لماذا غالبًا ما يتم تصنيف شركات السمسرة عند التعامل مع العقارات؟

غالبًا ما تثير عمليات تصفية العقارات التي تعلن عنها شركات الأوراق المالية أو تكشف عنها علنًا اهتمام الصناعة، وتثير العديد من التكهنات.

دوافع كل مؤسسة لبيع العقارات غالبًا ما تختلف، فبعضها يستخدمها كأصول مقابل ديون، وعندما يحين الوقت المناسب، تختار شركات الأوراق المالية تصفيتها، وهذه الظاهرة أكثر شيوعًا؛ كما أن بعض الشركات تمتلك ممتلكات متفرقة في بدايتها، ومع تطور الشركة وتوحيد إدارة العقارات، لم تعد هذه الممتلكات المتفرقة مناسبة كمقرات عمل، وتستهلك الكثير من الجهد الإداري، كما أن عائد الإيجار منخفض، مما يجعلها خيارًا مهمًا للبيع؛ وبالطبع، هناك شركات تسعى لتحسين أصولها من خلال تصفية العقارات، ومن ناحية التشغيل المؤسسي، فإن ذلك مفهوم طبيعي.

في السابق، قامت شركة هونغتا للأوراق المالية بعرض ستة عقارات في بكين على منصة تبادل الملكية، بقيمة إجمالية قدرها 2.63 مليار يوان، ومن المتوقع أن تساهم بأرباح إجمالية قدرها 1.87 مليار يوان؛ كما قامت شركة سوتشو للأوراق المالية بتصفية أكثر من 70 أصلًا مقابل ديون، لتسريع التخلص من الأصول غير الجيدة؛ وبيعت شركة فانتشن للأوراق المالية مبنى يودا التجاري في زونزشو بتخفيض سعر، مما جذب اهتمام الصناعة.

وفي الآونة الأخيرة، يركز السوق بشكل كبير على تقدم شركة تشونغشان للأوراق المالية في تصفية أصولها. وفقًا لمعلومات من منصة تبادل الملكية المشتركة في شنغهاي، تم تأجيل عرض خمسة عقارات في منطقة مركزية في شنتشن، والتي كانت من المقرر أن تنتهي في 17 مارس، إلى 24 مارس، بهدف جمع المزيد من المهتمين وتحقيق الصفقات.

تأجيل عرض خمسة عقارات لشركة تشونغشان للأوراق المالية

وفقًا لموقع منصة تبادل الملكية في شنغهاي، فإن العقارات الخمسة التي تنوي شركة تشونغشان بيعها تقع جميعها في المنطقة المركزية في شنتشن، وتبلغ القيمة الأساسية الإجمالية حوالي 1.48 مليار يوان. أربعة منها تقع في برج جياها هواتشياو في منطقة فوتيان، من الطابق الثامن إلى الحادي عشر، ويتم عرض كل طابق على حدة، مع سعر أساسي لكل منها يبلغ 29,84,51 مليون يوان، بإجمالي حوالي 1.19 مليار يوان. والعقار الخامس يقع في منطقة لونهو، ويشمل مبنيين في مجمع باوآن، 2-B، 2-C، و2-D، بسعر أساسي إجمالي قدره 28,13,94 مليون يوان. كان الموعد النهائي للإعلان في 17 مارس 2026، وتم تأجيله إلى 24 مارس.

وفقًا للعرض، فإن طريقة البيع ستكون بالمزايدة عبر الإنترنت، ويجب على المشتري دفع كامل المبلغ دفعة واحدة. ويشترط أن يكون المشتريون المحتملون ذوي وضع مالي جيد وقدرة على الدفع، وأن لا يكون لديهم سجل تجاري سلبي.

