العقارات قد تكون الفائز الأكبر في الهجرة من الائتمان الخاص

ظهر نسخة من هذا المقال لأول مرة في نشرة CNBC Property Play مع ديانا أوليك. تغطي Property Play الفرص الجديدة والمتطورة للمستثمرين في العقارات، من الأفراد إلى رأس المال المغامر، وصناديق الأسهم الخاصة، والمكاتب العائلية، والمستثمرين المؤسسيين، والشركات العامة الكبرى. اشترك لتلقي الإصدارات المستقبلية مباشرة في صندوق بريدك. بعد أقل من أربع سنوات على هروب المستثمرين من صناديق العقارات التجارية بسبب ارتفاع أسعار الفائدة بسرعة، بدأ بعضهم الآن في العودة، مع تراجعهم عن استثمار اللعب الخاص الذي كان ساخنًا سابقًا. ارتفعت الاستثمارات في صناديق REITs المسجلة علنًا غير المتداولة من 33.2 مليار دولار في 2022 إلى 5.7 مليار دولار في 2025، لكن المكاسب في الأشهر القليلة الماضية تشير إلى تحول في الاتجاه. جمعت هذه الصناديق 593 مليون دولار من المستثمرين في يناير، بزيادة عن 467 مليون دولار في ديسمبر و416 مليون دولار في نوفمبر، وفقًا لتتبع من ستانجر للاستثمار المصرفي. تظهر بيانات إضافية من كوستار أن الاستثمارات في صناديق REITs غير المتداولة شهدت مكاسب خلال الربعين الثالث والرابع من العام الماضي. يتوقع البعض أن يتجه المزيد من الأموال من التمويل الخاص إلى العقارات. قال كيفن جانون، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة ستانجر: “نعتقد أن ذلك سيحدث. بدأنا نرى علامات على ذلك في زيادة جمع التبرعات في جانب العقارات. الأمر أبطأ، لكنه يبدأ في الارتفاع. وتراجعت عمليات الاسترداد في جانب العقارات، وما يحدث الآن هو تدوير رأس المال.” عند سؤاله مؤخرًا على CNBC في برنامج “Squawk on the Street” عما إذا كان مستشارو الاستثمار قد يأخذون عملاءهم من بلاكستون برايفت كريد (BCRED) ويحولونهم إلى بلاكستون ريل استيت إنكوم تراست (BREIT)، قال رئيس الشركة ومدير العمليات، جوناثان غراي: “لا أعلم إذا كان ذلك يحدث مقابل دولار مقابل دولار، لكن عندما يقلقون بشأن شيء ما، قد يتوقفون. سأخبرك، بشكل مثير للاهتمام، أن تدفقات BREIT كانت الأفضل منذ عام 2022 في الربع الأول.” تراجعت قيم العقارات التجارية بنسبة 22% من ذروتها في أبريل 2022 إلى أدنى مستوى لها في ديسمبر 2023، وفقًا لمؤشر أسعار العقارات التجارية من غرين ستريت. لا تزال تشهد تعافيًا ببطء على شكل حرف U، مما يجعل نقطة الدخول للمستثمرين لا تزال جذابة جدًا. مع زيادة تقلبات سوق الأسهم بسبب الضغوط الاقتصادية العالمية من الرسوم الجمركية والآن الحرب في إيران، توفر الأصول الصعبة مثل العقارات وسيلة مقنعة لتنويع المحافظ. أما بالنسبة للقطاعات التي قد تستفيد، فقد أبرمت بلاكستون بعض الصفقات المكتبية المحددة، لكنها تظل مركزة على مراكز البيانات والصناعات والمتعددة العائلات، مفضلة استقرار ودخل هذه القطاعات، وفقًا لشخص مطلع على عمليات بلاكستون الداخلية، لم يُصرح له بالتحدث علنًا عن الأمر. قال ويلي ووكر، الرئيس التنفيذي لشركة ووكر & دونلوب: “في النهاية، الأمر يتعلق بالعائد. إذا استمر المستثمرون في سحب أموالهم من صناديق الائتمان الخاص، فمن الصعب تعويض ذلك العائد في استثمارات الدين الأخرى.” وأضاف: “شهدت بلاكستون أول تدفقات إيجابية لصناديقها إلى BREIT في فبراير منذ أربع سنوات. صناديق الائتمان الخاص تفوق ديون العقارات التجارية — تريليونات مقابل مليارات — لذا فإن أي خروج من الائتمان الخاص قد يكون له تأثير كبير على صناديق العقارات التجارية.” ويبدو أن النقاش يتصاعد بسرعة، مع انتشار عناوين الأخبار حول عمليات الاسترداد من الائتمان الخاص. قال كريستيان أولبرش، رئيس ومدير تنفيذي لشركة JLL، خلال تسجيل حلقة من بودكاست CNBC Property Play في 12 مارس، والتي ستُصدر الأسبوع المقبل: “الأصول الحقيقية تظهر كجاذبة بشكل كبير في ظل حالة عدم اليقين التي نمر بها حاليًا، وهذه الحالة من الائتمان الخاص تدفع الناس أكثر نحو الأصول الحقيقية. نعم، من المحتمل أن يكون ذلك شيئًا حيث تستفيد العقارات أو الأصول الحقيقية.” أضاف أولبرش أن المستثمرين لا يزالون يتبعون الطرق الأكثر تحفظًا في بيئة أسعار الفائدة المتقلبة حديثًا. وهذا يعني أفضل المباني في أفضل المواقع، بما في ذلك المباني المكتبية عالية الجودة، بالإضافة إلى مرافق اللوجستيات والمخازن والمتعددة العائلات. تستمر أسعار الفائدة في أن تكون العنصر غير المتوقع، حيث كانت التوقعات أنها ستكون أقل بكثير بحلول الآن. تتراجع التوقعات لخفض أسعار الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي بسبب مخاوف من أسعار الطاقة والتضخم. قد يؤدي ذلك إلى تباطؤ في التدوير نحو العقارات أكثر مما كان متوقعًا. قال جانون: “لقد عشنا خلال هذه الظاهرة الشاذة، لقد استمرت لفترة أطول مما كنا نظن، والآن ستطول قليلاً، ربما، بسبب الحرب. لكننا نعتقد في النهاية أن المال سيبحث عن موطن، وسنحاول وضع ذلك المال في العقارات إذا استطعنا إظهار استقرار أسعار العقارات.”