دي أوه سوي هوا تواجه مرة أخرى مشكلة سداد الديون بواسطة العقارات، وستحصل على أكثر من 200 وحدة عقارية من 19 شركة عقارية

مشاكل ديون شركات العقارات لا تزال تؤثر على الشركات في سلاسل التوريد.

مؤخرًا، أعلنت شركة دي أو سواها (SZ002798، سعر السهم 5.75 يوان، القيمة السوقية 2.952 مليار يوان) أنها ستسرع في تحصيل ديونها، حيث تنوي الشركة قبول ديون المدين من خلال استلام عقارات جاهزة وقيد الإنشاء (شامل السكنية، المحلات التجارية، الشقق، أماكن وقوف السيارات) بقيمة إجمالية قدرها 1.61 مليار يوان (شاملة ضريبة القيمة المضافة)، لتعويض مبلغ 1.55 مليار يوان من المدفوعات المستحقة للشركة، وسيتم دفع الفرق البالغ 6.0649 مليون يوان نقدًا من قبل الشركة.

وبحسب الإعلان، فإن المدينين الذين يرد ذكرهم في عملية المقاصة يشملون 19 شركة عقارية من بينها وانفك، بي جي يوان، الصين جيماو، هواشيا فوشينغ، رونتشوان تشاينا، وتتنوع الأصول المرهونة بين أكثر من 200 عقار في مدن متعددة مثل تشنغدو، ووهان، هيفي، قوانغتشو، كونمينغ.

وفي هذا الصدد، أوضحت دي أو سواها أن “تنفيذ عملية المقاصة العقارية يمكن أن يقلل من مخاطر خسائر الديون المعدومة من الحسابات المستحقة، ويحسن الوضع المالي للشركة، وسيكون له تأثير إيجابي على الوضع المالي والأداء التشغيلي الحالي والمستقبلي للشركة”.

تخطط لاستلام أكثر من 200 عقار غير منقول

وفقًا لمعلومات، فإن الأصول غير المنقولة التي حصلت عليها دي أو سواها من خلال المقاصة العقارية تشمل، بالإضافة إلى مدن من الدرجة الثالثة والرابعة مثل فوشان، لانفانغ، نان يانغ، أيضًا مدن رئيسية من الدرجة الثانية مثل تشنغدو، وشيان، وهانغتشو، وزونغتشو.

وبحسب تحقيقات صحفية، فإن أكبر المدينين في عملية المقاصة العقارية هم شركة وانفك، حيث تشمل الأصول المرهونة عدة عقارات سكنية، وأربعة محلات تجارية، وعشرة شقق، وأكثر من مائة موقف سيارات، بقيمة تقريبية تبلغ 68.8824 مليون يوان؛ تليها مجموعة لونغه، وفوتلي دريمت، بقيمتي تقريبًا 28.5715 مليون يوان و16.1188 مليون يوان على التوالي؛ بينما تجاوزت قيمة الأصول المرهونة من قبل بي جي يوان ورونغشينغ دريمت 7 ملايين يوان؛ وأقلها كانت شركة هوايوان للتطوير العقاري بقيمة 58.5 ألف يوان.

هناك طريقتان لتنفيذ عملية المقاصة العقارية: الأولى، أن تبرم الشركة اتفاقية مكتوبة مع المدين، وتقوم بتسجيل العقارات عبر الإنترنت لصالح الشركة لاستخدامها في تسوية الديون، مع الاستعانة بشركة تقييم الأصول “تشانغجيان هوانغ” ذات المؤهلات في الأوراق المالية والسلع، والتي قامت بتقييم العقارات المبرم عليها اتفاقات تسجيل على الإنترنت أو التي ستتم عليها، بقيمة تقييمية قدرها 64.5475 مليون يوان.

وأشارت دي أو سواها إلى أن قيمة التقييم تختلف عن مبلغ الديون المرهونة البالغ 94.5158 مليون يوان، وقررت الشركة بعد دراسة متأنية تقديم تنازلات مناسبة بشأن الأصول المرهونة. ستقوم إدارة الأصول التي أنشأتها الشركة ببيع الأصول العقارية بعد استلامها لضمان عودة الأموال بسرعة، دون أن يؤثر ذلك سلبًا على العمليات التجارية العادية للشركة.

أما الطريقة الثانية فهي أن تبرم الشركة اتفاقية مكتوبة مع المدين، يتعهد بموجبها المدين ببيع العقارات خلال فترة محددة، وتُعاد الأموال الناتجة عن البيع إلى الشركة لتسوية الديون.

وفيما يخص عملية المقاصة العقارية غير النقدية، أوضحت دي أو سواها أن الهدف من ذلك هو تسريع استرداد حقوق الشركة، وتخفيف مخاطر خسائر الديون المعدومة المحتملة، وضمان أمان أصول الشركة.

ومن الجدير بالذكر أن هذه ليست المرة الأولى التي تتلقى فيها دي أو سواها أصولًا عقارية مقابل ديون.

ففي مايو 2024، أصدرت الشركة إعلانًا يفيد بأنها أُجرت عملية إعادة هيكلة ديون مع 13 شركة عقارية من بينها رونغشينغ، ليديا جروب، لونجي.

