"انخفاض أسعار العقارات في دبي بنسبة 50%"؟ غير صحيح! بعض مكاتب عائلات الشرق الأوسط سافرت بسرعة إلى هونغ كونغ

لماذا يتجه رأس المال في الشرق الأوسط نحو هونغ كونغ؟ ما العوامل الدافعة وراء ذلك؟

مراسل صحيفة ديلي إكونوميست: شو دوني، تشن رونهاو، تشن يويهان    تحرير الصحيفة: هوانغ شينغ

في الآونة الأخيرة، بسبب تصاعد الصراع العسكري في الشرق الأوسط وتأثيره على الإمارات العربية المتحدة، وتعرض مركز دبي للهجوم، تلطخت صورة “ملاذ آمن للأمن في الشرق الأوسط”. سرعان ما انتشرت على وسائل التواصل الاجتماعي مناقشات حول “تعديل كبير في سوق العقارات بدبي، واستفادة هونغ كونغ”، مع شائعات عن “نصف انخفاض في أسعار العقارات بدبي” وغيرها.

وفقًا لبيانات Wind، شهد مؤشر العقارات والبناء في دبي (DFMREI) انخفاضًا واضحًا منذ أواخر فبراير، حيث تجاوزت نسبة الانخفاض خلال العشرين يومًا الأخيرة 30%.

وفي الوقت نفسه، تبرز مزايا هونغ كونغ كمركز مالي عالمي كملاذ آمن. في 15 مارس، صرح وزير الشؤون المالية والخزانة في هونغ كونغ، شو تشنغ يوي، علنًا أن مركز التمويل في هونغ كونغ مستقر، وأكد أن بعض مكاتب العائلات في الشرق الأوسط قد وصلت إلى هونغ كونغ، مع تزايد الطلب على التحوط العالمي.

ما حقيقة سوق العقارات في دبي؟ هل يتجه رأس المال بشكل كبير نحو هونغ كونغ؟ ولتوضيح الحقيقة، قام مراسل صحيفة ديلي إكونوميست مؤخرًا بمقابلة عدة محترفين في سوق العقارات بدبي، وسكان دائمين، وخبراء من الصناعة، لاستعادة الصورة الحقيقية للسوق.

تلقى سوق العقارات بعد الهجوم على معالم دبي اهتمامًا واسعًا

الشائعات عن انخفاض أسعار العقارات في دبي بنسبة 50% غير صحيحة

بعد اندلاع الصراع، انتشرت على وسائل التواصل الاجتماعي العديد من الادعاءات مثل “انخفاض أسعار العقارات في دبي بنسبة 50%”، و"بيع مشاريع رئيسية مثل نخلة جميرا وبرج خليفة بنصف السعر"، و"حجز المستثمرين الصينيين". وادعى بعض وسائل الإعلام الذاتية أن “سوق العقارات في دبي عادت ليلة واحدة إلى ما قبل عام 2020”.

وتحقق المراسل من مصادر متعددة ووجد أن هذه الشائعات مبالغ فيها بشكل كبير، حيث لم يشهد المناطق الرئيسية في دبي انخفاضًا كبيرًا في الأسعار، ولا توجد حالات بيع بنصف السعر.

وفي الواقع، أصبح رأس المال الصيني قوة مهمة في سوق العقارات بدبي منذ سنوات. على مدى السنوات الماضية، كانت دبي بمثابة ميناء ثري يبحر فيه الثروات، حيث جذب الأثرياء من جميع أنحاء العالم لاستثمار أموالهم هناك.

وتُظهر البيانات الرسمية أن هناك العديد من المطورين الصينيين النشطين في دبي، مثل شركة جين يوي للتطوير العقاري، ومشروع عالم المستقبل، كما تشارك شركات صينية مثل China State Construction وCITIC بشكل عميق في بناء وتطوير المعالم المحلية.

