سوق الإسكان في الربيع نشط، لكن أسعار الرهن العقاري ارتفعت للتو. إليك ما تحتاج إلى معرفته.

يعطي وسيط عقاري جولة للجيران خلال يوم مفتوح في منزل في بالم بيتش جاردنز، فلوريدا، في 11 يناير 2026.

زاك بينيت | بلومبرج | جيتي إيمجز

الربيع هو موسم البيع الأكثر ازدحامًا تقليديًا، وعلى الرغم من أن ديناميكيات السوق هذا العام قد تحولت بشكل كبير لصالح المشترين، إلا أن القوى الأوسع في الاقتصاد تخلق تحديات كبيرة.

أهم عامل في أي موسم هو معدلات الرهن العقاري. كان من المتوقع أن تكون أقل هذا العام، حيث خفض الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة لمواجهة التضخم، لكن الحرب مع إيران قلبت الأمور رأسًا على عقب. سعر النفط يرتفع بشكل حاد، مما يؤدي إلى ارتفاع التضخم ويجبر الاحتياطي الفيدرالي على إعادة النظر.

الآن، عوائد السندات الأمريكية ترتفع، وتتبعها معدلات الرهن العقاري.

كان متوسط سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا قد بدأ هذا العام أقل، حتى أنه انخفض مؤقتًا إلى أقل من 6% في نهاية فبراير، لكنه ارتفع بشكل حاد هذا الأسبوع ليصل إلى 6.53% يوم الجمعة، أول أيام الربيع، وفقًا لـ Mortgage News Daily. وهو الآن يبعد فقط 18 نقطة أساس عن مستواه قبل عام.

الارتفاع في المعدلات سيؤثر على القدرة على التحمل، لكن عوامل أخرى قلبت السوق لصالح المشترين. المنازل تبقى في السوق لفترة أطول، والبائعون أصبحوا أكثر استعدادًا لخفض الأسعار، ومعروض المنازل للبيع في ارتفاع، وإن كان ليس بسرعة كافية.

كتب جيك كريمل، كبير الاقتصاديين في Realtor.com، في تقرير عن اتجاهات السوق الأسبوعية: “مع اقتراب سوق الإسكان من موسم ‘أفضل وقت للبيع’، فإنه يقف في وضع غير مستقر، بين تحسينات طويلة الأمد وتقلبات قصيرة الأمد مفاجئة.” “كل شيء يبدو أكثر اضطرابًا وعدم يقين مما كان عليه قبل شهر فقط.”

للأسبوع المنتهي في 14 مارس، ارتفع المخزون النشط بنسبة 5.6% مقارنة بالعام السابق، وفقًا لـ Realtor.com، لكن عدد القوائم الجديدة انخفض بنسبة 1.4%.

هذا يعني أن عدد المنازل المعروضة للبيع يرتفع ليس بسبب وجود بائعين أكثر، بل لأن المنازل الموجودة في السوق تبقى لفترة أطول. قد يكون ذلك بسبب قلق البائعين المحتملين الذين كانوا يعتزمون عرض منازلهم، من التردد بسبب تداعيات الحرب مع إيران.

قال جوناثان ميلر، مدير الأسواق في شركة StreetMatrix، مزود بيانات سوق الإسكان: “أعتقد أن المخزون هو العامل الأهم في القرار.” “الفكرة أن المعدلات ستنخفض بشكل ملحوظ هذا العام، أعتقد أنها غير واردة بشكل عام.”

احصل على Property Play مباشرة إلى بريدك الإلكتروني

يغطي برنامج CNBC Property Play مع ديانا أوليك فرصًا جديدة ومتطورة للمستثمرين في العقارات، يُرسل أسبوعيًا إلى بريدك الإلكتروني.

اشترك هنا للوصول اليوم.

الموقع، الموقع

نظرًا للتفاوت في المخزون بين الأسواق المختلفة، من المحتمل أن يكون هذا الربيع قصة عن العديد من المدن.

على سبيل المثال، في فبراير، كانت القوائم النشطة في لاس فيغاس، سياتل، سينسيناتي وواشنطن العاصمة جميعها مرتفعة بأكثر من 20% مقارنة بالعام الماضي، وفقًا لـ Realtor.com. في حين أن القوائم في سان فرانسيسكو، شيكاغو، ميامي وأورلاندو، فلوريدا، كانت أقل من العام الماضي.

كانت أسعار المنازل تتراجع خلال معظم العام الماضي، ولا تزال تتراجع. كانت الأسعار في يناير أعلى بنسبة 0.7% فقط مقارنة بشهر يناير 2025، وفقًا لـ Cotality. وهو انخفاض عن النمو السنوي البالغ 3.5% في بداية عام 2025. ومع ذلك، فإن ارتفاع معدلات الرهن العقاري يقلل من تلك القدرة على التحمل المحسنة.

يشهد الشمال الشرقي والغرب الأوسط أقوى ارتفاع في الأسعار، بقيادة نيوجيرسي، كونيتيكت، إلينوي، ويسكونسن ونبراسكا، بسبب ضيق العرض في تلك المناطق، وفقًا لـ Cotality.

تصنف Cotality 69% من أفضل أسواق الإسكان الحضرية بأنها مبالغ فيها، مع ملاحظة أن الأسواق التي تعتبر أقل قيمة مثل لوس أنجلوس، مدينة نيويورك، سان فرانسيسكو وهونولولو قد تشهد انتعاشًا في الأسعار في عام 2027.

قالت سلما هب، كبيرة الاقتصاديين في Cotality، في تقرير حديث: “في النهاية، ستظل المواقع ذات النمو الوظيفي المستمر المحرك الرئيسي لارتفاع الأسعار، لكنها أيضًا تعاني من عجز أكبر في المخزون، مما يضغط على أسعار المنازل.”

أما بالنسبة للبناء الجديد، فمن المرجح أن يرى المشترون عروضًا أفضل هذا الربيع، حيث يكافح المطورون لتصريف فائض من المنازل. وصل المخزون إلى مدة تغطية تبلغ 9.7 أشهر في يناير، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي، نتيجة لانخفاض المبيعات إلى أدنى مستوى منذ 2022. ووفقًا للجمعية الوطنية لبناة المنازل، قام عدد متزايد من المطورين بخفض الأسعار في مارس.

قال بيل أوينز، رئيس مجلس إدارة NAHB، في بيان: “لا تزال القدرة على التحمل للمشترين والمطورين من أهم القضايا.” “لا يزال العديد من المشترين مترددين في انتظار انخفاض أسعار الفائدة، بسبب عدم اليقين الاقتصادي. يواجه المطورون تكاليف مرتفعة للأرض، والعمالة، والبناء، ويواصل نحو ثلثيهم تقريبًا تقديم حوافز للبيع لتعزيز السوق.”

كما انخفض بناء المنازل العائلية المفردة في يناير. بينما يلوم البعض الطقس الشتوي القاسي على ضعف سوق المنازل الجديدة، إلا أن المطورين يواجهون باستمرار تحديات في القدرة على التحمل لكل من زبائنهم وأرباحهم. لم تتراجع تكاليف الأراضي، والعمالة، والمواد.

قال ميلر من StreetMatrix: “أعتقد أن هذا لن يكون عامًا ملهمًا لسوق الإسكان. بدأ بتوقعات عالية. أعتقد أن الحرب، بغض النظر عن نتيجتها، قد خففت الحماس ورفعت مستوى عدم اليقين بشكل كبير.”

اختر CNBC كمصدر مفضل لديك على جوجل ولا تفوت أي لحظة من أكثر الأسماء موثوقية في أخبار الأعمال.