8300 مليار دولار الدفريس الرائدة في العقارات بشنتشن، تتخلص بجرأة من 43 مليار حمل

كيف يقود AI · زوون كاي استلامه لمنصب جديد في إصلاح أرباح الشركة؟

المصدر: فيجن تشاينا

الصحفي | لي هوي لين تحرير | تان لو

حاملة العقارات في Shenzhen، تواصل التخلص من الأعباء.

في 17 مارس، كشف تشونغشان شيكو بقيادة زوون كاي أن الإيرادات ستنخفض إلى 1547.28 مليار يوان بحلول 2025، وصافي الربح حوالي 10.24 مليار يوان، بانخفاض يزيد على 70% مقارنة بالعام السابق.

وراء الانخفاض المفاجئ في الأرباح، كانت عملية واسعة النطاق لـ"تقليل الأصول"، حيث قامت شركة تشونغشان شيكو بتخصيص مخصصات انخفاض قيمة بمبلغ 4.27 مليار يوان.

قالت الإدارة في مؤتمر الأداء: “هذه المعالجات المحاسبية تؤثر على أرباح الشركة في الفترة الحالية. على المدى الطويل، فهي تعزز جودة الأصول وتعد لإطلاق خفيف في المستقبل.”

ومع ذلك، تظل هذه الشركة العملاقة المملوكة للدولة، التي تبلغ أصولها 8350 مليار يوان، واحدة من الشركات العقارية القليلة التي تظل تحقق أرباحًا، وتحتل المرتبة الرابعة على مستوى البلاد من حيث حجم المبيعات.

لا تزال الصناعة في مرحلة التأسيس، بالنسبة لزوون كاي، الذي استلم منصبه منذ أكثر من نصف عام، فإن المهمة الأساسية هي استقرار هذه السفينة العملاقة وإصلاح الأرباح.

إزالة الألغام وتقليل الأعباء

عندما يطول دورة تصفية المشاريع، وتضغط الأسعار، أصبحت الأراضي التي اشترتها تشونغشان شيكو بأسعار مرتفعة عبئًا على التشغيل.

حتى نهاية 2025، تصل مخزوناتها إلى 3623 مليار يوان، منها 717 مليار يوان مكتملة البناء.

تعتبر الإدارة تصفية المخزون أولوية لإدارة المخاطر. في عملية تخصيص مخصصات انخفاض القيمة، كان المخزون هو الجزء الأكبر، حيث تم تخصيص 3.269 مليار يوان، بنسبة 76.5% من الإجمالي.

تشمل هذه المخزونات تسعة مشاريع في مدن من المستوى الثاني والثالث.

وفقًا لإحصائيات 《21CBR》، تركزت مواعيد شراء الأراضي لهذه المشاريع قبل عام 2022، وهو فترة النمو السريع في سوق العقارات، حيث كانت أسعار الأراضي مرتفعة نسبيًا.

ومن بين هذه المشاريع، كان أكبر مخصص هو لمشروع تشونغتشينغ تشونغشان يو تيان فو، حيث تم تخصيص 878 مليون يوان دفعة واحدة.

يتميز هذا المشروع بمباني عالية، منازل فاخرة، شقق مسطحة وفيلات متداخلة، وبدأت شراؤه في 2019، ثم زادت استثماراته لاحقًا. وخلال عيد منتصف الخريف والعيد الوطني 2025، حقق المركز الأول في قيمة المبيعات وعدد الوحدات في المنطقة الغربية من تشونغتشينغ.

قال وسيط محلي: “في السابق، كانت فيلات التداخل بمساحة 150 متر مربع تباع بأكثر من 1.8 مليون يوان للواحدة، والآن يمكن شراؤها بأكثر من 1.6 مليون يوان فقط.”

كما توجد مشاريع غير مباعة تم التعامل معها.

على سبيل المثال، مشروع “تشونغشان وانوا” في قوانغتشو، وهو أول مشروع لشونغشان شيكو في منطقة نانشا، تم شراؤه في 2021 بعد 110 جولات من المزايدة، بمبلغ 4.131 مليار يوان، مع هامش ربح يقارب 36%، وهو من الأراضي ذات الأسعار المرتفعة آنذاك.

