ملاحظات التقرير السنوي | طائr الهجرة المتبقية إضاءة حمراء على أداء Jianye New Life

وجهة نظر网 ترسم خط اتجاه للأرقام المالية، حيث تعود شركة 建业新生活 إلى المنطقة المقعرة تحت المنحنى في عام 2025.

في 20 مارس، أعلنت شركة 建业新生活 عن نتائجها السنوية لعام 2025، حيث حققت إيرادات قدرها 2.76 مليار يوان، بانخفاض نسبته 6.2% على أساس سنوي؛ وبلغت الأرباح الإجمالية 544 مليون يوان، بانخفاض 15.1% على أساس سنوي؛ وصافي الربح 167 مليون يوان، بانخفاض 29.83% على أساس سنوي، مع هامش صافي ربح قدره 6%.

على الرغم من أن الشركة لم تشهد تقلبات كبيرة في الأداء خلال عام 2023، الذي شهد خسائر، إلا أن جميع المؤشرات الرئيسية انخفضت بشكل ملحوظ، مما يضيء تحذيراً أحمر لأداء شركة 建业新生活.

تستمر التحديات في القطاع، وتظهر بشكل أكثر وضوحاً تميز مزايا شركات إدارة العقارات، مع التركيز على التحول من “الإدارة” إلى “الخدمات”. ومع تزايد وتيرة وتعمق تقلبات الأرباح، فإن شركة 新生活 قد وصلت بالفعل إلى مفترق طرق لإعادة تخطيط استراتيجيتها وتعديل هيكل أدائها.

من ناحية أخرى، يزداد حجم المستحقات ويضغط على مخصصات الأصول، وكون شركة 建业新生活 أكبر “بقرة حلوب” من مجموعة 建业، فهي لا تزال غير قادرة على الابتعاد عن تأثير الشركات العقارية المرتبطة بها.

شركة 建业新生活 تشبه طائر مهاجر يقيم في الشمال، ينتظر عودة رفاقه من الجنوب. لكن قبل ذلك، عليها مقاومة عواصف الشتاء القارس القادمة.

إشارة حمراء

في عام 2023، قامت شركة 建业新生活 بإعادة هيكلة وتفكيك أعمالها بشكل كبير، حيث تم تصنيف خدمات إدارة الممتلكات والخدمات ذات القيمة المضافة، وخدمات الحياة، وإدارة الأصول التجارية والاستشارات إلى ثلاثة قطاعات: خدمات إدارة الممتلكات، وخدمات القيمة المضافة للمجتمع، وخدمات القيمة المضافة لغير الملاك.

وفيما يخص هذا التعديل، أشار فريق إدارة 新生活 إلى أنه “عودة إلى الأصل”، وأكد على أهمية اثنين من الأمور، أحدهما هو أساس الشركة - إدارة الممتلكات.

من ناحية الأعمال، تشكل خدمات إدارة الممتلكات الجزء الأكبر من الإيرادات، مما يعني أن أي تقلبات في هذا القطاع قد تتسبب في اختبار حاسم لعمليات الشركة.

صناعة إدارة الممتلكات تتجه من عبادة الحجم إلى تحسين الجودة، لكن قبل إتمام التحول، لا تزال الحجم حجر الزاوية المهم للشركات. بالنسبة لشركة 新生活 التي لم تتجه بعد نحو مجالات جديدة مثل خدمات المدينة أو الوجبات الجماعية، فإن زيادة أو نقصان الحجم يرتبط مباشرة بتقلبات الإيرادات.

استناداً إلى خبرة عام 2024، حيث عادت الإيرادات إلى النمو الإيجابي، استطاعت 新生活 أن تعتمد على خدمات إدارة الممتلكات التي تمثل 77.9% من إجمالي الإيرادات، للحفاظ على النمو، مما عزز معدل نمو الإيرادات الإجمالية للشركة، ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى زيادة المساحة التي تديرها.

حتى نهاية عام 2024، بلغ إجمالي المساحة التي تديرها شركة 新生活 1.97 مليار متر مربع، بزيادة 8.3%، وتوافق معدل النمو مع نمو إيرادات خدمات إدارة الممتلكات.

لكن في عام 2025، انخفضت المساحة المدارة بنسبة 1.2% إلى 1.94 مليار متر مربع، وفقدت خدمات إدارة الممتلكات نموها المزدوج الأرقام، حيث سجلت إيرادات قدرها 2.299 مليار يوان، بزيادة طفيفة حوالي مليون يوان على أساس سنوي.

