نظرة على التقرير السنوي | تراجع أداء China Merchants Shekou، انخفاض الربح الصافي المنسوب للأم بنسبة 70%، كيف سيحقق Zhu Wenkai النقطة الاختراقية؟

صور/صور الدوائر المتكاملة

منذ أن تولى朱文凯 رئاسة شركة招商蛇口 في سبتمبر 2025، قدم أول تقرير سنوي له بعد توليه المنصب، وكانت النتائج المالية غير مرضية، مما وضع الإدارة الجديدة أمام اختبار كبير.

في عام 2025، انخفضت إيرادات شركة招商蛇口 بنسبة 13.53% على أساس سنوي لتصل إلى 1547.28 مليار يوان، وتراجع صافي الربح العائد للمساهمين وصافي الربح المعدل بنسبة 74.65% و93.10% على التوالي.

تقلصت أنشطة التطوير، وضغط هامش الربح، وابتلعت خسائر انخفاض الأصول الأرباح، فكيف سيقود朱文凯 شركة招商蛇口 ذات الأصول التي تبلغ 8300 مليار يوان (إجمالي الأصول) للخروج من الضباب؟

صافي الربح العائد للمساهمين “يُقطع الركبة”، واحتساب انخفاض الأصول يبتلع الأرباح

وفقًا لتقرير شركة招商蛇口 السنوي لعام 2025، حققت الشركة إيرادات تشغيلية تقارب 1547.28 مليار يوان، بانخفاض قدره 13.53% على أساس سنوي، وما أثار اهتمام السوق هو أن صافي الربح العائد للمساهمين بلغ فقط حوالي 10.24 مليار يوان، بانخفاض حاد بنسبة 74.65% على أساس سنوي؛ وصافي الربح المعدل بعد استبعاد الأرباح والخسائر غير المتكررة بلغ فقط 1.69 مليار يوان، بانخفاض قدره 93.10%.

البيانات المالية الرئيسية والمؤشرات. صور/لقطة من إعلان شركة招商蛇口

هذا الأداء بالتأكيد أقل من التوقعات السوقية السابقة. في مرحلة التعديل العميق للصناعة، غالبًا ما يشير انخفاض الأرباح بشكل كبير إلى أن قدرة الشركة على الربح وجودة الأصول وإدارة العمليات تواجه تحديات متعددة. تراجع صافي الربح العائد للمساهمين بأكثر من 70%، ويعود ذلك إلى عوامل متعددة مجتمعة.

بالنسبة لانخفاض مؤشرات الربحية على أساس سنوي، أوضحت شركة招商蛇口 في تقريرها السابق أن: حجم تسليم مشاريع التطوير العقاري المركز يقل، وإيرادات التشغيل تنخفض على أساس سنوي؛ كما أن أرباح الاستثمارات في الشركات المشتركة وعوائد بيع الأسهم تقل، وأن بعض مشاريع التطوير العقاري تظهر علامات انخفاض في القيمة، وأن الشركة، استنادًا إلى ظروف السوق، وفقًا لمبدأ الحذر، قامت باحتساب مخصصات انخفاض الأصول.

كعنصر رئيسي في أعمال招商蛇口، حققت أنشطة التطوير إيرادات قدرها 1308.29 مليار يوان في 2025، بانخفاض قدره 16.33%، وهو أكبر من الانخفاض في الإيرادات الإجمالية، مما جعله العامل الرئيسي في تراجع الأداء. انكماش أنشطة التطوير ناتجة مباشرة عن ضعف المبيعات. في 2025، بلغت مساحة المبيعات الموقعة 716.12 مليون متر مربع، بانخفاض 23.48% على أساس سنوي.

وفي ظل تراجع الإيرادات، استمر هامش الربح الإجمالي في العمل عند مستويات منخفضة، مما ضيق هامش الربح أكثر. في 2025، بلغ هامش الربح الإجمالي لشركة招商蛇口 13.76%، وكان هامش ربح أنشطة التطوير 15.33%.

لكن أكبر عامل يبتلع الأرباح هو احتساب مخصصات انخفاض الأصول. وفقًا لإعلان شركة招商蛇口، تم احتساب مخصصات انخفاض الأصول في 2025 بمبلغ إجمالي يقارب 4.27 مليار يوان، مما أدى إلى خصم صافي ربح المساهمين المباشر بمقدار 2.918 مليار يوان.