علمًا أن معظم العقارات المعروضة للبيع تم شراؤها في التسعينيات، وتتميز بعض الممتلكات بقدم عمرها، وقدم المرافق، ووظائفها المحدودة، كما أن المنطقة المحيطة بها مكتظة بالسكان، مما يصعب تلبية متطلبات المؤسسات المالية الحديثة من حيث الذكاء والتكنولوجيا العالية للمكاتب. ويواجه الاحتفاظ بها على المدى الطويل تكاليف صيانة عالية، وعائد إيجار منخفض، وقلة السيولة. وتعد عملية التصفية هذه جزءًا من تعديل التشغيل الطبيعي للشركة، حيث يتم تحويل الأصول الثابتة التي تراكمت على مدى عقود إلى موارد نقدية مرنة، بهدف تحسين كفاءة دوران الأصول.

من الناحية المالية، على الرغم من أن السعر المعلن البالغ 1.48 مليار يوان يبدو كبيرًا، إلا أن مساهمته في أداء شركة تشونغشان محدود. حيث أظهرت تقارير الأداء السريع لعام 2025، الصادرة في يناير 2026، أن الشركة تتوقع تحقيق إيرادات تشغيلية إجمالية قدرها 249 مليار يوان، بزيادة قدرها 19.19% عن العام السابق؛ وصافي أرباح المساهمين في الشركة الأم يصل إلى 123 مليار يوان، بزيادة 18.43%. وبحسب ذلك، فإن مبلغ بيع العقارات يمثل حوالي 1.2% من صافي أرباح الشركة، ولن يؤثر بشكل جوهري على هيكل أرباح الشركة الكلي.

وفي الوقت نفسه، أظهرت تقارير الأداء أن معدل العائد على حقوق المساهمين (ROE) ارتفع إلى 9.90%، بزيادة قدرها 1.08 نقطة مئوية عن العام السابق، مما يعكس تحسن كفاءة استخدام رأس المال. وأشارت شركة تشونغشان إلى أن تحسن المؤشرات المالية يعود بشكل رئيسي إلى استراتيجيتها في خدمة القطاع المالي من خلال “الخمسة مقالات الكبرى”، وتعزيز التعاون والتنسيق، وتحقيق تحسينات في جودة النمو وفعالية التشغيل.

من ناحية تطور الشركة، فإن الشركة واصلت خلال السنوات الأخيرة تحسين استراتيجيتها، وحقق أداء مستقرًا في عام 2025، مع توسع مستمر في حجم الأصول، حيث بلغ إجمالي الأصول في نهاية العام 7533.50 مليار يوان، وحقوق المساهمين في الشركة الأم بلغت 1379.59 مليار يوان. وتساعد عملية تنشيط الأصول الحالية على تحرير الموارد المالية، ودعم رأس المال العامل، وتعزيز صحة الميزانية العمومية، مما يدعم توسع الأعمال المستقبلية والاستثمار في المجالات الأساسية.

اتجاه واضح نحو تقليل الأصول في الصناعة

اكتشف الصحفيون أن بيع العقارات من قبل شركات الأوراق المالية ليس جديدًا. منذ عام 2025، قامت شركات مثل هويشي للأوراق المالية، وفانتشن، وهونغتا، وجوهاتون للأوراق المالية، ببيع أصولها بشكل متكرر.

في 11 مارس، أعلنت شركة جوهاتون للأوراق المالية في بكين عن عرض بعض أصولها للبيع، بما في ذلك عقارات في بكين وزوهاي، بقيمة إجمالية 34.90 مليون يوان.

في 12 فبراير، أعلنت شركة هونغتا للأوراق المالية أن بعض عقاراتها في بكين تم عرضها على منصة تبادل الملكية، بقيمة إجمالية 2.63 مليار يوان، مع معدل زيادة في القيمة بنسبة 802.17%.

وفي 17 فبراير 2025، أعلنت شركة فانتشن للأوراق المالية أن شركة فرعية مملوكة لها باعت مبنى يودا التجاري في زونزشو، مكونًا من 101 وحدة سكنية ومركز مؤتمرات، مقابل 730 مليون يوان، بهدف التركيز على الأعمال الأساسية وتنشيط الأصول مقابل الديون.

