البيع | 子弹财经

المؤلف | وو لي

المحرر | دجاجة

المصمم | شينج جينج

المراجعة | سون وون

منذ عام 2021، مر سوق العقارات بتقلبات كبيرة، وتتسارع تشكيلات جديدة للمنافسة.

عند إصدار سياسة “الثلاثة خطوط الحمراء” في نهاية أغسطس 2020، كان من بين أكبر 30 شركة عقارية فقط 5 شركات في “المنطقة الخضراء”. وفقًا لإحصائيات شركة Huachuang Securities، كانت هذه الشركات الخمس هي Poly Developments، China Overseas Property، China Resources Land، Gemdale Group، وChina Merchants Shekou.

بعد خمس سنوات فقط، بدأت مصائر هذه الشركات تتباين: الشركات المملوكة للدولة تستفيد من مزايا التمويل والائتمان وتتوسع بشكل غير متوقع، وتستقر في المقدمة؛ بينما شركة جيمديل التي فقدت “الوسادة الآمنة”، تتعرض لضغوط مزدوجة من تقليل الرافعة المالية وانخفاض المبيعات، وتسرع في التراجع.

وفقًا لبيانات 克而瑞، بحلول نهاية عام 2025، ستتقدم Poly Developments، China Overseas Property، China Resources Land، وChina Merchants Shekou إلى المراتب الخمسة الأولى في الصناعة، بينما حجم مبيعات شركة جيمديل فقط 300 مليار يوان، وتُحرم من دخول قائمة العشرين الأوائل.

كشركة كانت من بين “الرباعية الذهبية” المعروفة بـ “招保万金”، هل يمكن لشركة جيمديل أن تظل ضمن الشركات العقارية الكبرى في المستقبل؟

1. تراجع المبيعات بشكل متكرر، ليصل الحجم في 2025 إلى 300 مليار فقط

في الواقع، شركة جيمديل هي شركة عقارية قديمة.

تأسست شركة خدمات البناء في منطقة شوبو بمدينة Shenzhen في عام 1988، وكانت تتخصص في تطوير وبناء قرى صناعية تابعة لمنطقة شوبو. بعد ذلك، تغير اسمها إلى شركة جيمديل للتطوير الصناعي، وفي عام 1993 بدأت نشاطها في مجال العقارات، وهي شركة مملوكة لبلدية فوتيان بمدينة Shenzhen.

بعد ثلاث سنوات (1996)، على أساس شركة جيمديل للتطوير الصناعي، تم إعادة هيكلتها وتأسيس شركة جيمديل جروب. كانت إدارة أصول الدولة في فوتيان أكبر مساهم، وتمتلك 49% من الأسهم.

لاحقًا، حولت إدارة أصول الدولة في فوتيان جميع أسهمها في جيمديل جروب إلى شركة Shenzhen Futian Investment Development (التي أصبحت الآن Shenzhen Futian Investment Holding Co., Ltd.، ويشار إليها بـ “فوتيان للاستثمار”). حاليًا، لا تزال فوتيان للاستثمار ثاني أكبر مساهم في جيمديل.

بدعم من رأس المال العام، كانت جيمديل من بين “招保万金” مع招商蛇口، 保利发展، و万科، وكانت من “الفرسان” في سوق العقارات.

على مدى أكثر من 30 عامًا من التحديات، شهدت شركات العقارات تطورًا عنيفًا، وتسارعا في النمو، و"تصفية قاسية". خلال هذه الفترة، مرت جيمديل بفترات تراجع، وأوقات ذروة — ففي عام 2021، بلغت مبيعاتها 2867.1 مليار يوان، واحتلت المرتبة 11 في قائمة 克而瑞؛ وفي 2022، التقت مع “招保万” ضمن العشرة الأوائل.

بعد ذلك، بدأت جيمديل تتراجع، وانخفض حجم مبيعاتها بشكل حاد. في 2024، انخفضت قيمة توقيعاتها إلى أقل من تريليون يوان، لتصل إلى 685.1 مليار يوان، مقارنة بـ 1535.5 مليار يوان في 2023، أي تقريبا “نصف”.

