سنة الانفجار الأولى للاستثمار العقاري المؤسسي بين الشركات! الاستثمار الاستراتيجي لإدارة الأوراق المالية، والمستقبل هو التنافس التعاوني في النظام البيئي

كيف ستعيد التعاون بين الذكاء الاصطناعي والنظام البيئي تشكيل مشهد السوق؟

وكالة المالية 19 مارس (الصحفي وان يو لينغ) “هذا العام سيكون عام انفجار ونمو صناديق REITs بين المؤسسات، ونحن نولي هذا النشاط أهمية كبيرة، حيث قمنا العام الماضي بتوجيه مواردنا بشكل كبير نحو ذلك.” قال مسؤول في إدارة الأصول في شركة وساطة متوسطة في شنغهاي.

وفقًا لبيانات Wind التي جمعها مراسل وكالة المالية، بدأ تسريع نشاط صناديق REITs بين المؤسسات منذ نهاية العام الماضي، واستمر في النمو السريع هذا العام. منذ بداية العام، تم إصدار 10 صناديق REITs بين المؤسسات بنجاح، مقارنة بإصدار واحد فقط في الربع الأول من العام الماضي، مما يدل على تسارع واضح.

يهيمن مديرو صناديق REITs بين المؤسسات بشكل مطلق، حيث تعتبر إدارة الأصول في شركات الوساطة المالية القوة الرئيسية. منذ عام 2026 حتى الآن، أصدرت كل من Guojin Asset Management وTaibao Asset Management 3 صناديق، فيما أصدرت CITIC Securities، Guotai Haitong Asset Management، Dongwu Securities، و招商证券资产管理 صناديق واحدة لكل منها.

المنافسة على هذا النشاط شديدة، حيث تولي كل شركة إدارة أصول استراتيجية عالية، وتستثمر مواردها بنشاط في التقديم. يرى بعض الخبراء أن المستقبل لن يكون مجرد تنافس بين مؤسسة واحدة، بل سيكون تعاونًا بين “البنك الاستثماري + إدارة الأصول + التشغيل + التمويل” في النظام البيئي بأكمله.

تسريع تطوير صناديق REITs بين المؤسسات، وإصدار 10 صناديق بنجاح هذا العام

بدأ النشاط بين المؤسسات في صناديق REITs يتسارع بشكل واضح منذ نهاية العام الماضي.

تشير بيانات Wind إلى أنه في عام 2025، تم إصدار 29 صندوق REITs بين المؤسسات بإجمالي 53.75 مليار يوان، منها 13 إصدارًا في ديسمبر من العام الماضي. منذ بداية 2026، خلال أقل من ثلاثة أشهر، تم إصدار 10 صناديق بنجاح، بإجمالي 12.168 مليار يوان. بالمقارنة مع نفس الفترة من العام الماضي، لم يتم إصدار سوى صندوق واحد حتى مارس.

في عام 2025، أدى تحرير نطاق الأصول، وتسريع عمليات المراجعة، وتوضيح تحديد الأصول ذات حقوق الملكية الصافية، بالإضافة إلى دخول أصول مثل المكاتب التجارية والتحديث الحضري، إلى زيادة المعروض بشكل كبير؛ كما أن بيئة الفائدة المنخفضة زادت من طلب المؤسسات مثل شركات التأمين وإدارة الثروات على الأصول ذات التدفق النقدي المستقر، مما أدى إلى تفاعل بين العرض والطلب. بالإضافة إلى ذلك، أثر نموذج صناديق REITs العام، مما عزز النمو السريع لهذا السوق.

حاليًا، تشمل إدارة صناديق REITs بين المؤسسات بشكل رئيسي شركات إدارة الأصول في شركات الوساطة، وشركات إدارة الصناديق الفرعية، وشركات إدارة التأمين. وتتمتع إدارة الأصول في شركات الوساطة بميزة كبيرة بفضل تراكم خبراتها في القطاع المصرفي الاستثماري وقدرتها على البيع والتسعير، مما يجعلها القوة الرئيسية في إدارة صناديق REITs بين المؤسسات.

من بيانات 2025، أصدرت CITIC Securities 7 صناديق، وCITIC Construction Investment Securities 4، وGuotai Haitong Asset Management وCICC 3 صناديق لكل منهما، وGuojin Asset Management وHuatai Securities Asset Management وXingzheng Asset Management وPeople’s Insurance Asset Management 2 صناديق لكل منها، وPing An Securities وTaibao Asset وTaikang Asset Management وFuguo Asset Management صندوق واحد لكل منها.

من بداية 2026، أصدرت كل من Guojin Asset Management وTaibao Asset Management 3 صناديق، وCITIC Securities وGuotai Haitong Asset Management وDongwu Securities و招商证券资产管理 صناديق واحدة لكل منها. من بين هذه، بلغ حجم إصدار مشروع “Guojin Asset Management - Century Hongyuan Data Center Holding Real Estate Asset-Backed Special Plan” حوالي 4.654 مليار يوان.