ووفقًا لتقارير وسائل الإعلام، استنادًا إلى بيانات دبي الرسمية، فإن المشترين الصينيين شكلوا في عام 2025 حوالي 14% من المستثمرين العقاريين الأجانب في دبي، ويصلون إلى المرتبة الثالثة، مع وجود نسبة تصل إلى 20-30% في بعض المشاريع الشعبية.

قال سون تشيانغ، الذي يعمل في مجال العقارات في دبي منذ أكثر من عشر سنوات، للصحفي: “الحديث عن انخفاض أسعار العقارات في دبي بنسبة 50% مبالغ فيه تمامًا، والصورة التي تظهر على الإنترنت (التي تشير إلى انخفاض بنسبة 50%) غير صحيحة.” وأضاف: “لا توجد اتجاهات واضحة لانخفاض الأسعار حاليًا، والنظام المعيشي والأمن والإمدادات لا تزال طبيعية، لكن الحرب أفسدت خطط بعض المستثمرين المحتملين.”

وتابع: “بدأ سوق العقارات في دبي بداية جيدة هذا العام، لكن بعد اندلاع الحرب في 28 فبراير، تأثرت بشكل ما.”

وقال إن هناك عميلًا صينيًا وصل إلى دبي في 27 فبراير، ودفع عربون الشراء في صباح اليوم التالي، وعندما علم بالأحداث في ذلك المساء، طلب استرداد المبلغ، وتوقفت العديد من الصفقات التي كانت على وشك الاكتمال.

وذكر أيضًا أن وكيل العقارات المخضرم في دبي، أبل، قال إن المناطق الفاخرة مثل برج خليفة ونخلة جميرا لم تتأثر بشكل كبير، وما زالت الأسعار ثابتة، بينما في المناطق البعيدة عن مركز المدينة، والتي تبعد حوالي 30 دقيقة بالسيارة، شهدت انخفاضًا طفيفًا بنسبة حوالي 5%، ولكنها لم تصل إلى مستوى “نصف السعر” الذي تتداوله الشائعات.

وأكدت بيانات السوق أن هذا الاتجاه مستمر.

وفقًا لبيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) التي صدرت في فبراير، بلغ حجم مبيعات العقارات في دبي حوالي 16979 صفقة في فبراير 2026، بزيادة قدرها 5.1% على أساس سنوي؛ ومتوسط سعر العقار 1740 درهمًا إماراتيًا/قدم مربع (حوالي 39500 يوان/متر مربع)، بزيادة 12.2% على أساس سنوي.

لكن البيانات التي حصل عليها مراسل صحيفة ديلي إكونوميست من منصة معلومات السوق العقارية “Property Monitor” تظهر أن عدد الصفقات على الشقق خلال الفترة من 16 فبراير إلى 17 مارس بلغ 10604 صفقة، بانخفاض قدره 22.67% على أساس سنوي. ومتوسط سعر الشقة 2,055,730 درهمًا إماراتيًا (حوالي 385,600 يوان/صفقة)، بانخفاض 0.88%، ومتوسط سعر القدم المربع 1949 درهمًا (حوالي 39,400 يوان/متر مربع)، بانخفاض 3.53%.

بيانات مبيعات الشقق في دبي خلال الشهر الأخير (صور من التطبيق بعد الترجمة) المصدر: Property Monitor

بعض العقارات المعروضة للبيع (صور من التطبيق بعد الترجمة) المصدر: Property Monitor

إحدى الشقق المعروضة، تقع في رأس الخيمة، مساحتها حوالي 558 قدمًا مربعة (حوالي 51.84 مترًا مربعًا)، وتبلغ قيمتها حوالي 1,232,903 درهم إماراتي (حوالي 2.31 مليون يوان)، أي حوالي 4.46 مليون يوان للمتر المربع في السوق المحلية.

قالت توني هو، وهي وسيطة عقارية معتمدة من دائرة الأراضي في دبي، للصحفي: “منذ تصاعد الصراع في الشرق الأوسط في 28 فبراير، على مدى ثلاثة أسابيع، تأثرت أحجام البيع، لكن الأسعار لم تنخفض بشكل كبير.” ورأت أن الشائعات عن “نصف انخفاض” في أسعار العقارات غير صحيحة تمامًا.

