ارتفاع حرارة سوق العقارات المستعملة وزيادة المبيعات، وتوقعات بربيع صغير في المدن الأولى

المصدر: تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين الكاتب: وو شو يينغ

موسم البيع النشط في قطاع العقارات “الربع الثالث والربع الرابع” قد حل في موعده.

في يوم السبت الماضي (14 مارس)، سجلت شنغهاي رقمًا قياسيًا جديدًا في حجم المعاملات اليومية عبر الإنترنت للعقارات المستعملة، حيث بلغت 1472 صفقة؛ كما شهد سوق العقارات في بكين زيادة في حجم المعاملات بين العقارات الجديدة والمستعملة بعد تحفيز السياسات؛ وارتفعت أيضًا أنشطة مشاهدة وبيع العقارات المستعملة في قوانغتشو؛ وزاد حجم مبيعات العقارات المستعملة في شنتشن بشكل كبير خلال النصف الأول من مارس.

كل عام في مارس وأبريل، يُعدان نقطة محورية في سوق العقارات. نظرًا لأن بداية العام غالبًا ما تكون خلال عطلة رأس السنة الصينية، يتم تأجيل طلبات شراء المنازل؛ بالإضافة إلى ذلك، عادةً ما يتم إطلاق طلبات العقارات ذات السكن المخصص للمدارس في مارس وأبريل، مما يدفع إلى ارتفاع إجمالي معاملات السوق العقاري، ولهذا السبب يولي السوق اهتمامًا خاصًا لهذين الشهرين، حيث يؤثران على اتجاه السوق طوال العام.

هذا العام، يختلف موسم “الربع الثالث والربع الرابع” بشكل ملحوظ، إذ عاد سوق العقارات إلى حالة من العقلانية بعد عدة سنوات من التذبذب، ويتطلع الجمهور بشكل خاص إلى أن يتحقق “ربيع صغير” هذا العام من حيث الزيادة في الكمية والقيمة، مما يدفع السوق نحو دورة نمو جديدة. أظهرت تحقيقات متعددة أجرتها تقارير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين أن حجم المعاملات في سوق العقارات في المدن الأولى قد شهد ارتفاعًا ملحوظًا مقارنة بالفترة السابقة، مع استقرار نسبي في الأسعار. وبناءً على تحليلات العديد من خبراء السوق، فإن بكين وشنغهاي، بدعم من السياسات، أطلقت بعض الطلبات بشكل مركز، ومن المتوقع أن يكون حجم المعاملات في “الربيع الصغير” هذا العام متفائلًا؛ كما أن هناك مؤشرات إيجابية في معاملات قوانغتشو وشنتشن، مع توقعات بانتعاش عام.

ارتفع حجم المعاملات وأسعار مستقرة في المدن الأولى، ويبدو أن سوق العقارات الوطني يبدأ بداية جيدة.

“الربيع الصغير” قد حل

تُعد شنغهاي المدينة الأبرز في هذا الموسم من “الربيع الصغير”.

وفقًا لإحصائيات كيروي، من 9 إلى 15 مارس، شهد سوق العقارات المستعملة في شنغهاي نموًا هائلًا، حيث بلغت معاملات الأسبوع 7233 صفقة، مسجلة أعلى رقم أسبوعي خلال السنوات الخمس الماضية (منذ 2021).

ووفقًا لبيانات نشرتها منصة العقارات عبر الإنترنت في شنغهاي، في 18 مارس، سجلت معاملات العقارات المستعملة في شنغهاي 906 صفقة خلال أيام العمل، وهو مستوى مرتفع في السوق.

يعود هذا الانتعاش في معاملات شنغهاي إلى تحفيز السياسات الجديدة. في 25 فبراير، أصدرت شنغهاي إشعارًا بعنوان “حول تحسين وتعديل سياسات العقارات في المدينة”، والذي تضمن سبع تدابير لضمان استقرار السوق، من بينها تقليل مدة الاشتراك في الضمان الاجتماعي لغير المقيمين في شنغهاي، وتسهيل شروط شراء العقارات بواسطة بطاقة الإقامة، وزيادة الحد الأقصى لقرض التمويل العقاري، وغيرها، وتعرف باسم “سياسات شنغهاي السبع”.