احتياجات التخصيص من قبل ثلاثة أنواع من المؤسسات تبرز

يُطلق على صناديق REITs بين المؤسسات عادةً اسم “خطة خاصة لدعم الأصول العقارية المملوكة” (持有型不动产ABS). وهي تشير إلى منتجات الأوراق المالية المصدرة والمتداولة في البورصة، مدعومة بتدفقات نقدية من أصول عقارية مملوكة (مثل المراكز التجارية، المكاتب، الفنادق، المناطق الصناعية، مرافق الطاقة، وغيرها) وتستهدف المستثمرين المؤهلين.

مقارنة بصناديق REITs العامة، فهي أكثر مرونة من حيث متطلبات إصدار الأصول، ونضج الأصول، وعمليات المراجعة، وتعد حلقة مهمة تربط التمويل غير المعياري بصناديق REITs العامة، وتساعد على تنويع سوق REITs متعدد المستويات في الصين.

صناديق REITs العامة هي منتجات مالية موحدة تجمع الأموال من المستثمرين العامين وتدرج في السوق، وتُتداول في البورصة. أما صناديق REITs بين المؤسسات فهي في جوهرها أوراق مالية مدعومة بأصول، وتتمحور حول “الخصخصة + حقوق الملكية”، وتصدر بشكل رئيسي في سوق المؤسسات للمستثمرين المؤهلين. وتعمل كجسر بين ما قبل REITs والصناديق العامة، ويمكن أن تكون بمثابة “حاضنة” للأصول غير المؤهلة حاليًا للمعايير العامة، مع إمكانية الانتقال إلى السوق العامة عند نضوجها.

من ناحية التمويل، فإن المؤسسات التي تزداد رغبتها في التخصيص لصناديق REITs بين المؤسسات تشمل بشكل رئيسي شركات التأمين، والبنوك، وصناديق الاستثمار الخاصة. فشركات التأمين، بسبب طول مدة الالتزامات وطلبها لعوائد مستقرة طويلة الأمد، تعتبر القوة الأساسية في التخصيص؛ أما إدارة الثروات البنكية، بعد تحولها إلى تقييم صافي القيمة، فهي بحاجة ماسة لأصول ذات عائد ثابت وبتقلب منخفض، مع أسرع معدل نمو في الطلب؛ فيما تركز صناديق الاستثمار الخاصة على مرونة الأصول وفرص التداول، مع زيادة النشاط في المشاركة.

وهناك اختلافات واضحة في تفضيلات هذه الأنواع الثلاثة من المؤسسات:

تميل شركات التأمين إلى الاحتفاظ طويل الأمد، وتفضل الأصول المستقرة من حيث التدفق النقدي، مثل الإسكان المؤجر والمناطق الصناعية، مع التركيز على الأمان وتوافق مدة الالتزام؛

إدارة الثروات البنكية تركز على الأصول ذات المدى المتوسط إلى القصير، وتكون حساسة للعائد، وتفضل استراتيجيات “الثابت +”، للاستفادة من عوائد توزيعات صناديق REITs لتعزيز العائد الكلي؛

صناديق الاستثمار الخاصة تتسم بالمرونة، فهي تشارك في الاكتتابات الأولية، وتتداول في السوق الثانوية، وتفضل الأصول ذات إمكانات النمو أو التوقعات بزيادة رأس المال أو التوسع، بهدف تحقيق عوائد مجمعة أعلى.

تشكل هذه الأنواع الثلاثة من المؤسسات تكاملًا، وتدعم سوق صناديق REITs بين المؤسسات بسرعة النمو.

المنافسة المستقبلية ستكون “مركزة على القادة، ومتنوعة في الخصائص”

علمت وكالة المالية أن، في مواجهة فرص صناديق REITs بين المؤسسات، تولي جميع شركات الوساطة وأقسام إدارة الأصول أو الشركات التابعة لها اهتمامًا كبيرًا، وتستعد بنشاط للتقديم.

قال مسؤول في إدارة صناديق إدارة الأصول في Guojin: “نحن نعتبر نشاط صناديق REITs بين المؤسسات استراتيجية مهمة لتنشيط الاقتصاد الحقيقي، وإعادة إحياء الأصول، وبناء نظام بيئي متعدد المستويات لصناديق REITs.” فيما يتعلق بالتخطيط، زاد عدد الموظفين في 2025 مقارنة بـ2024، واستقطبت خبرات من داخل وخارج الصناعة، لتعزيز قدرات الخدمة المهنية. كما زادت الاستثمارات في التكنولوجيا وإدارة المخاطر، خاصة في أنظمة مراقبة تشغيل الأصول، باستخدام البيانات الكبيرة لمراقبة تدفق العملاء، المبيعات، استهلاك الطاقة، وغيرها، بهدف توفير معلومات أكثر شفافية للمستثمرين، ودعم تقييم الأصول.

