بيوت مستعملة تُختتم الصفقات في 3 أيام "برقية" بعض مشاريع جديدة تعلن رفع الأسعار سوق العقارات في شنغهاي تظهر "بوادر ربيعية صغيرة" بشكل متزايد وضوحاً

المصدر: صحيفة شنغهاي للأوراق المالية الكاتب: زانغ ليانغ

مر نحو “شهر كامل” تقريبًا على تنفيذ سياسة “السبع إجراءات” الجديدة للسوق العقارية في شنغهاي. مؤخرًا، أجرى مراسل صحيفة شنغهاي للأوراق المالية تحقيقًا ميدانيًا حيث أظهر أن حجم معاملات السوق العقارية الثانوية ارتفع بشكل ملحوظ، وحقق العديد من المؤشرات أعلى مستوياتها خلال المرحلة، كما شهد سوق العقارات الجديدة انتعاشًا معتدلًا، مع إعلان بعض المشاريع عن زيادات في الأسعار، في خطوة تعكس تفاؤل السوق من خلال الأفعال. تشير جميع العلامات إلى أن سوق العقارات في شنغهاي، بدعم دقيق من سياسة “السبع إجراءات”، يظهر اتجاهًا نحو “زيادة الحجم واستقرار الأسعار”، وأصبح سوق الربيع الصغير في مارس أكثر وضوحًا.

ارتفاع ملحوظ في حرارة السوق

في 21 مارس، أخبر وسيط عقاري بالقرب من محطة مترو يوتشياو في منطقة بوند في شنغهاي المراسل أن معاملات السوق كانت جيدة مؤخرًا، حيث تم خلال الأسبوع الماضي بيع 3 وحدات سكنية في مجمع جي دي إنترناشونال سيتي في منطقة يوتشياو، ونجح في إتمام صفقة واحدة، حيث دفع العميل الآن عربونًا. قال: “بعد تنفيذ السياسة الجديدة، أصبحت المعاملات أكثر نشاطًا، فبعض العقارات بيعت خلال ثلاثة أيام من وضعها على السوق، وتقليل مساحة التفاوض على أسعار العقارات الثانوية، كما خفف ذلك من قلق البائعين من صعوبة البيع.”

وفي نفس اليوم، كان مركز معاملات العقارات في منطقة بوند في شنغهاي يعج بالناس. حتى الساعة 11 صباحًا، أظهرت الشاشة الكبيرة في مركز التسجيل والمعاملات العقارية أن عدد النوافذ هو 55، وعدد الأرقام المصدرة 671، والطلبات المعالجة حاليًا 541. قال موظف للمراسل إن جميع النوافذ تعمل بكامل طاقتها في عطلات نهاية الأسبوع، ويمكن أن تتعامل مع حوالي 1300 طلب يوميًا. بعد تنفيذ السياسة الجديدة، أصبح السوق خارج الحلقة الخارجية تقريبًا مفتوحًا للشراء والبيع، وازدحمت السوق بشكل كبير، خاصة مع موسم المعاملات العقارية في مارس وأبريل، وهو أمر طبيعي.

منذ بداية مارس، ارتفعت حرارة سوق العقارات الثانوية في شنغهاي بسرعة، وحقق العديد من المؤشرات أعلى مستوياتها خلال المرحلة. وفقًا لبيانات العقارات على الإنترنت، من 9 إلى 15 مارس 2026، تم بيع 7233 وحدة سكنية ثانوية في شنغهاي، بزيادة قدرها 26.69% عن الأسبوع السابق الذي بلغ 5709 وحدات، وهو أعلى رقم منذ عام 2021. من بين ذلك، تم بيع 1472 وحدة في 14 مارس (السبت)، على بعد وحدة واحدة فقط من رقم 1473 وحدة الذي تم بيعه في 15 مارس 2025. بالإضافة إلى ذلك، تم بيع 1390 وحدة في 15 مارس (الأحد)، ليصل إجمالي المبيعات خلال عطلة نهاية الأسبوع إلى 2862 وحدة، مسجلة أعلى مستوى لمبيعات عطلة نهاية الأسبوع خلال السنوات الخمس الماضية.

وفي رأي زانغ بان، رئيس معهد أبحاث العقارات “آجيوكو”، فإن ارتفاع حجم معاملات العقارات الثانوية في شنغهاي يمكن فهمه كإشارة على بداية انتعاش الاتجاه. استنادًا إلى بيانات سلوك المستخدمين على الإنترنت، خلال الأسبوع الذي تم فيه تنفيذ السياسة الجديدة، زاد عدد المستخدمين الذين بدأوا محادثات صغيرة بنسبة 144.7% مقارنة بالأسبوع السابق، وزاد عدد المستخدمين المبدين للمحادثات بنسبة 133.7%، وزاد عدد المستخدمين الذين تركوا أرقام اتصال بنسبة 251.8%، وارتفعت نسبة المحادثات التي تتضمن ترك أرقام الاتصال بنسبة 50.5%. واستمرت هذه الاتجاهات في الارتفاع حتى منتصف مارس.

