تسابق العديد من شركات العقارات لاقتحام سوق الصناديق العقارية التجارية (REITs)، حيث بلغ إجمالي الأموال التي تم جمعها أكثر من 46 مليار يوان، وتشمل الشركات الخاصة مثل نيوتشينغ وXinghe وغيرها.

مراسل أخبار الواجهة | وان يو هان

محرر أخبار الواجهة | لي شين

منذ أن أطلقت لجنة تنظيم الأوراق المالية رسميًا تجربة الصناديق العقارية العامة (REITs) للقطاع التجاري غير السكني في نهاية عام 2025، شهد سوق REITs العامة في بلادنا موجة جديدة من التطور، مع تسريع عملية تحويل الأصول العقارية التجارية القائمة إلى رأس مال بشكل شامل.

حتى 20 مارس، تلقت بورصتا شنغهاي وشينزن ما مجموعه 15 طلبًا لمشاريع، بإجمالي مبلغ جمع أكثر من 46 مليار يوان. من بين ذلك، شاركت 7 شركات عقارية كمالكين أصليين أو مالكي أصول أساسية بشكل عميق، بنسبة تقارب النصف.

قال وو جين هوي، الباحث الكبير في قسم البحث والتطوير في شركة تشينغ زون بينغ يوان، ورئيس فريق البحث في الاقتصاد الكلي وREITs، في مقابلة مع واجهة الأخبار: “يتميز طلب تجارب REITs التجارية الحالية بتنوع الأنشطة، ليس مقتصرًا على مراكز التسوق فحسب، بل يشمل أيضًا الفنادق، والمكاتب التجارية، والشقق، والأسواق التجارية، والأنشطة المختلطة؛ كما أن مستوى المدن قد انخفض، وتمتد إلى مدن من المستوى الثاني والثالث.” وأضاف: “لكن في الوقت نفسه، يجب التركيز على جودة الأصول والمخاطر التنظيمية.”

من “كسر الجليد” إلى “التسريع”، لم تفتح REITs العقارية التجارية فقط قناة فعالة لتنشيط الأصول القائمة، بل تعيد بشكل عميق تشكيل نماذج الأعمال والمنطق الرأسمالي لصناعة العقارات.

الشركات العقارية تلعب دورًا رئيسيًا في المشاركة

شهدت مشاركة الشركات العقارية ارتفاعًا واضحًا في موجة الطلب الحالية. من بين 15 مشروعًا، شاركت 7 شركات عقارية، ومن المتوقع أن تجمع أكثر من 17.3 مليار يوان، بمشاركة شركات مثل Poly Development، New City Development، Shoukai Shares وغيرها من الشركات الرائدة والإقليمية.

من حيث نوع الأصول، تشمل الأنشطة المتنوعة مراكز التسوق، والمكاتب، والمجمعات التجارية، والفنادق؛ ومن حيث مستوى المدينة، توسعت المشاريع من المدن من المستوى الأول إلى المزيد من المدن من المستويين الثاني والثالث.

بالإضافة إلى ذلك، هناك شركات تمثل نماذج مميزة. على سبيل المثال، شركة Poly Development، وهي أول شركة عقارية مدرجة في سوق الأسهم A تطرح طلبًا لـ REITs للأصول العقارية التجارية. الأصول المستهدفة تقع في منطقتي الخليج الكبير في قوانغتشو وتيانها، وهما مدينتان مركزيتان: برج “Poly Center” في منطقة Zhujiang New Town، ومركز التسوق الناضج “Poly Water City” في المنطقة المالية في فوشان.

أما مجموعة Shanghai Real Estate، فهي تمثل شركة مملوكة للحكومة المحلية، واصدرت طلبًا لـ REITs، وتتمثل أصولها الأساسية في مبنيين مميزين في منطقة Expo Binjiang في شنغهاي: برج Dingbao وDingbo. يبعدان حوالي 500 متر عن بعضهما، وتتمتع بموقع مميز، مع معدل إشغال يقارب الامتلاء بنهاية 2025، وتوقعات بنسبة توزيع أرباح تصل إلى 4.5% في 2026، مما يتوافق مع الحاجة الأساسية للمؤسسات الحكومية للحفاظ على قيمة أصولها وزيادتها.

