Zhang Zheng: Real Estate Development Model Shifts, "Effective Inventory Clearance" Should Not Be Oversimplified to Quantitative Targets for Existing Housing Disposal

سؤال إلى الذكاء الاصطناعي · كيف يمكن لصناديق الاستثمار في إزالة المخزون تحقيق دورة رأس مال مستدامة؟

الصحفيون: دونغ هونغ يان، تقرير من بكين

يمر الاقتصاد الصيني حاليا بنقطة حاسمة في تحول الدورة الاقتصادية وتحول الهيكل، حيث يتحول سوق العقارات من توسع سريع إلى سيطرة على المخزون، وما زال كيفية تنشيط الأصول القائمة وبناء نماذج جديدة لتطوير العقارات من القضايا المهمة في المجال الاقتصادي.

في 17 مارس، بعد مؤتمر “الاثنينية” لعام 2026 في جامعة بكين، عقدت جلسة تحليل للوضع الاقتصادي والسياسات، حيث قدم العديد من العلماء البارزين تقييماتهم حول اتجاهات الاقتصاد وتعديلات سوق العقارات. رأوا أن اقتصاد بلادنا يمر الآن بدورة جديدة مدفوعة بعوامل طويلة الأمد، مع توقع أن تتغير ضغوط انخفاض الأسعار المستمرة لسنوات، وأن الدورة القصيرة للعقارات بدأت تقترب من القاع تدريجيا. فيما يخص تنشيط المخزون العقاري، هناك حاجة ماسة لإعادة فهم مفهوم إزالة المخزون من مجرد معالجة بسيطة للعقارات، إلى ترتيب نظامي ومستدام طويل الأمد.

وقد اقترح أستاذ كلية إدارة الأعمال في جامعة بكين، ونائب العميد، زانغ زينغ، بشكل منهجي أن إزالة المخزون الفعالة يجب أن تستند إلى منظور متوسط وطويل الأمد، وأن تبني آليات نظامية قابلة للتكرار ومستدامة، وتقيم النتائج من ثلاثة أبعاد: الأصول، وسبل معيشة الناس، والتمويل. كما اقترح إنشاء صناديق استثمارية متخصصة لإزالة المخزون، وتحسين سوق REITs متعدد المستويات، وتطوير سياسات دعم طويلة الأمد، لدفع التحول من “بيع المنازل” إلى “بيع الخدمات”، وترقية نماذج التطوير والبيع إلى نماذج الاحتفاظ والتشغيل وإدارة الأصول.

أفكار جديدة في ظل الوضع الجديد

بالنسبة للوضع الاقتصادي الحالي، قدم العديد من العلماء تقييمات متفائلة نسبيا. وأشار أستاذ إدارة الأعمال في جامعة بكين، ونائب مدير معهد السياسات الاقتصادية في الجامعة، لونغ يي، إلى أن الاقتصاد الصيني يمر الآن بدورة جديدة مدفوعة بعوامل طويلة الأمد. لقد شهدت السنوات الماضية، التي كانت تعاني من فائض الإنتاج وضغوط انخفاض الأسعار، تغييرات جديدة تحت تأثير الأوضاع الدولية والثورة التكنولوجية. ومع تحفيز الطلب الخارجي وارتفاع التكاليف، من المتوقع أن تتغير دورة انخفاض الأسعار التي استمرت أكثر من ثلاث سنوات.

قال أستاذ الاقتصاد في كلية إدارة الأعمال بجامعة بكين، ومدير معهد السياسات الاقتصادية، تشن يوي يو، إن الدورة الاقتصادية القصيرة الحالية، والتي تأثرت بشكل عميق بتعديل سوق العقارات، بدأت تقترب من القاع تدريجيا.

وفي مجال العقارات، فإن تنشيط الأصول القائمة هو محور اهتمام السوق في السنوات الأخيرة. قال زانغ زينغ بصراحة لصحيفة “هاشيا شيمبون” إن نتائج تنشيط المخزون ليست مرضية بشكل كبير، وفقًا لبحوث ذات صلة. من وجهة نظر قصيرة الأمد، تلعب السياسات ذات الصلة دور إشارات، ويمكن أن تغير التوقعات.

على مدى السنوات الأخيرة، ظل زانغ يراقب ويبحث في موضوع تنشيط الأصول العقارية. وتوجهت وجهة نظره الآن بشكل أكبر نحو “المستقبل”. وقال إن “السياسات ذات الصلة هي أدوات مهمة لتهيئة الشركات الجديدة الناشئة في مجال الإسكان في المستقبل على المستوى الوطني.” وأكد أن إزالة المخزون لا ينبغي أن تقتصر على النتائج قصيرة الأمد، بل يجب أن تُنظر إليها في سياق “بداية دورة أو نمط جديد للعقارات”، مع التركيز على المدى المتوسط والطويل، من خلال أدوات مالية مثل الصناديق السوقية وREITs، وتطوير كيانات تشغيلية متخصصة، لتحقيق التحول الحقيقي من “بيع المنازل” إلى “بيع الخدمات”.

