سوق الإسكان في الربيع نشط، لكن أسعار الفائدة على الرهن العقاري ارتفعت بشكل مفاجئ. إليك ما يجب معرفته.

يقدم وكيل العقارات جولة للجيران خلال يوم مفتوح في منزل في بالم بيتش غاردنز، فلوريدا، في 11 يناير 2026.

زاك بينيت | بلومبرغ | صور غيتي

يُعتبر الربيع تقليديًا هو الموسم الأكثر ازدحامًا لبيع المنازل، وبينما تحولت ديناميات السوق هذا العام بشكل قوي لصالح المشترين، فإن القوى الأوسع في الاقتصاد تخلق تحديات كبيرة.

العامل الأكثر أهمية في أي موسم هو معدلات الرهن العقاري. كان من المتوقع أن تكون أقل هذا العام، حيث خفض الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة لمواجهة التضخم، ولكن الحرب مع إيران قلبت ذلك رأسًا على عقب. تكلفة النفط ترتفع، مما يؤدي إلى زيادة التضخم ويتسبب في إعادة النظر من قبل الاحتياطي الفيدرالي.

الآن، ترتفع عوائد السندات الأمريكية، مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري في أعقاب ذلك.

كان متوسط المعدل على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا، والذي يُعتبر شائعًا، قد بدأ هذا العام بشكل أقل، حيث انخفض لفترة وجيزة إلى أقل من 6% في نهاية فبراير، ولكنه ارتفع بشكل حاد هذا الأسبوع إلى 6.53% يوم الجمعة، أول يوم في الربيع، وفقًا لموقع Mortgage News Daily. الآن، هو أقل بـ 18 نقطة أساس فقط مما كان عليه قبل عام.

ستؤثر المعدلات المرتفعة على القدرة على الشراء، لكن عوامل أخرى قلبت السوق لصالح المشترين. المنازل تجلس في السوق لفترة أطول، والبائعون أصبحوا أكثر استعدادًا لخفض الأسعار، وعرض المنازل المعروضة للبيع في ارتفاع، وإن لم يكن بالسرعة التي ينبغي أن تكون عليها.

“بينما يقترب سوق الإسكان من موسم ‘أفضل وقت للبيع’، فإنه يجلس في وضع غير مستقر، عالق بين التحسينات طويلة الأجل وعدم الاستقرار المفاجئ قصير الأجل”، كتب جيك كريمل، كبير الاقتصاديين في Realtor.com، في تقرير اتجاهات الإسكان الأسبوعي. “يبدو أن كل شيء أكثر اضطرابًا وعدم يقين مما كان عليه قبل شهر.”

في الأسبوع المنتهي في 14 مارس، كان المخزون النشط قد ارتفع بنسبة 5.6% على أساس سنوي، وفقًا لـ Realtor.com، ولكن القوائم الجديدة انخفضت بنسبة 1.4%.

هذا يعني أن عدد المنازل المعروضة للبيع يرتفع ليس لأن هناك العديد من البائعين، ولكن لأن المنازل في السوق تجلس. قد يكون ذلك بسبب أن البائعين المحتملين الذين توقعوا عرض منازلهم في السوق يتراجعون بسبب القلق بشأن تداعيات الحرب الإيرانية.

“أعتقد أن المخزون هو العامل الأكبر في القرار”، قال جوناثان ميلر، مدير الأسواق في StreetMatrix، مزود بيانات سوق الإسكان. “فكرة أن المعدلات ستنخفض بوضوح هذا العام، أعتقد أنها عمومًا خارج الطاولة.”

احصل على Property Play مباشرة إلى بريدك الوارد

تغطي Property Play الخاصة بشبكة CNBC مع ديانا أوليك الفرص الجديدة والمتطورة لمستثمري العقارات، ويتم توصيلها أسبوعيًا إلى بريدك الوارد.

اشترك هنا للحصول على الوصول اليوم.

