ارتفاع اهتمام سوق الإسكان المستعمل، تصاعد المعاملات نقاد "ربيع دافئ صغير" متوقع في المدن من الدرجة الأولى

قطاع العقارات يشهد موسم الذروة في الصفقات “الذهب الثلاثي والفضي الرابع” كما هو متوقع.

في يوم السبت الماضي (14 مارس)، سجلت شنغهاي رقمًا قياسيًا جديدًا في حجم التوقيعات اليومية للعقارات المستعملة عبر الإنترنت، حيث بلغت 1472 صفقة؛ كما شهد سوق العقارات في بكين زيادة في حجم الصفقات بين العقارات الجديدة والمستعملة بعد تحفيز السياسات؛ وارتفعت أيضًا عدد الزيارات والمبيعات للعقارات المستعملة في قوانغتشو؛ وزاد حجم مبيعات العقارات المستعملة في شنتشن خلال النصف الأول من مارس بشكل كبير.

كل عام في مارس وأبريل، يُعتبران نقطة محورية في سوق العقارات. نظرًا لأن بداية العام غالبًا ما تكون خلال عطلة رأس السنة الصينية، يتم تأجيل الطلب على شراء المنازل؛ بالإضافة إلى ذلك، عادةً ما يتم إطلاق طلبات العقارات ذات الحق في الدراسة في مارس وأبريل، مما يدفع إلى ارتفاع إجمالي مبيعات السوق العقارية، ولهذا السبب يولي السوق اهتمامًا خاصًا لأداء السوق في هذين الشهرين، حيث يؤثر ذلك على اتجاه السوق طوال العام.

هذا العام، يبرز موسم “الربيع الصغير” بشكل مختلف، حيث عاد سوق العقارات إلى حالة من العقلانية بعد عدة سنوات من التراجع، ويتطلع الجمهور بشكل خاص إلى أن يتحقق ارتفاع في الكمية والسعر معًا خلال هذا الموسم، مما يدفع السوق إلى دورة نمو جديدة. أظهرت تحقيقات وتقارير من وسائل إعلام اقتصادية متعددة أن حجم الصفقات في مدن المستوى الأول قد شهد ارتفاعًا ملحوظًا مقارنة بالفترة السابقة، مع استقرار نسبي في الأسعار. وبناءً على تحليلات خبراء السوق، فإن بكين وشنغهاي، بدعم من السياسات، تشهدان إطلاقًا مكثفًا للطلب، ومن المتوقع أن يكون موسم “الربيع الصغير” هذا موسمًا واعدًا من حيث حجم الصفقات؛ كما أن هناك مؤشرات على انتعاش في قوانغتشو وشنتشن، مع توقعات بعودة السوق إلى الانتعاش بشكل عام.

حجم الصفقات في المدن الكبرى يرتفع والأسعار مستقرة، ويبدو أن سوق العقارات الوطني يبدأ بداية جيدة.

لقد جاء الربيع الصغير

شنغهاي هي المدينة الأبرز في هذا الموسم من “الربيع الصغير”.

وفقًا لإحصائيات شركة كيروي، من 9 إلى 15 مارس، شهد سوق العقارات المستعملة في شنغهاي نموًا هائلًا، حيث بلغت مبيعات الأسبوع 7233 صفقة، مسجلة أعلى رقم أسبوعي خلال السنوات الخمس الماضية (منذ 2021).

ووفقًا لبيانات نشرتها منصة العقارات عبر الإنترنت في شنغهاي، في 18 مارس، سجلت مبيعات العقارات المستعملة في شنغهاي 906 صفقة خلال أيام العمل، وهو مستوى مرتفع في السوق.

يعود هذا الانتعاش في السوق إلى السياسات الجديدة. في 25 فبراير، أصدرت شنغهاي إشعارًا بعنوان “حول تحسين وتعديل سياسات العقارات في المدينة”، تضمن سبع تدابير لتعزيز استقرار السوق، من بينها تقليل مدة الاشتراك في الضمان الاجتماعي للأجانب غير المقيمين في شنغهاي، وتسهيل شروط الحصول على رخصة الإقامة لشراء العقارات، وزيادة الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان، وغيرها، وتعرف باسم “سياسات شنغهاي السبع”.

