تدخل الشركات المملوكة للدولة، مزاد الأراضي في بكين يجمع 26.07 مليار يوان في أسبوع واحد

الختام لبيع الأراضي في بكين في الربع الأول، حيث تم جمع 26.07 مليار يوان.

في 20 مارس، تم طرح قطع الأراضي في المنطقة الشرقية من حديقة تكنولوجيا تشانغبينغ، المرحلة الرابعة CP00-1201-0013 وغيرها، حيث فازت شركة مينجيا للتطوير العقاري بسعر أساس قدره 16.88 مليار يوان، مع سعر بناء تقريبي يبلغ حوالي 25,800 يوان للمتر المربع.

قبل ذلك، في 17-18 مارس، استحوذت شركة بكين رينها ريسن للتطوير العقاري المحدودة على قطعة أرض في الحي الخامس من مدينة شون يي الجديدة في رنها، بمبلغ 3.48 مليار يوان بسعر أساس، مع سعر بناء تقريبي يبلغ حوالي 15,400 يوان للمتر المربع؛ كما فازت شركة بكين سوتشو للإنشاءات العقارية على قطعة أرض في محطة نهر دونغ على خط M15، برصيد 5.71 مليار يوان بسعر أساس، مع سعر بناء تقريبي يبلغ حوالي 14,000 يوان للمتر المربع.

قال تشانغ كاي، رئيس قسم أبحاث سوق الأراضي في معهد أبحاث الصين، إن ثلاث قطع أراض تم طرحها بسعر الأساس خلال هذا الشهر، جميعها مدعومة من قبل رأس مال الدولة، مما يعكس الحالة الراهنة للمشاعر السوقية وتنافس المناطق. في ظل قيود التمويل والثقة، لا تزال الأراضي ذات الجودة المنخفضة والكثافة المنخفضة تعتمد على دعم الشركات المملوكة للدولة. بالإضافة إلى ذلك، بعد دخول الأراضي السوق، كيف يمكن أن تبرز في المنافسة الشرسة، أصبح أيضًا اختبارًا لقدرة التشغيل اللاحقة.

القطع في تشانغ بينغ محاطة بالمنافسين

تمت صفقة الأراضي في المنطقة الشرقية من حديقة تكنولوجيا تشانغ بينغ، المرحلة الرابعة، بواسطة شركة مملوكة للدولة في المنطقة.

هذه قطعة أرض تتكون من ثلاث قطع سكنية (0013، 0015، 0039) وقطعة أرض لروضة أطفال (0016).

وتتوزع مساحة الأراضي بين 0.99 هكتار، 1.98 هكتار، و3.51 هكتار، مع مساحات بناء على السطح حوالي 1 هكتار، 2 هكتار، و3.54 هكتار، بمعدل كثافة بناء قدره 1.01، وارتفاع محدود بـ 18 مترًا (بعض المناطق تصل إلى 24 مترًا)، ونسبة المساحات الخضراء 30%. تعتبر قطعة 0039 الأكبر والأكثر استقامة، بينما القطعتان الأخريان غير منتظمتين، مما قد يؤثر على توزيع المباني لاحقًا. وفقًا للوثائق ذات الصلة، يُشجع على ربط القطعتين 0013 و0015 من خلال المساحات تحت الأرض.

أما قطعة 0016 فهي مخصصة لروضة أطفال، بمساحة حوالي 0.48 هكتار، بمعدل كثافة بناء 0.8، ومساحة المباني على السطح حوالي 3840 مترًا مربعًا، وارتفاع محدود بـ 16 مترًا، ونسبة المساحات الخضراء 30%. من المخطط بناء روضة أطفال تتسع لـ 12 فصلًا.

من حيث الموقع، تقع الأراضي في منطقة نانشاوي في تشانغ بينغ، خارج الحلقة السادسة الشمالية، على بعد حوالي 2.5 كيلومتر من محطة نانشاوي على خط مترو تشانغ بينغ، بالقرب من مراكز تجارية وتعليمية مثل وورلد سيتي تشانغ بينغ وخمسة مدارس. يحدها من الغرب منتزه بي فوف تشيوان الرطبي، وتتميز بموارد بيئية غنية، وتُظهر خصائص منطقة سكنية محسنة تتميز بـ “بيئة طبيعية ممتازة ووسائل نقل متطورة”.

