ريان العقارية: تواصل الحفاظ على استراتيجية رأس مال حذرة، وقد عززت السياسات السكنية في شنغهاي من مزاج السوق

هل يمكن للتحول الاستراتيجي لشركة رييان العقارية أن يتصدى لتعديل الصناعة؟

في 26 مارس، أصدرت شركة رييان العقارية المحدودة (رييان العقارية، 00272.HK) نتائجها السنوية لعام 2025.

تشير البيانات المالية إلى أن إجمالي إيرادات شركة رييان العقارية لعام 2025 بلغ حوالي 4.093 مليار يوان (ر人民币، نفس الشيء أدناه)، بانخفاض بنسبة 50% على أساس سنوي؛ وخسارة صافية من حقوق المساهمين حوالي 1.782 مليار يوان، بعد أن كانت أرباحًا بقيمة 180 مليون يوان في العام السابق.

قال نائب رئيس شركة رييان العقارية لو باوي في مؤتمر الأداء إن الخسارة الكبيرة في صافي الربح تعود بشكل رئيسي إلى تغيرات تقييم الممتلكات الاستثمارية غير النقدية، أي انخفاض قيمة المخزون غير المباعة ومخصصات الانخفاض.

وفقًا للبيانات المالية، بلغ انخفاض قيمة الممتلكات الاستثمارية العادلة لشركة رييان العقارية لعام 2025 حوالي 643 مليون يوان؛ وسجلت الأرباح والخسائر الأخرى خسارة صافية قدرها 924 مليون يوان.

وأشار لو باوي أيضًا إلى أن السبب الرئيسي لانخفاض الإيرادات الإجمالية لعام 2025 هو عدم اكتمال وتسليم مشاريع سكنية جديدة، وأن الحجوزات الإجمالية لمبيعات السكن كانت منخفضة نسبيًا. ومع ذلك، زادت إيرادات الإيجارات، بما في ذلك الشركات الشريكة والمتشاركة، بنسبة 2%، وهو نتيجة ثمينة في ظل بيئة التسويق الحالية.

حتى نهاية فترة التقرير، بلغت نسبة الدين إلى الأصول الصافية لشركة رييان العقارية حوالي 52%، دون تغيير على أساس سنوي؛ وبلغ إجمالي النقد والودائع البنكية حوالي 6.451 مليار يوان.

حتى إغلاق سوق هونغ كونغ في 26 مارس، كانت أسهم شركة رييان العقارية تُسجل سعر 0.6 دولار هونغ كونغ للسهم.

نواصل اتباع استراتيجية رأس مال حذرة، وقد مر الضغط الأكبر على الديون

قال رئيس شركة رييان العقارية لو كانروي في مؤتمر الأداء: “خلال العام الماضي، شعر جميع العاملين في قطاع العقارات بصعوبة البيئة، مع ضغط كبير، والنمو في سوق الاستهلاك كان بطيئًا جدًا. كمطورين، نشعر أن سوق التمويل صعب جدًا، ويجب أن نولي اهتمامًا كبيرًا للسيولة.” وأضاف: “أيضًا، لم تنتهِ عملية التعديل في السوق بعد، فهي بطيئة جدًا، والسوق ضعيف جدًا، لكن هناك طلب على العقارات عالية الجودة. تحديث المدن والأحياء الحضرية هو محور التطوير المستقبلي.”

وتابع لو كانروي: “من الجدير بالذكر أن السوق لم يصل بعد إلى القاع، وهذا سؤال صعب الإجابة عليه.”

وأضاف: “لكن حكمنا هو أن التعديل في القطاع لا يزال مستمرًا، وأن القطاع بحاجة إلى تسريع البحث عن نموذج تشغيل يتوافق مع الأوضاع الجديدة.” وتوقع أن يستمر التعديل العميق في صناعة العقارات الصينية لمدة عامين إلى ثلاثة أعوام، وأن يستمر الاتجاه نحو القاع.

ومع ذلك، ذكرت شركة رييان العقارية في تقريرها المالي أنه، في ظل تأثيرات متعددة من عدم اليقين الجيوسياسي، والتوترات التجارية، وانخفاض ثقة المستهلكين، وبعد استبعاد تغيرات القيمة العادلة للممتلكات الاستثمارية غير النقدية ومخصصات الانخفاض، سجلت المجموعة أرباحًا أساسية قدرها حوالي 397 مليون يوان في 2025.

من حيث الإيرادات، بلغت مبيعات الممتلكات المعتمدة لعام 2025 حوالي 499 مليون يوان، بانخفاض 89% على أساس سنوي؛ وبلغت إيرادات الإيجارات والمرتبطات (باستثناء الشركات الشريكة والمتشاركة) حوالي 1.949 مليار يوان، بانخفاض 21%.