ورغم أن الأسعار لم تتأثر بشكل واضح، إلا أن الحرب أثرت على عملها.

وقالت: “أكون صريحة معك، نحن الآن في حالة بطالة تقريبًا.” وأضافت: “كنت أبيع حوالي 5 وحدات يوميًا، وأحقق على الأقل 3 مبيعات شهريًا، وفي موسم الذروة يمكن أن أبيع أكثر من 10. لكن خلال الأسابيع الثلاثة الماضية، لم أحقق سوى صفقة واحدة، والكثير من زملائي لم يحققوا أي مبيعات.”

وأوضحت أن ذلك لا يعني أن الأسعار انخفضت بشكل كبير، وقالت: “لماذا أبيع الآن بخسارة نصف القيمة؟ الحرب استمرت ثلاثة أسابيع، ولا أستطيع أن أخسر نصف قيمة العقار وأبيعه.” وأكدت أن العقارات المؤجرة لم تتأثر، والإيجارات مستقرة.

وأشارت إلى أن حوالي 90% من عمليات البيع متوقفة حاليًا، وأن المشترين يترددون بشكل عام، لكن لا تزال هناك بعض المستثمرين الذين يفضلون الانتظار، وقالت: “في الأسبوع الماضي، اشترى عميل قديم لي عقارًا بقيمة عدة ملايين من الدرهم، وطلب مني شراء وحدة أخرى.”

التحول من العقارات قيد الإنشاء إلى العقارات الجاهزة كمحور استثماري رئيسي

قالت ليلي، وهي تاجر إضاءة مقيمة في دبي منذ 16 عامًا، إن أسعار العقارات في دبي لا تزال قوية، لكن الحرب أدت إلى تردد بين البائعين والمشترين.

وأوضحت السيدة لوي، التي تعمل في القطاع المالي منذ سنوات، أنها بدأت منذ نهاية 2025 في دراسة مناطق مثل داماك هيلز وJLT، وكانت الأسعار لا تزال مرتفعة، لكن بعد الصراع، أوقفت جميع خططها للاستثمار.

وترى أن المناطق مثل جبل علي، والمطار، ومركز دبي المالي العالمي (DIFC) معرضة لمخاطر عالية، وقد تنخفض قيمتها بشكل واضح، وأن تحديد ما إذا كانت الأسعار قد وصلت إلى القاع يعتمد على مدة استمرار الصراع.

قالت شركة “First Pacific Davis” إن الوضع الجيوسياسي لم يضعف أساسيات سوق دبي العقاري. ففي 2025، بلغ إجمالي معاملات العقارات في دبي أكثر من 270,000 صفقة، بقيمة إجمالية بلغت 917 مليار درهم، بزيادة 20% على أساس سنوي، وكان بداية 2026 جيدة أيضًا.

وأضافت أن التغير في السوق يظهر أيضًا في تفضيلات المستثمرين، حيث كانت نسبة العقارات قيد الإنشاء حوالي 60-70% قبل الأزمة، لكنها الآن أصبحت تمثل 70-80% من عمليات الشراء، وأصبحت العقارات الجاهزة هي الخيار الأول للمستثمرين. وتظل نسبة الإيجار والبيع في المناطق الرئيسية مستقرة، حيث تصل نسبة الإيجار إلى حوالي 7%، وفي وسط المدينة تصل إلى 7.2-7.4%. ولم تظهر ظاهرة بيع واسعة النطاق، حيث أن حوالي 30% من المستثمرين يغيرون استراتيجياتهم بسبب المخاطر قصيرة الأجل، وفقًا لقول “تشو لين”.

معدلات العائد على الاستثمار في دبي (نسبة الإيجار إلى السعر) المصدر: First Pacific Davis

ويظل بعض المشترين يترددون وينتظرون الفرصة، وقالت ليلي: “أشعر أن حجم المبيعات انخفض، لكن الأسعار لم تنخفض، وأفكر أنه إذا انخفضت الأسعار، فسوف أشتري بأسعار منخفضة، لكني لا أرى حتى الآن أي إشارات على انخفاض الأسعار.”

