ملاحظات التقرير السنوي | مينتراي سنيك بورت: ترتيب المبيعات يرتفع عكس الاتجاه، الأرباح تحت الضغط والانخفاض

لقد حان موسم التقارير السنوية، وقد أطلقنا أفضل 10 شركات عقارية لمراقبة أداء هذه الشركات، في محاولة لإلقاء نظرة على الخلفية الحقيقية للصناعة من خلال البيانات المالية لهذه الشركات.

On 17 مارس، تصدرت شركة تشاينا ميرچنتس شيكو نتائج سنوية لعام 2025 في هذه الجولة من موسم الأرباح. هناك بشكل رئيسي النقاط الخمس الأساسية التالية:

• انخفضت المبيعات المتقلصة بنسبة 10.6٪ على أساس سنوي، وارتفعت إلى المركز الرابع في ترتيب الصناعة

• تم الاستحواذ على ما مجموعه 43 قطعة أرض على مدار العام، وارتفع سعر الأراضي في حقوق ومصالح المحمية الجديدة بنسبة 62.1٪ على أساس سنوي، كما زاد عدد المخزون خلال تلك الفترة

• انخفضت الإيرادات وصافي الأرباح على أساس سنوي، مع انخفاض خسائر الضرر + المشاريع المشتركة وهامش صافي الربح إلى 0.45٪

• الخطوط الحمراء الثلاثة لا تزال في وضع التغيير الأخضر، ويتم تقليل تكاليف التمويل أكثر

• وصل دخل تشغيل الأصول إلى 7.63 مليار، بزيادة سنوية بنسبة 2.2٪، وبدأ منحنى النمو الثاني يتشكل، وسيتم الترويج لإصدار صندوق الاستثمار العقاري الرابع في عام 2026

في عام 2025، ستحقق تجار الصين شيكو مساحة مبيعات متعاقدة تبلغ 7.1612 مليون متر مربع، بانخفاض سنوي بنسبة 23.5٪؛ بلغ مبلغ المبيعات المتعاقد عليه 196.009 مليار يوان، بانخفاض 10.6٪ على أساس سنوي.ارتفع حجم الصناعة بمقدار مركز واحد ليصل إلى الرابع.

تجاوز الاتجاه وتحسين التصنيف يعتمد على التخطيط الدقيق للتركيز على المدن الأساسية. من بين 30 مدينة رئيسية في الصين، تجار شيكو،دخلت 15 مدينة ضمن أفضل 5 مبيعات محليةمن بينها، احتلت 10 مدن في شنغهاي، شنتشن، تشنغدو، شيآن، تشانغشا، نانجينغ، تشنغتشو، سوتشو، فوشان ونانتونغ ضمن أفضل ثلاث مدن من حيث إجمالي المبيعات بمستوى كامل.

**ساهمت المدن الخمس شنغهاي، بكين، هانغتشو، شنتشن وتشنغدو معا بأكثر من 60٪ من أداء الشركة.**من بينها، تجاوزت مبيعات شنغهاي بكامل المستوى في المدينة الواحدة 50 مليار يوان، لتحتل المرتبة الأولى في إجمالي عدد مشاريع العقارات في شنغهاي.

من المتوقع أن تصل قيمة تجار الصين شيكو إلى حوالي 340 مليار يوان في عام 2026من بينها، شكلت المدينة المركزية “6+10” نسبة 81٪، و"30 مدينة القلب القوي" التي شكلت 94٪. لا يزال هدف المبيعات الكامل للشركة لعام 2026 مماثلا لهدف 2025.

في اجتماع الأداء، قالت الإدارة إنه في عام 2026 سيلتزم بمبادئ المبيعات والإنتاج، والمبيعات والاستثمار.لا تسعى للتوسع بشكل أعمى، بل ستتبع نمو المبيعات بالجودة والدفع.

في عام 2025، ستبذل China Merchants Shekou جهودا كبيرة في جانب الاستثمار.

تم شراء ما مجموعه 43 قطعة أرض على مدار العام، بمساحة بناء إجمالية حوالي 4.4 مليون متر مربع، وسعر إجمالي للأرض حوالي 93.8 مليار يوان، وسعر ملكية الأرض حوالي 54.3 مليار يوان، بزيادة سنوية بنسبة 62.1٪.

من منظور التخطيط، شكل استثمار “30 مدينة قوية” نسبة 100٪، والاستثمار في المدن العشر الأساسية ما يقرب من 90٪، واستمر في الالتزام باستراتيجية التخطيط التي تهدف إلى زراعة قطع الأراضي عالية الجودة بعمق في المدن المركزية.

**تعمل شركة تشاينا ميرتشنز شيكو على زيادة التعاون في المشاريع.**ستنخفض نسبة حقوق الملكية لإجمالي سعر احتياطيات الأراضي الجديدة من 68.9٪ في 2024 إلى 57.9٪ في 2025، ومعظم شركاء المشروع هم مؤسسات حكومية مركزية مثل تشاينا ريسورسز، وسكك حديد الصين، والصين للشحن.

