عصر الدول المتحاربة في قطاع العقارات، "الوقاية" و"الهجوم" من خلال 万物云

في عصر المنافسة الشرسة في صناعة خدمات العقارات، كانت شركة وان وويان أول من أطلق خطة استباقية في تسوية المخاطر وتحسين الأعمال.

في 20 مارس، بعد إعلان نتائجها السنوية لعام 2025، عقدت وان وويان مؤتمرًا لشرح الأداء السنوي في مدينة Shenzhen، وحضرها جميع أعضاء فريق الإدارة العليا، برئاسة رئيس مجلس الإدارة والمدير التنفيذي العام، السيد Zhu Baoquan. في مواجهة استمرار انتشار المخاطر النظامية في القطاع، قامت الشركة بمخصصات بقيمة 740 مليون يوان من خسائر الائتمان المرتبطة بالأطراف ذات الصلة، وقلصت أنشطتها المتعلقة بالمطورين بشكل استباقي لتحقيق تسوية المخاطر؛ وفي الوقت نفسه، حققت أعمالها الأساسية ذات الدورة المستدامة نموًا سنويًا بنسبة 8.5%، وطرحت على السوق معدل توزيع أرباح سنوي بنسبة 9% لتعزيز الثقة التشغيلية.

لم تتلطخ الأرقام المالية بأي تزييف أو عواطف. تحاول وان وويان في ظل تقلبات السوق أن تجد طريقًا مستقرًا للبقاء على قيد الحياة.

انخفاض الاعتماد على الأطراف ذات الصلة بشكل مستمر

الانخفاض السنوي في صافي الأرباح هو الإشارة الظاهرة الأكثر اهتمامًا في السوق، لكن السبب الرئيسي لتقلب الأداء ليس تباطؤ الأعمال الأساسية، بل هو الاضطرابات غير التشغيلية الناتجة عن تسوية مخاطر سلسلة صناعة العقارات.

تشير البيانات المالية إلى أن وان وويان حققت في 2025 إجمالي إيرادات تشغيلية قدرها 372.7 مليار يوان، بزيادة طفيفة بنسبة 2.7% عن العام السابق؛ وصافي أرباحها بعد الضرائب للمساهمين بلغ 694 مليون يوان، مما يعكس ضغطًا مؤقتًا على الأرباح. لا تزال الأداءات تتأثر بأعمال الأطراف ذات الصلة بالمطورين، حيث بلغ صافي الربح الأساسي السنوي حوالي 2.13 مليار يوان، بزيادة 0.8% عن العام السابق. بعد استبعاد أعمال المطورين، زاد صافي الربح الأساسي بنسبة 11.1% على أساس سنوي.

وبحسب ملاحظات الصحفيين، فإن أرباحها لعام 2025 انخفضت بمقدار 473 مليون يوان، مع أن خسائر الائتمان المخصومة من الحسابات المستحقة للأطراف ذات الصلة وحدها بلغت 742 مليون يوان.

وفي مؤتمر الأداء، قام فريق الإدارة بتحليل تقلبات صافي الأرباح بشكل كمي. بالإضافة إلى التأثير السلبي الناتج عن خسائر الائتمان وخسائر الأصول المرتبطة بالمطورين، ساهمت الأعمال غير المتعلقة بالمطورين والمدخرات في النفقات الإدارية بمساهمات إيجابية قدرها 1.2 مليار و1.5 مليار يوان على التوالي، مما يدل على أن الأساس التشغيلي الداخلي لم يتدهور بشكل جذري.

وفي حديثه خلال المؤتمر، قال السيد Zhu Baoquan، رئيس مجلس إدارة وان وويان: “في عام 2025، لا زال السوق العقاري يشهد تراجعًا مستمرًا، ولم يبدأ في التعافي بعد. خلال الثلاث سنوات الماضية، استمرت الشركات العقارية المرتبطة بالتطوير في تقليل أنشطتها، وما زالت بعض الآثار تظهر في البيانات المالية.”

وأضاف أن التحدي الرئيسي في القطاع تحول من “ضمان تسليم المشاريع” في السنوات الثلاث الماضية إلى “حل مشكلة الشواغر” الحالية، وإذا لم يتم التعامل بشكل مناسب مع مشكلة الشواغر، فقد تتسبب في موجة جديدة من المخاطر الاجتماعية، وهو ما يضغط على أرباح شركات إدارة العقارات.