وفقاً للتقرير السنوي، فإن انخفاض المساحة المدارة يعود بشكل رئيسي إلى قيام 新生活 بسحب بعض المجمعات ذات الخسائر الصغيرة من الإدارة خلال العام، حيث انخفضت المساحة التي تديرها من قبل مطوري العقارات من طرف ثالث بمقدار 4.93 مليون متر مربع مقارنة بالعام السابق.

لا تزال إيرادات خدمات إدارة الممتلكات قادرة على الحفاظ على النمو، وربما يرجع ذلك إلى ارتفاع متوسط رسوم الإدارة للمشاريع السكنية بنسبة 1.14% ليصل إلى 1.77 يوان للمتر المربع شهرياً.

لكن، مع أن خدمات إدارة الممتلكات تمثل تقريباً 80% من الإيرادات، لم تستطع أن تدعم الارتفاع، وارتدت خدمات القيمة المضافة للمجتمع وخدمات غير الملاك، مما أدى إلى تراجع إجمالي إيرادات 新生活.

خلال الفترة، سجلت شركة 新生活 إيرادات خدمات القيمة المضافة للمجتمع بقيمة 430 مليون يوان، بانخفاض 21%، وإيرادات خدمات غير الملاك بقيمة 38.57 مليون يوان، بانخفاض 64.5%.

الهيكل التشغيلي مرتبط بشكل وثيق بالعقارات، ولم تتمكن 新生活 من الخروج من اضطرابات الدورة. تقدم خدمات القيمة المضافة للمجتمع حلولاً تشمل المجتمعات الذكية، وخدمات البيع في المناطق، وخدمات الانتقال السريع، وخدمات الحياة؛ بينما تشمل خدمات غير الملاك خدمات ما قبل البيع وإدارة المواقع.

وأوضحت شركة 新生活 أن انخفاض إيرادات خدمات القيمة المضافة للمجتمع يرجع بشكل رئيسي إلى استمرار ضعف سوق العقارات المحلي، مع انخفاض الأعمال المرتبطة مثل الشرفات المغلفة، والتفتيش على التجديدات، وخدمات البيع في المناطق؛ كما أن خدمات غير الملاك تأثرت بالتعديلات المستمرة في قطاع العقارات، بالإضافة إلى تقليص الشركة لنشاطاتها بشكل استباقي.

من ناحية أخرى، يزداد الطلب على تحسين جودة الخدمة، لكن تراجع الأعمال المرتبطة بشكل عميق بصناعة العقارات أدى إلى تراجع هامش الربح الإجمالي لشركة 新生活.

خلال الفترة، بلغ هامش الربح الإجمالي للشركة حوالي 544 مليون يوان، بانخفاض 15.1% على أساس سنوي؛ وهامش الربح 19.6%، بانخفاض 2.1 نقطة مئوية.

وبالتفصيل، أدى ارتفاع جودة الخدمة إلى زيادة التكاليف، مما أدى إلى انخفاض هامش الربح في خدمات إدارة الممتلكات بنسبة 9.42% ليصل إلى 442 مليون يوان، مع تراجع هامش الربح بمقدار 1.9 نقطة ليصل إلى 19.2%. كما أن تأثيرات القطاع، السوق، وتقليص الأعمال أدت إلى انخفاض هامش الربح في خدمات القيمة المضافة للمجتمع وخدمات غير الملاك بنسبة 27.4% و67.78% على التوالي، مسجلة 94.42 مليون يوان و7.02 مليون يوان.

التحديات

في اجتماع إدارة مجموعة 建业 قبل عيد الربيع لعام 2026، اختار مؤسس ورئيس مجلس الإدارة胡葆森 الحضور عبر الإنترنت، وهي المرة الأولى التي يغيب فيها عن حضور الاجتماع في Zhengzhou.

تحت ضغط الديون، توجه胡葆森 إلى هونغ كونغ لتعزيز جهود تسوية الديون، وكون 新生活 أكبر مصدر تدفق نقدي لمجموعة 建业، فهي لا تزال تواجه واقع تراجع أرباح القطاع والألم الناتج عن علاقاتها مع الأطراف المرتبطة.

