ملاحظات التقرير السنوي | مينتراي سنيك بورت: ترتيب المبيعات يرتفع عكس الاتجاه، الأرباح تحت الضغط والانخفاض

حان موسم التقارير السنوية، وقدمنا مراقبة لأداء أفضل 10 شركات عقارية، محاولة من خلال البيانات المالية لهذه الشركات أن نكشف عن الجوهر الحقيقي للصناعة.

في 17 مارس، أعلنت شركة تشونغشان شيكو عن نتائجها السنوية لعام 2025، وكانت النقاط الرئيسية كالتالي:

• انخفاض المبيعات العقارية التعاقدية بنسبة 10.6%، وترتيب الصناعة ارتفع إلى الرابع

• جمع 43 قطعة أرض على مدار العام، وارتفعت قيمة الأراضي الجديدة بنسبة 62.1%، مع زيادة في استهلاك المخزون

• تراجع الإيرادات وصافي الأرباح على حد سواء، مع استحقاق خسائر انخفاض القيمة وخسائر الشركات المشتركة، وانخفض هامش الربح الصافي إلى 0.45%

• استمرار وضع الخطوط الحمراء الثلاثة في المنطقة الخضراء، وانخفاض تكاليف التمويل

• بلغت إيرادات تشغيل الأصول 7.63 مليار يوان، بزيادة 2.2%، وبدأت تظهر مسيرة النمو الثانية، مع خطة لإصدار صندوق استثمار عقاري رابع في 2026

في عام 2025، حققت شركة تشونغشان شيكو إجمالي مبيعات تعاقدية بمساحة 7.1612 مليون متر مربع، بانخفاض 23.5%، وبلغت قيمة المبيعات 196 مليار يوان، بانخفاض 10.6%، وارتفع ترتيبها في الصناعة إلى الرابع.

الارتقاء في الترتيب جاء نتيجة التركيز على التخطيط الدقيق في المدن الرئيسية. من بين 30 مدينة رئيسية على مستوى البلاد، دخلت 15 مدينة ضمن أفضل 5 مدن من حيث المبيعات المحلية، وحققت 10 مدن منها، بما فيها شنغهاي، شنتشن، تشنغدو، شيان، تشانغشا، نانجينغ، زونغزهو، سوتشو، فوشان، نانتونغ، مراكز متقدمة في المبيعات.

ساهمت مبيعات شنغهاي، بكين، هانغتشو، شنتشن، وتشنغدو مجتمعة بأكثر من 60% من أداء الشركة. حيث تجاوزت مبيعات شنغهاي وحدها 500 مليار يوان، لتحتل المركز الأول بين شركات العقارات في المدينة.

تتوقع شركة تشونغشان شيكو أن تصل قيمة الأصول القابلة للبيع في 2026 إلى حوالي 340 مليار يوان، مع استحواذ المدن الأساسية “6+10” على 81%، و”30 مدينة قوية” على 94%. وتظل أهداف المبيعات الإجمالية لعام 2026 مماثلة لعام 2025.

وفي مؤتمر الأداء، ذكر المديرون أن الشركة ستتمسك بمبدأ البيع لتحديد الإنتاج والاستثمار، مع عدم السعي وراء الحجم فقط، بل التركيز على النمو في المبيعات ذات الجودة والعائدات.

في عام 2025، ركزت تشونغشان شيكو بشكل واضح على جانب الاستثمار.

تم جمع 43 قطعة أرض، بمساحة بناء إجمالية حوالي 4.4 مليون متر مربع، وقيمة أرض إجمالية حوالي 938 مليار يوان، وقيمة حقوق الملكية للأراضي حوالي 543 مليار يوان، بزيادة 62.1%.

من حيث التخطيط، بلغت نسبة الاستثمار في “30 مدينة قوية” 100%، ونسبة الاستثمار في المدن العشرة الأساسية قريبة من 90%، مع الاستمرار في استراتيجية التعمق في الأراضي ذات الجودة في المدن الرئيسية.

تعمل الشركة على تعزيز التعاون في المشاريع. انخفضت نسبة حقوق الملكية في الأراضي الجديدة من 68.9% في 2024 إلى 57.9% في 2025، وغالبية الشركاء في المشاريع هم شركات مركزية مثل China Resources، China Railway، China Overseas.

