ارتفاع اهتمام سوق الإسكان المستعمل، تصاعد المعاملات نقاد "ربيع دافئ صغير" متوقع في المدن من الدرجة الأولى

المصدر: تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين الكاتب: وو شو يينغ

موسم البيع والشراء النشط في قطاع العقارات “الربع الثالث والربع الرابع” قد حل في موعده.

في يوم السبت الماضي (14 مارس)، سجلت شنغهاي رقمًا قياسيًا جديدًا في حجم المعاملات اليومية عبر الإنترنت للعقارات المستعملة، حيث بلغت 1472 صفقة؛ كما شهد سوق العقارات في بكين زيادة في حجم المعاملات بين العقارات الجديدة والمستعملة بعد تحفيز السياسات؛ وارتفعت أيضًا أعداد المشاهدات والمعاملات للعقارات المستعملة في قوانغتشو؛ وزاد حجم المعاملات للعقارات المستعملة في شنتشن خلال النصف الأول من مارس بشكل كبير.

كل عام في مارس وأبريل، تعتبر فترة حاسمة لسوق العقارات. نظرًا لأن بداية العام عادةً تكون خلال عطلة رأس السنة الصينية، يتم تأجيل الطلب على شراء المنازل؛ بالإضافة إلى ذلك، عادةً ما يتم إطلاق طلبات العقارات ذات السعة التعليمية في مارس وأبريل، مما يدفع إلى ارتفاع إجمالي معاملات السوق العقاري، ولهذا السبب يولي السوق اهتمامًا خاصًا لهذين الشهرين، حيث يؤثر ذلك على اتجاه السوق طوال العام.

هذا العام، يختلف موسم “الربع الثالث والربع الرابع” بشكل ملحوظ، إذ عاد سوق العقارات إلى حالة من العقلانية بعد عدة سنوات من التراجع، ويتطلع الجمهور بشكل خاص إلى أن يتحقق “ربيع صغير” هذا العام من حيث الزيادة في الكمية والقيمة، مما يدفع السوق إلى دورة نمو جديدة. أظهرت تحقيقات متعددة أجرتها تقارير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين أن حجم المعاملات في سوق العقارات في المدن الأولى قد شهد ارتفاعًا ملحوظًا مقارنة بالفترة السابقة، مع استقرار نسبي في الأسعار. وبناءً على تحليلات العديد من خبراء السوق، فإن بكين وشنغهاي، بدعم من السياسات، أطلقت بعض الطلبات بشكل مركز، ومن المتوقع أن يكون حجم المعاملات في “الربيع الصغير” هذا العام متفائلًا؛ كما أن هناك مؤشرات إيجابية في معاملات قوانغتشو وشنتشن، مع توقعات بانتعاش عام.

ارتفع حجم المعاملات في المدن الأولى مع استقرار الأسعار، ويبدو أن سوق العقارات الوطني يحقق بداية جيدة.

“الربيع الصغير” قد حل

تُعد شنغهاي المدينة الأكثر بروزًا في هذا الموسم من “الربيع الصغير”.

وفقًا لإحصائيات كيروي، من 9 إلى 15 مارس، شهد سوق العقارات المستعملة في شنغهاي نموًا هائلًا، حيث بلغت معاملات الأسبوع 7233 صفقة، مسجلة أعلى رقم خلال السنوات الخمس الماضية (منذ 2021).

ووفقًا لبيانات نشرتها منصة العقارات عبر الإنترنت في شنغهاي، في 18 مارس، سجلت معاملات العقارات المستعملة في شنغهاي 906 صفقة خلال أيام العمل، وهو مستوى مرتفع في السوق.

يعود هذا الانتعاش في معاملات شنغهاي إلى تحفيز السياسات الجديدة. في 25 فبراير، أصدرت شنغهاي إشعارًا بعنوان “حول تحسين وتعديل سياسات العقارات في المدينة”، تضمن سبع تدابير لضمان استقرار السوق، من بينها تقليل مدة الاشتراك في الضمان الاجتماعي لغير المقيمين في شنغهاي، وتسهيل شروط شراء العقارات باستخدام بطاقة الإقامة، وزيادة الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان، وغيرها، وتعرف باسم “سياسات شنغهاي السبع”.

