سيتيك للأوراق المالية: تبرز مرونة قطاع المولات التجارية، وتبقى متفائلاً بالمشغلين الرائدين وصناديق REITs الخاصة بهم

في 20 مارس، أشارت شركة CITIC Construction Investment إلى أن إطلاق صناديق الاستثمار العقاري التجاري (REITs) رسمياً يفتح قنوات التمويل للأصول التجارية ذات الجودة العالية مثل أوتلتس، حيث تم قبول طلبين لمشاريع أوتلتس تجارية حتى الآن. كنوع من أنواع التجزئة ذات القيمة العالية والتكلفة المعقولة، أظهرت أوتلتس مرونة تشغيلية ملحوظة خلال تقلبات الدورة الاقتصادية، وقد تشكلت في القطاع منافسة مركزة على القمة وتوزيع جغرافي متباين، حيث تساهم قدرات الاستقطاب والسيطرة على البضائع في بناء الحصون التنافسية للشركات. من ناحية نماذج التشغيل، يحقق نموذج الشراكة المشتركة مشاركة الأرباح وتحمل المخاطر، بالإضافة إلى مزايا انخفاض تكاليف العقارات والضرائب، مما يجعلها أصولاً أساسية عالية الجودة ومرنة في ظل توسع صناديق REITs العقارية التجارية. من ناحية التقييم، فإن معدل الخصم لمشاريع أوتلتس الأولى معقول نسبياً، مع توقعات لتوزيعات تصل إلى 4.6%-5.5% بحلول 2026، مع عمليات ناضجة وأصول عالية الجودة، مما يعزز من قيمتها الاستثمارية العالية.

###全文如下

CITIC Construction Investment: مرونة تشغيل قطاع أوتلتس تتضح، وتوقعات بمشغلي القطاع الرائدين وصناديق REITs الخاصة بهم

إطلاق صناديق الاستثمار العقاري التجاري (REITs) رسمياً يفتح قنوات التمويل للأصول التجارية ذات الجودة العالية مثل أوتلتس، حيث تم قبول طلبين لمشاريع أوتلتس تجارية حتى الآن. كنوع من أنواع التجزئة ذات القيمة العالية والتكلفة المعقولة، أظهرت أوتلتس مرونة تشغيلية ملحوظة خلال تقلبات الدورة الاقتصادية، وقد تشكلت في القطاع منافسة مركزة على القمة وتوزيع جغرافي متباين، حيث تساهم قدرات الاستقطاب والسيطرة على البضائع في بناء الحصون التنافسية للشركات. من ناحية نماذج التشغيل، يحقق نموذج الشراكة المشتركة مشاركة الأرباح وتحمل المخاطر، بالإضافة إلى مزايا انخفاض تكاليف العقارات والضرائب، مما يجعلها أصولاً أساسية عالية الجودة ومرنة في ظل توسع صناديق REITs العقارية التجارية. من ناحية التقييم، فإن معدل الخصم لمشاريع أوتلتس الأولى معقول نسبياً، مع توقعات لتوزيعات تصل إلى 4.6%-5.5% بحلول 2026، مع عمليات ناضجة وأصول عالية الجودة، مما يعزز من قيمتها الاستثمارية العالية.

تدعم السياسات الجديدة إصدار أوتلتس REITs بشكل منتظم، وتبرز مرونة الأصول المقاومة للدورات الاقتصادية. حالياً، قدم مشروعان، هما REIT العقاري التجاري لشركة Guotai Haitong Sazhi Chuan وREIT العقاري التجاري لشركة China International Capital Corporation (CICC) وVipshop، طلبات لإصدار صناديق REITs العقارية، بحجم إصدار يبلغ 5.06 مليار و7.47 مليار يوان على التوالي. خلال العام الماضي، شهدت مبيعات أوتلتس ضمن أكبر 100 شركة تجزئة في البلاد نمواً سنوياً تدريجياً من 3.8% إلى 13.1%، وزيادة في تدفق الزوار من 6.2% إلى 13.8%، وهو أعلى بكثير من التجزئة التقليدية، مما يبرز مرونة التشغيل.

يدعم بيئة العرض والطلب الكلية توسع الحجم، وتظهر الهيكلة الوسيطة تركيزاً على القادة وتبايناً جغرافياً، مع التركيز على قدرات الاستقطاب والبضائع. يتطلب إطار دراسة أصول أوتلتس النظر في الاتجاهات الاستهلاكية الكلية، والحواجز التنافسية الوسيطة، والقدرات التشغيلية الدقيقة. حالياً، تشهد صناعة أوتلتس المحلية تركيزاً على القمة وتوزيع جغرافي متباين، حيث تسيطر ست مجموعات كبرى على أكثر من 61% من المبيعات؛ وتتصدر منطقة شرق الصين بنسبة 40% من عدد المشاريع؛ وتوجد 5-10 أوتلتس في بعض المدن الكبرى، مع ظهور أوتلتس في المدن الصغيرة. تساهم قدرات الاستقطاب والسيطرة على البضائع في بناء الحصون التنافسية الأساسية، حيث تتمتع الشركات الرائدة بميزة الحجم في تفاوض العلامات التجارية، وتحديث البضائع، وكفاءة التشغيل.

نموذج الشراكة المشتركة يحقق مشاركة الأرباح وتحمل المخاطر، مع مزايا في التكاليف والضرائب تزيد من هامش الربح. من ناحية الإيرادات، عادةً ما يسيطر الشراكة على 60-90% من الإيرادات، حيث يرتبط دخل المشغل بشكل عميق بمبيعات المستأجرين، مع معدل تحصيل إيجارات يقارب 100% وآلية ضمان الحد الأدنى للإيجار لضمان استقرار التدفقات النقدية. من ناحية التكاليف، غالباً ما تقع أوتلتس في المناطق النائية أو في أحياء تجارية، مع تكاليف أراضٍ وملكية منخفضة، واستهداف استهلاكي يحقق معدلات تحويل عالية للزوار، بالإضافة إلى عبء ضرائب أقل على العقارات، مما يعزز هوامش الربح للمشاريع.

مشاريع أوتلتس الأولى التي تديرها صناديق REITs العقارية التجارية ناضجة، وأصولها عالية الجودة، وتتمتع بقيمة استثمارية عالية. تتميز صناعة أوتلتس بمرونة قوية ضد الدورات الاقتصادية وتدفقات نقدية مستقرة، مع توقعات بمشاريع ناضجة من قبل المشغلين الرائدين. كانت حقوق الملكية الأصلية للمشروعين الأولين من صناديق REITs من شركات رائدة في القطاع، مع توقعات لتوزيعات تصل إلى 4.6%-5.5% بحلول 2026، وتتمتع بقيمة تقييم تنافسية مقارنةً بصناديق REITs الأجنبية، مما يجعلها استثمارات ذات قيمة عالية.

(المصدر: صحيفة Daily Economic News)