عند طرحها للاكتتاب في 2020، وعدت 新生活 المستثمرين بأنها ستتجه تدريجياً نحو تقليل الاعتماد على العقارات وتقليل المعاملات المرتبطة.

مر خمس سنوات، ولم تعد 新生活 تكشف عن نسبة إيراداتها من مجموعة 建业، لكن لا تزال آثار العقارات واضحة في حسابات الذمم المدينة.

من 2020 إلى 2023، كانت نسبة حسابات الذمم المدينة من الأطراف المرتبطة إلى الحجم الإجمالي 71.56%، و63.35%، و64.38%، و57.01% على التوالي، وبلغت قيمة حسابات الذمم المدينة من الأطراف المرتبطة حوالي 1.694 مليار يوان بنهاية 2023.

وفي 2024، بلغ إجمالي حسابات الذمم المدينة 3.326 مليار يوان، مع بقاء حسابات الأطراف المرتبطة عند 1.64 مليار يوان، بنسبة 49.3%.

حتى نهاية 2025، توسعت حسابات الذمم المدينة الإجمالية إلى 3.627 مليار يوان، مع أن الجزء الأكبر من النمو جاء من طرف ثالث، إلا أن حسابات الأطراف المرتبطة لا تزال عند 1.604 مليار يوان، ومعظمها ربما تجاوز عمرها ثلاث سنوات.

وفقاً لإعلانات التحذير من الأرباح السابقة، فإن انخفاض صافي الربح يعود إلى خسائر انخفاض قيمة الأصول المالية والعقود، وانخفاض هامش الربح.

خلال العام، بلغت خسائر انخفاض قيمة الأصول المالية والعقود 138 مليون يوان، بزيادة 84.5% عن العام السابق. وأشار التقرير السنوي إلى أن هذا الانخفاض يعود بشكل رئيسي إلى زيادة رسوم إدارة الممتلكات الصغيرة وتأخر استرداد المستحقات.

بالنظر إلى استقرار حسابات الذمم المدينة من الأطراف المرتبطة على مدى ثلاث سنوات، فإن هذا الانخفاض لا يرتبط فقط بالملاك الصغار، بل يعكس أيضاً ضغط السيولة على الأطراف المرتبطة، مما يهدد تدفق الاستردادات.

تأثرت أرباح 新生活 الصافية خلال العام بتقلبات داخلية وخارجية، حيث انخفضت إلى 167 مليون يوان، مع تراجع هامش الربح بمقدار 2.1 نقطة ليصل إلى 6%، وانخفض صافي الربح العائد للمساهمين بنسبة 26.63% ليصل إلى 157 مليون يوان.

لكن، بعد استبعاد خسائر انخفاض قيمة الأصول المالية والعقود، والتغيرات العادلة، وبيع الشركات الفرعية، لا تزال الأرباح الأساسية العائدة للمساهمين تنخفض بنسبة 4.76% لتصل إلى 280 مليون يوان.

ربما لا يكون التأثير فقط من الأطراف المرتبطة، فشركة 新生活 تواجه تحديات غير مسبوقة على مستوى الأعمال. وعلى الرغم من أنها تعتبر أكبر مصدر تدفق نقدي في منظومة أعمال 建业، إلا أن السيولة النقدية المتوفرة لديها في 2025 قد انخفضت بشكل كبير.

حتى 31 ديسمبر 2025، بلغ النقد والنقد المعادل للشركة حوالي 413 مليون يوان، مقارنة بـ 1.19 مليار يوان في نفس الفترة من العام السابق. وبلغت السيولة المقيدة حوالي 8.591 مليون يوان، بزيادة 720 ألف يوان، بالإضافة إلى وجود قرض بنكي من شركة فرعية بقيمة 52 مليون يوان.

بالنظر إلى الحالة الحالية للتدفقات النقدية واحتياجات النمو، بالإضافة إلى إعلان استخدامات الأموال بعد إصدار نتائج 2025، قررت 新生活 إعادة تخصيص الأموال غير المستخدمة للاستثمار في أنظمة تكنولوجيا المعلومات، وتحسين تجربة المستخدم على منصتها، وتطوير خدمات القيمة المضافة.

لكن، لا تزال أوضاع الأطراف المرتبطة غير محسنة، والأسس تتعرض لاهتزاز، وهدف 新生活 المحتمل ليس استعادة النمو، بل البقاء على قيد الحياة أولاً.