خلال فترة التقرير، بلغت إيرادات الإيجارات والمرتبطات للمجموعة حوالي 3.625 مليار يوان، بزيادة 2%، واستمرت في النمو للثلاث سنوات على التوالي.

قال لو باوي: “من الناحية المالية، نواصل اتباع استراتيجية رأس مال حذرة جدًا.”

وأضاف: “في بداية هذا العام، أصدرنا بنجاح سندات تفضيلية بقيمة 300 مليون دولار أمريكي، وشراء سندات تفضيلية بقيمة 295 مليون دولار مستحقة في 2026.” وتابع: “حتى 25 مارس من هذا العام، سددت مجموعتنا ديون خارجية بقيمة إجمالية بلغت 48.6 مليار يوان منذ عام 2021، مما يعكس التزامنا القوي بالوفاء بالتزاماتنا المالية.”

وقال رئيس المالية والاستثمار في رييان، سون شيهاو: “إجمالي ديون الشركة، من الديون المستحقة في 2023، حوالي 14.4 مليار يوان، ومن المتوقع أن ينخفض إلى أقل من 7 مليارات يوان في 2026، مع ديون أقل نسبيًا في 2027 و2028، ويمكنكم أن تروا أن ضغط الديون في السنوات الماضية بدأ يتراجع، ونأمل أن نحافظ على مستوى منخفض من ديون الاستحقاق في السنوات القادمة.” وأضاف: “نعتقد أن أكبر ضغط قد مر بالفعل.”

وذكرت أيضًا الرئيس التنفيذي لشركة رييان، وان يينغ، أن هناك أربعة مشاريع خفيفة الأصول قيد التقدم، بمساحة إجمالية من المباني السكنية قيد الإنشاء أو في الانتظار تبلغ 1.22 مليون متر مربع، و29.1 ألف متر مربع من المساحات التجارية. وأوضحت أن الأصول الخفيفة ليست الهدف النهائي، وأن هدف الشركة هو تحسين استراتيجية المجموعة باستمرار في ظل تغير السوق، وتحقيق تنمية عالية الجودة.

وقالت: “في السوق، نريد أن نحتل مكانة رائدة في سوق معين، مع التركيز على شنغهاي كمركز محلي، وتوسيع أعمال منطقة الخليج الكبرى، ونريد تدريجيًا تحقيق توازن بين تطوير العقارات وإدارة الأصول في مساهمة أرباح المجموعة. وفي تحديد استراتيجية المجموعة، نريد أن نتحول من مطور شامل إلى مطور + مستثمر + مدير أصول، ليصبح دورًا مركبًا.”

تحسينات سوقية بفضل السياسات السبعة في شنغهاي

فيما يخص مبيعات العقارات، حتى نهاية فترة التقرير، بلغت قيمة مبيعات العقارات بموجب العقود حوالي 7.916 مليار يوان، بانخفاض 47%، حيث شكلت مبيعات السكن 92%، والباقي من وحدات تجارية. وأظهرت البيانات أن متوسط سعر البيع للمساكن في 2025 كان 64,600 يوان/متر مربع، مقابل 134,900 يوان/متر مربع في 2024.

أشارت شركة رييان العقارية إلى أن انخفاض مبيعات العقارات ومتوسط السعر يرجع بشكل رئيسي إلى تغيّر تشكيلات المشاريع. وأن نسبة المبيعات من المشاريع ذات الأسعار الأعلى في شنغهاي انخفضت، مع خطط لإطلاق المزيد من المشاريع في 2026 وما بعدها، مع التركيز على شنغهاي و ووهان.

وفيما يخص السوق، أشار لو كانروي إلى أن “بعد عيد الربيع، أصدرت شنغهاي سياسات ‘سبعة بنود’، التي أطلقت موجة من التداولات على المدى القصير، مما عزز المزاج السوقي. وشنغهاي، كمركز اقتصادي وطني، تستمر في استقبال تدفق السكان، وطلب الشراء لا يزال قويًا، والأسعار في المناطق ذات الجودة العالية لا تزال ثابتة، وثقة المشترين مستقرة نسبيًا، ومن المتوقع أن تستقر أسعار العقارات في المناطق المركزية في شنغهاي في 2026، وأن تستمر المناطق غير المركزية في التناقص مع زيادة الأسعار مقابل الحجم.”

وأضاف لو كانروي أن هناك تباينًا مستمرًا بين المدن المركزية والمدن من المستوى الثالث والرابع، حيث أن المدن الأولى والثانية القوية، بفضل بنيتها الصناعية، وتجمع السكان والموارد، سيكون لها تأثير سوقي قوي، لكن معظم المدن من المستوى الثالث والرابع ستواجه ضغطًا كبيرًا على التصفية. وأشار إلى أن داخل المدينة، ستتوسع الفجوة بين الأسعار في المناطق المركزية وغير المركزية، مع بروز المناطق ذات المواقع الممتازة كخيارات مهمة للملاذات المالية. وقال: “يمكن القول إن السوق سيتباين بشكل كبير في المستقبل، وهذا أمر طبيعي.”

