تسريع تقليل المخزون - 22 مقاطعة تخفض نسبة الدفعة الأولى للعقارات التجارية

المصدر: تقرير اقتصاد القرن الواحد والعشرين الكاتب: Zhang Min

في 16 مارس، أصدر المكتب الرئيسي للبنك الشعبي الصيني في شنغهاي إشعارًا يقضي بتعديل نسبة الدفعة الأولى الأدنى لقروض شراء العقارات التجارية (بما في ذلك “المساكن التجارية والسكنية”) إلى 30% على الأقل. يهدف هذا الإجراء إلى تسريع تقليل المخزون في سوق العقارات التجارية والمكتبية، وتعزيز نشاط السوق بشكل أكبر.

في 15 يناير من هذا العام، قال المتحدث باسم البنك الشعبي الصيني ونائب المحافظ Zou Lan إن البنك، بالتعاون مع الهيئة العامة للرقابة المالية، خفض نسبة الدفعة الأولى الأدنى لقروض شراء العقارات التجارية إلى 30%، لدعم تقليل المخزون في سوق العقارات التجارية والمكتبية. بعد يومين، أصدر الوزارتان معًا إشعارًا يوضح تعديل نسبة الدفعة الأولى الأدنى لقروض شراء العقارات التجارية إلى 30% على الأقل.

قبل ذلك، كانت نسبة الدفعة الأولى الأدنى لقروض العقارات التجارية تبلغ 50%. وفي التنفيذ العملي، كانت بعض البنوك تحددها بنسبة 60% أو أكثر. لذلك، يُنظر إلى هذا الإجراء على أنه إشارة مهمة لتقليل المخزون في سوق العقارات التجارية.

وفقًا لتقارير صحيفة “تقرير اقتصاد القرن الواحد والعشرين”، حتى الآن، قامت 22 منطقة إدارية على مستوى المقاطعة بتخفيض نسبة الدفعة الأولى الأدنى للعقارات التجارية. كما أصدرت بعض المقاطعات والمدن إجراءات أخرى لدعم تقليل المخزون في العقارات التجارية.

وتشير جميع هذه الإجراءات إلى أن وتيرة تقليل المخزون في العقارات التجارية تتسارع.

مدة التخلص من المخزون أطول من السكني

العقارات التجارية تشمل بشكل عام المكاتب، والمحلات التجارية، وغيرها من العقارات ذات الملكية التجارية. وعلى عكس السكن، فإن ملكية العقارات التجارية عادةً تكون لمدة 40 أو 50 سنة، وتكون الأعباء الضريبية والرسوم عليها عادة أعلى من السكن.

وبسبب عوامل متعددة، فإن حجم المخزون من العقارات التجارية في الصين كبير حاليًا. وفقًا لبيانات الهيئة الوطنية للإحصاء، حتى نهاية فبراير من هذا العام، بلغ مساحة العقارات المعروضة للبيع من نوعية العقارات التجارية حوالي 800 مليون متر مربع، منها 190 مليون متر مربع من المكاتب والعقارات التجارية، أي حوالي 23.9%. وفي نفس الوقت، لا تزال هناك حوالي 710 ملايين متر مربع من المكاتب والعقارات التجارية قيد الإنشاء.

نظرًا لوجود قيود أكثر على شراء العقارات التجارية مقارنة بالسكن، فإن عتبة الشراء أعلى، ومدة التخلص من المخزون أطول. وفقًا لمعدل البيع المتوسط خلال الـ12 شهرًا الماضية، فإن مدة التخلص من مخزون المكاتب (حسب مساحة المعروض حتى نهاية فبراير) تقدر بحوالي 28 شهرًا، بينما تتجاوز مدة التخلص من العقارات التجارية 30 شهرًا.

وفي المقابل، فإن مدة التخلص من العقارات السكنية تبلغ حوالي 7 أشهر فقط.

وأشارت إحصائية من شركة “سيبون ويليرز” للخدمات العقارية إلى أن العرض الجديد للمكاتب في 10 مدن على مستوى البلاد من المتوقع أن يصل إلى 4.7 مليون متر مربع هذا العام، بزيادة طفيفة بنسبة 7% على أساس سنوي، وأنه من المتوقع أن يتراجع تدريجيًا إلى 4.2 مليون متر مربع و3.5 مليون متر مربع في عامي 2027 و2028 على التوالي. أما بالنسبة للعقارات التجارية بالتجزئة، فمن المتوقع أن يكون العرض الجديد في أهم 8 مدن رئيسية 4.39 مليون متر مربع و3.56 مليون متر مربع على التوالي خلال العامين القادمين، مع استمرار وفرة المعروض، مع زيادة المساحات المعروضة في شنغهاي، قوانغتشو، هانغتشو، نانجينغ، وتيانجين مقارنة بالسنتين السابقتين.

وفي السنوات الأخيرة، ظهرت أصوات متكررة تدعو لتعزيز السياسات ودعم تقليل المخزون في سوق العقارات التجارية.

خلال جلسة “الاجتماعين” هذا العام، اقترح عضو اللجنة السياسية الوطنية، ورئيس مجموعة “نيو هوب” Liu Yonghao، تحسين التخطيط والتوزيع، وتقليل نسبة الأراضي التجارية الجديدة. ودعم تنشيط الأصول التجارية المخزنة، وتحسين سياسات “التغيير من تجاري إلى سكني”، وتخفيف القيود على الشقق فيما يخص التسجيل في المدارس، والإقامة.