وفي الوقت نفسه، زادت الشركة من جهودها في تصريف المخزون، حيث بلغ رصيد المخزون في نهاية الفترة 362.324 مليار يوان، بانخفاض 1.9% عن بداية العام. ومن بين ذلك، بلغت قيمة المنتجات المكتملة 71.69 مليار يوان، بانخفاض 17% على أساس سنوي.

لكن بعض المشاريع لا تزال تواجه ضغط تصريف كبير، حيث استحق بعض المشاريع مخصصات انخفاض قيمة المخزون، مثل مشروع تشونغتشينغ تشونغتشينغ يو تيانفو، الذي يُقدر استثماره الإجمالي بـ 4.064 مليار يوان، وبدأت المرحلة الأولى منه في 2021، مع استحقاق مخصصات إضافية بقيمة 878 مليون يوان في 2025. بالإضافة إلى ذلك، هناك مشاريع مثل يانغتشينغ يونغهوا فو وشنغهاي سيفن باث رود، التي تجاوزت مخصصات انخفاض القيمة فيها 500 مليون يوان. ومشروع ساحة المدينة جيوفان في تيانجين، الذي بدأ البناء فيه منذ 2011 ولم يُخطط بعد لإنهائه، يثير قلقًا بشأن تصريف المخزون ومستويات الانخفاض المستقبلية.

في عام 2025، بلغت إيرادات تشونغشان شيكو 154.727 مليار يوان، بانخفاض 13.5%. بلغ الربح الإجمالي 21.287 مليار يوان، بانخفاض 18.6%. وهامش الربح الإجمالي 13.76%، بانخفاض 0.85 نقطة مئوية، مع أن هامش الربح من الأعمال التطويرية بلغ 15.33%، بانخفاض 0.25 نقطة مئوية، مع استقرار نسبي.

أما صافي الأرباح، فبلغت 704 مليون يوان، بانخفاض 83.2%، وهامش الربح الصافي 0.45%، بانخفاض 1.89 نقطة مئوية.

ويعزى الانخفاض الكبير في صافي الأرباح إلى ثلاثة أسباب رئيسية:

1. ارتفاع نسبة مصروفات الثلاثة، حيث زادت بنسبة 1.02 نقطة مئوية إلى 5.52% من الإيرادات

2. استحقاق خسائر انخفاض القيمة بمبلغ 4.41 مليار يوان، مع مخصصات جديدة بقيمة 3.269 مليار يوان للمخزون

3. تحول أرباح الشركات المشتركة إلى خسائر، مع انخفاض عائدات الاستثمار من الشركات المرتبطة بنسبة 2.3 مليار يوان

في نهاية الفترة، بلغت السيولة النقدية للشركة 86.127 مليار يوان، بانخفاض 14.2%. وبلغ إجمالي الديون ذات الفوائد 242.4 مليار يوان، بزيادة 8.9%، منها 56 مليار يوان مستحقة خلال سنة.

لا تزال الخطوط الحمراء الثلاثة في المنطقة الخضراء: نسبة الدين إلى الأصول بعد استبعاد المدفوعات المسبقة 64.17%، نسبة الدين الصافي إلى الأصول 72.46%، ونسبة النقد غير المقيد إلى الديون قصيرة الأجل 1.19.

في 2025، حصلت الشركة على تمويل عام مفتوح بقيمة 17.94 مليار يوان، مع تكلفة تمويل إجمالية سنوية قدرها 2.44%. وانخفضت تكلفة التمويل الإجمالية للتمويلات القائمة في نهاية العام إلى 2.74%، بانخفاض 25 نقطة أساس عن العام السابق.

وفي مؤتمر الأداء، أكد المسؤولون أن التركيز في التمويل المستقبلي سيكون على “خفض التكاليف، وتحقيق التوافق، والسيطرة على المخاطر”. ويُعد “تحقيق التوافق” نقطة مهمة، حيث يتعين تحسين هيكلة الأصول والخصوم وفقًا لخصائص الأصول.

مقارنة بالأعمال التطويرية، فإن إدارة الأصول والخدمات العقارية لدى تشونغشان شيكو أكثر استقرارًا.