وفقًا لآراء خبراء الصناعة، مع معدل كثافة بناء يبلغ 1.01 وارتفاع محدود بـ 18 مترًا، تُمنح الأراضي جينًا من نوع “الفلل”، ومن المتوقع أن تركز المنتجات المستقبلية على أنماط منخفضة الكثافة مثل التكديس والتجمعات السكنية.

بالنظر إلى الصورة العامة، على الرغم من أن الأراضي ذات جودة جيدة، إلا أن المنطقة محاطة بمنافسين.

على بعد مسافة قصيرة، يوجد مجتمع منخفض الكثافة مكتمل، يُعرف بـ “لونغتان يي هو” من شركة رونغتشوان، ويتميز بالفيلات المكدسة والمنازل المطلة على الجبل، وقد اكتسب بالفعل قاعدة عملاء، ويبلغ سعر العقارات المستعملة حوالي 42,000 يوان للمتر المربع.

على بعد حوالي كيلومترين شمالًا، هناك ثلاثة مشاريع عقارية كبيرة قيد البيع، مع سعر بناء قدره 26,000 يوان للمتر المربع في مشروع جيانفان غوانتانف، وقد تم بيع ما يقرب من 1400 وحدة من أصل أكثر من 1800، مع تركيز على الطلبات الأساسية والتحسينات؛ كما أن مشروع ووتون شان يو، الذي دخل السوق في نفس العام، يضم 1200 وحدة، وقد تجاوزت مبيعاته النصاب النصفي بالفعل؛ وأخيرًا، مشروع لونغهو إنشيانغ لينغ يونغسون، الذي بدأ البيع في نوفمبر من العام الماضي، لم يتجاوز عدد العقود 50 حتى الآن.

علاوة على ذلك، هناك مخزون من مشاريع جديدة على بعد محطة واحدة من مترو شانخهوجيايوان، تشمل ووتون ستار تشن، وبيوت تشينغيوان من شركة سوتشو، وكيانجي لي من بكين جيانغونغ، ويبلغ إجمالي المخزون من ستة مشاريع قيد البيع حوالي 4000 وحدة.

قال تشانغ كاي إن المزاد الأخير للأراضي شهد مشاركة شركة واحدة فقط، وتم البيع بسعر الأساس، مما يعكس حذر السوق تجاه المشاريع ذات الكثافة المنخفضة والطويلة الأجل في المناطق غير المركزية. على الرغم من أن سعر بناء الأراضي يمتلك ميزة نسبية، إلا أن المنافسة داخل المنطقة قوية، وسيواجه المشروع عند دخوله السوق ضغوطًا من العقارات الجاهزة في مشروع غوانتانف، وتحديات من حيث جودة المنتجات في لونغهو لينغ يونغسون، ومنافسة سعرية من ووتون شان يو. لذلك، يجب أن يحقق المشروع نجاحه من خلال تمييز نفسه عبر استراتيجيات مثل “التكديس منخفض السعر الإجمالي”.

وأشارت مصادر الصناعة إلى أن سعر الأراضي يمكن السيطرة عليه، لكن معدل الكثافة منخفض جدًا، مما يقتصر على تطوير منتجات عالية القيمة مثل الفلل والمنازل المطلة على الجبل. في سوق يركز على الطلبات الأساسية والتحديثات، يجب على المطورين أن يحققوا توازنًا بين بيع العقارات الفاخرة وضمان سرعة البيع، مما يشكل اختبارًا لقدرات التطوير والتسويق الخاصة بهم.

قطعتا أرض في شون يي تجمعان 9.19 مليار يوان

تم شراء قطعتين من الأراضي ذات الكثافة المنخفضة في شون يي أيضًا بواسطة شركات مملوكة للدولة.

اشترت شركة بكين شون يي تشنغوان للملابس، المملوكة بالكامل لشركة شون يي تشونغوان، قطعة أرض في الحي الخامس من مدينة شون يي الجديدة بمبلغ 3.48 مليار يوان، وهي مملوكة بالكامل لمصنع الملابس في شون يي، وهي شركة مملوكة للدولة على مستوى القاعدة، وتتحمل مسؤولية تطوير الأراضي، وبناء مساكن الإيواء، وتشغيل الأصول في المنطقة.