(صورة / إعلان جيمديل جروب)

بين عبء الديون الثقيلة وضغوط تقليل الرافعة، وتحت ضغط مزدوج، توقفت جيمديل عن شراء الأراضي في السوق المفتوحة منذ يونيو 2023، واستأنفت الشراء في 2025 في مدن مثل هانغتشو وشنغهاي لتعويض النقص.

في مؤتمر الأداء لعام 2024، قال رئيس مجلس إدارة جيمديل، شو جياجون، إن عودة الشركة إلى سوق مزادات الأراضي كانت بسبب تراجع الديون مع سدادها، وتخفيف الضغوط المالية. وأضاف أن السياسات التيسيرية في 2024 ساهمت في استعادة الثقة في السوق وتحفيز الطلب، وظهرت علامات على انتعاش السوق في بعض المدن الرئيسية، مما دفع الشركة لإعادة شراء الأراضي في تلك المناطق.

تحاول جيمديل استعادة نشاطها والعودة إلى المسار الصحيح، لكن الواقع لا يرقى إلى التوقعات. في 2025، انخفضت قيمة توقيعات جيمديل بنسبة 56.18% على أساس سنوي، لتصل إلى 300.2 مليار يوان، وهو تقريبًا 1/10 من ذروتها في 2021.

(صورة / إعلان جيمديل جروب)

وفقًا لبيانات 克而瑞، و 中指院، فإن مبيعات جيمديل التعاقدية في 2025 كانت أقل حتى من شركة 碧桂园 التي لا تزال تواجه صعوبات، بمقدار 102 مليار يوان، وتراجعت ترتيبها في السوق إلى المركز 23.

مع بداية 2026، بدأت جيمديل بداية صعبة. في فبراير 2026، حققت توقيعات بقيمة 6.3 مليار يوان، بانخفاض 77.50% على أساس سنوي؛ وخلال الشهرين الأولين، بلغ إجمالي التوقيعات 18.5 مليار يوان، بانخفاض 63.37%.

فلماذا تتراجع مبيعات جيمديل بهذا الشكل؟ هل السبب هو تخطيط الأراضي، أم وجود مشاكل في الاستراتيجية؟ كيف كانت عملية تعويض المشاريع التي تم شراؤها منذ 2025؟ وهل هناك إجراءات محددة لتحفيز المبيعات وتسريع البيع؟

حاولت “子弹财经” التواصل مع جيمديل للحصول على رد، لكن حتى الآن لم تتلقَ ردًا.

2. خسائر متوقعة تتجاوز 100 مليار، و凌克 يسبق الجميع في المغادرة

الألم الخفي الناتج عن ضعف المبيعات بدأ يظهر تدريجيًا في تقارير جيمديل المالية.

في 23 يناير، أعلنت جيمديل عن توقعات أدائها لعام 2025، متوقعة خسارة صافية للمساهمين تتراوح بين 111 و135 مليار يوان، وخسارة صافية بعد استبعاد البنود الخاصة تتراوح بين 100 و124 مليار يوان.

(صورة / إعلان جيمديل جروب)

مقارنة بخسارة 61 مليار يوان في 2024، والخسارة الصافية بعد استبعاد البنود الخاصة التي بلغت 44 مليار يوان، فإن خسائر 2025 تتضاعف، وتحقق أعلى مستوى منذ الإدراج في 2001.

(صورة / تقرير جيمديل المالي)

شرحًا لانخفاض الأرباح، أوضحت جيمديل أن تراجع حجم المبيعات في السنوات الأخيرة أدى إلى تقليل المساحات القابلة للتسوية في 2025، وانخفاض الإيرادات التشغيلية مقارنة بالعام السابق.

بالإضافة إلى ذلك، قامت الشركة بتعديل استراتيجيات التشغيل والمبيعات وفقًا لظروف السوق، وزادت من جهود البيع، مما أدى إلى أن بعض المخزون أصبح بقيمة أقل من تكلفته، واحتسبت مخصصات انخفاض قيمة المخزون وخسائر الائتمان وفقًا لمبدأ الحذر.

