من المتوقع أن ينحني سوق الإسكان الألماني، وليس أن ينكسر

(MENAFN- ING) اقتربت أسعار المنازل في ألمانيا من مستويات ما قبل الأزمة في عام 2025

عكس سوق الإسكان الألماني الاقتصاد الأوسع في عام 2025: بعد عامين من الانكماش، عاد كل من الناتج المحلي الإجمالي وأسعار المنازل إلى المنطقة الإيجابية. وفقًا لمؤشر أسعار المنازل الصادر حديثًا عن المكتب الإحصائي الألماني، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 3.2% العام الماضي. ومع ذلك، لا تزال أسعار المنازل أقل بنحو 8% من الذروة التي تم الوصول إليها في عام 2022، لكنها في الوقت نفسه أعلى بأكثر من 5% من أدنى مستوى تم الوصول إليه في عام 2024.

أسعار المنازل مقارنة بالمستويات القصوى والدنيا الأخيرة

ومع ذلك، فإن الرقم السنوي يخفي فقدانًا واضحًا للزخم. بعد ثلاثة أرباع متتالية من النمو تقريبًا بنسبة 1% ربعًا لربع، تباطأت ديناميكيات الأسعار إلى 0.1% ربعًا لربع في الربع الرابع من عام 2025. وتروي بيانات الإقراض قصة مماثلة. لا تزال عمليات الإقراض العقاري الجديدة مرتفعة بنسبة 37% على أساس سنوي في الربع الأول من عام 2025، لكنها تباطأت إلى 13% على أساس سنوي بنهاية العام.

جزء من هذا التباطؤ يعكس تأثيرات الأساس. لكن التطورات غير المواتية في القدرة على التحمل وضعف ثقة المستهلكين كان لها أيضًا تأثير سلبي. تباطأ نمو الأجور، وارتفعت أسعار المنازل، وكان محدودًا المجال لمزيد من الانخفاض في أسعار الفائدة على القروض.

انتكاسة مؤقتة في بداية عام 2026

كانت التطورات في بداية عام 2026 مختلطة. في يناير، ارتفعت معدلات الرهن العقاري إلى أعلى مستوياتها منذ منتصف 2024، مما خفّض الطلب. وجلب فبراير بعض الراحة مؤقتًا: خفض معدلات السوق المالية تكاليف التمويل، مما كان يمكن أن يعزز انتعاشًا قصير الأمد في طلب القروض. لكن هذه النافذة أُغلقت بسرعة مع تصاعد التوتر في الشرق الأوسط، مما دفع أسعار الطاقة للارتفاع، وأعاد إشعال مخاوف التضخم، وأدى إلى بيع حاد في سوق السندات الحكومية. ارتفعت عوائد السندات الألمانية لمدة 10 سنوات بأكثر من 30 نقطة أساس منذ أواخر فبراير – وهو ما يكفي على الأرجح لدفع معدلات الإقراض مرة أخرى فوق 4% في المستقبل.

معدلات الفائدة السوقية ومعدلات الإقراض

(%)

نتيجة لذلك، من المحتمل أن يواجه سوق الإسكان انتكاسة مؤقتة. ستؤدي حالة عدم اليقين المرتفعة، وارتفاع تكاليف الطاقة، وضعف ثقة المستهلكين على الأرجح إلى زيادة ميل الأسر للادخار، بينما ستضيف التكاليف التمويلية الأعلى ضغطًا ماليًا إضافيًا.

لماذا لا يشبه هذا عام 2022

يبدو أن البيئة الكلية الحالية غير مريحة وتعيد إلى الأذهان ذكريات مؤلمة عن عام 2022، عندما أدت ارتفاعات أسعار الطاقة إلى تفاقم التضخم، ورفعت أسعار الفائدة بشكل غير مسبوق، وتوقف سوق الإسكان الألماني عمليًا. ومع ذلك، في عام 2022، كانت صدمة المعدلات على سوق الإسكان التي كانت في نهاية فترة ازدهار طويلة، مع ارتفاع متوسط معدلات الرهن العقاري من قرب الصفر إلى أكثر من 3.5%. في الوقت الحالي، أصبحت معدلات الفائدة على الرهن العقاري أعلى بكثير، وحتى في أسوأ السيناريوهات، تم تسعير معظم الزيادات المتوقعة من البنك المركزي الأوروبي. وعلى الرغم من أننا لا نتوقع أن يرفع البنك المركزي الأوروبي أسعار الفائدة على الإطلاق في سيناريو الحالة الأساسية لدينا، فإن أي تشديد في السياسة النقدية سيكون أقل من الصدمة التي شهدناها في 2022.

وفي الوقت نفسه، لا تزال الفجوة الهيكلية بين العرض والطلب قوة استقرار، وإذا استقرت أسعار الطاقة، فمن المتوقع أن تتعافى الاقتصاد الألماني – إن لم تتأثر بمفاجأة أسعار الطاقة الجديدة – وأن تكتسب زخمًا في وقت لاحق من هذا العام، مما يدعم السوق بشكل دوري.

وبناءً على الخلفية الكلية الحالية، من المحتمل أن يواجه سوق الإسكان الألماني توقفًا، وليس انقطاعًا. فارتفاع أسعار الطاقة وعدم اليقين المتجدد سيبطئان التعافي على المدى القصير، لكن الأسس الهيكلية – العرض المحدود، وتحسن الظروف الاقتصادية تدريجيًا، وعدم توقع البنك المركزي الأوروبي إعادة التشديد بشكل حاد – تدعو إلى عدم حدوث تصحيح على نمط عام 2022. في الوقت الحالي، يبدو أن الأمر مجرد انتكاسة قصيرة الأمد، وليس نهاية الانتعاش.