القطعة التي فازت بها ليست كبيرة، حيث تبلغ مساحتها 1.57 هكتار، مع مساحة بناء مخططة حوالي 22,600 متر مربع، مع معدل كثافة بناء منخفض يبلغ 1.44 وارتفاع مبنى محدود بـ 60 مترًا، ومن المتوقع أن تُبنى عليها مساكن منخفضة الكثافة وتحسينية، وهو ما يتماشى مع اتجاه تحول منطقة رنها من “الطلب الأساسي” إلى “التحسينات ذات الجودة”.

تقع القطعة في قلب المنطقة القديمة في شون يي، وتحيط بها مرافق بيئية وخدمية ناضجة، بجانب متنزه رنها وحديقة شون يي، وتتمتع بمناظر طبيعية خضراء مزدوجة، بالإضافة إلى وجود مستشفى الأطفال في بكين ومستشفى النساء والأطفال في شون يي، ومركز تسوق أوبن سيتي، مما يشكل دائرة معيشة مناسبة للسكان.

كما استحوذت شركة بكين تشنغجيانغ على قطعة أرض على خط مترو M15 عند محطة هودونغ، بمبلغ 5.71 مليار يوان. وأصدر شركة بكين تشنغجيانغ إعلانًا تضمن شعارها وشعار شركة شيانغ يي، مما يُنظر إليه على أنه إشارة إلى التعاون بين شركة تشنغجيانغ وشقيقاتها، شركة بكين تشنغجيانغ.

تُظهر هذه القطعة خصائص تحسين هامشية قوية، حيث يبلغ معدل الكثافة فقط 1.3، وهو أدنى من القطع الأخرى والمشاريع المنافسة السابقة، مما يوفر أساسًا لتخطيط منازل ذات نسبة مساحة عالية. كما أن سعر المتر المربع الذي تم البيع به، وهو 14,000 يوان، يوفر هامش أمان من حيث التكلفة. تقع على بعد حوالي 400 متر مباشرة من محطة فونغبو على خط المترو 15، وتتمتع بموقع مميز على نهر تشاوباي، مما يخلق قيمة مزدوجة من “التنقل الفعال” و"التميز البيئي".

على الرغم من أن المرافق المحيطة لا تزال في مرحلة التخطيط، وأن ملامح المدينة لم تكتمل بعد، إلا أن ميزة التكاليف تتيح للمطورين مساحة أكبر لتحسين الجودة، ويمكن أن تستهدف الأسعار كل من الطلبات الأساسية والتحسينات، مما يمنحها مرونة استراتيجية.

قال تشانغ كاي إن، من بين المناطق في شون يي، يتميز موقع رنها بطابع فريد. تركز مناطق معرض الصين الجديد / تيانجو على تحسينات عالية الجودة، وتتمتع بحيوية عالية في سوق الأراضي، وغالبًا ما تجذب مطورين مثل موييوان، المعروفين بتركيزهم على المنتجات الراقية؛ كما أن منطقة ماتبو، التي تقع في نفس النطاق، تعتبر “مناطق معتدلة”، وتركز أكثر على المرافق الحكومية والأحياء السكنية الناضجة؛ أما رنها، فهي تعتمد على انخفاض عتبة الدخول وميزات بيئية متميزة، وتستهدف تقديم قيمة مقابل السعر. وتشكّل هذه المناطق نمطًا تكامليًا، بينما لا تزال منطقة شرق فوشان في السوق القديمة، بسبب ندرة الأراضي، تحافظ على مكانتها السوقية التي لا يمكن الاستغناء عنها.

وفقًا لخطة إمدادات الأراضي لعام 2026 التي أصدرتها لجنة التخطيط والبناء في بكين، فإن مساحة الأراضي المخصصة للسكن التجاري تتراوح بين 200 و240 هكتارًا، وهو انخفاض مستمر عن 240-300 هكتار في عام 2025، وهو ما يمثل تقليصًا مستمرًا لعرض الأراضي على مدى أربع سنوات متتالية.

قال تشانغ كاي إن، اتجاه السوق يتعمق أكثر، ويظهر نمطًا “على شكل حرف K” واضحًا — حيث تظل المنافسة على الأراضي المركزية محتدمة، بينما تعود الأراضي في الضواحي البعيدة من خلال خفض الأسعار والكثافة، إلى التركيز على “استقرار الأسعار” و"الأمان في البيع".