فتح الأبواب لمدة 80 يومًا وتقديم 15 طلبًا! صناديق الاستثمار العقاري التجاري REITs تشهد "لحظة ازدهار"، وشركات العقارات تكون القوة الرئيسية

كيف يمكن لشركات العقارات أن تحقق التحول من التطوير إلى التشغيل من خلال صناديق الاستثمار العقارية (REITs)؟

صحفي جريدة يومية: تشن رونغهاو    تحرير جريدة يومية: لياو دان

في 31 ديسمبر 2025، أطلقت لجنة تنظيم الأوراق المالية الصينية رسمياً تجربة صناديق الاستثمار العقارية العامة (REITs) للعقارات التجارية، مما يفتح قناة جديدة لرأس المال في سوق العقارات التجارية الذي كان هادئًا لفترة طويلة.

في 16 مارس، تم قبول مشروع صندوق الاستثمار العقاري التجاري لشركة سينغهوا القابضة المقدم إلى بورصة شنغهاي، ليصبح خامس عشر صندوق يتم قبوله هذا العام، والأول منذ بداية العام.

وفقًا لمراجعة أجرتها صحيفة “الاقتصاد اليومي”، حتى 20 مارس 2026، وخلال 80 يومًا فقط من بدء التجربة، استقبلت بورصتا شنغهاي وشنتشن 15 طلبًا، بإجمالي تمويل يتجاوز 46 مليار يوان، مما يقترب من إجمالي إصدار صناديق REITs العامة لعام 2025 (بما في ذلك التوسعات).

بالإضافة إلى ذلك، أصبحت العقارات المتنوعة، والتجزئة، والمكاتب، والفنادق، هي الأصول الأساسية، وتحول شركات العقارات من التجربة على الهامش إلى المشاركة الفاعلة.

لاحظ الصحفي أن من بين 15 مشروعًا مقدمًا، قدمت 7 شركات عقارية طلبات، من بينها بولي ديفلوبمنت، وشوباي كو، وشينتشونغ كو، وغيرها.

قال يان يويجين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في شنغهاي، في 20 مارس، إن “التوسع السريع في تجربة REITs للعقارات التجارية يعكس تحول سوق العقارات الصيني من النمو الإضافي إلى إدارة الأصول الحالية.” وأضاف أن فتح سوق REITs للعقارات التجارية سمح لشركات العقارات بالوصول الحقيقي إلى الأصول الحالية والتواصل مع سوق رأس المال.

فيض تمويل يتجاوز 460 مليار يوان

لاحظ الصحفي أن موجة تقديم طلبات REITs للعقارات التجارية شهدت تغيرين ملحوظين: الأول هو أن حجم التمويل حقق رقمًا قياسيًا قصير الأجل في مجال التجارب الفردية، واقترب من إجمالي إصدار صناديق REITs العامة لعام 2025؛ والثاني هو أن الأصول الأساسية للمشاريع المقدمة تقع غالبًا في مناطق مركزية وذات جودة عالية، مع معدلات إيجار واستلام إيجارات مرتفعة نسبيًا.

أدى فتح سوق REITs للعقارات التجارية إلى انفجار السوق، حيث سجلت سرعة التقديم وحجم التمويل أرقامًا قياسية. منذ بدء التقديم في نهاية يناير 2026، وحتى 20 مارس، استقبلت بورصتا شنغهاي وشنتشن 15 طلبًا، بإجمالي تمويل يتجاوز 46 مليار يوان.

بالإضافة إلى عدد الشركات المقدمة وارتفاع إجمالي التمويل المخطط، فإن الأصول الأساسية للمشاريع المقدمة تقع بشكل رئيسي في مناطق مركزية وذات جودة عالية، وهو ما يمثل السمة الأساسية لهذه الموجة من الطلبات.

على وجه التحديد، تشمل الأصول الأساسية لصندوق “华安陆家嘴REIT” مشروع “شنغهاي بودونغ جينياو تشيان تان”؛ و"华夏保利发展REIT" الذي قدمته بولي ديفلوبمنت، ويشمل مكاتب “بولي سنتر” في قوانغتشو ومركز تسوق “Water City” في فوشان؛ و"首开股份" التي تستهدف أصولًا تجارية مثل سوق “华侨村” في بكين، وسوق “璞瑅” التجاري، ومجمع “宋家庄” في فومو؛ و"新城控股" التي قدمت مشاريع تشمل “تنينغ يوي” في تشانغتشو، و"تشوتونغ" في نانتونغ؛ وأحدث طلب من سينغهوا القابضة لصندوق “红土创新星河REIT”، الذي يستهدف مركز تسوق “星河COCOPark” في لونغغانغ وشواغل مواقف السيارات التابعة له.

على سبيل المثال، مشروع “红土创新星河REIT” المقدم من سينغهوا القابضة، يركز على مركز تسوق “星河COCOPark” في لونغغانغ، الذي يقع عند تقاطع وسط مدينة لونغغانغ ومدينة دايون الجديدة. وفقًا لبيان الاكتتاب، بحلول نهاية 2025، كانت نسبة الإيجار للمركز 99.34%، ونسبة التحصيل 100%، مع تمويل مستهدف يبلغ 1.686 مليار يوان.