قال مسؤول في شركة عقارية وطنية في شنغهاي لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين، إن كل جولة من السياسات الجديدة خلال السنوات الأخيرة كانت تساهم في دفع جزء من الطلب إلى السوق مسبقًا. وأضاف أن هذه المرة، مع إضافة عامل “الربع الثالث والربع الرابع”، أدى ذلك إلى ارتفاع كبير في حجم المعاملات، مع استقرار الأسعار بشكل عام، حيث لم تتراجع بشكل ملحوظ، وهو مؤشر إيجابي. وأشار إلى أن البيانات التي رصدها تشير إلى أن أسعار العقارات المستعملة في شنغهاي لم تتراجع منذ ديسمبر الماضي، وما زالت قوية، وهو إشارة إيجابية.

أما في بكين، فسياسات ديسمبر من العام الماضي لا تزال تؤثر. وفقًا لتحليل معهد 58 للإسكان، بعد عطلة رأس السنة، عادت مكاتب البيع الوسيطة والمتاجر إلى العمل بشكل كامل، وارتفعت حدة الطلب على البحث عن المنازل بسرعة، حيث ارتفعت حرارة السوق في 28 فبراير إلى 60.3 للعقارات الجديدة و66.1 للعقارات المستعملة، وفي 14 مارس، زادت إلى 59.9 و65.6 على التوالي، مع استمرار تأثير السياسات الجديدة.

وفيما يخص حجم المعاملات، بين 26 يناير و1 فبراير، بلغت معاملات بكين 4244 صفقة، وهو أعلى مستوى خلال 12 أسبوعًا، بزيادة تزيد على 30% مقارنة بالأسبوع السابق قبل تطبيق السياسات الجديدة. كما استمر السوق في التعافي بعد عطلة رأس السنة، حيث بلغت معاملات الأسبوع من 1 إلى 8 مارس 2980 صفقة.

وبخلاف بكين وشنغهاي، حيث تدعم السياسات السوق، فإن قوانغتشو وشنتشن تشهدان انتعاشًا نتيجة الطلب الصلب على الشراء.

وأظهرت البيانات أن معاملات العقارات المستعملة في قوانغتشو خلال الأسبوعين الأولين من مارس تجاوزت 4000 صفقة، وبلغ أعلى معدل يومي 271 صفقة في 15 مارس، وهو أعلى مستوى منذ بداية 2023.

قال وسيط في منطقة تيانهي في قوانغتشو لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين: “أنا مشغول جدًا مؤخرًا، أعمل يوميًا على المشاهدات والمقابلات والتوقيعات. الآن، يجب أن تنتظر في مراكز التوقيع، وهذا مختلف عن نهاية العام الماضي. مبيعاتنا هذا الشهر جيدة جدًا، لقد أبرمنا 9 صفقات حتى الآن.”

أما في شنتشن، فالأرقام واضحة جدًا: وفقًا لبيانات مركز أبحاث تشون يوان في شنتشن، حتى 18 مارس، تجاوز إجمالي معاملات العقارات السكنية في المدينة 4000 صفقة، منها 1474 عقارًا جديدًا، بزيادة 38.9% عن فبراير، و2715 عقارًا مستعملًا، بزيادة 58.6% عن نفس الفترة.

وذكر مركز أبحاث تشون يوان في شنتشن أن السوق شهدت استمرارًا في ارتفاع المعاملات بعد عطلة رأس السنة، مع زيادة واضحة في رغبة العملاء في الشراء. وحقق العديد من المشاريع الجديدة انخفاضًا في الأسعار من خلال العروض الترويجية، مما أدى إلى نتائج ملحوظة؛ كما عاد سوق العقارات المستعملة إلى الانتعاش بسرعة، وبدأ موسم “الربيع الصغير” بالفعل.

إشارات تحتاج إلى تعزيز

على الرغم من أن حجم المعاملات في السوق بدأ في الارتفاع مع استقرار الأسعار، إلا أن مالكي العقارات المستعملة بدأوا يظهرون حالة من “الاحتفاظ” بالممتلكات.