وفيما يخص توجيه السياسات بعد المؤتمر الوطني، والذي يركز على “استقرار سوق العقارات”، أشار زانغ زينغ إلى أن هذا التوجيه يتضمن إدارة التوقعات والتعامل مع المخاطر على المدى القصير، ويهدف أيضا إلى إعادة تحديد الهيكلية على المدى الطويل: ففي المرحلة التي تهيمن عليها الأصول القائمة، ستتغير طرق مساهمة العقارات في الاقتصاد الكلي وتطوير المدن من “التطوير—البيع—التوسع” إلى “الاحتفاظ—التشغيل—الخدمات—إدارة الأصول”.

وفي رأي زانغ زينغ، فإن “إزالة المخزون الفعالة” لا ينبغي أن تُختزل في هدف تقليل عدد العقارات القائمة، بل يجب أن تُعرف بأنها نظام وآلية قابلة للتكرار، ومستدامة، وقابلة للمراجعة، وهدفها هو تحويل الأصول غير الفعالة إلى أصول تشغيلية مستدامة، وتحسين هيكلية تقديم الخدمات، وتعزيز وظائف المدن ورفاهية السكان، وإيجاد آليات دورية للخروج وإعادة الاستثمار على المستوى المالي.

استنادًا إلى هذه الرؤية، قام زانغ زينغ بتحليل عميق للأهداف، والقيود، وأبعاد التقييم الحالية لإزالة المخزون. وأشار إلى أن الأهداف لا تقتصر على مخزون السكن التجاري فقط، بل تشمل أيضا بعض الأصول التجارية والسكنية ذات معدلات شغور عالية، وتدفقات نقدية غير مستقرة، وتوافق غير ملائم مع نوعية ومساحات الاستخدام. أما القيود الحالية، فهي تتلخص في: أولا، القيود المزدوجة من قبل الحكومات المحلية والجهات المعنية من حيث التمويل والقدرات المهنية، مما يجعل عمليات الشراء الإداري غير مستدامة على المدى الطويل؛ ثانيا، أن دورة تشغيل الأصول طويلة، وتتصاعد التدفقات النقدية ببطء، مما يتطلب توافق مدة التمويل وهيكل التكاليف معها؛ ثالثا، أن دخول رأس المال الاجتماعي يعتمد على توقعات واضحة للعائدات والمخاطر، ووجود مسارات واضحة للخروج، وإلا ستظهر قيود متسلسلة من نوع “عدم تدفق التمويل، وعدم إدارة الأصول بشكل جيد، وعدم القدرة على الخروج”.

لذلك، يرى أن تقييم “إزالة المخزون الفعالة” يجب أن يتم من خلال “ثلاثة أبعاد”: الأول، على مستوى الأصول، هل تحقق التدفقات النقدية استقرارًا وقيمة مضافة (معدلات الشغور، ومستويات الإيجارات، وتكاليف التشغيل، وكفاءة التجديد)؛ الثاني، على مستوى الخدمات وسبل المعيشة، هل تم تحسين العرض بشكل يمكن التحقق منه (الإسكان الإيجاري، وخدمات الرعاية الاجتماعية والمجتمعية، وتحفيز التوظيف والاستهلاك)؛ الثالث، على مستوى التمويل والمالية، هل تم تشكيل آلية رأس مال دائرية (مشاركة التمويل طويل الأمد، وكفاءة الخروج، والرافعة المالية، وعزل المخاطر، والقدرة على تحمل التكاليف).

فتح الأصول القائمة من خلال أبعاد متعددة

وفيما يخص المقترحات، قدم زانغ زينغ العديد من التوصيات. قال إنه ينبغي دعم الحكومات المحلية في إنشاء صناديق استثمارية لإزالة المخزون. إن جعل إزالة المخزون جزءًا من نظام مؤسسي يتطلب تنظيم عمليات الشراء والتشغيل بشكل مؤسسي ومتخصص، لخلق حلقة مغلقة “قابلة لجمع التمويل، وإدارة الاستثمار، والخروج”. وأوصى بدعم إنشاء صناديق استثمارية لإزالة المخزون، باستخدام هيكلية “صندوق أم” + “صناديق فرعية” ذات مستويين.

على مستوى الصندوق الأم، يقترح أن يشارك فيه التمويل الحكومي المحلي، والشركات المملوكة للدولة، والمؤسسات المالية ذات السياسات الخاصة. ويتحمل الصندوق الأم ثلاث مهام: أولا، اختيار الاستراتيجية وأنواع الأصول (مع تحديد أولوية دعم الإسكان الإيجاري، ومرافق الرعاية الاجتماعية، والتجارة المجتمعية، والأصول ذات الصلة بالخدمات العامة، وذات الطابع التشغيلي القوي)؛ ثانيا، التوجيه المرحلي (تقديم تسهيلات نسبية في بداية العمل لجذب مشاركة رأس المال الاجتماعي، ونقل قدرات التشغيل السوقية).

