"عدم منح الأراضي للعقارات" قراءة خاطئة، الحكومة توضح سياسة العرض الأرضي الجديدة

“باستخدام المخزون للسيطرة على النمو”، الصين تتبنى منطقًا جديدًا في إمدادات الأراضي.

“باستخدام المخزون للسيطرة على النمو”، ظهرت منطقية جديدة في إمدادات الأراضي في الصين.

مؤخرًا، أصدرت وزارة الموارد الطبيعية وإدارة الغابات والأراضي الوطنية إشعارًا مشتركًا، يقترح ضرورة تعزيز ضمان عناصر الموارد الطبيعية. من بين النقاط التي تحظى بأكبر اهتمام السوق، الأولى هي ربط تفعيل الأراضي الإنشائية الجديدة مع الأراضي الإنشائية القائمة، والثانية هي تفضيل ضمان الأراضي الإنشائية الجديدة للمشاريع الكبرى والتنمية المجتمعية، مع عدم استخدامها بشكل مبدئي لتطوير العقارات التجارية.

هذه المنطقية الجديدة في إمدادات الأراضي، أدت إلى بعض سوء الفهم مثل “عدم إصدار تصاريح للأراضي العقارية”. وردًا على ذلك، أوضحت وزارة الموارد الطبيعية أن الأراضي الإنشائية الجديدة مبدئيًا لا تُستخدم لتطوير العقارات التجارية، وليس معناه عدم توفير الأراضي العقارية، بل هو التركيز على استغلال الموارد القائمة “بشكل دقيق وفعال”، مع اتخاذ سياسات مناسبة لكل مدينة لضبط وتيرة وتوقيت إمدادات الأراضي.

حاليًا، بعد عمليات الترتيب السابقة، فإن احتياطي الأراضي الإنشائية المملوكة للدولة كافٍ تمامًا لتلبية الطلبات التنموية العادية، ولن يتغير وتيرة طرح الأراضي للمزاد، ولا يرتبط بشكل مباشر بسوق العقارات الجديدة أو السوق الثانوية. ومع ذلك، فإن ربط تفعيل الأراضي القائمة مع الأراضي الجديدة سيدفع نحو تحول في تطوير المدن من الاعتماد على الأراضي الجديدة إلى تفعيل المساحات القائمة.

“عدم إصدار تصاريح للأراضي العقارية” هو سوء فهم

في 16 مارس، عقدت وزارة الموارد الطبيعية مؤتمرًا صحفيًا لشرح وتفسير “إشعار وزارة الموارد الطبيعية وإدارة الغابات والأراضي الوطنية بشأن تعزيز ضمان عناصر الموارد الطبيعية” (الرقم: 自然资发〔2026〕38号).

ذكر الإشعار أن جميع المقاطعات (الأقاليم، المدن) يجب أن تؤسس آلية ربط بين تفعيل الأراضي الإنشائية الجديدة والأراضي القائمة، بحيث لا يتجاوز إمداد الأراضي الإنشائية الجديدة سنويًا مساحة الأراضي القائمة المفعلة. ويُعطى الأولوية لضمان الأراضي الإنشائية الجديدة للمشاريع الكبرى والتنمية المجتمعية، مع عدم استخدامها بشكل مبدئي لتطوير العقارات التجارية.

كيف نفهم عبارة “الأراضي الإنشائية الجديدة مبدئيًا لا تُستخدم لتطوير العقارات التجارية”؟

أوضحت وزارة الموارد الطبيعية أن قلة الأراضي وضعفها هو الوضع الأساسي في الصين، ويجب أن تُحسب عناصر تخصيص الأراضي بشكل دقيق، بحيث تشمل حسابات الجدوى السوقية، والتنمية الوطنية، والرفاهية الاجتماعية، مع التركيز على استخدام الأراضي المحدودة بشكل فعال، وتخصيصها بشكل أولوي للمشاريع الأساسية والتنمية المجتمعية.