يعتقد المسؤول أن المنافسة في السوق قد تتجه نحو “مركزة على القادة، وتنوع في الخصائص”. الشركات الكبرى في إدارة الأصول وشركات الصناديق الرائدة، بفضل علاماتها التجارية، وقنوات التمويل، وقدرات الخدمة الشاملة، قد تهيمن على المشاريع الكبيرة والموحدة. أما الشركات الصغيرة والمتوسطة، فربما تحتاج إلى بناء معرفة عميقة واحتياطات موارد في قطاعات متخصصة (مثل الطاقة الجديدة، مراكز البيانات، اللوجستيات المبردة) لتأسيس مكانة، واتباع مسار “متخصص وصغير وجميل”.

من المتوقع أن يتحول المنافسة في المستقبل من مجرد “رسوم القنوات” إلى “قدرة إدارة الأصول”. من ينجح في تحسين التشغيل الدقيق للأصول الأساسية وزيادة NOI (صافي الدخل التشغيلي)، سيكون أكثر جذبًا للتمويل ويحصل على تقييم سوقي أفضل. بشكل عام، لن يكون المنافسة بين مؤسسة واحدة فقط، بل ستكون “تعاونًا بين البنك الاستثماري + إدارة الأصول + التشغيل + التمويل” في نظام بيئي متكامل.

سياسات 2026 ستتجه نحو “الاعتياد، والتنوع الكامل، والدورة الشاملة”

ما الذي ستشهده سياسات صناديق REITs بين المؤسسات في عام 2026؟

قال مسؤول في إدارة صناديق إدارة الأصول ذات الصلة: “سيتم الانتقال من ‘الاستكشاف التجريبي’ إلى تنظيم نظامي ‘الاعتياد، والتنوع الكامل، والدورة الشاملة’، مع توقعات بثلاثة أبعاد”:

أولاً، توسيع نطاق الأصول. خلال خطة “الخمس سنوات 15”، من المتوقع أن تتجاوز السياسات حدود البنية التحتية التقليدية مثل النقل والمرافق البلدية، لتشمل العقارات التجارية (البنية التحتية الاستهلاكية)، والبنية التحتية الجديدة (مراكز البيانات، أبراج 5G)، والطاقة الجديدة (الرياح، الشمس، التخزين)، والإسكان الميسر. خاصة، فإن دفع صناديق REITs العقارية التجارية يمثل علامة على تطور سوق REITs في الصين نحو مجالات إدارة الأصول الأوسع.

ثانيًا، تحسين آليات المراجعة. مع استمرار الاعتياد على الإصدار، من المتوقع أن تصبح عمليات التقديم، والتوصية، والمراجعة أكثر شفافية ومعيارية وفعالية. من خلال إنشاء بنك احتياطي للمشاريع، وتطبيق نموذج “التقديم يُقبل، والمشاريع الناضجة تُصدر”، قد يُساعد ذلك على تقصير دورة الإصدار وتقليل التكاليف التنظيمية.

ثالثًا، التنسيق في السياسات المساندة. من المتوقع أن تتعاون السياسات المالية والضريبية، وإدارة الأراضي، وإدارة الأصول المملوكة للدولة، بشكل أكبر. على سبيل المثال، ستُعطى إرشادات أكثر تفصيلًا حول تحويل الأراضي، وتطبيق مبدأ حيادية الضرائب، لمعالجة القضايا التشغيلية التي تثير اهتمام السوق.

يعتقد أن حجم السوق قد يظل في نمو، مع توقع أن يصل حجم الإصدار السنوي إلى مستوى مرتفع. ستتحول الاهتمامات من “سرعة الإصدار” إلى “جودة الأصول”، حيث ستصبح قدرة التشغيل النقدي واستقرار التدفقات النقدية عوامل رئيسية في التقييم.

وفيما يخص السياسات، اقترح مسؤول في إدارة أصول في شركة وساطة كبيرة في شنغهاي أن، لتعزيز التوحيد في معايير المنتجات، يمكن التقدم بثلاثة إجراءات:

أولاً، توحيد معايير المنتجات بشكل أكبر، من خلال وضع قواعد واضحة ومتسقة لتقييم الأصول، والإفصاح عن المعلومات، وتوزيع الأرباح، وآليات النقل، لتقليل الاختلافات بين المؤسسات، وخفض الاحتكاكات في التداول.

ثانيًا، تحسين آليات التداول في السوق الثانوية، من خلال تحسين التسعير، والنقل، وعمليات التسوية، واستكشاف نظام السوق المساند، لزيادة كفاءة التسعير وسهولة التداول، بحيث يكون من السهل على المؤسسات الاستثمار والخروج.

ثالثًا، تعزيز الإفصاح عن المعلومات وموثوقية التقييم، من خلال جعل بيانات تشغيل الأصول الأساسية، والتدفقات النقدية، ومرجعيات التقييم أكثر شفافية، وقابلة للمتابعة، وقابلة للمقارنة، لمساعدة المؤسسات على تكوين توقعات مستقرة، وزيادة قبول السوق بشكل عام.

بشكل عام، التوحيد هو الأساس، والسيولة هي المفتاح، فقط عندما تكون القواعد أكثر توحيدًا، والتسعير أكثر شفافية، والتداول أكثر سلاسة، يمكن لصناديق REITs بين المؤسسات أن تصبح أصولًا موحدة طويلة الأمد يلتزم بها التمويل بشكل مستمر.