قال Liu Yonghao إن تغير نمط السكان وظهور التسوق عبر الإنترنت يقللان من دور التجارة التقليدية. وأكد أنه بالإضافة إلى اتخاذ إجراءات لتفريغ المخزون، فإن “التخطيط الجديد يجب أن يأخذ في الاعتبار تغيرات الاقتصاد، ويجري بعض التعديلات المناسبة، وألا يتم التخطيط للكثير من الأنشطة التجارية.”

إطلاق السياسات المواتية تدريجيًا

قبل تعديل نسبة الدفعة الأولى الأدنى، تم إصدار سياسات لدعم تقليل المخزون في سوق العقارات التجارية بشكل تدريجي.

في سبتمبر 2025، أصدر المكتب العام لمجلس الدولة رأيًا بعنوان “إطلاق إمكانات الاستهلاك الرياضي وتعزيز تطوير صناعة الرياضة عالية الجودة”، الذي يشجع على استخدام المصانع، والعقارات التجارية، ومستودعات التخزين، وغيرها لإنشاء مساحات رياضية.

وفي 28 نوفمبر 2025، أعلنت لجنة تنظيم الأوراق المالية عن استشارة عامة بشأن إطلاق نموذج تجريبي لصناديق استثمار العقارات غير السكنية. يهدف هذا النموذج إلى فتح قنوات التمويل لحقوق ملكية العقارات التجارية، وتوفير حلول مالية موحدة لتنشيط الأصول المخزنة.

ومنذ بداية هذا العام، استمرت الإشارات الإيجابية في الظهور.

في 5 مارس، أصدر وزارة الموارد الطبيعية والإدارة الوطنية للغابات والأراضي العشبية إشعارًا يوضح أن الأراضي الجديدة ستُخصص بشكل أولوي للمشاريع الكبرى والتنمية الاجتماعية، مع عدم استخدامها بشكل رئيسي لتطوير العقارات التجارية.

وفي خطة “الخطة الخمسية الخامسة عشرة”، التي أُعلنت مؤخرًا، تم التأكيد على دفع عملية تصنيف الأراضي غير المطورة والمشاريع قيد الإنشاء، وتنشيط استخدام العقارات التجارية المخزنة والمباني التجارية غير المستعملة. كما ذكرت الخطة أن العمل على تمديد حقوق استخدام الأراضي الصناعية والتجارية سيتم بشكل قانوني وآمن.

ويعتقد المحللون أن ذلك لا يعني فقط تعديل العرض، بل من المتوقع أن تتسارع عملية تنشيط العقارات التجارية غير المستعملة.

على مستوى الحكومات المحلية، أصدرت العديد من المدن مؤخرًا سياسات دعم متعددة لدفع تقليل المخزون في سوق العقارات التجارية والمكتبية.

على سبيل المثال، تسمح شنغهاي باستخدام المباني التجارية لأغراض متعددة مثل الفنادق، والبحث والتطوير، والثقافة والرياضة، والخدمات الطبية، والتدريب التعليمي، والإسكان المؤجر (بما في ذلك شقق المواهب). وأصدرت هانغتشو سياسات إصلاح الأراضي التجارية والصناعية، مع تحديد آليات فعالة لإعادة استخدام المساحات المخزنة، والسماح بتغيير الاستخدام المؤقت للمباني.

وفيما يخص تقديم الدعم المالي، تمنح ووهان 50% من قيمة ضريبة العقارات عند شراء العقارات التجارية الجديدة، بينما تمنح ناننينغ 10,000 يوان كدعم لشراء العقارات التجارية التي تتجاوز مساحتها 100 متر مربع.

وأشارت مؤسسة “سي دي آي” للأبحاث إلى أن استكشاف طرق تنشيط العقارات التجارية غير المستعملة سيكون محورًا رئيسيًا للسياسات هذا العام، مع توقع المزيد من المحاولات على مستوى المناطق.

وفيما يخص خفض نسبة الدفعة الأولى بشكل كبير، قالت المؤسسة إن ذلك سيساعد على المدى القصير في تقليل ضغط المخزون في سوق العقارات التجارية، وتحسين التدفق النقدي للشركات العقارية، بينما على المدى الطويل، سيوفر دعمًا ماليًا لتنشيط الأصول المخزنة.

لكن المؤسسة أشارت أيضًا إلى أن هذا الإجراء لا يمثل إشارة إلى انعكاس شامل في السوق. مقارنةً بالرهن العقاري السكني، لا تزال قروض العقارات التجارية تختلف بشكل واضح من حيث نسبة التمويل، والفائدة، ومدة القرض، كما أن البنوك ستحدد نسبة الدفعة الأولى بحذر بناءً على وضع المخاطر للعملاء. والأهم من ذلك، أن نشاط السوق في سوق العقارات التجارية يعتمد بشكل أساسي على حالة الاقتصاد الحقيقي، ولتحقيق تحفيز “الأصول الصامتة”، لا بد من عودة ثقة السوق وازدهار الاقتصاد الحقيقي بشكل متزامن.