قالت توني هو: “على مدى السنوات الماضية، كان متوسط سعر العقارات في دبي حوالي 4 ملايين يوان للصفقة، ويمكن شراء وحدة تتراوح مساحتها بين 80 و200 متر مربع بهذا السعر، سواء في وسط المدينة أو في المناطق الأبعد قليلاً، لأن شراء عقار بأكثر من 4 ملايين يوان يتيح التقدم بطلب للحصول على تأشيرة ذهبية لمدة 10 سنوات، وهذا جذب الكثير من المستثمرين الدوليين.”

السلطات تؤكد: وصول بعض مكاتب العائلات في الشرق الأوسط إلى هونغ كونغ

وفي الوقت نفسه، بفضل بيئة التمويل المستقرة، والنظام التنظيمي المتكامل، وكونها مرتبطة بسوق الصين الداخلية والعالم، أصبحت هونغ كونغ وجهة مفضلة لرأس المال العالمي في ظل اضطرابات الجغرافيا السياسية.

وفي 15 مارس، أكد شو تشنغ يوي، من وزارة المالية والخزانة في هونغ كونغ، أن استقرار مركز التمويل في هونغ كونغ يتعزز باستمرار، وأنه تم وصول بعض مكاتب العائلات في الشرق الأوسط إلى هونغ كونغ، مع تزايد الطلب على إدارة الأصول على مستوى العالم.

وأشار إلى أن الحكومة ستواصل تحسين السياسات لجذب مكاتب العائلات العالمية، وأنها ستقترح قوانين لتمديد الإعفاءات الضريبية على صناديق العائلات والمستثمرين المؤهلين، بما يشمل المعادن الثمينة والأصول الرقمية.

وفي تقرير لبنك سيتي في مارس 2026، أشار إلى أن عدم الاستقرار الجيوسياسي في الشرق الأوسط سيدفع بعض رؤوس الأموال للتحوط في هونغ كونغ، حيث شهدت الأسبوع الأول من مارس تدفقات صافية تزيد عن 300 مليار دولار هونغ كونغ من رأس المال الشرق أوسطي. كما ارتفعت نسبة الاشتراكات في الاكتتابات العامة الأولية (IPO) في سوق هونغ كونغ، حيث زادت نسبة الصناديق السيادية من الشرق الأوسط من 18% إلى 39.2%. وتدفقات الأموال والكوادر البشرية إلى هونغ كونغ قد تعزز الطلب على العقارات السكنية والمكاتب.

كما أظهر تحليل حديث أن العديد من الصناديق السيادية الشرق أوسطية، مثل جهاز أبوظبي للاستثمار، وصندوق قطر للاستثمار، وصندوق الكويت للاستثمار، ومبادلة، بدأت تظهر بشكل متكرر في عمليات الاكتتاب العام في هونغ كونغ، حيث شاركت شركات مثل “Xiyu Technology” و"Jingfeng Medical" و"Dongpeng Beverage" كمستثمرين رئيسيين، في قطاعات الذكاء الاصطناعي، والطاقة الجديدة، والتصنيع المتقدم، والاستهلاك، والمالية.

على سبيل المثال، في شركة “Dongpeng Beverage”، كان من بين المستثمرين الرئيسيين صندوق قطر للاستثمار، الذي استثمر عبر منصة “Al-Rayyan Holding LLC” بمبلغ 150 مليون دولار، ليكون أحد أكبر المستثمرين.

كما استثمرت شركة “Xiyu Technology” في يناير، عندما طرحت أسهمها للاكتتاب، وشاركت فيها هيئة الاستثمار في أبوظبي (ADIA) كمستثمر رئيسي، مع شراء 3.065 مليون سهم بسعر 165 دولار هونغ كونغي للسهم، بقيمة إجمالية حوالي 506 مليون دولار هونغ كونغي.

