أكثر من 4.6 مليار دولار! شركة عقارات أخرى تجتاز إعادة هيكلة الديون بنجاح

سؤال إلى الذكاء الاصطناعي · ما الذي يعكسه التكرار في تعديلات خطة إعادة الهيكلة من التحديات التي تواجه الصناعة؟

دخلت عملية إعادة هيكلة الديون الخارجية مرحلة التنفيذ الفعلي.

صحيفة العقارات الصينية، زينغ دونغمي، تقرير من قوانغتشو

بعد أكثر من أربع سنوات من وقوع الأزمة، أخيرًا وصلت إعادة هيكلة ديون شركة هوانغ يانغ القابضة المحدودة (المشار إليها فيما بعد بـ “هوانغ يانغ”، 01777.HK) على الصعيد الخارجي إلى لحظة حاسمة.

في 16 مارس، أصدرت الشركة إعلانًا كشفت فيه أن محكمتي هونغ كونغ وكيمان قد وافقتا على خطة إعادة الهيكلة الخارجية لديون الشركة. وتظهر المعلومات العامة أن عملية إعادة الهيكلة هذه تشمل ديونها الخارجية غير المسددة البالغة 4.655 مليارات دولار أمريكي.

لم تكشف هوانغ يانغ عن حجم تخفيض الديون الخارجية، لكنها أكدت أن إعادة الهيكلة ستؤدي إلى تحسين كبير في الوضع المالي العام وتخفيف الضغط على السيولة الفورية. وكان قد تم سابقًا تعديل خطة سداد خمسة من سنداتها المحلية، لإعدادها لإعادة الهيكلة.

بالنظر إلى حالات شركات العقارات الأخرى التي تعرضت للأزمات، فإن العديد من الشركات لا تزال تواجه ديونًا متأخرة لدى البنوك وغيرها من المقرضين، بالإضافة إلى سندات السوق المفتوحة. وكانت هوانغ يانغ قد كشفت سابقًا أن حجم القروض المصرفية المحلية لديها يتجاوز 20 مليار يوان، وأن تسوية هذه الديون تمثل تحديًا كبيرًا أيضًا.

━━━━

نجاح إعادة الهيكلة الخارجية

في 4 أكتوبر 2021، بسبب خفض التصنيف بشكل كبير وتقييد التمويل الداخلي والخارجي بشكل متبادل، ظهرت سيولة هوانغ يانغ في وضع حرج مؤقت، مما أدى إلى عدم قدرة الشركة على سداد سندات بقيمة 206 ملايين دولار أمريكي في موعدها، وانضمت إلى قائمة الشركات العقارية المتعثرة.

في ذلك الوقت، أرسل مؤسس هوانغ يانغ، زينغ بابو، رسالة عائلية أكد فيها أنه لن يستسلم، وسيسعى للسيطرة على المخاطر وإزالتها، والخروج بسرعة من أزمة السيولة. وبعد أربعة أيام من تخلفها عن سداد ديون الدولار الأمريكي، قامت الشركة بتعيين شركة هوليان (الصين) المحدودة كمستشار مالي، على أمل إيجاد حلول عملية لتخفيف مشكلة السيولة.

ولتعزيز التواصل مع الدائنين وتنفيذ خطة إعادة الهيكلة الشاملة، في أبريل 2022، أدخلت هوانغ يانغ مستشارين لإعادة الهيكلة والاستثمار، وهما شركة يوي مين تو. وفي يناير 2023، تم وضع خطة مبدئية لإعادة الهيكلة الخارجية، حيث توصلت هوانغ يانغ إلى اتفاق مع عدد من حاملي السندات الرئيسية التي تبلغ إجمالي إصدارها 4.018 مليارات دولار، بشأن شروط إعادة الهيكلة، حيث تم تحويل 1.3 مليار دولار من الفوائد والديون ذات الطابع الدينوي إلى أسهم، بالإضافة إلى إعادة شراء الأوراق المالية الحالية باستخدام أموال إضافية. وسيحصل الدائنون على ثمانية سلاسل من السندات الأمريكية الجديدة ذات القيمة المعلنة، مع تمديد مدة الاستحقاق من ديسمبر 2022 إلى 6.5 سنوات، مع معدل فائدة يتراوح بين 5% و8%.