وفي الوقت نفسه، استنادًا إلى تغيرات كبيرة في سوق العقارات من حيث العرض والطلب، أوضح النص أن الأراضي الإنشائية الجديدة مبدئيًا لا تُستخدم لتطوير العقارات التجارية، وليس معناه عدم توفير الأراضي العقارية، بل هو التركيز على استغلال الموارد القائمة “بشكل دقيق وفعال”، مع ضبط وتيرة وتوقيت إمدادات الأراضي حسب السياسات المحلية، مع تفضيل المناطق ذات الموقع المميز والبنية التحتية المتكاملة.

ذكرت قناة CCTV أن “الأراضي الإنشائية الجديدة” تشير تحديدًا إلى تحويل الأراضي الزراعية والأراضي غير المستغلة إلى أراضٍ إنشائية، وهي مؤشرات نادرة تخضع لرقابة صارمة، وتُعطى الأولوية للمشاريع المجتمعية الكبرى والصناعات المهمة، وهو أمر منطقي ومعقول. أما الأراضي المستخدمة في تطوير العقارات، فهي غالبًا من الأراضي القائمة، مثل تجديد المدن القديمة، وإعادة تطوير الأراضي ذات الكفاءة المنخفضة، وتحديث الأحياء الحضرية، بالإضافة إلى الأراضي التي تحتفظ بها الحكومة مسبقًا كمخزون من الأراضي المملوكة للدولة. حاليًا، تعتمد معظم المدن الكبرى على الأراضي القائمة بشكل أساسي في إمدادات العقارات، مع نسبة ضئيلة من الأراضي الجديدة.

“بعد عمليات الترتيب السابقة، فإن احتياطي الأراضي المملوكة للدولة كافٍ تمامًا لتلبية الطلبات التنموية العادية، ولن يتغير وتيرة طرح الأراضي للمزاد، ولا يرتبط بشكل مباشر بسوق العقارات الجديدة أو السوق الثانوية.” ذكرت قناة CCTV.

كما أشار معهد أبحاث مؤشر الصين إلى أن الأراضي تنقسم إلى أراضٍ زراعية، وأراضٍ إنشائية، وأراضٍ غير مستغلة (مثل الأراضي الملحية والملحية المالحة والأراضي الطينية)، وباختصار، فإن الأراضي الزراعية والأراضي غير المستغلة التي تُحول إلى أراضٍ إنشائية تُعتبر أراضي إنشائية جديدة؛ وتشمل الأراضي القائمة الأراضي التي تم التصريح بها ولم تُعرض بعد، والأراضي غير المستخدمة، والأراضي ذات الكفاءة المنخفضة، والأراضي المتعلقة بتحديث المدن (بما في ذلك الأحياء الحضرية القديمة). أما العقارات التجارية، فهي تشمل الأنواع التجارية، والمكاتب، والمساكن التجارية.

قال المعهد إن الأراضي الإنشائية الجديدة مبدئيًا لا تُستخدم لتطوير العقارات التجارية، “وليس معناه عدم توفير الأراضي العقارية”، مما يعني أن تأثير السياسة على سوق المزادات والأراضي في المدى القصير محدود، وأن السياسة تعزز من وضعية “التزويد الدقيق والفعال”، مما يسهل على الشركات الحصول على أراضٍ ذات جودة عالية، وتوفير مساكن عالية الجودة، وتعزيز التنمية العقارية عالية الجودة.

وفقًا لبيانات الهيئة الوطنية للإحصاء، حتى فبراير 2026، بلغ إجمالي مساحة المساكن التجارية المعروضة للبيع (التي اكتمل بناؤها ولم تُبع بعد) 440 مليون متر مربع، وتجاوزت دورة البيع 20 شهرًا. ووفقًا لبيانات شركة China Index، فإن دورة تصفية مساحة المساكن التجارية المعروضة للبيع في 50 مدينة رئيسية تتجاوز 20 شهرًا، مع الأخذ في الاعتبار حجم الأراضي التي تم بدء العمل بها ولم تحصل على تصاريح، والأراضي التي لم يُبدأ العمل بها، لا تزال مخزون السوق العقاري من المساكن الجديدة كبيرًا.