قال مسؤول في شركة عقارية وطنية في شنغهاي لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين، إن كل جولة من السياسات الجديدة خلال السنوات الأخيرة كانت تساهم في دفع جزء من الطلب إلى السوق مسبقًا. وأضاف أن هذه المرة، مع إضافة عامل “الربع الثالث والربع الرابع”، أدى ذلك إلى ارتفاع كبير في حجم المعاملات، مع استقرار الأسعار بشكل عام، حيث لم تتراجع بشكل ملحوظ، وهو مؤشر إيجابي. وأشار إلى أن البيانات التي رصدها تشير إلى أن أسعار العقارات المستعملة في شنغهاي لم تتراجع منذ ديسمبر الماضي، وما زالت قوية، وهو إشارة إيجابية.

وفي بكين، لا تزال السياسات التي أُطلقت في ديسمبر الماضي تلعب دورها. وفقًا لتحليل معهد 58 للأبحاث، بعد عيد الربيع، مع عودة العمل في مكاتب البيع الوسيطة والمكاتب العقارية، ارتفعت حدة الطلب على البحث عن العقارات بسرعة، حيث بلغ مؤشر الطلب على العقارات الجديدة في بكين 60.3، وطلب العقارات المستعملة 66.1 في 28 فبراير، وارتفع إلى 59.9 و65.6 على التوالي في 14 مارس، مع استمرار تأثير السياسات الجديدة.

أما من حيث حجم المعاملات، فخلال الأسبوع من 26 يناير إلى 1 فبراير، بلغت معاملات بكين 4244 صفقة، وهو أعلى مستوى خلال 12 أسبوعًا، بزيادة تزيد عن 30% مقارنة بالأسبوع السابق قبل تطبيق السياسات. كما استمر السوق في التعافي بعد عيد الربيع، حيث بلغت معاملات الأسبوع من 1 إلى 8 مارس 2980 صفقة.

وفيما يخص قوانغتشو وشنتشن، اللتين لم تتلقيا دعمًا من سياسات جديدة، فإن السوق يعيد نشاطه نتيجة الطلب الصلب على الشراء. وأظهرت بيانات رسمية أن معاملات العقارات المستعملة في قوانغتشو خلال أول أسبوعين من مارس تجاوزت 4000 صفقة، وبلغ أعلى معدل يومي 271 صفقة في 15 مارس، وهو أعلى مستوى منذ بداية 2023.

قال وسيط في منطقة تيانهي في قوانغتشو لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين: “أنا مشغول جدًا مؤخرًا، أتابع المعاينات والمقابلات والتوقيعات يوميًا. الآن، يتعين علينا الانتظار في طوابير عند مراكز التوقيع، وهو شيء لم يكن موجودًا في نهاية العام الماضي. مبيعاتنا في هذا الشهر جيدة جدًا، لقد أتممنا 9 صفقات حتى الآن.”

أما في شنتشن، فالأرقام واضحة جدًا: وفقًا لبيانات مركز أبحاث تشون يوان في شنتشن، حتى 18 مارس، بلغ إجمالي معاملات العقارات السكنية في المدينة أكثر من 4000 صفقة، منها 1474 عقارًا جديدًا، بزيادة 38.9% عن فبراير، و2715 عقارًا مستعملًا، بزيادة 58.6% عن نفس الفترة.

قال مركز أبحاث تشون يوان في شنتشن إن السوق استمر في الانتعاش بعد عيد الربيع، مع زيادة واضحة في رغبة العملاء في الشراء، حيث أدى انخفاض الأسعار في مشاريع العقارات الجديدة إلى نتائج ملحوظة، وبدأت معاملات العقارات المستعملة تتعافى بسرعة، مع قدوم “الربيع الصغير”.

إشارات تحتاج إلى تعزيز

مع ارتفاع حجم المعاملات بشكل واضح واستقرار الأسعار، بدأ مالكو العقارات المستعملة يظهرون حالة من “الاحتفاظ” بالممتلكات.

