تشهد سوق العقارات المستعملة في بكين ربيعًا صغيرًا: بيع ما يقرب من ألف وحدة في يوم واحد كحد أقصى

منذ مارس، استمر سوق العقارات المستعملة في بكين في الانتعاش، حيث ارتفع حجم المعاملات الأسبوعية بشكل متواصل لثلاثة أسابيع متتالية. وفقًا لبيانات لجنة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في بكين، بلغ إجمالي المعاملات الأسبوعية في الأسبوع الأول من مارس 2980 وحدة، بمعدل يومي حوالي 426 وحدة؛ وبعد ارتفاع مستمر على مدى ثلاثة أسابيع، وصل إجمالي المعاملات من 16 إلى 22 مارس إلى 4973 وحدة، بمعدل يومي 710 وحدات، وبلغت المعاملات اليومية في 20 مارس تقريبًا 1000 وحدة. ومع إطلاق الطلب على الشراء بشكل مركز، أصبح التفاوت الهيكلي في السوق أكثر وضوحًا. بشكل عام، يظهر سوق العقارات المستعملة في بكين خصائص الانتعاش المتمثلة في “زيادة الحجم، تسريع التصفية، تقليل هامش التفاوض، والتفاوت الهيكلي”.

977 معاملة في يوم واحد

مع دخول مارس، بدأ حجم المعاملات في سوق العقارات المستعملة في بكين في الارتفاع بشكل ثابت. وفقًا لبيانات لجنة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في بكين، حتى 22 مارس، بلغ إجمالي المعاملات في المدينة 12182 وحدة.

من حيث البيانات الأسبوعية، حقق السوق ارتفاعًا مستمرًا في حجم المعاملات لثلاثة أسابيع متتالية، مع ارتفاع تدريجي. تظهر بيانات اللجنة أن من 16 إلى 22 مارس، بلغ إجمالي المعاملات 4973 وحدة، بمعدل يومي 710 وحدات، وهو ارتفاع مستمر على مدى ثلاثة أسابيع مقارنة بالأسبوعين السابقين. وفي 20 مارس، بلغ عدد المعاملات اليومية 977 وحدة، مما يعكس انتعاشًا ملحوظًا في السوق.

على وجه التحديد، من 2 إلى 8 مارس، كانت المعاملات 2980 وحدة، بمعدل يومي حوالي 426 وحدة؛ ومن 9 إلى 15 مارس، كانت المعاملات 4141 وحدة، بمعدل يومي 592 وحدة.

يتوافق ارتفاع بيانات المعاملات مع بيانات الصفقات التي تتم عبر الوسطاء. قال زعيم إحدى وكالات الوساطة في منطقة يانغ زوان في منطقة شيجنجان، زاو بين، إن حجم الصفقات في الوكالة بين 1 و18 مارس بلغ 6750 وحدة، مع أداء مميز في عطلات نهاية الأسبوع. وأضاف أن حجم الصفقات في المنصة خلال يناير وفبراير من هذا العام كان يتراوح بين 400 و500 وحدة في عطلة نهاية الأسبوع. وفي 7 مارس، ارتفع هذا الرقم إلى 568 وحدة، وتجاوز 500 وحدة؛ وفي 8 مارس، زاد إلى 677 وحدة؛ وفي 15 مارس، وصل إلى 707 وحدات، محققًا أرقامًا قياسية متتالية في الصفقات الأسبوعية.

قال المحلل الرئيسي في شركة جشو، غو يي، إن موعد عيد الربيع في 2025 كان مبكرًا، مما أدى إلى بدء سوق العقارات “الربيعي الصغير” قبل موعده، ونتيجة لذلك، يمكن أن تعكس المعاملات الفعلية بعد العيد بشكل أسرع في بيانات المعاملات في مارس من نفس العام. أما في 2026، فموعد العيد متأخر، ولم تظهر بعد السوق الحقيقي في البيانات بشكل كامل، مما يسبب اختلافًا بين النشاط الفعلي للسوق وبيانات المعاملات.

عروض العقارات ذات القيمة العالية تزداد طلبًا

مع استمرار ارتفاع حجم المعاملات، بدأ عرض السوق في سوق العقارات المستعملة في بكين في التضييق بشكل واضح. قال العديد من الوسطاء إن العقارات ذات السعر الإجمالي المنخفض، والعمر الحديث، والبيئة المجتمعية الجيدة، ذات القيمة العالية، أصبحت نادرة جدًا في المخزون.

في منطقة سيتشنغ سانليهي، أخبر وكيل في وكالة وساطة رائدة صحيفة بكين للأعمال أن تأثير اقتراب مواعيد تسجيل الدخول للمدارس أدى إلى تقصير دورة البيع للعقارات في المنطقة، وأن المشترين ذوي النوايا العالية الذين كانوا يترددون سابقًا بدأوا في دخول السوق بسرعة.