أما مشروع “华安陆家嘴REIT” المقدم من لياو جياوزي، فالأصول الأساسية له تشمل مبنى المكتب T1 ومركز التسوق في مشروع “شنغهاي بودونغ جينياو تشيان تان”، مع تمويل مستهدف يبلغ 2.81 مليار يوان. ويظهر بيان الاكتتاب أن نسبة إيجار المكاتب بحلول نهاية 2025 كانت 95.93%، ونسبة إيجار المركز التجاري بين 93% و95%، مع استقرار معدل تحصيل الإيجارات خلال الثلاث سنوات الماضية فوق 99.7%.

بالإضافة إلى ذلك، أظهرت موجة الطلبات الحالية تنوع الجهات المشاركة. لاحظ الصحفي أن هذه الموجة تشمل شركات حكومية محلية مثل “شونغن” و"شوباي"، وشركات خاصة مثل “سينغهوا” و"شينتشونغ"، بالإضافة إلى شركات ذات خلفية أجنبية مثل مجموعة “تشونغبان”، مما يكسر الهيمنة السابقة للشركات المملوكة للدولة على سوق REITs للبنية التحتية.

قال زو يوانوي، رئيس معهد أبحاث التمويل العقاري، في 20 مارس، إن “من ناحية التمويل، أصبحت صناديق REITs العامة وسيلة مهمة لتخصيص الأصول البديلة، خاصة في ظل أزمة الأصول، حيث توفر REITs قناة جديدة لتخصيص الأصول. وتوفر العقارات التجارية فرصة لتوفير المزيد من الأصول، وتوسيع خيارات المستثمرين. ويُذكر أن العديد من المشاريع المقدمة تتنافس بقوة على حصص التمويل.”

شركات العقارات تتجه إلى ساحة المعركة الرئيسية لصناديق REITs العامة

تحليل وضع شركات العقارات في سوق REITs يظهر أنه منذ 2021، شاركت حوالي 10 شركات عقارية فقط، من بينها “招商蛇口”، و"华润置地"، و"中国金茂"، و"万科"، و"大悦城"، مع إكمال اثنتين من هذه الصناديق عمليات توسعة.

بحلول عام 2024، شهدت صناديق REITs للبنية التحتية الاستهلاكية ذروتها الصغيرة، مع طرح 7 منتجات خلال العام، لكن ظل التركيز على قطاعات الاستهلاك، ولم تتشكل مشاركة واسعة من جميع الشركات، ولا تزال معظم الشركات في مرحلة المراقبة والتجربة.

لكن مع فتح سوق العقارات التجارية في ديسمبر 2025، أصبح ذلك نقطة تحول لمشاركة الشركات العقارية. حيث قدمت 7 شركات، من بينها بولي ديفلوبمنت، وشينتشونغ كو، وشوباي كو، وسينغهوا، طلبات لسبعة مشاريع عقارية تجارية، وهو ما يمثل حوالي نصف الطلبات المقدمة.

وفي رأي بعض الخبراء، أن الشركات العقارية كانت سابقًا تلعب دورًا هامشيًا في سوق “الريتيز” المشابه، بسبب نقص قنوات خروج قياسية مدرجة علنًا، وصعوبة تحقيق سيولة عالية للأصول الحالية. لكن تطبيق صناديق REITs للعقارات التجارية يوفر للشركات مسارًا جديدًا “لبيع الأسهم مع الاحتفاظ بحق التشغيل”.

قال يان يويجين إن “إطلاق صناديق REITs العامة يتيح للشركات العقارية استرداد رؤوس أموالها من خلال بيع حصص في المشاريع، مع الاحتفاظ بحق التشغيل.” وأضاف أن “الأسلوب الحالي للشركات هو تقديم مراكزها التجارية كأصول أساسية، مع خطة للمشاركة في التخصيص الاستراتيجي. هذا النموذج الذي يجمع بين ‘الاحتفاظ بالحصة الأساسية وتنشيط الأصول الحالية’، يضمن عائدات التشغيل المستقبلية ويحقق استرداد رأس المال في الوقت الحالي، وهو مسار تحول مرن.”

أما زو يوانوي، فقال إن “العقارات التجارية تتطلب قدرات تشغيلية عالية، فإدارة وتشغيل العقارات التجارية يختلف تمامًا عن تطويرها، ويشمل ذلك أنظمة المواهب، وآليات التحفيز، ومنطق التقييم. لقد فتحت REITs الباب، لكن النجاح يعتمد على القدرات التشغيلية الداخلية.”

وفي رأي معهد أبحاث يي جو، من المتوقع أن تصبح ثلاثة أنواع من الأصول هي الأبرز في تقديم طلبات REITs التجارية: الأولى هي المكاتب ذات التصنيف الأول في المدن الكبرى والمناطق المركزية، والمراكز التجارية عالية الجودة، التي تعتبر ركيزة السوق بفضل ندرتها ومستأجريها المميزين؛ الثانية هي الأصول ذات الإمكانات العالية مثل المراكز التجارية في المناطق الصناعية والاستهلاكية في المدن الصغيرة والمتوسطة، التي تجذب التمويل من خلال معدلات توزيع عالية؛ والثالثة هي الأصول ذات الطابع الخاص مثل الفنادق، والعقارات الخاصة بكبار السن، والأحياء ذات الطابع المميز، التي تتطلب قدرات تشغيلية عالية، وإذا كانت تتمتع بعلامة تجارية وجذب للزبائن، فربما تكون مفاجأة في السوق المتخصصة.