خفض شنغهاي نسبة الدفعة الأولى للعقارات التجارية، ومن المتوقع أن تتبعها مدن أخرى

المصدر: صحيفة الاقتصاد المرجعي الكاتب: ليانغ تشيان يي جيان

في 16 مارس، أصدرت فرع بنك الشعب الصيني في شنغهاي بالتعاون مع إدارة الرقابة المالية الوطنية في شنغهاي إشعارًا، يقضي بتعديل الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى لقروض شراء العقارات التجارية (بما في ذلك “المنازل التجارية والسكنية”) في شنغهاي ليكون لا يقل عن 30% اعتبارًا من 16 مارس 2026. ويجب على المؤسسات المالية تحديد نسبة الدفعة الأولى لكل قرض بشكل معقول بناءً على ظروف التشغيل ومخاطر العملاء وغيرها من العوامل. هذه هي المرة الأولى التي يتم فيها تعديل سياسة قروض العقارات التجارية في شنغهاي منذ أكثر من عشرة أعوام، ومن المتوقع أن تتبعها مدن أخرى.

في يناير من هذا العام، أصدر بنك الشعب الصيني وإدارة الرقابة المالية الوطنية إشعارًا بعنوان “تعديل الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى لقروض شراء العقارات التجارية”، ينص على أن “نسبة الدفعة الأولى لقروض شراء العقارات التجارية (بما في ذلك المنازل التجارية والسكنية) تُعدل لتكون لا تقل عن 30%”، وأشار إلى أنه “وفقًا لمبدأ تطبيق السياسات حسب المدينة، يتم تحديد الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى لكل مدينة بشكل مستقل بناءً على النسبة الموحدة على مستوى البلاد.”

قال يان يويجين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في يي جو، شنغهاي، إن “السياسة الجديدة تقلل من عتبة الدخول للاستثمار والتشغيل، والهدف الرئيسي هو تنشيط الأصول التجارية والسكنية المحتفظ بها.” وأوضح أن هذا التعديل له تأثير واضح في تقليل الأعباء. على سبيل المثال، عقار تجاري بقيمة إجمالية قدرها 5 ملايين يوان، قبل تنفيذ السياسة الجديدة، كان على المشتري دفع 2.5 مليون يوان كمقدم، وبعد التعديل انخفض إلى 1.5 مليون يوان، مما يقلل بشكل مباشر من ضغط التدفق النقدي بمقدار 1 مليون يوان.

وأضاف يان يويجين أن هذا التغيير سيساعد على تحرير الطلبات الاستثمارية التي كانت مقيدة بمعايير رأس المال، خاصة مع عودة نشاط سوق العقارات الثانوية، مما يتوقع أن يؤدي إلى زيادة استفسارات المشاريع التجارية في المناطق المركزية في شنغهاي على أساس شهري.

وأشار زانغ ووجينغ، المدير العام لبيانات أبحاث شنغهاي في معهد أبحاث الصين، إلى أن متوسط الإيجارات ونسبة الإشغال للعقارات التجارية والمكتبية في شنغهاي شهدت تراجعًا خلال السنوات الماضية، مما أدى إلى ضعف ثقة السوق وتقليل حجم الصفقات، وارتفاع مخزون العقارات التجارية والمكتبية بشكل مستمر. وخفض نسبة الدفعة الأولى من 50% أو أكثر إلى 30% أو أقل هو خطوة لخفض عتبة الدخول وتحفيز الطلب المحتمل، مما يساعد شركات التطوير على تسريع تصفية العقارات التجارية وتخفيف ضغط المخزون.

قال زانغ بو، رئيس معهد أبحاث 58 أنجوكي، إن السياسة الجديدة ستتفاعل مع سياسات تنشيط المخزون غير السكني ودعم تحديث المباني التجارية في شنغهاي، مما يسهل على المستثمرين الصغار والمتوسطين، وشركات التأجير المتخصصة، دخول سوق تحويل العقارات التجارية إلى تأجير طويل الأمد، كما تقلل من الضغط المالي على شركات التطوير لتحويل العقارات التجارية إلى شقق للإيجار الطويل. ويدعم ذلك من خلال التمويل تحويل العقارات التجارية إلى شقق طويلة الأمد أو شقق فندقية، تلبية لزيادة الطلب على الإيجار السكني.

وأعرب لي هان، أحد العاملين في سوق العقارات في شنغهاي والمتابع لأسواق بورودونغ، عن اعتقاده أن خفض نسبة الدفعة الأولى سيعزز بشكل رئيسي مبيعات الشقق الفندقية. وقال: “حاليًا، من الصعب تصفية العقارات التجارية، لكن الشقق الفندقية ذات الموقع الممتاز يمكن أن تحقق عائد إيجار بنسبة 3% أو أكثر، مما يجعلها جذابة.” وأوضح أن مشروعًا تجاريًا في منطقة زانجيانغ في بورودونغ، يعرض للبيع، بأسعار تتراوح بين 2 إلى 3 ملايين يوان، مع إيجارات شهرية تتراوح بين 8500 و9000 يوان، وأن خفض الدفعة الأولى بمقدار خمسين إلى ستين ألف يوان، مع عدم وجود قيود على الشراء، يجعلها أكثر جاذبية للمكاتب المجاورة والمستثمرين.

ومع ذلك، يرى خبراء الصناعة أن التعديلات الحالية، رغم أنها تنشط السوق، إلا أنها لن تؤدي إلى انقلاب كامل في سوق العقارات التجارية والسكنية. قال يان يويجين، إن في ظل الوضع الجديد للسوق العقاري، مع ارتفاع معدل الشواغر في المكاتب، وضغوط الإيجارات، وتخفيف قيود شراء المنازل، فإن تأثير السياسات على السوق سيكون متباينًا بشكل هيكلي، ومن الصعب تكرار موجة المضاربة على العقارات “النوع السكني” سابقًا.

وأشار يان يويجين إلى أن الهدف من السياسات ربما هو زيادة سيولة العقارات التجارية والسكنية، وتنشيط وظيفتها كـ"حامل صناعي" أو “حامل تجاري وتجزئة”. وقال إن انخفاض الرافعة المالية يمكن أن يوجه بعض العقارات إلى مؤسسات أو أفراد لديهم القدرة على الشراء أو التعديل والتشغيل، لاستخدامها في تطوير استهلاك جديد أو أنشطة اقتصادية جديدة. خاصة بعد التعديلات الأخيرة على الاقتصاد الصناعي والتجاري، ستظهر طلبات سوقية جديدة على مشاريع العقارات التجارية والصناعية.

توقع زانغ بو أن تتبع مدن من الدرجة الأولى مثل بكين على الأرجح، وأنه من خلال النظر إلى السوق العقارية الحالية، فإن تنشيط الأصول في قطاع المكاتب التجارية (العمل التجاري) أصبح توجيهًا مهمًا للسياسات. وليس فقط أن تعدل المدن الأخرى نسبة الدفعة الأولى وفقًا لظروف سوقها وأهدافها، بل من المحتمل أن تصدر سياسات أكثر استهدافًا لتحقيق أهداف “الحد من النمو، وتقليل المخزون، وتحسين العرض”.

(تحرير: وون جينغ)