الإجراءات القضائية للبنوك الحكومية الكبرى عادةً إلى أن مساحة التمديد للديون والتفاوض الخاص قد استنفدت تقريبًا، مما يعني أن آخر منفذ للتفاوض داخل النظام المالي السائد قد أغلق.

تظهر شدة هذه الحملة القضائية ليس فقط في عدد 338 قضية، بل أيضًا في التأثير على تدفق النقد التشغيلي المستقبلي للشركة. تُظهر معلومات جدول المحكمة أن العديد من تدابير الحجز على الممتلكات قد تم جدولتها حتى منتصف عام 2026، على سبيل المثال، حجز القضية (2025) قوانغ04执保528号 قد تم تحديده في 13 مارس 2026، مما يعني أن التدفق النقدي التشغيلي للونغ غوانغ خلال الفترة المقبلة سيبقى تحت رقابة تنفيذ قانونية طويلة الأمد، مما يؤدي إلى قيود سداد الديون الطويلة الأجل.

حتى الآن، بلغ إجمالي المبالغ التي تم تنفيذها ضد لونغ غوانغ القابضة وشركاتها الفرعية حوالي 13.44 مليار يوان، حيث تم إدراج الكيان الرئيسي كمدين غير موثوق به، وتم اتخاذ تدابير للحد من الإنفاق العالي. إن المخاطر القانونية النظامية بالإضافة إلى التحكيم الضخم من بنك تشاينا سيتي بقيمة 3.7 مليار يوان قد أغلقت تمامًا مساحة إعادة التمويل وتحريك الأصول المتبقية للونغ غوانغ، مما يؤدي إلى دخول الشركة تدريجيًا في حلقة مفرغة من “تجميد الأصول مما يؤدي إلى انقطاع التدفق، وتسارع النزاعات القانونية مما يؤدي إلى انخفاض قيمة الأصول”.

معركة صعبة لتبادل الوقت مقابل الفضاء

في مواجهة ضغط ديون متأخرة تزيد عن 40 مليار يوان، لم تتفاعل مجموعة لونغ غوانغ بشكل سلبي، بل بدأت إعادة هيكلة شاملة للديون المتعلقة بـ 21 سندًا في السوق العامة وسندات مدعومة بالأصول، حيث تتمثل الفكرة الأساسية في منح بعض حقوق الملكية للأصول، وإطالة فترة سداد الديون، وذلك للحصول على وقت للتنفس وتصفية الأصول، محاولةً إيجاد حل للأزمة الحالية من خلال تبادل الوقت مقابل الفضاء. في هذه الخطة المعقدة لإعادة الهيكلة، أصبحت فترة سداد الديون الطويلة المدى هي الميزة الأكثر بروزًا.

على سبيل المثال، تم تعديل تاريخ الاستحقاق لسندات “H لونغ كونغ 01” البالغة 5.5 مليار يوان بشكل جوهري إلى 10 يوليو 2033، مما يعني تمديد فترة السداد لمدة 8 سنوات، مما يعكس أيضًا حذر الإدارة في تقدير فترة تصفية الأصول الأساسية في منطقة الخليج الكبرى، بالإضافة إلى عدم وجود أمل في إصلاح التدفق النقدي على المدى القصير.

تتمثل الخطوة الرئيسية في إعادة الهيكلة في التخفيف من بعض مبالغ الديون من خلال “تبادل الأصول مقابل الديون”، حيث تسعى مجموعة لونغ غوانغ إلى استخدام الأصول العقارية الأساسية الخاصة بها، مثل المكاتب التجارية والفنادق، لسداد الديون المقابلة، في محاولة لتقليل ضغط الديون الثابتة إلى أقصى حد ممكن.

وفقًا للنتائج التي كشف عنها المدير المعين، خلال فترة تقديم الأصول لسداد الديون، استخدمت لونغ غوانغ فندق شينزين جيو لونغ تاي (بمساحة 29,000 متر مربع) وغيرها من الأصول الأساسية لسداد الديون، حيث تهدف إلى إلغاء الديون بمبلغ حوالي 920 مليون يوان؛ وخلال فترة تقديم الأصول للاختيار التالية، كانت النطاقات أكبر، مع إلغاء إجمالي الديون المقترحة البالغ حوالي 6.27 مليار يوان، حيث تشمل الأصول المخصصة لسداد الديون فندق لونغ غوانغ سنشري سنتر في ناننينغ (58,000 متر مربع)، وقطعة الأرض في ناننينغ جيو يو تشينغ المرحلة الثالثة (117,000 متر مربع)، بالإضافة إلى 54,000 متر مربع من المكاتب التي تم تسليمها من خلال نقل الأسهم.