وفي الوقت نفسه،زادت شركة تجار الصين شيكو جهودها لإزالة المشاريعبلغ الرصيد الدفتري للمخزون في نهاية الفترة 362.324 مليار يوان، بانخفاض قدره 1.9٪ عن بداية الفترة. من بينها، بلغت القيمة الدفترية للمنتجات المكتملة والمطورة 71.69 مليار يوان، بانخفاض سنوي قدره 17٪.

**ومع ذلك، لا يزال الضغط على بعض المشاريع ليس صغيرا، وقد وضعت شركة تجار الصين شيكو ترتيبات لخفض أسعار المخزون لبعض المشاريع.**من بينها، من المتوقع أن يستثمر مشروع تجار الصين في تشونغتشينغ يوتيانفو، كمشروع تطوير متعدد المراحل، إجمالا قدره 4.064 مليار يوان، وتبدأ المرحلة الأولى البناء في 2021، وإضافة 879 مليون يوان إضافية في 2025؛ بالإضافة إلى ذلك، هناك أكثر من 500 مليون يوان لتخفيض سعر المخزون لمشروعي قصر يانتشنغ يونغهوا وطريق شنغهاي سيبينغ؛ ولا يوجد لدى ساحة مدينة تيانجين جيوفان خطة إنجاز منذ بدء البناء في 2011، ويجب الانتباه إلى اللامركزية المستقبلية والضغط الإضافي على هذه المشاريع.

**في عام 2025، سيكون الدخل التشغيلي لشركة تشاينا ميرشانتس شيكو 154.727 مليار يوان، بانخفاض سنوي بنسبة 13.5٪.**بلغ إجمالي الربح 21.287 مليار يوان، بانخفاض سنوي بنسبة 18.6٪. بلغ هامش الربح الإجمالي 13.76٪، بانخفاض سنوي قدره 0.85 نقطة مئوية؛ من بينها، بلغ هامش الربح الإجمالي لأعمال التطوير 15.33٪، بانخفاض سنوي قدره 0.25 نقطة مئوية، ولم يكن التغير العام كبيرا.

من حيث صافي الربح،سيحقق تجار الصين شيكو صافي ربح قدره 704 مليون يوان في عام 2025، بانخفاض سنوي بنسبة 83.2٪； بلغ صافي هامش الربح 0.45٪، بانخفاض 1.89 نقطة مئوية على أساس سنوي.

هناك ثلاثة أسباب رئيسية للانخفاض الحاد في صافي الربح:

1. نسبة المصاريف الثلاثية ستزداد، بزيادة قدرها 1.02 نقطة مئوية على أساس سنوي لتصل إلى 5.52٪ في عام 2025 (مقسومة على مقياس الإيرادات)

2. تكددت خسائر في الضرر بقيمة 4.41 مليار يوان، أضيفت منها 3.269 مليار يوان إلى مخصص سعر المخزون decline

3. تحول الدخل من المشروع المشترك من ربح إلى خسارة، وانخفض دخل الاستثمار من المشروع المشترك بمقدار 2.3 مليار yuan

في نهاية الفترة، كان لدى تشاينا ميرشانتس شيكو أموال نقدية بقيمة 86.127 مليار يوان، بانخفاض سنوي بنسبة 14.2٪. بلغت إجمالي الالتزامات المدفوعة بالفوائد 242.4 مليار يوان، بزيادة سنوية بنسبة 8.9٪.من بين هذه المبلغين، 56 مليار يوان مستحقة خلال عام واحد.

**الخطوط الحمراء الثلاثة لا تزال في الترس الأخضر:**باستثناء الحسابات المدينة، كانت نسبة الأصول إلى الالتزامات 64.17٪، ونسبة صافي الدين 72.46٪، ونسبة الدين النقدية غير المقيدة قصيرة الأجل 1.19.

في عام 2025، سيتم إضافة 17.94 مليار يوان من تمويل السوق المفتوح الجديد، وستكون التكلفة الشاملة للتمويل الجديد 2.44٪ على مدار العام.انخفضت تكلفة التمويل الشاملة لتمويل الأسهم في نهاية العام إلى 2.74٪، انخفاض إضافي قدره 25 نقطة أساس عن العام السابق.

قال تجار الصين شيكو في اجتماع الأداء،**يركز التمويل المستقبلي على “تقليل التكاليف، وفهم المطابقة، والسيطرة على المخاطر”.**من بينها، يستحق “المطابقة القابضة” الانتباه، ووفقا لخصائص جانب الأصول، تقوم بعمل جيد في المطابقة الهيكلية للأصول والخصوم.

مقارنة بأعمال التطوير، فإن عمليات الأصول وخدمات العقارات في تشاينا ميرشانتس شيكو مستقرة نسبيا.

في عام 2025، سيتم تحقيق إجمالي إيرادات موحدة قدرها 23.899 مليار يوان، وهو ما يمثل 15.4٪ من إجمالي الدخل التشغيلي، بزيادة قدرها 2.8 نقطة مئوية على أساس سنوي.**المنحنى الثاني لنمو الأداء بدأ يتشكل.**من بينها، بلغ إجمالي الإيرادات من عمليات الأصول 7.63 مليار يوان، بزيادة سنوية بنسبة 2.2٪.