ومن الجدير بالذكر أن الشركات الخاصة بدأت تظهر أيضًا. على سبيل المثال، مجموعة Xinghe، وهي شركة غير مدرجة، انضمت إلى قائمة الطلبات. مشاركة الشركات الخاصة بشكل نشط تعكس من جانب آخر أن سوق REITs العقارية التجارية قد تجاوز حدود الملكية.

قال شيه تشن، رئيس قسم الأبحاث في شركة CBRE China، في مقابلة مع واجهة الأخبار: “من المشاريع المقدمة هذا العام، أصبح المشاركون من الحكومات والمنصات الحكومية يشاركون بشكل رئيسي، وتوسعت المشاركة لتشمل الشركات المملوكة للدولة، والشركات المحلية، والشركات الأجنبية، والشركات الخاصة، مما يدل على أن نظام سوق REITs العامة يتطور تدريجيًا ويقترب من النضج.”

فلماذا أصبحت الشركات العقارية القوة الرئيسية في طلبات REITs التجارية؟

أوضح يان يوي جين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في يي جيو، في شنغهاي، أن دور الشركات العقارية في سوق REITs كان هامشيًا سابقًا، بسبب نقص قنوات خروج قياسية وعلنية. لكن إصدار REITs العام سمح للشركات العقارية باسترداد رؤوس أموالها من خلال بيع حصص في المشاريع أو الاحتفاظ بحقوق التشغيل.

قال: “هذا يساهم في تقليل الرافعة المالية على مستويين: الأول تحسين نسبة الدين إلى الأصول من خلال خروج الأصول، والثاني استخدام الأموال المجمعة لسداد الديون القائمة أو الاستثمار في مشاريع جديدة، مما يحسن التدفق النقدي.” وأضاف أن الشركات تستخدم حالياً نماذج مثل تقديم مراكز تجارية كأصول أساسية، وتخطط للمشاركة في عمليات تخصيص استراتيجي بنسبة معينة. هذا النموذج، الذي يجمع بين “الاحتفاظ بالحصة الأساسية” و"تنشيط الأصول"، يضمن عائدات التشغيل المستقبلية ويحقق استرداد الأموال في الوقت الحالي، وهو مسار تحول “خفيف وثقيل” نموذجي.

أما شيه تشن، فذكر من ناحية أدوات التمويل: “REITs العامة هي في جوهرها ‘أسهم في العقارات’، وتوفر طرقًا جديدة لتمويل المطورين وتحويل الأصول إلى أصول خفيفة، كما توفر منصة ذات سيولة عالية وشفافية للمؤسسات والمستثمرين الأفراد للمشاركة في مشاريع عالية الجودة.” ويعتبر ذلك أداة مهمة لتعزيز سوق رأس المال وتطوير صناعة العقارات ذات الجودة العالية.

أما التغيير الأعمق، فهو أن منطق الربح للشركات العقارية يتغير تحت هيكل REITs. فبالإضافة إلى تحقيق السيولة من الأصول، تحتفظ الشركات بعلاقات طويلة الأمد مع الأصول من خلال امتلاك حصص أو إدارة العمليات، وتحول مصدر الأرباح من أرباح البيع لمرة واحدة إلى رسوم إدارة الأصول، وعمولات الأداء التشغيلي، وغيرها من الدخل المستمر. هذا الهيكل يحقق استقرارًا أكبر في الدخل، ويرتبط بشكل مباشر بكفاءة التشغيل، مما يدفع الشركات العقارية للتحول من مطورين إلى مديري أصول محترفين.

السوق نشط والتنظيم مستقر

وراء التوسع والتسريع، يكمن الأداء الجيد للمشاريع الأولى ومبدأ “مشاريع عالية الجودة تأتي أولاً، مع التركيز على الاستقرار” من قبل الجهات التنظيمية.

قال وو جين هوي: “الجوهر الأساسي لـ REITs هو التدفق النقدي للأصول الأساسية. والمبدأ الرئيسي للسياسة هو ضمان أن الأصول تفي بمتطلبات الإدراج، مثل العائد، والامتثال، والإجراءات، لضمان تطور السوق بشكل مستقر وصحي.”