وفيما يتعلق بمعالجة مخصصات الخسائر، أكد السيد Wang Xubin، المسؤول المالي في وان وويان، أن تخصيص خسائر الائتمان “يتم بشكل حذر وكافٍ ومسؤول، وحصل على اعتراف المحاسبين.”

من تفاصيل البيانات المالية، يتضح أن تخصيص الخسائر لم يكن مجرد عملية “تنظيف” على الورق، بل كان يتزامن مع تقليص مستمر للمخاطر.

في عام 2025، استردت وان وويان من خلال تدفقات نقدية، وتسوية الديون، وتصفية الأصول، مجمل 2.85 مليار يوان من الحسابات المستحقة للأطراف ذات الصلة، منها 1.89 مليار يوان نقدًا. وفي يناير وفبراير 2026، استردت 480 مليون يوان إضافية، مما يوضح وجود مسار واضح لإدارة المخاطر بشكل مغلق.

وفي مقابل التقلص الطوعي للأعمال المرتبطة بالعقارات، استمرت وان وويان في تحسين هيكل أعمالها، حيث انخفض الاعتماد على الشركة الأم بشكل كبير ليصل إلى أدنى مستوى تاريخي.

وتظهر البيانات أن إيرادات المعاملات المرتبطة في 2025 بلغت 2.239 مليار يوان، بانخفاض قدره 1.197 مليار يوان عن العام السابق، وبلغت نسبة هذه الإيرادات من إجمالي الإيرادات 6.0%، مقارنة بـ 9.5% في 2024. أما إيرادات الأعمال غير المتعلقة بالمطورين، فبلغت 347.2 مليار يوان، بزيادة 8.4%، وأصبحت الأعمال السوقية تشكل الركيزة الأساسية لعملياتها.

“انخفاض نسبة الأعمال المرتبطة بشكل مستمر هو نتيجة إدارة نشطة من قبل الشركة، ونتوقع أن يستمر هذا الاتجاه.” قال السيد Wang Xubin خلال المؤتمر، “على المدى القصير، قد يؤدي هذا إلى ضغط على الإيرادات وهوامش الربح، لكنه على المدى الطويل هو الطريق الأمثل لتحسين هيكل الإيرادات، وتعزيز جودة التشغيل، وزيادة استقلالية الأعمال.”

كما كشف أن وان وويان ستطبق في 2026 قواعد أكثر صرامة على المعاملات المرتبطة، وستتخذ إجراءات حذرة تجاه الأعمال المرتبطة التي لا توجد لها مسارات واضحة للتحصيل، أو تتجاوز نسبة الشواغر فيها 20%، أو تتجاوز فترات التحصيل المحددة، بهدف السيطرة على المخاطر من المصدر.

حتى مع تراجع الأرباح الصافية نتيجة مخصصات الخسائر، لا تزال الوسادة المالية للشركة قوية، ولم تتراجع وتيرة عوائد المساهمين.

حتى نهاية 2025، تمتلك وان وويان رصيدًا من النقدية يبلغ 12.09 مليار يوان، منها 11.085 مليار يوان نقدًا وما يعادله، وبلغ صافي التدفقات النقدية من الأنشطة التشغيلية 1.69 مليار يوان. وأوصت مجلس الإدارة بتوزيع أرباح إجمالية لعام 2025 بقيمة 1.731 مليار يوان، وهو مستوى مرتفع على مستوى السوق.

“رغبة الشركة في عائدات المساهمين دائمًا موجودة.” قال السيد Zhu Baoquan خلال المؤتمر، “إذا شهد السوق نموًا، خاصة في نمو Ling Stone، فقد نركز على توجيه الأموال نحو الأسواق المستقبلية؛ وإذا لم يصل السوق بعد إلى نقطة التحول، فسنستمر في استراتيجيات إعادة الشراء والتوزيعات.”

الأساسيات والنمو الجديد في سوق المنافسة الحمراء

“في الوقت الحالي، يُعتبر سوق إدارة العقارات في حالة حرب من نوع عصر الممالك المتحاربة.” قال السيد Zhu Baoquan خلال المؤتمر، وهو التقييم الذي يُعد الخلفية الأساسية لفهم تحركات وان وويان في 2025.

وفي رأيه، يوجد الآن أكثر من 300 ألف شركة مسجلة في مجال إدارة العقارات، ومن المتوقع أن يتغير العدد من حوالي 100 ألف شركة إلى الملايين، مع توجه السوق نحو تركيز الشركات الكبرى، وهو اتجاه لا يتغير في الوقت الراهن.