قالت شركة China Index إن الأراضي الإنشائية الجديدة مبدئيًا لا تُستخدم لتطوير العقارات التجارية (وليس المقصود تقييد سوق المزادات)، مما يقلل من إمدادات الأراضي من المصدر، وهو أمر مفيد لتحسين علاقة العرض والطلب في السوق العقارية، ويساعد على استقرار السوق.

من منظور طويل الأمد، فإن حجم إمدادات الأراضي العقارية في الصين سيتوافق مع مخزون المساكن، وتغيرات السكان، وغيرها من العوامل.

قال معهد يي جو للأبحاث إن وزارة الموارد الطبيعية ووزارة الإسكان والبناء قامت العام الماضي بتفتيش مخزون الأراضي المباعة على مستوى البلاد، ووجدت أن حجم الأراضي غير المطورة (خاصة الأراضي العقارية) كبير جدًا، ويشمل الأراضي التي تم التصريح بها ولم تُعرض بعد، والأراضي التي تم عرضها ولم تُستخدم، والأراضي ذات الكفاءة المنخفضة، والأراضي المتعلقة بتحديث المدن (بما في ذلك الأحياء القديمة). وتنتشر بشكل رئيسي في المناطق الخارجية، وتكفي من 5 إلى 10 سنوات من الاستخدام. بالإضافة إلى ذلك، تظهر حركة السكان في المدن الكبرى والمتوسطة اتجاهًا للعودة إلى المناطق المركزية، مما يتطلب تعديل سياسات إمدادات الأراضي لمواكبة تغيرات مخزون المساكن والسكان.

ربط زيادة الأراضي وتفعيل الأراضي القائمة

النقطة الأخرى في الإشعار هي: إنشاء آلية متكاملة لربط تفعيل الأراضي القائمة مع الأراضي الإنشائية الجديدة، بحيث لا يتجاوز إمداد الأراضي الإنشائية الجديدة سنويًا مساحة الأراضي القائمة المفعلة.

ما هو الهدف والتأثير من ربط الأراضي الإنشائية الجديدة مع تفعيل الأراضي القائمة؟

فسر وزارة الموارد الطبيعية أن الأراضي الإنشائية تشمل الأراضي التي تتكون من خلال الاستيلاء والتحويل، والأراضي التي يتم تفعيلها من خلال تجديد المدن، وإعادة تطوير الأراضي ذات الكفاءة المنخفضة، واستعادة الأراضي غير المستخدمة، وتشكل معًا مصدر الأراضي للتنمية الاقتصادية والاجتماعية. باستثناء مشاريع اختيار المواقع الخاصة بالطاقة والنقل والمياه، لا يجوز أن يتجاوز إمداد الأراضي الإنشائية الجديدة سنويًا مساحة الأراضي القائمة المفعلة، وباختصار، “لا يمكن إضافة أرض إلا بعد تفعيل أخرى”.

قالت وزارة الموارد الطبيعية إن التعاون الجيد بين الأراضي القائمة والجديدة يمنع التوسع العمراني غير المنظم، ويدفع نحو تحول في تطوير المدن من الاعتماد على الأراضي الجديدة إلى تفعيل المساحات القائمة.

قال معهد أبحاث مؤشر الصين إن ربط إمدادات الأراضي الإنشائية الجديدة مع تفعيل الأراضي القائمة، مع عدم استخدامها بشكل مبدئي لتطوير العقارات التجارية، هو توجيه لتعزيز التنمية الداخلية للمدن، وتجنب التوسع العشوائي. وأصدر خطة “الخطة الخمسية الخامسة” مؤخرًا، التي زادت بشكل واضح من محتوى تفعيل الأراضي القائمة، واقترحت العديد من الإجراءات والاتجاهات في هذا المجال.

