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问AI · 减值出清如何助力企业聚焦核心主业转型？

随着A股年报披露进入密集期，房地产及涉房多元企业的资产减值风险持续暴露。3月24日，豫园股份（600655.SH）披露2025年年报，巨额资产减值导致公司上市33年来首次出现归母净利润亏损。

此前不久，招商蛇口（001979.SZ）也公告计提超42亿元资产减值；中国中冶（601618.SH）预告计提存货、固定资产、投资性房地产等各类资产减值准备预计将超过260亿元；保利发展（600048.SH）计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元；万科A（000002.SZ）预计2025年归母净利润亏损约820亿元，创下A股公司史上最大单年亏损，核心原因是计提存货减值450亿-550亿元。

在房地产行业调整背景下，这类企业的减值案例并非个例，更多涉及地产资产的上市公司仍面临减值压力，市场需警惕相关风险传导。

第一财经记者根据WIND数据统计，A股90余家房企和类房地产企业存货及投资性房地产期末账面价值，2023年末合计为5.18万亿元，到了2025年三季度末，下降至3.98万亿元，下降幅度为23%。除销售去化原因之外，资产减值也是其中重要因素。

计提资产减值18.89亿，豫园股份33年首亏

豫园股份2025年年报显示，公司全年实现归母净利润-48.97亿元，这是其1992年上市以来首次出现年度亏损，核心原因是当期计提各类资产减值准备合计18.89亿元。其中，房地产相关资产减值占比超60%，成为拖累业绩的核心因素。

从行业背景来看，豫园股份的巨额减值是行业环境与公司战略调整共振的结果。一方面，2025年国内房地产行业持续低迷，全国商品房销售面积同比下降8.7%、销售额同比下降12.6%，行业存在去化压力，豫园股份当年房地产销售金额和销售面积双双下滑，幅度达到或接近50%，多地项目被迫“以价换量”，触发资产减值测试。

另一方面，公司正推进主动战略收缩，从过去“地产+消费”双主业模式，转向聚焦黄金珠宝核心主业，房地产板块已从核心增长极退居为非核心板块，公司选择在行业调整期将涉及多座城市的项目计提存货跌价准备，一次性出清地产风险包袱。

2025年大额减值叠加主业下滑，直接击穿归母净利润，使公司出现上市以来首亏。

截至2025年末，该公司珠宝时尚业务营收占比超60%，转型成效逐步显现，但短期业绩仍受减值拖累。

年报季风险预警：更多减值在路上

除豫园股份这类涉房企业外，头部房企们也面临巨额资产减值压力。

3月17日，招商蛇口公告称，2025年度计提资产减值准备合计42.70亿元，其中存货跌价准备32.69亿元。本次计提减值直接减少公司2025年度归母净利润29.18亿元。

更早前，万科A预计2025年归母净利润亏损约820亿元，创下A股上市公司史上最大单年亏损，核心原因是计提存货减值450亿-550亿元，叠加投资性房地产公允价值损失、联营项目亏损扩大。

美凯龙（601828.SH）预计2025年亏损180亿-225亿元，主要源于投资性房地产公允价值变动损失126亿-215亿元，以及各类资产减值准备45亿-57亿元，受地产行业不景气、家居零售需求下滑拖累明显。这是美凯龙第三年亏损，且亏损幅度逐年扩大，2025年已将其2018年上市以来的累计盈利全部亏完。

绿地控股（600606.SH）预计亏损160亿-190亿元，系对存在风险的存货计提减值、房地产及基建业务营收下滑、财务费用增加等多重因素导致。

华侨城A（000069.SZ）预计亏损130亿-155亿元，涉及文旅、地产双板块减值，主题公园、商业综合体及住宅项目均面临估值下行压力。

建发股份（600153.SH）作为多元主业企业，旗下地产板块预计2025年亏损52亿-100亿元，是建发股份上市28年来首次年度亏损，主要因存货减值及美凯龙（建发股份持有后者29.95%股权）拖累——不仅股价下跌造成浮亏，还需承担红星美凯龙的经营亏损。

中国中冶年报预告盈利，但房地产业务亏损，同时公告将计提存货、固定资产、投资性房地产等各类资产减值准备预计将超过260亿元。

保利发展计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元，减少2025年度归属于母公司所有者的净利润约42亿元。

这类企业减值压力大

业内人士建议，当前面临房地产行业深度调整，以下类型的公司可能面临房地产减值风险：

第一类：传统多元化集团，包括消费类、制造类、综合类集团涉足房地产，房地产板块曾是重要的利润来源或增长极；

第二类是国企改革中资产重组的企业，国有控股上市公司并购重组持续提速。据第一财经记者统计，今年以来，A股市场国有控股上市公司发生多起并购事件。其中“主业聚焦”成为核心方向，部分企业通过减值出清地产风险，部分企业则通过并购重组实现赛道切换，均服务于国企“瘦身健体、聚焦核心”的改革方向；第三类：从房地产向其他主业转型的公司，也需要计提大额减值以“轻装上阵”。

记者统计了A股99家房企及类房产企业存货及投资性房地产期末账面价值合计变化情况，直观反映了行业资产规模的收缩态势。

数据显示，2023年末该类企业存货及投资性房地产合计账面价值为5.18万亿元，至2025年三季度末已降至3.98万亿元，降幅达23%。这一变化一方面源于房地产行业持续低迷下的项目去化，另一方面则与企业大规模计提资产减值密切相关。随着2025年年报全部披露完毕，预计该数值还将进一步下降。

(本文来自第一财经)