حوار حصري مع عضو المؤتمر الاستشاري السياسي الوطني، نائب وزير الإسكان والبناء السابق جيانج وان رونج: يقترح إصدار "قانون إدارة بيع المساكن" في أقرب وقت، والتعريج تدريجياً على بيع المساكن الجاهزة للسكن

كل تقرير صحفي: لي بيiao، زان روي    تحرير كل تقرير: دونغ شينغشنغ

قضية الإسكان تتعلق بكل أسرة.

في 5 مارس، قدم تقرير عمل الحكومة، مؤكداً على استقرار سوق العقارات. من خلال سياسات موجهة حسب المدينة للسيطرة على الزيادة، وتقليل المخزون، وتحسين العرض، واستكشاف قنوات متعددة لتنشيط العقارات القائمة، وتشجيع شراء العقارات القائمة لاستخدامها بشكل رئيسي في الإسكان المضمون وغيرها. تعميق إصلاح نظام صندوق الادخار السكني. تحسين عرض الإسكان المضمون، وتسريع تجديد المباني القديمة.

وفي الوقت نفسه، دفع بناء “بيوت جيدة” بشكل منظم، والتي تتميز بالأمان، والراحة، والبيئة الخضراء، والذكاء، من خلال تنفيذ مشاريع تحسين جودة المساكن وخدمات إدارة الممتلكات. تعزيز دور نظام القائمة البيضاء لضمان تسليم المنازل، والوقاية من مخاطر التخلف عن السداد. دفع بناء نظام أساسي وسياسات داعمة لنموذج جديد لتطوير العقارات.

كيف نفهم النموذج الجديد لتطوير العقارات؟ وما هي الميزات البارزة لهذا النموذج؟ وما هي التوصيات لبناء نظام أساسي وسياسات داعمة لهذا النموذج؟ مع هذه الأسئلة، خلال انعقاد جلسة المؤتمر الوطني، أجرى مراسل “الأخبار الاقتصادية اليومية” (المشار إليه بـ NBD) مقابلة مع عضو اللجنة السياسية الاستشارية الوطنية، ونائب وزير وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية السابق، جيانغ وانرونغ.

منذ انضمامه إلى وزارة البناء عام 1988، قضى جيانغ وانرونغ قرابة 40 عاماً في نظام الإسكان والتنمية الحضرية. شغل منصب مدير إدارة العقارات، ونائب مدير إدارة الإسكان والعقارات، وبعد تشكيل الوزارة في 2008، تولى إدارة قسم تنظيم سوق العقارات، مما مكنه من فهم عميق لملمس وأمراض سوق العقارات. بعد تعيينه نائباً للوزير في 2019، كان مسؤولاً عن ضمان الإسكان، وتنظيم سوق العقارات، حتى استقالته في 2025.

خلال المقابلة، عبر جيانغ وانرونغ عن آرائه حول المقترحات التي قدمها. قال بصراحة، إن التغيرات في سوق العقارات، حيث يقارب نصف المعاملات من العقارات المستعملة، تتطلب تحسين التشريعات القانونية المتعلقة بصفقات العقارات القائمة على المستوى الوطني. لذلك، اقترح أن يدرج مجلس الدولة، من خلال الجهات المختصة بالتشريع، “لوائح إدارة مبيعات الإسكان” في خطة التشريع، وأن تصدر بسرعة؛ من خلال تحسين نظام بيع العقارات، وإنشاء نظام إفصاح المعلومات، وتسجيل العقود عبر الإنترنت، وغيرها من السياسات السبعة، لتعزيز الأساس القانوني لنموذج تطوير العقارات الجديد.

التوصية بسرعة إصدار “لوائح إدارة مبيعات الإسكان”

NBD: قدم تقرير عمل الحكومة هذا العام، أن يتم دفع بناء نظام أساسي وسياسات داعمة لنموذج تطوير العقارات الجديد بشكل أعمق. هل يمكنك أن تشرح فهمك لهذا النموذج، خاصة نظام البيع؟

جيانغ وانرونغ: اقترحت الدورة الـ20 للحزب أن يتم تسريع بناء نظام إسكان متعدد الأطراف، يوفر من خلاله من خلال قنوات متعددة، ويجمع بين الإيجار والشراء. وأوصت “مقترحات الخطة الخمسية الخامسة عشر للتنمية الاقتصادية والاجتماعية الوطنية” التي أقرها المؤتمر الرابع للجنة المركزية للحزب، بسرعة بناء نموذج جديد لتطوير العقارات، وتحسين أنظمة تطوير، وتمويل، وبيع العقارات التجارية.