من حيث التكوين، كانت مخصصات انخفاض المخزون هي الأكبر، حيث بلغت حوالي 3.269 مليار يوان، وتشكل أكثر من 70% من إجمالي المخصصات؛ بالإضافة إلى مخصصات خسائر الائتمان حوالي 755 مليون يوان، ومخصصات انخفاض الشهرة حوالي 222 مليون يوان، وغيرها. إن احتساب مخصصات انخفاض المخزون على نطاق واسع يشير إلى المشاريع ذات الأسعار العالية التي حصلت عليها الشركة سابقًا، وهو ما يكشف عن مخاطر الاستثمار المفرط التي خلفتها فترات النمو السابقة.

حالة احتساب مخصصات انخفاض الأصول (بالآلاف من اليوان). صور/لقطة من إعلان شركة招商蛇口

تجاوز 90 مليار يوان من انخفاض المخزون خلال ثلاث سنوات، والأراضي ذات الأسعار المرتفعة سابقًا أصبحت عبئًا على الأداء

في الواقع، خلال فترات النمو الصناعي، أصبحت المشاريع التي تم شراؤها بأسعار مرتفعة “ممالك الأراضي” عبئًا على العديد من الشركات. من ناحية المشاريع، تشير مخصصات الانخفاض في招商蛇口 إلى مخاطر تركت من شراء الأراضي بأسعار مرتفعة.

مثال على ذلك مشروع تشونغتشينغ招商渝天府، حيث تم احتساب مخصصات انخفاض مخزون بقيمة تصل إلى 879 مليون يوان في 2025. هذا المشروع، الذي فازت به招商蛇口 في أبريل 2021 بمبلغ 3.25 مليار يوان، مع معدل زيادة سعرية يقارب 130%، وسعر المتر المربع حوالي 10,500 يوان. في ظل تراجع السوق، اضطرت الشركة إلى تخفيض السعر.

مثال آخر هو مشروع Guangzhou招商湾区1872، وهو أول مشروع للشركة في منطقة نانشا في قوانغتشو، حيث فاز بالمشروع في 2021 بعد 110 جولات من المزايدة بمبلغ 4.131 مليار يوان، مع زيادة سعرية تقارب 36%. وتم احتساب مخصصات انخفاض المخزون لهذا المشروع بقيمة 7.664 مليون يوان.

بالإضافة إلى ذلك، تم احتساب مخصصات انخفاض المخزون لمشروع厦门湾湖臻境 بقيمة 433 مليون يوان في 2025. هذا المشروع، الذي فازت به招商蛇口 في مايو 2023 في أول مزاد للأراضي في厦门، بمبلغ إجمالي 6.37 مليار يوان، وسعر المتر المربع تجاوز 50,000 يوان، مع زيادة سعرية بنسبة 12.15%.

هذه كلها من المشاريع الرئيسية التي كانت مخططة من قبل招商蛇口. وعلى مدى السنوات الثلاث من 2023 إلى 2025، بلغت مخصصات انخفاض المخزون 2.276 مليار يوان، و3.575 مليار يوان، و3.269 مليار يوان على التوالي، ليصل الإجمالي إلى أكثر من 9 مليارات يوان. هذا يعني أن الشركة، خلال الثلاث سنوات الماضية، كانت تدفع ثمن انخفاض قيمة مخزونها، مما يثقل كاهل أدائها ويترك عبئًا تاريخيًا.

ومن الجدير بالذكر أنه في سبتمبر 2025، أتمت招商蛇口 تغيير الإدارة، حيث تم ترقية朱文凯 من مدير عام إلى رئيس مجلس الإدارة، وتولى聂黎明 منصب المدير العام.

وفيما يتعلق بتأثير هذا الاحتساب المكثف، قال聂黎明 في مؤتمر الأداء لعام 2025 إن هذه المعالجات المحاسبية ستؤثر على أرباح الشركة على المدى القصير، لكنها من ناحية أخرى تساهم في تحسين جودة الأصول، وتعد إعدادًا للمستقبل.

بين تقليل الأصول وشراء الأراضي بشكل مفرط، لا تزال عملية التحول في مرحلة حاسمة

ومع ذلك، رغم احتساب الانخفاض، لم تتوقف وتيرة شراء الأراضي لشركة招商蛇口 في 2025، بل شملت أراضي بأسعار مرتفعة. أظهر التقرير السنوي أن الشركة حصلت على 43 قطعة أرضية في 2025، بمجموع سعر أرضي قدره 938 مليار يوان، وهو تقريبًا ضعف قيمة 2024 البالغة 486 مليار يوان.