وفي زيارة حديثة لمركز معاملات العقارات في منطقة مينهانغ في شنغهاي، قال موظف للمراسل إن عدد المواطنين الذين استفسروا وأجروا عمليات نقل الملكية بعد إصدار السياسة الجديدة زاد بشكل واضح، وأحيانًا يصعب العثور على أماكن فارغة في عطلات نهاية الأسبوع.

قال أحد العاملين: “في مارس، كانت معاملات سوق العقارات الثانوية في شنغهاي سريعة، مع انتشار واسع، وارتفاع ملحوظ في حرارة السوق، وهو نتيجة لتواصل فوائد السياسات المستمرة، واستعادة الثقة تدريجيًا بعد تعديل الأسعار، وتغيرات في توازن العرض والطلب.” وأوضح يان يويجين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات “يييو”، أن هذا الانتعاش في حجم معاملات العقارات الثانوية يعكس عوامل متعددة، منها استمرار إطلاق فوائد السياسات، واستعادة الثقة، وتغيرات في توازن السوق.

وبمقارنة سوق العقارات الثانوية، فإن سوق العقارات الجديدة يظهر بشكل أكثر اعتدالًا، لكنه لا يخلو من إشارات إيجابية.

وفي الآونة الأخيرة، زار مراسلنا بعض مكاتب مبيعات المشاريع الجديدة في مناطق بوتو، جيا دينغ، مينهانغ، حيث لوحظ وجود مشترين خلال أيام الأسبوع. أخبر أحد موظفي مبيعات مشروع “تشونهاي هوانيو جيوجان” في بوتو أن عدد الزوار خلال عطلة نهاية الأسبوع اقترب من 150 مجموعة، وأن الموظفين مشغولون جدًا، حتى أن الوقت المخصص للمحادثات مع العملاء محدود جدًا. وقال موظف مبيعات مشروع “عصر المدينة” في جيا دينغ إن المبيعات بعد السياسة الجديدة تضاعفت مقارنة بنفس الفترة من يناير. وأفاد موظفو مشروع “بوللي دوي هوي” و"شوكو" في منطقة مينهانغ أن 16 وحدة بيعت في يوم واحد في 21 مارس، وأن إجمالي المبيعات منذ بداية تنفيذ السياسة بلغ 85 وحدة، وأن المشروع سيبدأ في زيادة الأسعار مرة أخرى اعتبارًا من 23 مارس.

وفقًا لإحصائيات معهد أبحاث “تشونغ زو”، من 9 إلى 15 مارس 2026، تم بيع 220 ألف متر مربع من الوحدات السكنية الجديدة، بزيادة قدرها 62% عن الأسبوع السابق، وهو أعلى رقم منذ بداية عام 2026.

ويرى لو وونشي، محلل سوق في شركة “تشونغ يوان” العقارية، أن سياسة “السبع إجراءات” من خلال تقليل قيود شراء المنازل، وتحسين سياسات القروض من صندوق الإسكان، وتطوير ضرائب العقارات الشخصية، وغيرها من التدابير، قد أطلقت بشكل فعال الطلب الكامن في السوق. إن الزيادة الكبيرة في معاملات السوق الثانوية تعكس بشكل رئيسي إطلاق الطلبات المتراكمة سابقًا، كما تعكس ثقة السوق التي عززتها السياسات بشكل ملحوظ. أما سوق العقارات الجديدة، فشهد انتعاشًا تدريجيًا، مع بعض المشاريع التي رفعت الأسعار، مما يؤكد تحسن التوقعات السوقية، وزيادة رغبة المشترين في السوق، واعتقاد المطورين بمسار السوق بشكل أكثر ثقة.

العملاء من الاحتياجات الأساسية يسيطرون

من الجدير بالذكر أن الانتعاش الأخير في سوق العقارات في شنغهاي يرجع بشكل رئيسي إلى إطلاق الطلبات الأساسية، حيث تظهر هيكلية معاملات العقارات الثانوية ميلًا واضحًا نحو الوحدات ذات الأسعار المنخفضة. خلال التحقيق، أخبر العديد من الوسطاء أن السوق أصبح أكثر نشاطًا، وأن الوحدات الصغيرة ذات السعر الإجمالي حوالي 300 مليون يوان تشهد سرعة بيع ملحوظة، وأنه من السهل البيع إذا كانت الأسعار قريبة من أسعار الوحدات المباعة مؤخرًا في نفس المجمع.