وفقًا لمراقبة معهد الصين، حتى نهاية فبراير 2026، أعلنت 28 مقاطعة ومدينة عن إجمالي أكثر من 770 مليار يوان من المبالغ المخصصة لشراء الأراضي غير المستخدمة عبر إصدار سندات خاصة، حيث تم إصدار أكثر من 335 مليار يوان من السندات الخاصة، بنسبة حوالي 43%. ومن المتوقع أن تسرع الحكومات المحلية من وتيرة تخزين الأراضي غير المستخدمة، من خلال تعديل القوانين، وتغيير الأراضي، لتلبية الطلب السوقي على الأراضي.

قال معهد يي جو للأبحاث إن الأراضي غير المطورة والمشاريع قيد الإنشاء تشكل مخزونًا متوسط وطويل الأمد، وغالبًا ما تكون شروط البيع والتخطيط قديمة، ولا تتوافق مع متطلبات السوق الحالية. خاصة أن الأراضي التي تم طرحها مؤخرًا ذات قيمة عالية، مما يجعل الأراضي غير المطورة والمشاريع قيد الإنشاء غير ذات قيمة، ويصعب التنافس في السوق.

اقترحت خطة “الخطة الخمسية الخامسة” تصنيف الأراضي غير المطورة والمشاريع قيد الإنشاء، وتعزيز تفعيل مخزون المساكن الجاهزة والمباني التجارية غير المستخدمة، من خلال تعديل التخطيط والاستخدام، وتقسيم الأراضي وبيعها، وتخزين الأراضي والمباني من قبل الحكومة، مع دمجها مع قطاعات جديدة، وصناعات جديدة، واستهلاك جديد.

مؤخرًا، أصدرت إدارة الموارد الطبيعية في مقاطعة جيانغسو نموذجًا لتفعيل المخزون. حيث قامت مدينة ووكسي بتحليل وتقييم الأراضي، مثل قطعة “هونغ شي الشرقية” و"حديقة يانغ شي 82"، التي كانت مملوكة سابقًا لشركتين حكوميتين محليتين، وأعدت خطة تحسين بعد مراجعة المرافق المحيطة، والمشاريع المعروضة، وتفضيلات المشترين، حيث تم تقليل الكثافة السكانية وزيادة التوزيع.

ثم، استخدمت ووكسي سياسات تحفيزية لإعادة بيع الأراضي التي تم تخزينها، وبتنفيذها بشكل قانوني وملتزم، عدلت شروط التخطيط والمتطلبات، وخفضت نسبة البناء من 1.8 إلى 1.2 في قطعة هونغ شي الشرقية، ومن 2.2 إلى 1.5 في حديقة يانغ شي 82، وتحولت من “كثافة عالية، وعمارات عالية، وسكن ضروري” إلى “كثافة منخفضة، ومجتمع سكني محسّن”. بعد إعادة طرح هاتين القطعتين، نجحت في جذب رؤوس أموال من القطاع الخاص، وتخفيف مخاطر الأراضي غير المستغلة التي كانت بقيمة تتجاوز 4.6 مليار يوان.

ومن الجدير بالذكر أن ربط تفعيل الأراضي القائمة مع الأراضي الإنشائية الجديدة يمثل اختبارًا لبعض المدن ذات المستويات الأدنى.

قال سون هونغوي، نائب رئيس معهد سونغ للبحوث، إن العديد من المدن ذات المستويات الأدنى، خاصة تلك ذات الصناعات الضعيفة، والهجرة السكانية الخارجة، واعتمادها الكبير على عائدات بيع الأراضي، ستواجه صعوبة أكبر في تفعيل الأصول القائمة. بعد إصدار السياسات الجديدة، قد ينخفض حجم الأراضي التي يمكن بيعها بشكل كبير.

وفي رأيه، أن المنطق الأساسي لسياسات إمدادات الأراضي خلال “الخطة الخمسية الخامسة” قد تغير جوهريًا، مع الالتزام بمبادئ “تفعيل المخزون، وتلبية الطلب، وتفضيل المخزون”، مما يسهم بشكل أساسي في حل مشكلة المخزون من المصدر. وعلى المدى الطويل، يضغط ذلك على بعض المدن لتخلي عن الاعتماد على التمويل من خلال الأراضي، وإعادة تنشيط الاقتصاد الحقيقي.