الموقع، الموقع

نظرًا للاختلاف في المخزون عبر الأسواق المختلفة، من المحتمل أن يكون هذا الربيع قصة للعديد من المدن.

على سبيل المثال، في فبراير، كانت القوائم النشطة في لاس فيغاس وسياتل وسينسيناتي وواشنطن العاصمة قد ارتفعت جميعًا بأكثر من 20% مقارنة بالعام الماضي، وفقًا لـ Realtor.com. في حين كانت القوائم في سان فرانسيسكو وشيكاغو وميامي وأورلاندو، فلوريدا، أقل من العام الماضي.

كانت أسعار المنازل قد بدأت في التهدئة لمعظم العام الماضي، ولا تزال تفعل ذلك. كانت الأسعار أعلى بنسبة 0.7% فقط في يناير مقارنةً بما كانت عليه في يناير 2025، وفقًا لـ Cotality. هذا انخفاض من نمو سنوي بنسبة 3.5% في بداية عام 2025. ومع ذلك، فإن ارتفاع معدلات الرهن العقاري تؤثر سلبًا على تلك القدرة المحسنة على الشراء.

تُظهر الشمال الشرقي والوسط الغربي أقوى تقدير للأسعار، بقيادة نيوجيرسي وكونيتيكت وإلينوي وويسكونسن ونبراسكا، بسبب العرض الضيق في تلك المناطق، وفقًا لـ Cotality.

تُصنف Cotality 69% من أفضل أسواق الإسكان الحضرية على أنها مبالغ فيها، مشيرةً إلى أن الأسواق الم undervalued مثل لوس أنجلوس ونيويورك وسان فرانسيسكو و هونولولو قد تشهد انتعاشًا في الأسعار في عام 2027.

“في نهاية المطاف، ستظل المواقع التي تشهد نموًا مستمرًا في الوظائف هي المحركات الرئيسية لتقدير الأسعار، لكنها أيضًا تعاني من عجز أكبر في المخزون مما يؤدي إلى ضغوط على أسعار المنازل”، كتبت سيلما هب، كبيرة الاقتصاديين في Cotality، في تقرير حديث.

أما بالنسبة للبناء الجديد، من المحتمل أن يرى المشترون صفقات أفضل هذا الربيع، حيث يكافح البناة للتخلص من فائض المنازل. وصل المخزون إلى 9.7 شهر في يناير، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي، نتيجة لانخفاض المبيعات إلى أدنى مستوى منذ عام 2022. ووفقًا للرابطة الوطنية للبناة، فإن حصة متزايدة من البناة قد خفضت الأسعار في مارس.

“تظل القدرة على الشراء للمشترين والبناة مصدر قلق رئيسي”، قال بيل أوينز، رئيس NAHB، في بيان. “لا يزال العديد من المشترين مترددين في الانتظار لأسعار فائدة أقل وبسبب عدم اليقين الاقتصادي. يواجه البناة تكاليف مرتفعة للأراضي والعمالة والبناء، ويواصل ما يقرب من ثلثيهم تقديم حوافز للبيع في محاولة لتقوية السوق.”

كما انخفض بناء المنازل الفردية في يناير. بينما يلقي البعض باللوم على الطقس الشتوي القاسي لضعف سوق المنازل الجديدة، فإن البناة يواجهون باستمرار تحديات القدرة على الشراء لكل من عملائهم ووضعهم المالي الخاص. لم تهدأ تكاليف الأراضي والعمالة والمواد.

“أعتقد أن هذا لن يكون عامًا ملهمًا لسوق الإسكان. لقد بدأ بتوقعات عالية. أعتقد أن الحرب، بغض النظر عن النتيجة، قد خففت الحماس واحتفظت بعدم اليقين مرتفعًا للغاية”، قال ميلر من StreetMatrix.

اختر CNBC كمصدر مفضل لديك على جوجل ولاتفوت أي لحظة من الاسم الأكثر موثوقية في أخبار الأعمال.