لكن، بعد الإدراج، لم تكن المبيعات والأسعار مرضية، وفي النهاية تم تحويله إلى سكن للموظفين الحكوميين. وكشفت التقارير المالية أن الشركة خصصت مخصصات انخفاض بقيمة 76.64 مليون يوان لهذا المشروع.

التحوط المبكر من المخاطر أصبح نمطًا معتادًا لشونغشان شيكو في السنوات الأخيرة. من 2020 إلى 2024، خصصت الشركة كل عام مخصصات كبيرة لانخفاض قيمة المخزون، بمجموع 13.7 مليار يوان خلال 5 سنوات.

والثمن هو تراجع الأرباح.

في 2025، خصصت الشركة 4.27 مليار يوان لمخصصات انخفاض القيمة، مما خفض صافي الربح بمقدار 2.918 مليار يوان.

قال يان يويجين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في شنغهاي، لـ《21CBR》، إن تخصيص مخصصات انخفاض الأصول يساعد الشركة على فهم أصولها بشكل شامل وواقعي، ويؤسس لمرحلة لاحقة من تحديد الاتجاه التشغيلي وتحسين توزيع الأعمال.

الشراء والتفوق في الأراضي

مع تلاشي الأعباء التاريخية، زاد فريق زوون كاي من استثماراته.

في 2025، حصلت تشونغشان شيكو على 43 قطعة أرض، بإجمالي قيمة حوالي 938 مليار يوان، مع دفع حوالي 543 مليار يوان، بزيادة قدرها 200 مليار يوان عن العام السابق.

تركزت الاستثمارات بشكل رئيسي في المدن الرئيسية. خلال العام الماضي، شكلت استثمارات “العشر مدن الرئيسية” حوالي 90%، وبلغت استثمارات المدن من الدرجة الأولى 63%.

الأراضي الجيدة، أسعارها مرتفعة. في 2025، حصلت الشركة على العديد من الأراضي ذات العوائد المرتفعة.

في مارس، اشترت قطعة أرض في منطقة التكنولوجيا العالية في تشنغدو بمبلغ حوالي 2.7 مليار يوان، مع هامش ربح 70.4%، وسعر أرضية 3.17 مليون يوان للمتر المربع، وهو أعلى سعر للأرض في تشنغدو.

وفي يوليو، فازت بقطعة سكنية في منطقة قويتشين في Shenzhen بمبلغ 2.155 مليار يوان، مع هامش ربح 86.1%، وسعر أرضية حوالي 8.42 مليون يوان للمتر المربع، لتصبح “الرقم القياسي” في سعر الأراضي في Shenzhen.

في 2025، بلغ إجمالي المبيعات الشاملة لتشونغشان شيكو 1960 مليار يوان، واحتلت المراتب الثلاثة الأولى في المبيعات الشاملة في 10 مدن، بما في ذلك شنغهاي، شنتشن، تشنغدو، وشيان.

في بداية العام، أشاد زوون كاي في اجتماع داخلي بأداء أعمال التطوير: استقرار وتقدم، وتفوق.

لكن، لا تزال عملية إصلاح الأرباح تتطلب وقتًا. في 2025، بلغ هامش الربح الإجمالي للأعمال التطويرية 15.33%، ولم يتوقف عن الانخفاض بعد.

قالت الإدارة: “على مدى العامين أو الثلاثة أعوام القادمة، استثمرت تشونغشان شيكو في العديد من المشاريع الجيدة، وسيبدأ الربح في التراكم تدريجيًا.” وتعتقد أن ضغط انخفاض الأرباح سيتراجع تدريجيًا.

في 2026، تتوقع الشركة أن يكون إجمالي قيمة الأصول القابلة للبيع حوالي 3400 مليار يوان، و83% منها سكني. حتى الآن، لم تشتري سوى قطعة أرض واحدة هذا العام.