تأثر السوق بشكل كبير بانخفاض طويل الأمد في قطاع التطوير العقاري، حيث انخفضت نسبة إتمام الوحدات السكنية في الصين بنسبة 20.2%، وانخفضت مساحة المبيعات بنسبة 9.2% في 2025، مما أدى إلى نهاية عصر الاعتماد على الشركات الكبرى، ودخول القطاع بشكل كامل إلى “منطقة المياه العميقة” من المنافسة على الموجودات.

وفي ظل تصاعد المنافسة على الموجودات، وضغوط هوامش الربح، وتراجع معدلات التحصيل، فإن مرونة وان وويان التشغيلية تعتمد بشكل رئيسي على استقرار الأساس التشغيلي، وتنفيذ استراتيجيات التعمق في المناطق، وتحقيق كفاءة من خلال التكنولوجيا، وابتكار مسارات نمو جديدة.

ويُظهر قطاع الأعمال الدائرية، الذي يُعد “الوزن الثقيل” في إدارة وان وويان، قدرة عالية على مقاومة التقلبات في 2025.

وتوضح البيانات أن إيرادات وان وويان من الأعمال الدائرية بلغت 334.02 مليار يوان، بزيادة 8.5%، وارتفعت نسبة مساهمتها في إجمالي الإيرادات إلى 89.7%، مما يجعلها الدعامة الأساسية لنمو الإيرادات.

وشمل ذلك، إيرادات خدمات العقارات السكنية التي بلغت 209.26 مليار يوان، بزيادة 8.9%، وتمثل 56.1% من إجمالي الإيرادات؛ وإيرادات إدارة الممتلكات والمرافق في قطاعات الأعمال التجارية والمدن التي بلغت 106.66 مليار يوان، بزيادة 7.0%، وحققت نموًا ثابتًا، مما حافظ على قاعدة النمو في ظل تقلص الفرص الجديدة في السوق.

وفي ظل تراجع معدلات التحصيل بشكل عام، فإن النمو في الأعمال الأساسية يُعد إنجازًا نادرًا. وفقًا لبيانات CREE Property Management، انخفض متوسط معدل التحصيل للشركات العقارية ضمن قائمة الـ 500 في الصين إلى 71% في 2025، وهو أدنى مستوى منذ أربع سنوات.

وفي التقرير المالي، صرحت وان وويان أن هامش الربح الإجمالي لخدمات العقارات السكنية انخفض من 12.4% في 2024 إلى 11.7% في 2025، والسبب الرئيسي هو تراجع قدرة السكان على الدفع، وزيادة عمليات الحجز القانوني، وتزايد عدد الملاك غير المتصلين، وارتفاع عدد الوحدات الشاغرة التي يمتلكها المطورون، مما يضغط على معدلات التحصيل.

وفي مؤتمر الأداء، أوضح السيد He Shuhua، المدير التنفيذي ورئيس العمليات، أن تقلبات إيرادات العقارات السكنية تتأثر بشكل رئيسي بانخفاض معدلات التحصيل ومرحلة النمو للمشاريع الجديدة، وأن استراتيجية “المدن الفراشة” قد ساعدت بشكل جيد على تعويض ارتفاع تكاليف هذه الأعمال.

وفي الوقت نفسه، واصلت وان وويان توسيع حصتها السوقية من خلال استهداف السوق القائم، حيث حصلت في 2025 على 247 مشروع سكني جديد، مع نمو الإيرادات السنوية الموقعة بنسبة 21.1%، ومن خلال نمط “التسعير المرن”، حصلت على 51 مشروعًا، مما مكنها من تحقيق اختراق في المنافسة مع الشركات الصغيرة والمتوسطة الإقليمية.

وفي مواجهة مشكلة الخسائر في بعض المشاريع، وضعت وان وويان حدودًا واضحة لسياساتها التشغيلية، حيث خرجت لأول مرة من مشروع مطور تابع لها في تيانجين في 2025، وكسرت خطها الأحمر السابق في التعاقد الداخلي على المشاريع المرتبطة، واعتمدت معايير السوق لاختيار المشاريع وتحسين جودة الأصول.

ويُعد استراتيجية “المدن الفراشة” المستمرة، التي تعزز دعم الأعمال السكنية عبر الزمن، الركيزة الأساسية التي تدعم قدرة الشركة على عبور الدورة الاقتصادية. حتى نهاية 2025، أنجزت وان وويان بناء 690 مدينة فراشة، تغطي أكثر من 50% من المشاريع قيد التشغيل. من خلال التشغيل المكثف على مستوى الشوارع، وإعادة استخدام الموظفين، ونمط العمل المختلط، تمكنت من تحسين كفاءة 300 مدينة فراشة، مما ساعد على تعويض تقلبات معدلات التحصيل وارتفاع تكاليف العمالة.