وتابع: “لا تزال سوق العقارات في الصين في مرحلة التحول والتعديل، حيث انخفضت مساحة المبيعات وقيمتها على أساس سنوي بنسبة 8.7% و12.6% على التوالي، وفي ظل هذا الجو الضعيف، لا يزال المستهلكون حذرين جدًا.” وأكد لو باوي أن “المدن الأولى، خاصة شنغهاي، أظهرت مرونة نسبية، ويرجع ذلك بشكل رئيسي إلى اهتمام المشترين بجودة المنتجات والخدمات والقيمة طويلة الأمد للأصول. والنمو المستقبلي سيعتمد على مشاريع تحديث المدن عالية الجودة، وهو اتجاه يتوافق مع توجه الدولة نحو التنمية المستدامة عالية الجودة. وخلال هذه المرحلة، لا تزال لدينا بعض المزايا.”

وأخيرًا، ذكرت وان يينغ أن مشروع “翠湖天地·六和” من نوع الفلل، الذي حصل على تصريح مسبق للمبيعات، قد بيعت جميع الفلل والتاون هاوس، مع سعر متوسط بلغ 31.1 ألف يوان للمتر المربع، وأن الفلل المتبقية ستُباع بعد الحصول على التصريح. وأوضحت أن مشروع “ووهان نيو تينت” الذي أُطلق في نوفمبر 2025، حقق أداءً قويًا، حيث تجاوز معدل البيع 72%، وأن المشروع يقترب من الاكتمال. وحتى نهاية 2025، حددت المجموعة مبيعات بقيمة 17.231 مليار يوان ستُعترف كدخل رسمي في 2026 وما بعدها، مع تسليمها في المستقبل.

متوسط معدل تأجير محفظة التجزئة يصل إلى 94%

بالنسبة للقطاع التجاري، أظهرت البيانات أن متوسط معدل الإشغال لمحفظة التجزئة بلغ 94%، مما يعكس قوة “نيو تينت” المجتمعي. وارتفعت المبيعات الإجمالية للمحفظة بنسبة 15%، وزاد تدفق الزوار بنسبة 12%. ومع ذلك، بسبب تغير أنماط استهلاك السوق، انخفضت الإيجارات المتجددة.

وأظهرت البيانات أن إيرادات الإيجارات والمرتبطات لعام 2025 بلغت 1.949 مليار يوان، بانخفاض 21%، ويرجع ذلك إلى إعادة تصنيف إيرادات إيجارات “تشونغ زيز” من الأرباح من الشركات الشريكة، حيث بلغت 435 مليون يوان.

وفي عام 2025، بلغت إيرادات الإيجارات والمرتبطات للمجموعة 3.625 مليار يوان، بزيادة 2%، مع استمرارية النمو للثلاث سنوات على التوالي.

قال لو باوي: “من الناحية التشغيلية، نواصل اتباع استراتيجية رأس مال حذرة جدًا.”

وأضاف: “في بداية هذا العام، أصدرنا بنجاح سندات تفضيلية بقيمة 300 مليون دولار، وشراء سندات بقيمة 295 مليون دولار مستحقة في 2026.” وتابع: “حتى 25 مارس، سددنا ديونًا خارجية بقيمة 48.6 مليار يوان منذ 2021، مما يعكس التزامنا القوي بالوفاء بالتزاماتنا المالية.”

وقال رئيس الإدارة العامة للشركة، زانغ بين، إن الشركة ستواصل تحسين الأداء في قطاع التجزئة، بما يشمل الإيرادات وتدفق الزوار، “لتحقيق نمو مستدام، سنستخدم أساليب مبتكرة.” وفي القطاع المكتبي، ستضع الشركة معدل الإشغال كأولوية.

وأضاف: “بالنظر إلى البيئة السوقية الحالية، سنواصل تنفيذ استراتيجيات، مع إدارة السيولة والأمان المالي كأولويات قصيرة المدى. وسنستغل قوة علامتنا التجارية، خاصة علامة ‘نيو تينت’ الجديدة، والعلامة التجارية السكنية الراقية ‘翠湖’، لتوسيع أعمالنا مستقبلًا.” وأكد أن الشركة ستركز على شنغهاي وغيرها من المدن الكبرى في منطقة الخليج الكبرى، وتوسيع نطاق عملياتها، مع استخدام استراتيجية الأصول الخفيفة لتعزيز النمو واحتياط الأراضي، مع الحذر في استغلال الفرص السوقية الجديدة. وقال: “على المدى الطويل، نأمل أن يحقق هذا النهج استقرارًا في تطوير الممتلكات، وإدارة الأصول، وإيرادات الرسوم الإدارية.”