في ذلك الحين، كانت هوانغ يانغ تتوقع أن يتم من خلال تحويل الديون إلى أسهم، وإعادة الشراء، وإلغاء بعض السندات الممتازة، تقليل الديون بما يعادل نصف إجمالي ديونها الخارجية. لكن، بسبب استمرار تعميق التعديلات القطاعية، لم تنجح خطة إعادة الهيكلة الأولى في التنفيذ السلس، واضطرت الشركة في أبريل 2024 إلى تعديل شروط خطة إعادة الهيكلة. وفي أغسطس 2025، أعلنت هوانغ يانغ أنه، نظرًا لمتطلبات تقليل المديونية، وظروف السوق الحالية، وأداء الشركة وتوقعاتها للتدفقات النقدية، فإن الشروط السابقة التي أُعلنت في أبريل 2024 لم تعد قابلة للتنفيذ، وتم تعديل الشروط الجديدة، بحيث انخفض سعر الفائدة على القروض أو السندات الجديدة إلى 3%، مع فترة أقصاها تسع سنوات.

وفي عام 2026، حققت خطة إعادة الهيكلة الجديدة تقدمًا جوهريًا أخيرًا. وكشفت هوانغ يانغ أن خلال اجتماع الدائنين في فبراير، حصلت الخطة على دعم حوالي 99.67% من الدائنين المخططين، وهو ما يتجاوز بكثير الحد الأدنى المطلوب للموافقة. وفي 12 مارس، حصلت الخطة أيضًا على موافقة محكمتي هونغ كونغ وكيمان.

وبموجب خطة إعادة الهيكلة، ستصدر الشركة حوالي 5.14 مليارات سهم من أسهم الدائنين بسعر 1.52 دولار هونغ كونغي للسهم، وستُحول سندات بقيمة إجمالية تقارب 500 مليون دولار مستحقة في 2027 إلى أسهم إلزامية التحويل، بالإضافة إلى سندات قصيرة الأجل بقيمة حوالي 630 مليون دولار مستحقة في 2031، وسندات طويلة الأجل بقيمة 810 ملايين دولار مستحقة في 2034.

وفي جانب تمويل رأس مال الدائنين، ستصدر هوانغ يانغ حوالي 4.38 مليار سهم برأس مال بقيمة 0.3 دولار هونغ كونغي للسهم، إلى شركة زينغ بابو التابعة، لتعويض رأس مال قرض المساهم غير المسدد البالغ 1.21 مليار يوان، مع إعفاء الفوائد المستحقة ذات الصلة. كما يخطط زينغ بابو لتقديم قرض جديد غير مضمون بقيمة 6 ملايين دولار لدعم تكاليف إعادة الهيكلة، مع فائدة سنوية بنسبة 8%.

ووفقًا لمصدر داخلي في هوانغ يانغ، بعد سريان مفعول الخطة، ستصبح خطة إعادة الهيكلة وثيقة قانونية ملزمة لجميع الدائنين، وسيتم في المرحلة التالية تحسين الإجراءات اللاحقة لإتمام عملية التسوية، بما يشمل موافقة المساهمين على القرارات ذات الصلة، والموافقات التنظيمية، وإصدار الأسهم والسندات الجديدة، وغيرها من الإجراءات.

━━━━

لا تزال سداد ديون البنوك وتنشيط الأصول تواجه تحديات

بعد وقوع الأزمة، شرح مسؤول في هوانغ يانغ بالتفصيل وضع ديون الشركة، حيث تجاوز حجم الديون الخارجية 4 مليارات دولار، وحجم السندات الائتمانية الداخلية أكثر من 6 مليارات يوان، وقروض المؤسسات المصرفية المحلية تتجاوز 20 مليار يوان، بالإضافة إلى تمويل غير مصرفي يصعب معالجته.