قبل أن تتحول جيمديل إلى خسائر، كانت إدارة الشركة قد شهدت اضطرابات مبكرة.

في 16 أكتوبر 2023، أعلنت جيمديل أن凌克 قدم استقالته لأسباب صحية، من مناصبه كعضو مجلس إدارة، ورئيس مجلس الإدارة، وعضو لجنة الاستراتيجية.

وفقًا للمعلومات، كان凌克 يشغل منصب مدير قسم التجارة الخارجية في شركة Shenzhen Futian، وتولى رئاسة جيمديل لمدة 25 عامًا. وهو بمثابة “روح” جيمديل، كما أن雷军 هو لمي، و王健林 هو واندا.

أثارت هذه الاستقالة ضجة كبيرة. في اليوم التالي (17 أكتوبر)، انخفض سعر سهم جيمديل بشكل حاد، وبلغ حد التوقف عن التداول، وتراجعت العديد من السندات المحلية بأكثر من 20%. وفي ذات اليوم، أصدرت الشركة بيانًا عاجلاً أكد أن استقالة凌克 كانت لأسباب صحية، وأن العمليات التجارية تسير بشكل طبيعي.

سرعان ما دخل كبار المساهمين، شركة 富德生命人寿، و福田 للاستثمار، إلى إدارة الشركة. في مارس 2024، تم انتخاب徐家俊، المدير السابق، رئيسًا جديدًا، وتولى季彤 من 福田 للاستثمار منصب نائب رئيس مجلس الإدارة.

وفي أبريل 2024، انضم إلى مجلس الإدارة徐文渊، و徐倩، و李荣辉 من 富德生命人寿، كأعضاء غير مستقلين. كما استقال 黄俊灿، الذي كان يُنظر إليه كخليفة凌克، من منصب المدير العام، واستقال韦传军 من منصب المدير المالي، وتولى ذلك جميعًا 李荣辉.

وفي آخر يوم من عام 2025، أعلنت جيمديل أن季彤 قدم استقالته من منصب عضو مجلس الإدارة ونائب رئيس مجلس الإدارة، ولن يتولى أي من المناصب في الشركة بعد ذلك. وفي يناير 2026، انضم إلى مجلس إدارة جيمديل يانغ يوي تشيو من 福田 للاستثمار.

من الناحية الموضوعية، قد يكون الفريق الإداري الجديد أكثر خبرة، لكن معرفته بصناعة العقارات قد لا تضاهي خبرة凌克، و黄俊灿، وغيرهم من “القدامى” الذين عملوا لسنوات طويلة في القطاع. من البيانات، منذ 2024، لم تتجاوز أرباح جيمديل الصافية المجمعة خسائر 170 مليار يوان.

فكيف يمكن للفريق الإداري الجديد خلال عامين أن يعالج مشكلة الخسائر الكبيرة؟ من المسؤول عن تلك الخسائر؟ هل هناك جدول زمني لتحقيق التعافي؟ وإذا استمرت الخسائر، هل يزداد الضغط على التدفقات النقدية؟ حاولت “子弹财经” التواصل مع جيمديل، لكن لم تتلقَ ردًا حتى الآن.

3. استثمارات المخاطر “محاصرة”، والفجوة التمويلية تتجاوز 130 مليار يوان

في ذروة سوق العقارات، كانت جيمديل تحظى بشعبية كبيرة من قبل رأس المال.

خلال 2013-2014، كانت شركة 富德生命人寿، وأونبانغ للتأمين، وشركة أونبانغ للتأمين (التي استحوذت عليها شركة 大家保险 لاحقًا، ويشار إليها بـ “عائلة 大家”)، تشتري بشكل متكرر أسهم جيمديل في السوق الثانوية.

وفقًا لإحصائيات “子弹财经” غير المكتملة، بين يناير 2013 ومايو 2014، اشترت 富德生命人寿 على الأقل 11.35 مليار سهم من جيمديل، بتكلفة حوالي 8.4 مليار يوان.