زار مراسلنا مؤخرًا أحد مكاتب الوساطة العقارية في شارع هونغسونغ في مينهانغ، وقال مدير المكتب لو يانغ يانغ: “لم تمر أيام كثيرة على تنفيذ السياسة الجديدة، ونجحنا في إتمام صفقة واحدة. بدأ العميل في مشاهدة العقارات منذ أوائل فبراير، وأخيرًا قرر شراء وحدة من غرفة واحدة بسعر إجمالي 1.86 مليون يوان.”

وأضاف: “بالنسبة لمنطقتنا، الوحدات الصغيرة هي الأكثر شعبية.” وشرح لو يانغ يانغ أن السبب هو أن الوحدات الصغيرة ذات السعر المنخفض تتوافق مع ميزانية المشترين من الاحتياجات الأساسية، وأنه بعد بيع الوحدات الصغيرة، يملك الملاك الأصليون التمويل والدافع لترقية وحداتهم إلى وحدات أكبر، مما يعزز سوق الوحدات ذات الحجم الأكبر.

وفقًا لإحصائيات معهد “تشونغ زو”، من يناير إلى فبراير 2026، تم بيع حوالي 17 ألف وحدة سكنية ثانوية بسعر أقل من 3 ملايين يوان، بزيادة قدرها 25.2% عن نفس الفترة من العام السابق، وتمثل 56.1% من إجمالي مبيعات السوق الثانوية، بزيادة 6 نقاط مئوية عن عام 2025. يعكس هذا التغير الهيكلي أن التراجع المستمر في الأسعار سابقًا جعل العديد من الوحدات تقع ضمن فئة الأسعار المنخفضة، وبدأت ميزة القيمة مقابل السعر تظهر تدريجيًا، ومع إطلاق السياسات، زادت رغبة فئة المشترين من الاحتياجات الأساسية في السوق، مما أدى إلى زيادة حجم معاملات الوحدات ذات الأسعار المنخفضة.

واستمر هذا الاتجاه في مارس. تظهر بيانات شركة “ليانجيا” في شنغهاي أن معاملات الوحدات ذات السعر أقل من 3 ملايين يوان بعد عيد الربيع وحتى 19 مارس، تمثل أكثر من 60%، بزيادة 4 نقاط مئوية عن قبل العيد.

قال زانغ بان للمراسل إن البيانات تشير إلى أن الطلب الأساسي لا يزال هو الدعامة الأساسية، وأن الطلبات التحسينية تؤثر بشكل أكبر على الأسعار. من ناحية المناطق، فإن الوحدات ذات الجودة العالية في المناطق المركزية تحظى باهتمام كبير، بينما تتلقى الوحدات الأساسية في الضواحي دعمًا أكبر من السياسات. في المناطق المركزية، استوعبت مناطق شوهاي، جينغ آن، وتشنغ نينغ، وحدات فاخرة تزيد عن 144 مترًا مربعًا، طلبات تحسين عالية المستوى. أما في المناطق الضاحية، مثل باوشان، سونغ جيانغ، ومينهانغ، فالوحدات الأساسية التي تقل عن 90 مترًا مربعًا تستوعب طلبات هائلة من خارج المنطقة، ويبدو أن تأثير السياسات على المناطق خارج الحلقة الخارجية واضح جدًا، حيث زادت حرارة البحث عن العقارات بأكثر من 17% مقارنة قبل نصف شهر من العيد.

“لا تزال المعاملات في سوق العقارات الثانوية في شنغهاي تتركز بشكل رئيسي على المشاريع في المناطق خارج الحلقة الخارجية وداخل الحلقة الوسطى، وما إذا كان السوق سيستمر يعتمد على أداء معاملات الوحدات ذات السعر بين 5 و8 ملايين يوان.” قال يان يويجين، إن وفقًا لقواعد تشغيل سلسلة التبديل، فإن النشاط في الطلب الأساسي سيوفر شروطًا لطلب التحسين “بيع القديم وشراء الجديد”، خاصة مع تزايد الأخبار عن ارتفاع أسعار العقارات مؤخرًا، مما يقلل من حالة الانتظار في طلبات التبديل، ومن المتوقع أن يعزز ذلك معاملات الطلبات ذات الجودة العالية والفاخرة في مارس والأشهر التالية، وأن يوسع ويعمم حرارة السوق.

(تحرير: وان جينغ)