وأظهر الإعلان أن الشركات الـ13 استخدمت عقاراتها الجاهزة وقيد الإنشاء (شامل السكنية، المحلات، الشقق، المكاتب، أماكن وقوف السيارات) لتعويض ديونها المستحقة للشركة، بمبلغ إجمالي يقارب 220 مليون يوان. وبلغ عدد العقارات المرهونة 106 عقارات، منها بعض العقارات في مدن من الدرجة الأولى والثانية، مثل المحلات في لونغها، منطقة شينزين، والمكاتب والشقق في قوانغتشو.

وفي سبتمبر 2024، أعلنت دي أو سواها عن موافقتها على أن تشتري شركة فوشان أوشن نو陶 ceramics، التابعة لها، 100% من أسهم شركة بي جي يوان العقارية التابعة لبي جي يوان، وتستحوذ على حقوقها، بقيمة تعادل المبالغ المستحقة عليها، والتي تبلغ 423 مليون يوان، بحيث تُخصم من حساباتها.

وبحسب مراجعة غير كاملة، فإن قيمة المقاصة العقارية التي أُجريت في عام 2024 فقط تجاوزت 600 مليون يوان. ومع أن الشركة استردت جزءًا من الديون، إلا أن هناك تكلفة دفعتها وراء هذه العمليات.

على سبيل المثال، في سبتمبر 2024، في عملية المقاصة مع بي جي يوان، وقعت شركة أوشن نو اتفاقية إعفاء من الديون مع بي جي يوان، حيث وافقت على إعفاء شركة تابعة ومرتبطة من ديون بقيمة 57.1187 مليون يوان، من ديونها المستحقة على الشركة، والتي لا تشمل مبلغ 423 مليون يوان في حقوق الملكية التي تم نقلها.

وفي الواقع، مع تدهور القطاع العقاري، وتطول فترات الديون، وارتفاع معدلات الخسائر، أصبح من الطبيعي أن تواجه الشركات العقارية صعوبة في سداد ديونها نقدًا، مما دفع دي أو سواها إلى قبول العقارات والأصول الأخرى كضمان، رغم ضعف السيولة، لأنها قد تزداد قيمة أو تُشغل بشكل مربح في المستقبل.

وتتوقع دي أو سواها أن تستمر في خسائرها خلال عام 2025

وتشير البيانات إلى أن دي أو سواها، التي كانت تعرف سابقًا باسم دي أو للأثاث، تعد واحدة من الشركات الرائدة في الصين في مجال البحث والتطوير وإنتاج منتجات الحمامات والبلاط، وتملك علامتين تجاريتين هما “دي وانغ” للأدوات الصحية و"أوشن نو" للبلاط. وبعد 30 عامًا من التشغيل المستمر، أصبحت منتجاتها تشمل جميع فئات البلاط والحمامات.

وباعتبارها موردًا من القطاع العلوي، تأثرت دي أو سواها بشكل كبير خلال السنوات الأخيرة بالتغيرات العميقة في صناعة العقارات.

وفي إعلان سابق عن إعادة الهيكلة، أشارت الشركة إلى أن بداية من النصف الثاني من 2021، بدأت بعض شركات العقارات تواجه ضغوطًا في السيولة. وأدى ذلك إلى صعوبة في دفع مستحقات المشاريع والأموال، مما زاد من مخاطر التشغيل المتعلقة بتحصيل الحسابات المستحقة، وأدى إلى تأخير في استرداد الأموال، وضعف تدفق السيولة.

وبمراجعة البيانات المالية السابقة، تبين أن إيرادات الشركة خلال 2022 وحتى النصف الأول من 2025 كانت على النحو التالي: 41.12 مليار يوان، 37.60 مليار يوان، 27.41 مليار يوان، و11.76 مليار يوان. وكانت الأرباح الصافية بعد خصم حقوق المساهمين خسائر مستمرة، حيث بلغت -15.09 مليار يوان، -6.58 مليار يوان، -5.69 مليار يوان، و-84.32 مليون يوان، ليبلغ إجمالي الخسائر أكثر من 27 مليار يوان. وخلال نفس الفترة، خصصت الشركة مخصصات لمختلف الحسابات المستحقة، وخسائر انخفاض القيمة، بمبالغ بلغت 672 مليون يوان، 342 مليون يوان، 295 مليون يوان، و24.39 مليون يوان، ومعظمها خسائر من ديون الحسابات المستحقة.

وبنهاية يونيو 2025، بلغ إجمالي الحسابات المستحقة للشركة 652 مليون يوان، على الرغم من انخفاضها بمقدار 68 مليون يوان عن نهاية 2024، إلا أنها لا تزال تمثل حوالي 40% من الأصول المتداولة للشركة.

وبحسب تقرير الأداء المتوقع لعام 2025، فإن دي أو سواها لا تزال تظهر علامات على عدم الاستقرار، حيث تتوقع أن تتراوح الإيرادات بين 22.5 و23.5 مليار يوان، بانخفاض عن نفس الفترة من 2024، وأن تصل خسائر صافي حقوق المساهمين إلى 460 مليون يوان إلى 590 مليون يوان، ويظل سبب ذلك هو تكوين مخصصات لانخفاض قيمة الأصول المحتملة.