ومن بين هذه الأراضي، في مارس 2025، فازت招商蛇口 بأرض في منطقة 高新区成都 بمبلغ حوالي 2.7 مليار يوان، مع معدل زيادة سعرية يزيد عن 70%، وسعر المتر المربع 31,700 يوان، محطمة الرقم القياسي في المدينة؛ وفي يوليو، في Shenzhen، فازت بمشروع سكني في Qianhai بمبلغ 2.155 مليار يوان، مع زيادة سعرية تزيد عن 86%، وسعر المتر المربع حوالي 84,200 يوان، محطمة الرقم القياسي في المنطقة.

وفي مؤتمر الأداء، أكد聂黎明 أن المشاريع الجيدة التي استثمرت فيها الشركة خلال العامين أو الثلاثة الماضية ستبدأ في تحقيق أرباح تدريجيًا، مما سيساعد على تخفيف ضغط الأداء.

وفي ظل تراجع الاستثمار في القطاع، وتوجّه معظم شركات التطوير العقاري إلى الحذر في شراء الأراضي، زادت招商蛇口 من استثماراتها بشكل معاكس، محاولةً من خلال تحسين هيكل الأراضي الاحتياطية، أن تجهز مشاريع عالية الجودة للتطوير المستقبلي. من حيث توزيع الاستثمارات، فإن حوالي 90% من الأراضي الجديدة في 2025 تقع في 10 مدن رئيسية، و63% منها في مدن من الدرجة الأولى. لكن، بعض الأراضي التي تم شراؤها بأسعار مرتفعة وتسجيل أرقام قياسية في المنطقة تثير مخاوف السوق بشأن مستقبل الأرباح، خاصة مع احتمالية تكرار مخاطر الانخفاض في القيمة.

وفيما يخص خطة المبيعات لعام 2026، قال الفريق الإداري إن المبيعات الإجمالية ستظل تقريبًا على مستوى العام الماضي، مع الالتزام بمبدأ البيع لتحديد الإنتاج والاستثمار، مع الحذر وعدم السعي وراء الحجم فقط، بل التركيز على الجودة وتحقيق التدفقات النقدية.

朱文凯 قال إن招商蛇口، بعد سنوات من التطوير، لم تعد مجرد مطور عقاري، بل تمتلك قدرات شاملة في التطوير والتشغيل والخدمات، وتبني نموذجًا متكاملًا لدورة حياة الأصول، يركز على التطوير، وإدارة الأصول، وخدمات الممتلكات. هذه الثلاثة ليست معزولة، بل تشكل حلقة مغلقة من إنشاء المساحات، وتشغيل المحتوى، وتقديم خدمات الحياة. تمتلك招商蛇口 القدرة على تقديم منتجات عالية الجودة من خلال الجمع بين المساحة، والمحتوى، والخدمات، وهو أمر لا يتغير بين عشية وضحاها، ولا يمكن نسخه من قبل منافسين آخرين.

هذه التصريحات توضح بوضوح اتجاه تحول招商蛇口. في ظل تراجع النمو وذروة التطوير، فإن التحول إلى شركة خدمات تشغيلية متكاملة هو خيار مشترك بين جميع الشركات الكبرى. لكن، من حيث الهيكل التشغيلي الحالي، لا تزال عملية التحول في مراحلها الأولى، حيث تساهم إدارة الأصول وخدمات الممتلكات بشكل تدريجي في الإيرادات، لكنها لا تزال غير قادرة على تعويض تقلبات أنشطة التطوير، ولا تزال تعتمد بشكل كبير على هذا القطاع.

بالنسبة ل朱文凯، الذي تولى المنصب منذ أكثر من نصف عام، فإن استقرار هذه الشركة ذات الأصول التي تبلغ 8300 مليار يوان، وإصلاح الأرباح، هو المهمة الأساسية، وهو اختبار كبير. مجرد “تطهير” البيانات المالية مؤقتًا هو بداية، لكن كيف يمكن تحويل الاستثمارات في المدن الرئيسية إلى أرباح حقيقية، وكيفية تطوير مسار ثانٍ قادر على دعم الأداء، هي التحديات التي يواجهها هذا القائد الجديد.

صحيفة جينغ جين، مراسلة بكه كافيشيا، يوان شو لي

تحرير: يانغ جوآن جوآن

مراجعة: وو شينفا