وفقًا لإحصائيات الوكيل، فإن العقارات ذات الجودة العالية في منطقة سانليهي نشطة في البيع مؤخرًا: في 12 مارس، تم بيع 9 وحدات في يوم واحد، وفي 13 مارس، 4 وحدات، وفي 15 مارس، 16 وحدة، وفي 19 مارس، 17 وحدة، مع استقرار في المبيعات في الأيام الأخرى. من حيث هيكل المبيعات، فإن حوالي 60% من العقارات المباعة مؤخرًا كانت من الوحدات الصغيرة أقل من 6 ملايين يوان.

قالت فان يوتشين، المحللة، إن المنطقة غنية بالموارد التعليمية، وأن المرافق التعليمية أصبحت مطلبًا أساسيًا للمشترين، لذلك فإن العقارات ذات المساحات الصغيرة والسعر المنخفض تعتبر القوة الأساسية لدعم مبيعات المنطقة. وبفضل هذا الطلب، فإن المخزون من العقارات ذات العمر الحديث والأسعار المنخفضة والبيئة الممتازة أصبح أكثر ندرة. وتقدر أن نسبة هذه العقارات ذات القيمة العالية في إجمالي العقارات المعروضة قد لا تتجاوز 20%.

ويظهر هذا الاتجاه أيضًا في منطقة فنتاي ليليتشياو. قال وكيل في وكالة وساطة رائدة في المنطقة، لي ييفان، إن السوق في مارس شهد ارتفاعًا ملحوظًا في النشاط، وأن الطلبات المتراكمة خلال عطلة عيد الربيع بدأت تتفجر، وأن العقارات ذات الحاجة الأساسية والجودة العالية في المنطقة قد بيعت تقريبًا بالكامل، وأن العقارات المتبقية غالبًا ما تكون ذات تصميم غير جيد أو بأسعار مرتفعة.

تقليل هامش التفاوض

من الجدير بالذكر أنه مع انتعاش السوق، بدأ مزاج الملاك يتغير بشكل دقيق، مما أدى إلى تقليل هامش التفاوض بشكل أكبر. قال لي ييفان إن الملاك والمشترين الآن يواجهون هامش تفاوض أقل بنسبة لا تقل عن 40% مقارنة بالسابق. “نفس العقار، كان يمكن التفاوض على خصم حوالي 50 ألف يوان، والآن تقلص إلى حوالي 30 ألف يوان.”

وفيما يتعلق بالهيكل الحالي للسوق، نصح لي ييفان أن المشترين غير الضروريين أو أولئك الذين يخططون لترقية وحدات سكنية كبيرة يمكنهم استغلال حيوية السوق الحالية لبيع أصولهم، ثم الانتظار لوقت مناسب لإعادة التبادل.

وفي ظل سوق يحقق فيها العقارات ذات الجودة العالية مبيعات سريعة، تقل مدة البيع بشكل ملحوظ. وفقًا لإحصائيات فان يوتشين، فإن العديد من العقارات التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة التي تعمل فيها تم بيعها خلال حوالي 10 أيام بعد وضعها على السوق، وبعض العقارات ذات الجودة العالية تم بيعها خلال 3 أيام فقط.

كما أن ارتفاع حجم المعاملات أدى إلى رفع التوقعات النفسية للبعض، حيث شهدت بعض المناطق الساخنة ارتفاعًا طفيفًا في الأسعار مقارنة قبل عيد الربيع. على سبيل المثال، في حي نانثي تشان، تم بيع وحدتين في يناير بسعر الوحدة 140 ألف يوان للمتر المربع و145 ألف يوان للمتر المربع على التوالي، بينما في مارس، ارتفع سعر الوحدة إلى 152 ألف يوان للمتر المربع.

ومع ذلك، أوضحت فان يوتشين أن مثل هذه الزيادات السعرية تظل حالات فردية، وليست ظاهرة عامة في السوق. ويعود ارتفاع سعر الوحدة في حي نانثي تشان إلى أن العقارات هناك حديثة نسبياً، وتصميمها مميز، وتتمتع بمنافسة قوية في المنطقة، مما أدى إلى ظهور أولى حالات التراجع في الأسعار. أما باقي العقارات، فالتغيرات فيها تظل بشكل رئيسي في ارتفاع حجم المبيعات، وتقليل هامش التفاوض، وتقليل مدة البيع.

قال شا ييفنغ، رئيس معهد أبحاث العقارات في المدن الصينية، إن السوق بشكل عام يُظهر أن العقارات ذات الجودة العالية تبيع بشكل نشط، وهو ما يعكس بشكل رئيسي التفاوت الهيكلي، خاصة في المناطق المركزية. ويحتاج هذا الانتعاش الجزئي إلى وقت ليصل إلى السوق بأكمله. حاليًا، لا تزال الأسس غير متينة لانتعاش شامل في سوق العقارات المستعملة.