في 2025، حققت الشركة إيرادات موحدة بلغت 23.899 مليار يوان، بنسبة 15.4% من إجمالي الإيرادات، بزيادة 2.8 نقطة مئوية، مع بداية ظهور مسيرة النمو الثانية. وبلغت إيرادات إدارة الأصول بشكل كامل 7.63 مليار يوان، بزيادة 2.2%.

كما زادت مساحة إدارة الأصول الخفيفة المضافة خلال العام بمقدار 828 ألف متر مربع، مع مشاريع إدارة في شنغهاي، هانغتشو، تشنغدو، وشنتشن. ويعد القطاع التجاري المركز الأكبر، حيث يوجد 54 مشروعًا قيد التشغيل، بمساحة إجمالية حوالي 3.4 مليون متر مربع، و185 مشروعًا قيد الإنشاء أو التجهيز، بمساحة تشغيلية إجمالية حوالي 1.85 مليون متر مربع. وبلغت إيرادات التشغيل للقطاع التجاري خلال العام 1.96 مليار يوان، مع معدل إشغال للمشاريع التي تجاوزت الثلاث سنوات 93%.

ومن الجدير بالذكر أن بعض ممتلكات الشركة المؤجرة تواجه ضغوطًا في التشغيل، حيث انخفض متوسط معدل الإشغال في القطاع التجاري من 91.06% إلى 87.5%، وانخفض السعر المتوسط إلى 99.53 يوان للمتر المربع شهريًا.

وفي الوقت نفسه، تسرع الشركة في بناء قناة خروج لصناديق REITs، حيث تمتلك حاليًا 3 منصات REITs، وهي: تشونغشان صناديق REIT، وتشونغشان للإيجار السكني، وREIT التجاري المدرج في هونغ كونغ، والتي تغطي صناعات الحاضنات، الشقق، والمكاتب التجارية.

وفي مؤتمر الأداء، أكد المسؤولون أن الشركة ستسرع في ترقية ثلاثة مجالات: أولًا، ترقية نماذج التشغيل، ثانيًا، التركيز على تحسين العائدات من الممتلكات، وتحديث المشاريع القائمة، وثالثًا، الاستفادة الكاملة من مزايا منصات REITs المتعددة.

وفي مجال خدمات العقارات، حققت شركة تشونغشان جييو إيرادات بقيمة 19.273 مليار يوان، بزيادة 12.23%، وصافي أرباح للمساهمين بقيمة 655 مليون يوان، بانخفاض 22.12%. وبلغ عدد المشاريع تحت الإدارة 2473 مشروعًا، بمساحة إدارة تبلغ 377 مليون متر مربع.

وفي مجال البناء والتشييد، أضافت الشركة 80 مشروعًا جديدًا، بمساحة تعاقدية قدرها 11.39 مليون متر مربع، وبلغت إيرادات العقود الجديدة أكثر من 800 مليون يوان. وبلغ إجمالي المشاريع التي تم تنفيذها أكثر من 620 مشروعًا، بمساحة تجاوزت 35 مليون متر مربع.

أما بالنسبة لتوقعات 2026، فتخطط الشركة لإدارة حوالي 1 مليون متر مربع من المشاريع الجديدة. وأكدت تشونغشان أن الشركة ستعزز قدراتها التشغيلية، من خلال تنسيق متعدد الأنشطة وتحكم دقيق في التكاليف، بهدف بناء مشاريع مميزة وزيادة قيمة الأصول. كما ستسارع في إصدار صندوق REIT تجاري رابع، لخلق قناة خروج للبنية التحتية الاستهلاكية والمشاريع التجارية المجتمعية داخل البلاد.

وفي مؤتمر الأداء، شدد المسؤولون على أن النظرة المستقبلية تتسم بالحذر والتفاؤل، حيث أن القاع السياسي قد تم تحديده، لكن تأكيد قاع السوق لا يزال يتطلب وقتًا، ومن المتوقع أن يتحول السوق بشكل عام من التوقف عن الانخفاض إلى الاستقرار في 2026، مع استمرار تباين أداء المدن. ومع تعافي القطاع تدريجيًا، ستخفف الضغوط على الأرباح المستقبلية للشركة.

وفي عام 2026، سيكون التحدي الرئيسي هو ما إذا كانت تشونغشان ستتمكن من الانتقال من “ثبات الأساسيات” إلى “تصحيح الأرباح”، وهو محور اهتمام السوق.