قال مسؤول في شركة عقارية وطنية في شنغهاي لوسائل الإعلام إن كل جولة من السياسات الجديدة خلال السنوات الأخيرة كانت تساهم في دفع جزء من الطلب إلى السوق مسبقًا. وأضاف أن هذه المرة، مع إضافة موسم “الربيع الصغير”، أدى ذلك إلى ارتفاع كبير في حجم الصفقات، مع استقرار الأسعار بشكل عام، حيث لم تشهد أسعار العقارات المستعملة انخفاضًا ملحوظًا، وهو مؤشر إيجابي. وأشار إلى أن البيانات التي رصدها تشير إلى أن أسعار العقارات المستعملة في شنغهاي لم تتراجع منذ ديسمبر الماضي، وما زالت قوية، وهو إشارة إيجابية.

وفي بكين، لا تزال السياسات التي أُطلقت في ديسمبر من العام الماضي تلعب دورًا. وفقًا لتحليل معهد 58 للأبحاث، بعد عطلة رأس السنة الصينية، عادت مكاتب البيع الوسيطة ووكالات العقارات للعمل بشكل كامل، مما أدى إلى انتعاش سريع في الطلب على البحث عن العقارات، حيث ارتفعت حرارة السوق في 28 فبراير إلى 60.3 للعقارات الجديدة و66.1 للعقارات المستعملة، وفي 14 مارس، زادت إلى 59.9 و65.6 على التوالي، مع استمرار تأثير السياسات الجديدة.

أما من حيث حجم الصفقات، فخلال الأسبوع من 26 يناير إلى 1 فبراير، بلغت مبيعات بكين 4244 صفقة، وهو أعلى مستوى خلال 12 أسبوعًا، بزيادة تزيد عن 30% مقارنة بالأسبوع السابق للسياسات الجديدة. كما استمر السوق في التعافي بعد عطلة رأس السنة، حيث بلغت مبيعات الأسبوع من 1 إلى 8 مارس 2980 صفقة.

وبخلاف بكين وشنغهاي، حيث تدعم السياسات السوق، فإن قوانغتشو وشنتشن تشهدان انتعاشًا نتيجة الطلب الصلب على شراء المنازل.

وأظهرت البيانات أن مبيعات العقارات المستعملة عبر الإنترنت في قوانغتشو خلال الأسبوعين الأولين من مارس تجاوزت 4000 صفقة، مع أعلى مبيعات يومية بلغت 271 صفقة في 15 مارس، وهو أعلى رقم منذ بداية 2023.

قال وسيط عقاري في حي تيانهي في قوانغتشو لوسائل الإعلام، “أنا مشغول جدًا مؤخرًا، أتابع العروض، وأجري المقابلات، وأوقع العقود. الآن، يتعين علينا الانتظار في طوابير عند مراكز التوقيع، وهو شيء لم يكن موجودًا في نهاية العام الماضي. مبيعاتنا هذا الشهر جيدة جدًا، لقد أبرمنا 9 صفقات حتى الآن.”

أما في شنتشن، فالأرقام واضحة جدًا: وفقًا لبيانات مركز أبحاث تشون يوان في شنتشن، حتى 18 مارس، بلغ إجمالي مبيعات العقارات السكنية الجديدة والمستعملة في المدينة أكثر من 4000 صفقة. حيث بلغت مبيعات العقارات الجديدة 1474 صفقة، بزيادة 38.9% عن فبراير، و2715 صفقة للعقارات المستعملة، بزيادة 58.6% عن نفس الفترة.

وأشار مركز أبحاث تشون يوان في شنتشن إلى أن السوق استمر في الانتعاش بعد عطلة رأس السنة، مع زيادة واضحة في رغبة العملاء في الشراء. وتُظهر العروض الترويجية والتخفيضات على العقارات الجديدة نتائج ملحوظة، كما أن مبيعات العقارات المستعملة تتعافى بسرعة، مما يدل على أن موسم “الربيع الصغير” قد بدأ بالفعل.

إشارات تحتاج إلى تعزيز

حجم السوق يتزايد بشكل واضح، والأسعار مستقرة، وبدأ مالكو العقارات المستعملة يشعرون بـ"التمسك" بأسعارهم.