أما على مستوى الصناديق الفرعية، فيجب أن تُنشأ وفقًا لنوع الأصول ونمط التشغيل، مثل الإسكان الإيجاري، والرعاية الصحية، والتجارة المجتمعية والخدمات المساندة، والأصول التجارية القابلة للتجديد. ويجب أن تتضمن إدارة الصناديق الفرعية مؤسسات محترفة ذات قدرات استثمارية وتشغيلية، وتكون مسؤولة عن اختيار الأصول، وإجراء الدراسات الأولية، وتحديد أسعار الشراء، وتحسين الأصول، وإدارة الإيجارات، وتصميم خطط الخروج. ويجب أن يكون التركيز في تقييم إدارة الصناديق على “القدرة التشغيلية”، بحيث لا يقتصر تقييم المديرين على قدراتهم في جمع التمويل والاستثمار، بل يشمل الأداء التشغيلي على المدى الطويل، وإدارة الشغور والإيجارات، والسيطرة على التكاليف، والامتثال، والشفافية.

ولتحقيق تطبيق آلية الصناديق، يحتاج الأمر إلى سياسات داعمة من ثلاثة اتجاهات: أولا، دعم الضرائب والرسوم وتقليل تكاليف المعاملات، لتسهيل عمليات التحويل والتنشيط، وتجنب أن تلتهم التكاليف العالية مساحة التحديث والتشغيل؛ ثانيا، توفير تمويل طويل الأمد وبيئة فائدة مستقرة، من خلال تقديم قروض طويلة الأمد مع فوائد مناسبة، بحيث تتوافق مدة التمويل مع دورة التشغيل التي تتراوح بين 10 إلى 15 سنة، مع ضمان السيطرة على المخاطر عبر هياكل متعددة، ورقابة التدفقات النقدية، وتقييم الأصول، وآليات التدقيق؛ ثالثا، توسيع الاستخدامات والأهداف بشكل مناسب، مع الالتزام بمبادئ “السكن للجميع” و"الخدمات العامة"، بحيث يمتد الاستخدام من السيناريوهات الاجتماعية المضمونة إلى الإيجارات السوقية، والرعاية الاجتماعية، والتجارة المجتمعية، ويشمل الأصول من السكن إلى بعض الأصول التجارية القائمة ذات الموقع، والإمكانات في التجديد والتشغيل (بما في ذلك تحويل الوظائف مثل “تحويل تجاري إلى سكن”)، بهدف زيادة كفاءة التنشيط وتقديم الخدمات بشكل شامل.

أما فيما يخص استدامة إزالة المخزون، فهي تعتمد بشكل كبير على قدرة رأس المال الاجتماعي على تشكيل توقعات خروج مستقرة ودورة رأس مال مستدامة. لذلك، اقترح زانغ زينغ تحسين سوق REITs متعدد المستويات، ليشمل من صناديق الأصول، وREITs بين المؤسسات، إلى REITs العامة، بحيث يغطي دورة حياة الأصول كاملة. وفي إطار تطوير النظام، يتطلب الأمر تحسين معايير الامتثال للأصول، وقواعد التدفق النقدي والتوزيع، ومتطلبات الإفصاح والتدقيق، وترتيبات الرافعة المالية والسيطرة على المخاطر.

كما أشار زانغ زينغ إلى أن المؤشرات المتعلقة بخدمات الإسكان في المقارنات الدولية والتقييمات الكلية تبدو منخفضة في الصين، ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى أن منهجية حساب الإيجارات الافتراضية للمساكن المملوكة للمقيمين متحفظة، مما قد يؤدي إلى تقليل قيمة خدمات الإسكان والناتج الاستهلاكي وغيرها من المؤشرات. في مرحلة المخزون، يركز سوق العقارات بشكل أكبر على التشغيل وتقديم الخدمات، ومن الضروري تحسين الإحصاءات، وطرق جمع البيانات، وقابلية المقارنة، لدعم إطار تقييم سياسات أكثر اتساقًا.

وفي الختام، لخص زانغ زينغ أن نماذج التطوير الجديدة للعقارات ستغير من قدرة الشركات التنافسية الأساسية من الحصول على الأراضي وسرعة الدوران العالية إلى قدرات التشغيل ودورة رأس المال. ويمكن تلخيص ذلك في “ثلاثة تحولات”: أولا، من منتجات “تبيع” إلى منتجات “خدمة”، بحيث تركز على الإيجار، وإدارة الممتلكات، والتجارة المجتمعية، والرعاية، لتوفير تدفقات نقدية مستقرة وخدمات؛ ثانيا، من قدرات “البناء والتنظيم” إلى قدرات “التشغيل”، مع التركيز على إدارة الإيجارات، وتحسين الأصول، وتطوير الأعمال، والرقمنة، وإدارة العملاء؛ ثالثا، من تمويل “الديون التوسعية” إلى “حقوق الملكية + دورة REITs”، بحيث يتم تحقيق خروج وإعادة استثمار أكثر استدامة من خلال هيكل مالي وديوني أكثر توازنًا، وتطوير قدرات إدارة محفظة الأصول. ويجب على الشركات بناء أنظمة حوكمة وضوابط داخلية تتوافق مع الأصول التشغيلية، تشمل إدارة التدفقات النقدية، والإفصاح، والتقييم، والتدقيق، والامتثال، وإدارة المخاطر، والقدرة على التواصل مع التمويل طويل الأمد.