حالياً، تتغير علاقة العرض والطلب على الإسكان في بلادنا، حيث ستصل نسبة معاملات العقارات المستعملة إلى حوالي 45% بحلول 2025، وتجاوز حجم معاملات العقارات المستعملة في مدن مثل بكين وشنغهاي حجم العقارات الجديدة، مما يشير إلى أن نمط المعاملات الذي كان يركز على العقارات الجديدة يتجه نحو توازن بين العقارات الجديدة والمستعملة. لكن، أعتقد أن التشريعات القانونية المتعلقة بصفقات العقارات القائمة لا تزال غير مكتملة.

كما أن مجالات بيع العقارات الجديدة تواجه مشاكل مثل ضعف الرقابة على الأموال، وعدم الشفافية، وعدم انتظام المعاملات، وارتفاع مخاطر التسليم. بعض شركات التطوير العقاري تتجاوز القوانين في استخدام أموال المعاملات، مما يؤدي إلى عدم اكتمال تسليم العقارات في الوقت المحدد، ويثير اهتمام المجتمع؛ وبعض الشركات تروج بشكل كاذب، وتختلق وتوزع معلومات غير صحيحة عن أسعار العقارات، وتضخم الأسعار بشكل متعمد، أو تتواطأ، وتتحكم في السوق، أو تتجاهل عيوب العقارات الجوهرية، مما يضر بحق المستهلكين في المعرفة، ويثير نزاعات اجتماعية.

حالياً، القوانين واللوائح المتعلقة بالعقارات تشمل قانون إدارة العقارات الحضرية، و"لوائح إدارة تطوير العقارات الحضرية"، و"لوائح تأجير الإسكان"، و"لوائح إدارة الممتلكات"، لكن اللوائح الخاصة ببيع الإسكان على نطاق واسع، والتي تنظم بشكل خاص، ذات مستوى أدنى من حيث القوة القانونية، وتفتقر إلى العقوبات الفعالة.

وفقاً لمتطلبات الإصلاح، قامت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في 2017 بإعداد مسودة “لوائح إدارة تأجير وبيع الإسكان (مشروع استشارة عامة)”، وطرحتها للمجتمع، وأخذت بالملاحظات. وبناءً على الآراء، تم تقسيمها إلى “لوائح إدارة تأجير الإسكان” و"لوائح إدارة مبيعات الإسكان". حالياً، صدرت “لوائح إدارة تأجير الإسكان”، ويُوصى بأن يدرج مجلس الدولة “لوائح إدارة مبيعات الإسكان” في خطة التشريع، وأن تصدر بسرعة.

التدرج في تطبيق بيع العقارات الجاهزة

NBD: إذا تم إصدار “لوائح إدارة مبيعات الإسكان” بسرعة، ما هي الجوانب التي ينبغي أن تركز عليها في تصميم النظام لضبط سوق البيع، وحماية حقوق جميع الأطراف في المعاملة؟

جيانغ وانرونغ: أعتقد أنه يمكن تصميمها من خلال النقاط التالية:

أولاً، توسيع نطاق التشريع ليشمل الحاجة القانونية في مرحلة تحسين جودة العقارات القائمة. لمواكبة التغيرات في سوق المعاملات العقارية، يجب أن تشمل اللوائح معاملات العقارات القائمة، مع تحسين أنظمة معاملات العقارات القائمة والجديدة، وإنشاء نظام قانوني شامل يوازن بين العقارات القائمة والجديدة.

ثانياً، تحسين نظام بيع العقارات، وتنظيم سوق المعاملات. التدرج في تطبيق بيع العقارات الجاهزة، وتحسين نظام تسجيل بيع العقارات الجاهزة. رفع معايير البيع المسبق للعقارات، وتعزيز رقابة أموال البيع المسبق، بحيث لا يُسمح باستخدام الأموال إلا لمشروع التطوير، ويجب صرفها وفقاً لتقدم العمل.

ثالثاً، إرساء نظام معاملات باسم حقيقي، لضمان صحة ودقة المعاملات. يجب على البائعين، والمشترين، ووسطاء العقارات، والأفراد العاملين في القطاع، عند نشر معلومات البيع، أو طلب الشراء، أو توقيع العقود، أو تسجيلها عبر الإنترنت، استخدام أسمائهم الحقيقية أو أسماء الشركات، وأرقام الهوية.