ومع ذلك، في ظل إعادة تقييم سوق العقارات التجارية وضغوط السيولة، فإن تحويل الدائنين لمئات المليارات من الديون إلى أصول فعلية مثل الفنادق والمكاتب التي يصعب تحقيق السيولة منها يعد أكثر خياراً سلبياً في البيئة السوقية الحالية. ولا يزال هناك عدم يقين كبير حول ما إذا كانت الإيجارات التشغيلية لهذه الأصول يمكن أن تغطي تكاليف الأموال خلال فترة السداد التي تمتد على مدى 8 سنوات، مما يمثل القلق الأساسي للدائنين.

بجانب تبادل الأصول مقابل الديون، حاولت لونغ غوانغ استخدام أدوات الثقة للتقدم نحو تصفية جماعية للديون، لكن هذه الخطة واجهت مؤخرًا انتكاسة واضحة. كانت الخطة الأصلية تهدف إلى إنشاء “ثقة غرب الصين·تجديد 2” و"ثقة غرب الصين·تجديد 4"، حيث كان الحد الأقصى المعلن عنه لكل منهما حوالي 2.74 مليار يوان و1.02 مليار يوان، لكن بسبب عدم وصول المبالغ المعلنة من السندات إلى 50% من الحد الأقصى المعلن، اضطرت لونغ غوانغ إلى استخدام حق إنهاء الاختيار، مما أدى إلى عدم إنشاء خطتي الثقة.

تعكس هذه النتيجة بوضوح عمق شكوك الدائنين حول جودة أصول لونغ غوانغ المستخدمة لسداد الديون، ومعدلات السداد في هيكل الثقة، مما يعوق الشركة عن تحقيق تصفية جماعية للديون عبر أدوات الثقة، مما يزيد من صعوبة إعادة هيكلة الديون.

في المرحلة النهائية من تصفية الأصول، حاولت لونغ غوانغ استخدام المزاد العلني لتصفية الأسهم الأساسية لتعزيز السيولة، لكن العملية واجهت العديد من العوائق. تشمل الأصول المقترحة للبيع 100% من أسهم مدينة جيو فنج في تشاوكينغ، و100% من أسهم منتجع لونغ غوانغ الدولي في غويلين، وفندق لونغ غوانغ في هويتشو، بالإضافة إلى بعض المكاتب في منطقة الأعمال CBD في ناننينغ.

وفقًا لآلية المزاد، كان السعر الابتدائي للجولة الأولى من المزاد فقط 70% من قيمة التقييم في يونيو 2025، وإذا لم يتم بيعها، فسوف تدخل الأسعار في مسار تخفيض “70% ثم 70%”، مما يضع ضغطًا كبيرًا على تصفية الأصول.

ما هو أكثر خطورة هو أن مشروع مدينة جيو فنج في تشاوكينغ، الذي يعتبر أحد الأصول الأساسية في إعادة الهيكلة، قد أصبح في حالة حجز قضائي بسبب نزاعات قانونية، مما يؤثر بشكل مباشر على قيمة تصفية المشروع وتقدم تطويره، مما يجعل إعادة هيكلة ديون لونغ غوانغ تقع في مأزق مزدوج من تآكل قيمة الأصول والحصار القضائي.

إن مأزق مجموعة لونغ غوانغ هو صورة رمزية لنموذج الشركات العقارية ذات الرفع العالي والتوسع العالي في دورة تخفيض الرفع العميق في صناعة العقارات. الضغوط الناتجة عن الديون المتأخرة التي تزيد عن 40 مليار يوان، وفترة تمديد السندات حتى عام 2033، بالإضافة إلى التحكيم البالغ 3.699 مليار يوان من بنك تشاينا سيتي، تمثل تجسيدًا مركزيًا للأزمة القانونية وضغوط السيولة.