وفقًا لمصادر من عدة وسطاء في شنغهاي وقوانغتشو وشنتشن، فإن حالة مالكي العقارات المستعملة الآن أكثر صرامة، وأسعارها لا تزال ثابتة مقارنة بالماضي، مع محدودية مجال التفاوض. قال أحد الوسطاء في منطقة نانشان بشنتشن لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين: “في السابق، كانت هناك عقارات ذات قيمة جيدة، لكن بعد عطلة رأس السنة، أصبح من الصعب التفاوض على الأسعار، لأن الملاك يعتقدون أن السوق تحسن، وأن خفض السعر لن يبيع، لذلك الأسعار الآن مستقرة بشكل عام، لكن إذا حدثت تخفيضات، فسيتم البيع بسرعة.”

أما بالنسبة للعقارات الجديدة، فالشركات العقارية لا تزال تتبع استراتيجية “بالسعر لزيادة الحجم”. قال مسؤول تسويق في شركة تركز على السوق الشرقية لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين: إن السوق الحالية للعقارات المستعملة تشهد ارتفاعًا في الحجم واستقرارًا في الأسعار، لكن سوق العقارات الجديدة لا تزال بحاجة إلى إشارات واضحة للبدء.

ووفقًا للبيانات التي قدمها المسؤول، فإن أسعار العقارات الجديدة في شنغهاي والمدن المجاورة انخفضت في معظم الحالات خلال هذا الشهر، ويرجع ذلك بشكل رئيسي إلى استراتيجية “بالسعر لزيادة الحجم” وتحول هيكل المعاملات.

قال أحد مسؤولي شركة عقارية جنوبية: “في مارس، كانت أسعار مشروعنا المجاور مباشرة أقل بنسبة 15% من سعرنا، وأرخص بعدة آلاف من يوان للمتر المربع. هم يبيعون بسرعة، ونحن بالكاد نحقق مبيعات.”

ويظهر هذا التباين أيضًا في سوق الأراضي.

على سبيل المثال، في شنغهاي، في 13 مارس، تم إتمام بيع أول دفعة من الأراضي السكنية لعام 2026، حيث تم طرح ثلاث قطع أراضٍ في مناطق جيا دينغ، وشنغهاي تشانغ تشياو، وتشينغ بو، بمساحة إجمالية قدرها 198,300 متر مربع، وبلغت قيمة المبيعات حوالي 6.809 مليارات يوان. باستثناء قطعة أرض في منطقة تشينغ بو التي حققت هامش ربح بنسبة 6.6%، بيعت القطع الأخرى بسعر منخفض.

يشير ذلك إلى أن السوق الحالية، رغم ارتفاعها، فإن قرارات الشركات العقارية في سوق الأراضي لا تزال حذرة. في السابق، خلال اجتماع أداء شركة تشونغ تشو، قال نائب المدير العام وان بوين إن سوق الأراضي لعام 2026 من المتوقع أن يستمر في الأداء عند مستويات منخفضة بشكل عام، مع بعض المناطق التي تشهد نشاطًا محدودًا.

وأضاف أن استثمار شركة تشونغ تشو لعام 2026 سيظل يركز على المناطق الرئيسية والمدن الرئيسية، مع اعتماد استراتيجية البيع حسب الطلب، والاختيار الدقيق للمشاريع. وبناءً على السوق وتدفقات العائدات، ومع الالتزام بـ"الثلاثة خطوط الحمراء" وتحقيق توازن بين الحجم والربحية، يجب أن يحقق كل مشروع “ستة معايير جيدة” للاستثمار، لضمان استثمار الموارد بشكل فعال، مع التركيز بشكل أكبر على سرعة دوران المشروع وتحقيق العائد.

من وجهة نظر كهذه، فإن موسم “الربيع الصغير” الحالي يمكن أن يساهم في استقرار السوق واستمراره في التعافي، لكن ذلك يعتمد على عدة عوامل. حذر مدير قسم أبحاث مؤشر السوق في معهد تشو جينج جينج، أن استقرار السوق هو عملية تدريجية، وأن استمراريته تعتمد على تحسن التوقعات الدخلية للمواطنين وتوقعات أسعار العقارات، بالإضافة إلى تحسن الأساسيات الاقتصادية الكلية بشكل جوهري.