ويظهر هذا المبدأ بشكل واضح في المشاريع التي تم قبولها. وفقًا لملاحظات واجهة الأخبار، فإن الصناديق العقارية العامة التي تم قبولها حاليًا تقع أصولها الأساسية في مناطق مركزية في مدن من المستوى الأول والثاني، مع معدلات إشغال أو افتتاح تتجاوز 90%، وغالبًا ما تكون حقوق الملكية الأصلية من شركات مملوكة للدولة أو شركات خاصة رائدة أو مؤسسات أجنبية، وتتمتع بقدرة تشغيلية عالية وسمعة ائتمانية قوية.

من ردود الفعل على المشاريع المقبولة، يتضح أن الأسئلة الرئيسية تركز على جودة الأصول، وتوقعات معدل الإشغال، ومخاطر انتهاء عقود الإيجار بشكل مركزي. وقال شيه تشن: “هذا يدل على أن الجهات التنظيمية توجه السوق لبناء توقعات تقييم عقلانية، وتجنب فقاعة تسعير مفرطة في المشاريع الأولى.”

أشارت أبحاث شركة هثات إلى أن الجهات التنظيمية تعتمد في تقييمها للمشكلات التنظيمية على مدى تأثيرها على نقل الأصول بشكل قانوني ومستمر، وتستخدم طرق معالجة مختلفة. إذا كانت المشاريع تفي بشروط الإصدار والإدراج، ويمكنها حماية حقوق المستثمرين بشكل فعال، يمكن أن تتبع إجراءات مثل إعادة التقديم، أو إصدار توضيح من الجهات المختصة، أو الكشف عن المخاطر، أو وضع تدابير تخفيف. هذه الآلية المرنة “حسب الحالة” تضمن الحد الأدنى للمخاطر وتوفر مساحة لتقدم المشاريع.

سوق تريليون يوان في الأفق

مع تقدم المشاريع المقدمة حاليًا وانضمام المزيد من الشركات، من المتوقع أن يكون عام 2026 هو “عام الإدراج” لـ REITs التجارية.

وفيما يتعلق بتوقعات السوق لهذا العام، أعطى شيه تشن رأيه: “سيتم قبول واعتماد REITs التجارية تدريجيًا في 2026، وسيتوقف مسار السوق على طلب الشركات التمويل وحماسة التمويل. حاليًا، هذان الدافعان قويان، ومن المتوقع أن تظل طلبات الطلب والإصدار عالية طوال العام.”

أما وو جين هوي، فعبّر عن تفاؤله: “إصدار REITs التجارية يمثل بداية مرحلة نمو سريعة في سوق REITs في بلادنا، وسيستمر في تحسين الجودة والتوسع. ومن المتوقع خلال العامين أو الثلاثة أعوام القادمة أن يقود الإصدار والتوسعة السوق، وأن يتجاوز حجم سوق REITs في بلادنا 5000 مليار يوان.” وأوضح أن العقارات REITs ستواصل لعب دور في تنشيط الأصول القائمة، ودعم التحول الاقتصادي، وهو متطلب داخلي لخطة “الخطة الخمسية الخامسة عشرة”.

بالإضافة إلى الـ15 مشروعًا المقدمة، هناك العديد من المشاريع المحتملة في السوق. وفقًا لإحصاءات غير كاملة لواجهة الأخبار، أعلنت شركات مثل Maoye Commercial، Wushang Group، Tianhong Shares وغيرها عن بدء إعداد أو دراسة إصدار REITs، مع توسيع نوع الأصول ليشمل الأعمال المجتمعية، والشقق طويلة الأمد، وغيرها.

من ناحية طويلة الأمد، فإن إمكانات تطوير REITs التجارية في بلادنا هائلة. فحجم الأصول التجارية في السوق المحلية ضخم، مع وجود ملايين الأمتار المربعة من المكاتب من الدرجة الأولى، والممتلكات التجارية الكبرى، مما يوفر قاعدة واسعة للأصول الأساسية لـ REITs.

بالطبع، السوق لا يزال في مراحله الأولى، وهناك الكثير من الأمور التي تحتاج إلى تحسين. حذر وو جين هوي قائلاً: “السوق الحالية لا تزال صغيرة، وحماس الشركات للمشاركة يحتاج إلى تعزيز، وهناك نقص في التمويل الإضافي، وتوسيع السوق غير ناضج بعد، ويجب تحسين السياسات والنظم المرافقة.” واقترح أن يتم إصدار سياسات تقشف بحذر، مع إمكانية تقديم مزيد من الحوافز السياسية.