المصدر: تروبينغ

قال زوون كاي: “اتجاه الاستثمار ودقته يحددان هامش الأمان للشركة.” وأكد أن جميع المشاريع الجديدة يجب أن تمر عبر نظام تقييم “ستة تقييمات جيدة”، لضمان أن كل يوان يُنفق في المكان الأكثر قيمة.

وللحد من المخاطر، يعمل زوون كاي والإدارة على تقليل الدين وزيادة السيولة.

في 2025، أتمت الشركة تسوية ديون بقيمة 12 مليار يوان من سندات الديون المستدامة، مما خفض إجمالي الديون إلى 564 مليار يوان. كما انخفض إجمالي الأصول إلى 8350 مليار يوان، بانخفاض حوالي 250 مليار يوان خلال عام واحد.

تعديل الهيكل التنظيمي

لمواجهة التحديات، شهد الهيكل التنظيمي لشونغشان شيكو تغييرات متكررة.

كان زوون كاي رئيسًا للشركة، وتولى منصب رئيس مجلس الإدارة في سبتمبر 2025. كما عينت الشركة نيي لي مينغ كمدير عام. كلاهما من القدامى في مجموعة تشونغشان.

في 2025، بلغ راتب زوون كاي 2.5492 مليون يوان، مع ترقية وزيادة في الراتب. في العام السابق، كان راتبه كمدير عام 2.3235 مليون يوان.

بدأ زوون كاي مسيرته من مدير قسم التخطيط في تشونغشان، وتدرج في مناصب مثل مساعد مدير عام، ونائب مدير عام، ومدير عام شركة استثمار وتطوير هينان التابعة لمجموعة تشونغشان، وهو شخصية متعددة المهارات.

قبل توليه المنصب، أتمت الشركة تعديل هيكلها التنظيمي، حيث ألغت بشكل مفاجئ خمس شركات إقليمية، وأصبح المكتب الرئيسي يدير مباشرة الشركات الحضرية التابعة، لتحقيق إدارة مسطحة بين “المجموعة والمدن”.

في مؤتمر الأداء، اقترح زوون كاي تبني “إدارة مرنة”، بدءًا من 2026، للتصنيف، والتسوية، والتصعيد، والإدارة الشاملة لكل الأعمال والمشاريع.

على سبيل المثال، بالنسبة لأعمال التطوير، تضع الشركة خطط تقييم تصنيفية لكل مدينة.

قال زوون كاي: “في السابق، كانت كل مدينة تُقيم بناءً على الأرباح والحجم، الآن بعض المدن تُقيم على أساس الأرباح، وأخرى على أساس التصفية والتنشيط.”

حاليًا، يتحمل مسؤولية التحول.

قال زوون كاي: “الاستراتيجية العامة لشونغشان شيكو هي تحسين التطوير، وتعزيز التشغيل، وتوسيع الخدمات، وتحقيق إدارة مخاطر جيدة.” وأكد أن الشركة يجب أن تتحول من مطور تقليدي إلى “مطور + مشغل + مزود خدمات”.

في 2025، بلغ دخل إدارة الأصول وخدمات الممتلكات 7.173 مليار و16.726 مليار يوان على التوالي، مع نمو إيجابي، ويمثلان معًا سدس إجمالي الإيرادات.

قال، في بداية العام، إن هدفه هو “توسيع المسارات، وتحسين الكفاءة، وتعزيز إدارة الأصول والخدمات الخفيفة.”

تحت قيادته، في 2026، ستتم إلغاء الطبقة الوسطى في إدارة الأعمال غير التطويرية، وستُدار جميع المشاريع مباشرة من قبل المكتب الرئيسي، مع إنشاء نظام إدارة تصعيدي للمشاريع الرئيسية والمدن المستهدفة.

قال: “2026 هو العام الحاسم لشونغشان شيكو في تقليل الأعباء، والتحرك بخفة.” وحث على أن يكون لديهم روح “فتح الطرق عند الجبال، وبناء الجسور عند الأنهار”.