وفي نفس العام، في 27 يناير، عرضت شركة جيو مينشينغ على منصة عامة 10 وحدات من مبنى الأعمال في غويلين، بسعر أساسي قدره 475,35 ألف يوان.

وتتبنى شركة هويشي استراتيجية “البيع والتأجير”، حيث نجحت في تأجير مبنى المقر الرئيسي في 3 يوليو 2025، لمدة 12 سنة، مقابل إيجار إجمالي قدره 3.59 مليار يوان (شاملة الضرائب)، مع شركة تشنغدو فوروين تيانفو للاستثمار كمستأجر. وأكدت هويشي أن ذلك يعزز كفاءة إدارة الأصول ويحقق دخل إيجاري طويل الأمد. وبعد أقل من شهر، في 28 أغسطس، وافق مجلس إدارة الشركة على خطة تصفية أصول في زوژو، بهدف الاستمرار في عملية البيع.

بالإضافة إلى ذلك، قامت شركة سوتشو للأوراق المالية في النصف الثاني من 2025 بعرض أكثر من 70 أصلًا، بما في ذلك عقارات ومواقف سيارات ومركبات، على منصة تبادل الملكية في تشونغتشينغ، بقيمة إجمالية قدرها 487,82 ألف يوان، مع العديد من الأصول التي تعتبر ديونًا مستحقة.

علمًا أن شركات الأوراق المالية تسعى أيضًا لجمع الأموال من خلال تصفية العقارات لتطوير أعمال أخرى. وتتمثل الفكرة الأساسية في “تنشيط الأصول الحالية” و"التركيز على الأعمال الأساسية". في ظل نمط التشغيل الحالي الذي يركز على الأعمال ذات رأس المال الكبير مثل التداول الذاتي، والتمويل عبر الرافعة المالية، والأدوات المشتقة، فإن كفاءة استخدام التدفقات النقدية تعتبر أكثر أهمية من الاحتفاظ بعقارات قديمة لا تدر دخلًا.

كيف ستتطور اتجاهات تصفية العقارات في المستقبل؟

يعتقد الخبراء أن مع تحسن السوق، قد تتباطأ وتيرة تصفية الأصول، مع التركيز على توسيع الأعمال الأساسية. ومع ذلك، وبالنظر إلى الظروف الحالية واتجاهات الصناعة، فمن المتوقع أن تظل عمليات تصفية الأصول من قبل شركات الأوراق المالية طبيعية خلال العامين المقبلين، وتعد وسيلة مهمة لتحسين هيكل الأصول وزيادة القدرة التنافسية الشاملة.

وفيما يخص أنماط التصفية، من المتوقع أن تصبح “البيع والتأجير” نهجًا رئيسيًا. فمثلاً، تأجير شركة هويشي لمبنى المقر الرئيسي لمدة 12 سنة يوفر نموذجًا ناضجًا يمكن الاستفادة منه في إدارة العقارات الممتازة في المناطق المركزية. أما بالنسبة للأصول المرهونة بالديون، فإن الحد من خسائر التصفية خلال فترات الضغط السوقي وحماية مصالح المستثمرين لا تزال من التحديات الملحة التي تواجه شركات الأوراق المالية عند تصفية العقارات.

من وجهة نظر الصناعة، فإن عملية تصفية العقارات الجماعية الحالية تمثل استجابة استراتيجية طوعية لإعادة التركيز على الأساسيات، وتطهير المخاطر التاريخية تدريجيًا. ومع تغير دورات السوق، ستنتهي عملية تصفية الأصول غير السائلة الموجودة على الميزانية العمومية بشكل منظم، وهذه العملية تعكس تطور صناعة الأوراق المالية الصينية نحو التنظيم، والاحترافية، والنمو عالي الجودة.