رابعاً، إرساء نظام الإفصاح عن المعلومات، لتعزيز الشفافية. يجب على مطوري العقارات الكشف عن معلومات الترخيص المسبق أو تسجيل البيع، وموقع العقار، والسعر، والمساحة، والرهون العقارية، وغيرها من المعلومات ذات الصلة. ويجب على البائعين للعقارات المستعملة الكشف عن الحالة الطبيعية للعقار، وملكيته، والرهون، والقيود على الحقوق، والمعلومات الرئيسية التي تؤثر على السعر. ويجب على إدارة سوق العقارات نشر معلومات البيع، وبيانات التحقق من العقارات المستعملة، ومعلومات الرقابة الصناعية.

خامساً، إرساء نظام تسجيل العقود عبر الإنترنت، وتعزيز دور الحكومة في الرقابة. تعزيز بناء منصة إدارة معاملات العقارات، وإنشاء قاعدة بيانات موحدة للعقارات، وتحسين إدارة المعلومات الأساسية، وتسجيل العقود، ورقابة الأموال، ومراجعة الأطراف، والإفصاح عن المعلومات، والمراقبة الإحصائية. يجب أن يتم تسجيل عقود بيع العقارات، وعمليات الوساطة، والمعاملات الذاتية، عبر منصة إدارة المعاملات. يُنصح باستخدام نماذج عقود مبيعات قياسية، يتم إعدادها بالتعاون بين إدارة سوق العقارات، وإدارة السوق، لضمان التوحيد والجودة.

سادساً، إرساء نظام تسليم العقارات، وتحسين جودة التسليم. يجب على مطوري العقارات تسليم العقارات في الوقت المحدد، وفقاً للعقد، بعد استيفاء شروط الاستخدام. عند عرض نماذج من العقارات، يجب توضيح أن الجودة، والمعدات، والتشطيبات، تتطابق مع النموذج، وإذا لم يُذكر، يجب أن تتطابق العقارات الفعلية مع النموذج.

سابعاً، إرساء نظام إدارة الائتمان، وتعزيز مصداقية القطاع. إنشاء آلية مشتركة لتحفيز الالتزام، ومعاقبة عدم الالتزام، وربط سجل الائتمان للمؤسسات والأفراد العاملين، مع أنشطة البيع، والتمويل، والائتمان، والتقييم الائتماني، والإعلان عن الحالة للمجتمع بشكل دوري.

دفع بناء “بيوت جيدة” عبر خمس مراحل كاملة

NBD: تم إدراج بناء “بيوت جيدة” في تقرير عمل الحكومة للسنة الثانية على التوالي. خلال العام الماضي، ما هي الأعمال التي قامت بها وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في هذا المجال؟

جيانغ وانرونغ: تلبيةً لتوقعات الناس الجديدة بشأن “البيوت الجيدة”، استمرت الوزارة في التعاون بين الحكومة، والشركات، والمجتمع، من خلال العمل على معايير، وتصاميم، ومواد، وبناء، وصيانة، لتحقيق “بيوت جيدة” بشكل كامل.

أولاً، من خلال وضع معايير جيدة. في مارس العام الماضي، أصدرت الوزارة المعيار الوطني الإجباري “مواصفات مشاريع الإسكان”، الذي رفع جودة الإسكان من خلال تحسين ارتفاع الطوابق، وعزل الجدران والأرضيات، ومرور الأبواب والحمامات، وتدفئة المناطق المختلفة، وتكييف الهواء، وغيرها من 14 جانباً. في ديسمبر، أصدرت “وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية حول تحسين جودة الإسكان”، وحددت أهداف تطوير “البيوت الجيدة”، والمهام الرئيسية، وزادت التنسيق، ودفعت العمل بقوة.

ثانياً، من خلال تحسين التصاميم. استمرت المسابقة الوطنية لتصميم “البيوت الجيدة”، واختيرت أكثر من 80 عملاً من حوالي 2000 مشاركة، تشمل تصميم منازل جديدة وتجديد منازل قديمة، بهدف توجيه المصممين والطلاب الجامعيين لتلبية احتياجات السكن المتنوعة، وتصميم “بيوت جيدة” بمختلف الأنماط والأحجام، بحيث يكون كل متر مربع مستغلاً بشكل فعال ويحقق قيمة مقابل السعر.