وفقًا لمصادر من عدة وسطاء في شنغهاي وقوانغتشو وشنتشن، فإن مالكي العقارات المستعملة حاليًا يتسمون بموقف أكثر صرامة، وأسعار العقارات المستعملة لا تزال ثابتة مقارنة بالماضي، مع محدودية مجال التفاوض. قال أحد الوسطاء في منطقة نانشان بشنتشن: “الصفقات ذات القيمة الجيدة من العقارات المستعملة استُهلكت تقريبًا، بعد عيد الربيع، من الصعب التفاوض على الأسعار، لأن الملاك يرون أن السوق تحسن، وإذا خفضوا السعر، لن يبيعوا، لذلك الأسعار مستقرة بشكل عام، لكن إذا حدثت تخفيضات، فسيتم البيع بسرعة.”

أما بالنسبة للعقارات الجديدة، فالشركات العقارية لا تزال تتبع استراتيجية “السعر مقابل الحجم”. قال مسؤول تسويق في شركة تركز على السوق الشرقية لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين: إن السوق الحالية للعقارات الجديدة تشهد انخفاضًا في الأسعار، مع استمرار تراجع حجم المعاملات، لكن “إشارة الانطلاق لا تزال غير واضحة.”

ووفقًا للبيانات التي قدمها المسؤول، فإن أسعار العقارات الجديدة في شنغهاي والمدن المجاورة شهدت تراجعًا في معظم الحالات خلال هذا الشهر، ويرجع ذلك إلى استراتيجية “السعر مقابل الحجم” وتحول هيكل المعاملات.

قال أحد مسؤولي شركة عقارية في جنوب الصين: “في مارس، كانت أسعار مشروعنا المجاور مباشرة أقل بنسبة 15% من سعرنا، وأرخص بعدة آلاف من اليوان للمتر المربع. هم يبيعون بسرعة، ونحن بالكاد نحقق مبيعات.”

هذا التباين في المشاعر ينعكس أيضًا في سوق الأراضي. على سبيل المثال، في شنغهاي، في 13 مارس، أُجريت عملية بيع أولى لقطع أراضٍ سكنية ضمن خطة 2026، حيث تم بيع ثلاث قطع أراضٍ تقع في جيادين، ووكوي، وتشينغبو، بمساحة إجمالية قدرها 198,300 متر مربع، بقيمة إجمالية حوالي 6.809 مليارات يوان. باستثناء قطعة أرض في منطقة تشينغبو التي حققت هامش ربح بنسبة 6.6%، بيعت القطع الأخرى بسعر أقل من السعر الأساسي.

يشير ذلك إلى أن السوق لا تزال تتسم بالحذر، وأن قرارات الشركات العقارية في سوق الأراضي لا تزال تتسم بالثبات. في السابق، خلال اجتماع أداء شركة تشونغ تشي، قال نائب المدير العام وان بوين إن سوق الأراضي في 2026 من المتوقع أن يستمر في الأداء عند مستويات منخفضة بشكل عام، مع بعض المناطق التي قد تشهد نشاطًا محدودًا.

وأضاف أن استثمار شركة تشونغ تشي في 2026 سيظل يركز على المناطق والمدن الرئيسية، مع اعتماد استراتيجية البيع حسب الطلب، والاختيار الدقيق للمشاريع. وبناءً على السوق وتدفقات العائدات، ومع الالتزام بـ"الثلاثة خطوط حمراء" وتحقيق توازن بين الحجم والربحية، يجب أن يحقق كل مشروع “ستة معايير جيدة” للاستثمار، لضمان استثمار الموارد بشكل فعال، مع التركيز على سرعة دوران المشروع وتحقيق العوائد.

من وجهة نظر هذا، فإن موسم “الربيع الصغير” الحالي يمكن أن يساهم في استقرار السوق واستمراره في التعافي، لكن ذلك يعتمد على عدة عوامل. حذر مدير قسم أبحاث مؤشر السوق في معهد تشونغ زيه، تشاو جين جين، من أن استقرار السوق هو عملية تدريجية، وأن الاستدامة تعتمد على تحسن التوقعات الدخلية للمقيمين وتوقعات أسعار العقارات، بالإضافة إلى تحسن الأساسيات الاقتصادية الكلية بشكل جوهري.