هل تغيرت أولويات المستثمرين في العقارات؟

قال رئيس شركة “Hui Sheng International Capital”، هوان لي تشونغ، إن التوترات في الشرق الأوسط في المدى القصير دفعت بعض رؤوس الأموال للتحوط في هونغ كونغ، لكن هذا لا يعني أن رأس المال كله انتقل، بل هو “تدفق إضافي”.

وأضاف أن سوق دبي شهدت انتعاشًا واضحًا قبل 10 مارس، بسبب توقعات بانخفاض سريع في الصراع، مما يدل على أن العامل الرئيسي للمستثمرين هو مدة استمرار الحرب، وليس نفي دائم لأصول دبي أو الشرق الأوسط.

وأشار إلى أن أساسيات سوق العقارات في دبي قوية، وأنها سجلت أرقامًا قياسية في 2025، ومع انتهاء الحرب، قد تعود بعض التدفقات، خاصة مع مزاياها مثل عدم وجود ضرائب، ونسبة الإيجار والبيع المرتفعة، وإمكانات النمو على المدى الطويل.

أما بالنسبة لعملاء ذوي الثروات العالية، فقد تغيرت استراتيجياتهم بشكل جذري.

قال هوان لي تشونغ: “كان المستثمرون يركزون على بيئة الضرائب المنخفضة، ويهدفون إلى تعظيم العائد بعد الضرائب، وهذا كان أحد أسباب جذب دبي لرأس المال العالمي على مدى سنوات.” لكنه أضاف: “في ظل عدم اليقين الجيوسياسي الحالي، يركز الأثرياء أكثر على العائد بعد المخاطر، وسيولة الأصول، واليقين، وإدارة الثروات العائلية. القدرة على التداول السلس، والتسوية، والتمويل، والوراثة، أصبحت أكثر أهمية من الضرائب المنخفضة، رغم أنها لا تزال مهمة.”

قال “تشو لين”: “قبل الأزمة، كانت سوق دبي نشطة جدًا، وكانت العقارات الممتازة في المناطق المركزية تُباع بسرعة، وكان المستثمرون يتبعون الاتجاه، ويشترون بشكل جماعي.” لكنه أضاف: “بعد الأزمة، سيصبح المشترون أكثر انتقائية، وسيكون التركيز على المناطق المركزية والعقارات الجاهزة النادرة، وسيتجه السوق تدريجيًا نحو الأسواق الناضجة مثل هونغ كونغ ولندن، مع تباين واضح في الأسعار بين المناطق الأساسية وغير الأساسية.”

مراقبة من محترفين وسكان دائمين في دبي تؤكد أن السوق يتغير.

قال سون تشيانغ: “بعد اندلاع الصراع، انخفض عدد عملائي بأكثر من نصف، ومعظم الصفقات الآن تأتي من المستثمرين الذين يشتريون بأسعار منخفضة، وهم يترددون وينتظرون وضوح الوضع.” وأضاف: “كان بإمكاني بيع 30 إلى 50 وحدة شهريًا، لكن الآن، إنجاز صفقة واحدة أو اثنتين يعتبر إنجازًا، والكثير من العملاء يكررون الاستفسار عن تطورات الوضع، ولا يجرؤون على الشراء بسهولة.”

أما ليلي، التي عادت إلى بلدها بسبب الحرب، فقالت إن دبي تفتقر إلى قوة إنتاج حقيقية، وأن الحرب أفسدت الاستقرار في المدينة، وأن السوق قد يكون من الصعب التنبؤ باتجاهه.

قالت: “إذا انتهت الحرب خلال شهر أو شهرين، ربما تعود دبي إلى مكانتها كملاذ آمن في الشرق الأوسط، ويمكن أن يتعافى السوق؛ لكن إذا استمرت الحرب، فسيكون من الصعب أن تنتعش.” رغم أنها تتطلع إلى الشراء بأسعار منخفضة، إلا أنها وضعت توقعات واضحة، وقالت: “سوف أشتري فقط إذا انخفضت الأسعار بنسبة 30%، وهذا يعكس حذر المستثمرين الحاليين.”