بلغت مساحة منطقة إدارة الأصول الخفيفة الجديدة حوالي 828,000 متر مربع على مدار العام، وكانت مشاريع الإنتاج الإداري تقع في مدن مركزية مثل شنغهاي، هانغتشو، تشنغدو وشنتشن. من بينها، التجارة المركزية هي القطاع الأكبر، حيث يوجد 54 مشروعا قيد التشغيل في نهاية الفترة، بمساحة بناء إجمالية تبلغ حوالي 3.4 مليون متر مربع، ومساحة تشغيل إجمالية تبلغ حوالي 1.85 مليون متر مربع من المشاريع قيد الإنشاء والتحضير. بلغ الدخل التشغيلي التجاري المركزي السنوي 1.96 مليار يوان، ومعدل إشغال المشاريع التي تم تشغيلها لأكثر من ثلاث سنوات هو 93٪.

ومن الجدير بالذكر أن**ظهر ضغط تشغيل بعض العقارات المؤجرة في تشاينا ميرشانتس شيكو.**انخفض متوسط معدل الإشغال في التجارة المركزية من 91.06٪ إلى 87.5٪، كما انخفض متوسط سعر الوحدة إلى 99.53 يوان/متر مربع/شهر.

وفي الوقت نفسه،**كما تقوم شركة تشاينا ميرشانتس شيكو بتكثيف بناء قناة الخروج من منصة صناديق الاستثمار العقاري.**حاليا، لديها بالفعل ثلاث منصات استثمارات استثمارية للاستثمارات، وهي REIT في منتزه شيكو الصناعي، وصندوق الاستثمار العقاري لإيجار الإسكان من تشاينا ميرشانتس، وصندوق الاستثمار العقاري التجاري الصيني، والتي تدرج في هونغ كونغ، والتي تتوافق مع المتنزهات الصناعية والشقق والمباني المكتبية التجارية.

قال تجار الصين شيكو في اجتماع الأداء،في المستقبل، سنسرع من الترويج لثلاث ترقياتالأول هو ترقية نموذج تشغيل الأعمال، والثاني هو التركيز على تحسين عوائد الاحتفاظ بالعائد، وتعزيز الترقية التكرارية للمشاريع القائمة، والثالث هو الاستفادة الكاملة من مزايا منصات الاستثمار العقاري المتعدد.

فيما يتعلق بخدمات العقاراتحقق تراكم التجار الصينيين دخلا تشغيليا قدره 19.273 مليار يوان، بزيادة سنوية بنسبة 12.23٪؛ بلغ صافي الربح المنسوب للشركة الأم 655 مليون يوان، بانخفاض سنوي بنسبة 22.12٪. في نهاية الفترة، كان هناك 2,473 مشروعا تحت الإدارة، بمساحة إدارية تبلغ 377 مليون متر مربع.

**فيما يتعلق بأعمال بناء الوكالات،**أضافت شركة تشاينا ميرشانتس لإدارة الإنشاءات 80 مشروع بناء جديد للوكالة طوال العام، بمساحة متعاقد عليها تبلغ 11.39 مليون متر مربع ودخل عقود جديد يزيد عن 800 مليون يوان. على مر السنين، نفذت أكثر من 620 مشروع إنشاء، بمساحة تزيد عن 35 مليون متر مربع.

استنادا إلى توقعات عام 2026، تخطط شركة تشاينا ميرتشتس شيكو لإنشاء مشروع جديد تبلغ مساحة تشغيل حوالي مليون متر مربع. قالت تشاينا ميرشانتس شيكو إنه في المستقبل، ستعزز قدراتها التشغيلية، وتخلق مشاريع مرجعية عالية الجودة مع تعاون متعدد الصيغ عالي الجودة وتحكم دقيق في التكاليف، وتعزز قيمة الأصول.وفي الوقت نفسه، ستعزز بنشاط إصدار صندوق الاستثمار العقاري التجاري الرابع في عام 2026 لإنشاء قناة خروج للبنية التحتية للاستهلاك المحلي والمشاريع التجارية المجتمعية.

في اجتماع الأداء، أكدت إدارة شركة تشاينا ميرشانتس شيكو على حكم حذر ومتفائل: فقد تم توضيح قاع السياسة، لكن لا يزال الأمر يستغرق وقتا لتأكيد قاع السوق، ومن المتوقع أن يتغير السوق ككل من توقف الانخفاض إلى الاستقرار في عام 2026، لكن التمايز الحضري قد يستمر أكثر. مع التعافي التدريجي لوضع الصناعة، سيخف ضغط أرباح الشركة المستقبلي تدريجيا.

في عام 2026، سيكون ما إذا كانت China Merchants Shekou قادرة على تحقيق قفزة من “استقرار الأساس” إلى “إصلاح الأرباح” هي محور اهتمام السوق.