ثالثاً، من خلال تحسين المواد. تسريع البحث والتطوير في مواد البناء الجديدة، باستخدام أساليب مثل “تحدي الترتيب”، لدعم أكثر من 50 نوعاً من مواد البناء الجديدة، وتحسين خصائص العزل، والعزل الحراري، والمقاومة للماء، والبيئة. بالإضافة إلى ذلك، تنمية نقاط نمو في المباني الخضراء، واستكشاف تطبيقات التكنولوجيا الحديثة، مثل الإنترنت، وأجهزة الاستشعار، والمنتجات الجديدة.

رابعاً، من خلال تحسين طرق البناء. تعزيز دور الشركات، وتشجيع الشركات الكبرى على تطوير أنظمة بناء “6633” (ستة مبادئ، وستة وقاية، وثلاثة توفير، وثلاثة ضرورات)، و"365" (ثلاثة استخدامات، وستة مزايا، وخمسة دعم). الترويج للبناء الذكي، والبناء الأخضر، والتشييد المسبق، لرفع مستوى الجودة، وضمان سلامة المشاريع.

بالإضافة إلى ذلك، يجب التركيز على تحسين الصيانة. من جهة، تسريع إنشاء أنظمة فحص سلامة المباني، وصناديق تمويل إدارة سلامة المباني، وتأمين سلامة الجودة على مدى دورة حياة المبنى. ومن جهة أخرى، تنفيذ خطة تحسين جودة خدمات إدارة الممتلكات، واستكشاف نماذج “خدمات إدارة الممتلكات + خدمات الحياة”، ودخول خدمات إدارة الممتلكات إلى المنازل، ومعالجة الأمور الصغيرة التي تهم الناس، لبناء منازل أكثر دفئاً وسعادة.

دفع الذكاء الاصطناعي، وإنترنت الأشياء، وغيرها إلى المنازل والمباني

NBD: ذكر تقرير عمل الحكومة أن يتم دفع بناء “بيوت جيدة” بشكل منظم، آمن، مريح، وبيئي، وذكي. ما هي المجالات التي تعتقد أنه ينبغي التركيز عليها؟

جيانغ وانرونغ: حالياً، بدأ بناء “البيوت الجيدة” في التحقق من النجاح، وأصبح مقبولاً على نطاق واسع كمفهوم اجتماعي. وفي المستقبل، أرى أنه يجب الاستمرار في تعزيز ذلك، ودفع بناء “بيوت جيدة” بشكل منظم، لبناء مساحات سكنية عالية الجودة للناس.

أولاً، تنفيذ مشروع تحسين جودة المساكن. دفع الجهات المعنية لتطبيق “مقترحات تحسين جودة الإسكان”، والاستمرار في التركيز على المعايير، والتصاميم، والمواد، والبناء، والصيانة، لإنشاء أنظمة دعم وآليات عمل متكاملة.

ثانياً، تعزيز البحث العلمي والتطوير في تكنولوجيا “البيوت الجيدة”. من خلال تنفيذ مشاريع تكنولوجية، وتطوير تقنيات رئيسية لتحسين الجودة، لبناء نماذج مستقبلية من “البيوت الجيدة”. إنشاء قاعدة بيانات للإنجازات التكنولوجية في مجال الإسكان والتنمية الحضرية، وجمع ونشر قائمة تقنيات مفيدة وفعالة، وتحويل المزيد من الابتكارات إلى ممارسات عملية، لدعم سكن ميسر وملائم.

بالإضافة إلى ذلك، يجب دفع ترقية سلسلة صناعة الإسكان. من خلال بناء “البيوت الجيدة”، فتح مسارات للتحول الصناعي. اختيار مناطق ذات أساس عمل، لبناء تجمعات صناعية تشمل مواد البناء، والتشطيب، والأثاث، والأجهزة المنزلية، وتحويل شركات التطوير العقاري، وشركات البناء إلى مزودي خدمات “البيوت الجيدة”، وابتكار أنظمة منتجات وخدمات جديدة.

واستخدام تطبيقات التكنولوجيا في الإسكان، خاصة الذكاء الاصطناعي، وإنترنت الأشياء، وغيرها، لدمج التكنولوجيا في المنازل والمباني، وتحقيق تطبيقات تجارية، وجعل الإسكان منصة مهمة لتكامل التكنولوجيا وتطبيقاتها.