وفي ظل وجود قاعدة قوية من المدن الفراشة، توسعت الشركة من تقديم خدمات إدارة العقارات الأساسية إلى خدمات دورة حياة الأصول بالكامل، حيث حققت أعمال الترميم السكني إيرادات قدرها 556 مليون يوان، بزيادة هائلة بلغت 67.1%، وبلغت قيمة العقود الجديدة لعلامة “Yanshengjia” للتجهيزات الداخلية 530 مليون يوان، بزيادة 26.6%، وارتفعت حصة سوق العقارات المستعملة في مجمعات ووهان التي تديرها الشركة إلى 35.7%، مما يثبت مرونة نموذج المدن الفراشة في التوسع التجاري.

أما قطاع خدمات الشركات، فقد حافظ على ميزته التنافسية الأساسية في سوق شديد التنافسية. في 2025، حققت شركة وان وويان “Wanwu Liangxing” معدل تجديد عقود بنسبة 90.85%، ووقعت عقودًا بقيمة 4.8388 مليار يوان، مما أدى إلى استمرارية الإيرادات.

وفي الوقت نفسه، ركزت وان وويان على قطاعات ذات نمو مرتفع، وحققت في مجال تكنولوجيا المعلومات الجيل الجديد حصة سوقية تقارب 92%، وفازت بمشاريع في مجالات مثل المستشفى التابع لجامعة Zhongshan، مع تحسين مستمر في هيكل العملاء، وزيادة نسبة الأعمال غير المرتبطة، مما يعزز قدرة الشركة على مقاومة التقلبات الدورية.

ويُعد تحسين الكفاءة من خلال التكنولوجيا، والابتكار في الأعمال الجديدة، من أبرز نقاط الأداء طويلة الأمد في تقرير 2025، وهو أيضًا الركيزة الأساسية لمواجهة تراجع القطاع.

وتوضح البيانات أن وان وويان، من خلال تطبيق منصة GC المطورة ذاتيًا بشكل عميق، استهلكت خلال العام 72.5 مليار رمز، وأطلقت أكثر من 1400 وكيل ذكاء اصطناعي، وشرعت في توظيف 9 موظفين ذكاء اصطناعي بشكل رسمي، مما أدى إلى إعادة هيكلة عميقة لنظام التشغيل الإداري، وتقليل النفقات الإدارية بمقدار 1.97 مليار يوان، بنسبة انخفاض بلغت 10.1%، وانخفاض معدل نفقات الإدارة بنسبة 0.7 نقطة مئوية، وهو إنجاز مهم في ظل ارتفاع التكاليف الثابتة للعمالة، حيث تمكنت من تقليص التكاليف الإدارية بشكل عكسي.

وقال السيد Zhu Baoquan خلال المؤتمر: “التغيير الحقيقي الذي يحدثه الذكاء الاصطناعي في هذا القطاع هو في الأساس في العمليات الخلفية. بالنسبة للشركات التي تعتمد على العمالة بكثافة، مع توسع الحجم، تصبح الإدارات المالية والقانونية وإدارة المخاطر والموارد البشرية، التي لا تخدم مباشرة العملاء، عبئًا غير فعال. مع وجود نماذج كبيرة، يمكن لفرق العمليات الخلفية على المستوى الأدنى أن ترتقي بقدراتها بشكل كبير، مع تقصير فترات الموافقة بشكل كبير، وتقليل تكاليف الرقابة على العمليات الأمامية بشكل كبير.”

وبالإضافة إلى تحسين الكفاءة الداخلية، تتحول القدرات التكنولوجية أيضًا إلى مصدر جديد للأرباح لشركة وان وويان. من خلال الاعتماد على نظام “Ling Shi” للذكاء الاصطناعي للعقارات، طورت الشركة قدرات رئيسية تشمل إدارة الطاقة الذكية، والتحول إلى تقنيات توفير الطاقة، وشبكات الطاقة الصغيرة والمتوسطة، حيث وقعت في 2025 على 52 مشروعًا لإدارة الطاقة، وحققت إيرادات موحدة بقيمة 67.8 مليون يوان، وحققت وفورات في استهلاك الطاقة تزيد على 20% في مشاريع مثل مركز بينهاي يانغون في Shenzhen.