(صورة / إعلان جيمديل جروب)

بين ديسمبر 2013 وديسمبر 2014، زادت شركة أونبانغ للتأمين وأونبانغ للتأمين (لاحقًا “عائلة 大家”) من حصتها في جيمديل بأكثر من 6 مليارات سهم، وكان السعر العام يتجاوز 6 يوان للسهم.

(صورة / إعلان جيمديل جروب)

بحلول نهاية 2014، كانت 富德生命人寿 و"عائلة 大家" تمتلكان 29.99% و20% من أسهم جيمديل على التوالي، متفوقتين على المساهم المؤسس، شركة فوتيان للاستثمار، وأصبحتا أكبر مساهمتين.

لكن، مع بداية تراجع سوق العقارات، بدأت عائلة 大家 في الانسحاب بسرعة. منذ 2021، بدأت تقلل من حصتها بشكل متكرر، وتبتعد تدريجيًا عن قائمة أكبر عشرة مساهمين في جيمديل.

وفي الواقع، كانت هناك أنباء عن نية 富德生命人寿 في بيع حصتها في جيمديل، حيث بعد استقالة凌克 مباشرة في أكتوبر 2023، انتشرت أنباء عن نية 富德生命人寿 بيع حصتها بقيمة 60 مليار يوان لشركة 深投控، لكن 微فو شركة 深投控 نفت ذلك بسرعة، وأبلغت الشرطة.

اليوم، أصبحت 富德生命人寿 محتجزة في الأسهم. بحلول نهاية الربع الثالث من 2025، كانت تمتلك 13.47 مليار سهم من جيمديل، وبحسب سعر الإغلاق في 20 مارس 2026، البالغ 2.95 يوان للسهم، فإن قيمة تلك الأسهم تقدر بحوالي 40 مليار يوان، مقارنة مع أكثر من 80 مليار يوان استثمرتها سابقًا، وهو تراجع كبير.

لكن، بعد دخول أكبر شركتين من شركات التأمين، ارتفعت نسبة توزيع الأرباح في جيمديل بشكل حاد، وبدأت في تقاسم أرباح سوق العقارات.

وفقًا لبيانات Wind، بين 2015 و2021، كانت جيمديل توزع أرباحًا مجمعة بقيمة حوالي 192 مليار يوان، وكانت نسبة توزيع الأرباح تتجاوز 30% سنويًا. قبل ذلك، لم تتجاوز نسبة التوزيع 20%.

(صورة / Wind)

لكن، بعد سنوات من التوزيع العالي، ومع اقتراب ذروة سداد الديون، بدأ ذلك يضغط على أمن تدفق النقد في جيمديل.

في ديسمبر 2023، باعت جيمديل حصة 51% من شركة Shenzhen Jindi Xinsa Real Estate Development، وجمعت 3.251 مليار يوان.

لكن هذا لا يكفي. بحلول نهاية الربع الثالث من 2025، بلغ النقد المتوفر لدى جيمديل 14.34 مليار يوان، وديون قصيرة الأجل 426 مليون يوان، وديون غير متداولة مستحقة خلال سنة 27.858 مليار يوان، أي أن الفجوة التمويلية قصيرة الأجل تقترب من 13.9 مليار يوان.

(صورة / تقرير مالي لجيمديل)

علاوة على ذلك، بدأت جيمديل تفقد قدرتها على “الانتاج الذاتي”. خلال الثلاثة أرباع الأولى من 2025، بلغ صافي التدفق النقدي التشغيلي سالبًا 1.468 مليار يوان، وتحول من إيجابي إلى سلبي. في ظل بيئة السوق الحالية التي تركز على الحفاظ على التدفقات النقدية، يتضح أن ضغط التدفق النقدي على جيمديل كبير.

(صورة / تقرير مالي لجيمديل)

عند النظر إلى الوراء، بعد تراجع جيمديل، عادت مؤقتًا إلى قائمة العشرة الأوائل، ثم عادت لتواجه تراجع المبيعات والخسائر. الآن، تقع مهمة إعادة جيمديل إلى المسار الصحيح على عاتق 徐家俊، بعد凌克.

الصورة الرئيسية من الموقع الرسمي لجيمديل.