ومن المتوقع أن تحقق هوانغ يانغ وفورات كبيرة من خلال إعادة الهيكلة الخارجية. وعلى الصعيد المحلي، في ديسمبر 2025، وافق الدائنون على خطة سداد الفوائد والأصل لخمسة من سنداتها المحلية، والتي تبلغ حوالي 6.427 مليارات يوان، وتم تأجيلها بشكل موحد حتى 31 ديسمبر 2026، مما يمنح الشركة وقتًا إضافيًا لإعادة هيكلة ديونها المحلية.

حتى نهاية يونيو 2025، بلغ إجمالي ديون هوانغ يانغ حوالي 66.972 مليار يوان، منها 18.025 مليار يوان قروض، و48.649 مليار يوان سندات وأوراق مالية ذات أولوية، و2.98 مليار يوان أوراق ضمان الأصول. وتشير القروض إلى القروض البنكية، والتمويلات الأخرى، وقروض الشركات المرتبطة، مع وجود 16.43 مليار يوان منها يتوجب سدادها خلال سنة واحدة. وأكدت الشركة أنها تواصل بشكل مستمر التواصل مع المقرضين المحليين الحاليين لتمديد أو تجديد القروض، لكن لم يتم الكشف عن التقدم المحدد.

وفي تقرير لمؤسسة بوريتيك العقارية، ذُكر أن إعادة الهيكلة الحالية لديون شركات العقارات تركز بشكل رئيسي على السندات، لكن الشركات لا تزال تواجه ديونًا متأخرة لدى البنوك وغيرها من المقرضين. على سبيل المثال، لا تزال شركات مثل رونغتشونغ الصينية، وبيغويان، وشوفو هولدينغز، التي أتمت إعادة هيكلة ديونها داخليًا وخارجيًا، تواجه ديونًا متأخرة جديدة. لذلك، بعد حل مشكلة ديون السندات الائتمانية، يصبح من الأهم بكثير أن تعود شركات العقارات إلى مسارها الطبيعي بسرعة، وتعزيز تدفق السيولة.

تحويل التدفقات النقدية ليس مهمة سهلة. ففي مقابلة مع صحيفة العقارات الصينية، قال هه جيان، رئيس شركة زينغ لانت، إن العديد من الأراضي غير المطورة للشركة، بسبب عدم استقلالية حقوق الملكية، وتجاوز شروط التخطيط، يصعب تقييمها، ويصعب تمويلها، ويصعب التصرف فيها، مما يمنع تحويلها بشكل فعال إلى تدفقات نقدية لسداد ديون المشاريع.

حتى نهاية يونيو 2025، بلغ إجمالي مساحة الأراضي المخزنة للمشاريع قيد الإنشاء والمخطط لها لدى هوانغ يانغ حوالي 7.263 مليون متر مربع، وما إذا كانت ستُنشط بشكل فعال سيؤثر إلى حد ما على فعالية تسوية الديون.

وتظهر تقارير الأداء أن شركة هوانغ يانغ حققت إيرادات قدرها 1.883 مليار يوان في النصف الأول من 2025، بزيادة قدرها 14.8% على أساس سنوي، وأن إيرادات التطوير العقاري شكلت حوالي 20.18%، وأن إيرادات خدمات إدارة الممتلكات بلغت 73.54%. وعلى الرغم من أن حصة إيرادات التطوير العقاري ليست كبيرة، إلا أن عوامل مثل انخفاض قيمة المخزون لا تزال تؤثر على مؤشرات الربحية، مما أدى إلى خسارة صافية بقيمة 3.171 مليار يوان للمساهمين في الشركة الأم.

وللتخفيف من ضغط الخسائر، تعمل الشركة أيضًا على تنمية قطاعات جديدة، وتطوير أنشطة مثل تصفية الأصول غير العاملة، وتداول العقارات المستعملة، والتسويق والتطوير بالوكالة، وخدمات الممتلكات عالية الجودة، وصيانة المجتمع، وتصميم المساحات والتشغيل بالوكالة، والتخطيط الإعلاني، وتنظيم المعارض الفنية والبناء، والحرف اليدوية، وتقديم وجبات مشتركة، وغيرها من الأعمال الابتكارية التسعة، لكنها لم تظهر بعد في الإيرادات.

محرر الدوام: سو جيونغ

المحرر المسؤول: لي هونغمي، وونغ هونغمي