Property Play: منقلبو العقارات يسجلون أصغر أرباح منذ الأزمة المالية الكبرى، حسب شركة بيانات العقارات

فيشناندجيك | E+ | جيتي إيمدجز

ظهر نسخة من هذا المقال لأول مرة في نشرة CNBC Property Play مع ديانا أوليك. تغطي Property Play فرصًا جديدة ومتطورة للمستثمرين في العقارات، من الأفراد إلى رأس المال المغامر، والصناديق الخاصة، والمكاتب العائلية، والمستثمرين المؤسساتيين والشركات العامة الكبرى. اشترك لتلقي الإصدارات المستقبلية مباشرة إلى صندوق بريدك.

ارتفاع أسعار الرهن العقاري، وارتفاع أسعار المنازل، وضيق العرض كلها تتآمر لضغط على المستثمرين في مجال تقليب المنازل.

خلال عام 2025، تم تقليب حوالي 297,000 منزل عائلي وشقة على مستوى البلاد، وفقًا لمزود بيانات العقارات ATTOM، الذي يعرّف التقليب بأنه شراء وبيع منزل خلال نفس الفترة البالغة 12 شهرًا. وكان ذلك انخفاضًا بنسبة 3.9% عن عام 2024 وأدنى عدد من عمليات التقليب منذ عام 2020. شكلت عمليات التقليب للمستثمرين 7.4% من جميع مبيعات المنازل في 2025، انخفاضًا من 7.6% في 2024.

تتراجع عمليات التقليب لأن الأرباح أصبحت أقل وأقل جدوى.

في ظل ارتفاع متوسط أسعار المنازل القياسي، حقق المستثمرون في المتوسط صافي ربح قدره 65,981 دولارًا، أو عائد على الاستثمار بنسبة 25.5%، وفقًا لـ ATTOM. وهو أدنى من 32% في العام السابق وأدنى معدل منذ الركود العظيم في 2008.

احصل على Property Play مباشرة إلى صندوق بريدك

تغطي CNBC’s Property Play مع ديانا أوليك فرصًا جديدة ومتطورة للمستثمرين في العقارات، تُرسل أسبوعيًا إلى صندوق بريدك.

اشترك هنا للوصول اليوم.

قال روب باربر، الرئيس التنفيذي لشركة ATTOM، في بيان: “لا تزال المنافسة على المنازل قوية في العديد من الأسواق بسبب العرض المحدود.” “مع بقاء الأسعار مرتفعة، يجد المستثمرون صعوبة في تأمين صفقات تحقق عوائد قوية.”

للمقارنة، في عقد الازدهار بعد الأزمة المالية، كانت هوامش الربح أعلى من 50%، وتصل إلى 61% في 2012، وهو تقريبًا الوقت الذي وصلت فيه أسعار المنازل إلى أدنى مستوى لها.

يمكن أن تتفاوت الأرباح الصافية، أو عوائد المستثمرين التي تأخذ في الاعتبار تكلفة إصلاح العقار، بشكل كبير اعتمادًا على تكاليف العمالة والمواد والتمويل المحلية. ومع ذلك، في جميع أنحاء الولايات المتحدة، تظل تكلفة إصلاح العقارات قبل التقليب مرتفعة بسبب استمرار ضغوط سلسلة التوريد وزيادات الرسوم الجمركية على أسعار المواد، مما يواصل ضغط هوامش ربح المستثمرين، وفقًا لـ ATTOM.

ومع ذلك، هناك علامات على أن سوق التقليب قد يتحسن هذا العام، حيث من المتوقع أن تتراجع أسعار المنازل أكثر، وتظل معدلات الرهن العقاري أقل من مستويات العام الماضي.

كتب أليكس توماس، مدير الأبحاث في شركة جون بيرنز للأبحاث والاستشارات، في تقرير حديث: “بعد ما يقرب من 4 سنوات من تراجع حجم معاملات المنازل المقلوبة، تلتقط استطاعتنا علامات على زخم إيجابي في مجال الإصلاح والتقليب.”

تتعاون الشركة مع Kiavi على مؤشر سوق الإسكان للتقليب، الذي يقيس معنويات المستثمرين في السوق. في الربع الرابع من 2025، سجل أكبر مكسب فصلي منذ ثلاث سنوات وعكس ستة أرباع متتالية من الانخفاضات.

بالإضافة إلى ذلك، قال 71% من المستثمرين الذين شملهم الاستطلاع إنهم يتوقعون شراء المزيد من المنازل هذا العام، مقارنة بـ 66% في العام الماضي و49% في 2024، وفقًا لاستطلاع JBRC/Kiavi. وهو أعلى نسبة في تاريخه الذي يمتد لأربع سنوات.

كما أن عددًا أقل من المقلبين يبلغون عن نتائج مخيبة لآمال استثماراتهم. على المستوى الوطني، أبلغ 17% من المقلبين في الربع الرابع عن بيع “غالبيتها أقل من” حجم بعد الإصلاح المتوقع، أو ARV، بانخفاض من 21% في الربع السابق، وفقًا للاستطلاع.

كتب توماس: “نظرًا لأن المقلبين يميلون إلى خفض الأسعار بسرعة أكبر من البائعين العاديين خلال فترات التباطؤ (لتجنب فترات الانتظار المكلفة)، فإن هذا التحسن هو إشارة مبكرة على أن بيئة التسعير تتماسك.”

وقال أيضًا إن عدة بنود في مشروع القانون “الجميل والكبير” الصيف الماضي يمكن أن تعزز ربحية التقليب، بما في ذلك استهلاك الأصول المعزز، وخصم الدخل التجاري المؤهل بنسبة 20% بشكل دائم، ونفقات الفائدة القابلة للخصم على قروض التقليب.

تشير مقاييس أخرى لمعنويات المقلبين في العقارات، بما في ذلك استطلاع رأي المستثمرين من RCN Capital، وهو تقرير ربع سنوي أعدته شركة CJ Patrick، إلى تفاؤل.

قال ريك شارغا، الرئيس التنفيذي لشركة CJ Patrick: “إن ظروف السوق المتحسنة — مزيد من المخزون، وتراجع أسعار المنازل، وتكاليف التمويل الأفضل قليلاً — بالإضافة إلى الطلب المكبوت من المشترين وزيادة عدد العقارات المتعثرة المعروضة للبيع، أعتقد أنها ستوفر للمقلبين المزيد من الفرص مع مرور العام.”

الورقة الرابحة ستكون معدلات الرهن العقاري. يستخدم المزيد من المستثمرين التمويل، بنسبة 37.7% في 2025 مقارنة بـ 36.9% في 2024، وفقًا لـ ATTOM. كانت التوقعات أن تكون المعدلات أقل هذا العام، لكن الحرب مع إيران وارتفاع أسعار النفط الناتج عنها قلبت تلك التوقعات.

قال باربر: “يضطر المقلبون إلى أن يكونوا أكثر إبداعًا للحفاظ على الربحية.” “قد يشمل ذلك استحواذهم على منازل قديمة، حيث كان متوسط عمر المنزل المقلوب في 2025 هو 1978، وهو الأقدم منذ أن بدأنا تتبع البيانات، مع فرض رقابة أكثر صرامة على التكاليف واستراتيجيات تجديد أكثر انضباطًا.”

اختر CNBC كمصدر مفضل لديك على جوجل ولا تفوت لحظة من أكثر الأسماء موثوقية في أخبار الأعمال.