وفقًا لمصادر من وسائل الإعلام، فإن مالكي العقارات المستعملة في شنغهاي وقوانغتشو وشنتشن يتسمون الآن بموقف أكثر صرامة، وأسعار العقارات المستعملة لا تزال قوية، مع محدودية في مجال التفاوض على السعر. قال أحد الوسطاء في نانشان في شنتشن، “الصفقات ذات القيمة الجيدة من العقارات المستعملة قد استُهلكت تقريبًا، بعد عطلة رأس السنة، من الصعب التفاوض على الأسعار، لأن الملاك يرون أن السوق تحسن، وأن خفض السعر لن يؤدي إلا إلى تأخير البيع، لذلك الأسعار مستقرة بشكل عام، ولكن إذا حدثت تخفيضات، فسيتم البيع بسرعة.”

أما بالنسبة للعقارات الجديدة، فالشركات العقارية لا تزال تتبع استراتيجية “السعر مقابل الحجم”. قال مسؤول تسويق في شركة تركز على السوق الشرقية لوسائل الإعلام، إن السوق الحالية للعقارات المستعملة تشهد ارتفاعًا في الحجم واستقرارًا في الأسعار، لكن سوق العقارات الجديدة لا تزال بحاجة إلى إشارات واضحة للبدء.

وبحسب البيانات التي قدمها المسؤول، فإن أسعار العقارات الجديدة في شنغهاي والمدن المجاورة شهدت تراجعًا في معظم الحالات، ويرجع ذلك بشكل رئيسي إلى استراتيجية “السعر مقابل الحجم” وتحول هيكل المبيعات.

قال أحد مسؤولي شركة عقارية جنوب الصين، “في مارس، كانت أسعار مشروعنا المجاور مباشرة أقل بنسبة 15% من أسعار المنافسين، وأقل بعدة آلاف من يوان للمتر المربع. هم يبيعون بسرعة، ونحن لم نحقق الكثير من المبيعات.”

ويعكس هذا التباين في المشاعر أيضًا في سوق الأراضي. ففي شنغهاي، في 13 مارس، تم إتمام بيع أول دفعة من الأراضي السكنية لعام 2026، حيث تم طرح ثلاث قطع أراضٍ في مناطق جديان، ووكشوي، وتشينغبو، بمساحة إجمالية قدرها 198,300 متر مربع، بقيمة إجمالية تقارب 6.809 مليارات يوان. باستثناء قطعة أرض في تشينغبو، التي حققت هامش ربح بنسبة 6.6%، تم البيع بأسعار أقل من السعر الأساسي.

يشير ذلك إلى أن السوق الحالية، رغم ارتفاع الطلب، فإن قرارات الشركات العقارية في سوق الأراضي لا تزال حذرة. في مؤتمر أداء شركة تشاوتشو، قال نائب المدير العام وو بن إن سوق الأراضي لعام 2026 من المتوقع أن يستمر في الأداء عند مستويات منخفضة بشكل عام، مع بعض المناطق التي قد تشهد نشاطًا محدودًا.

وأضاف وو بن أن استثمار شركة تشاوتشو لعام 2026 سيظل يركز على المناطق الرئيسية والمدن الرئيسية، مع استراتيجيات تعتمد على البيع قبل الشراء، واختيار المشاريع بعناية. وبناءً على السوق وتدفقات العائدات، ومع الالتزام بـ"الثلاثة خطوط الحمراء" وتحقيق توازن بين الحجم والربحية، يجب أن يحقق كل مشروع معايير “الستة جيدة” للاستثمار، لضمان استثمار الموارد بشكل فعال، مع التركيز على سرعة دوران المشروع وتحقيق العوائد.

من هذا المنطلق، فإن موسم “الربيع الصغير” الحالي يمكن أن يساهم في استقرار السوق واستمراره في التعافي، لكن ذلك يعتمد على عدة عوامل. حذر مدير قسم مؤشر الأبحاث في معهد تشي زونغ، تشاو جين جين، من أن استقرار السوق هو عملية تدريجية، وأن استدامته تعتمد على تحسن التوقعات الدخيلة للمواطنين بشأن الدخل وأسعار العقارات، بالإضافة إلى تحسن الأساسيات الاقتصادية الكلية بشكل جوهري.