مجموعة وانك تعود بكامل فريقها الأصلي، وقطعة أرض ليانغ في تشينغداو ليانغ تتداول بسعرها الأدنى بعد إلغاء الطابع التجاري

موقع观点 نت، 20 مارس، أظهرت نتائج المزاد الإلكتروني لحقوق استخدام الأراضي الإنشائية المملوكة للدولة، الذي نظمته إدارة الموارد الطبيعية والتخطيط في تشينغداو، أن قطعة الأرض LC0301-03 الواقعة على الجانب الشرقي من طريق تشينغ يين السريع في ليكوان قد أُعلنت عن بيعها.

وبناءً على الإعلان السابق الصادر عن إدارة الموارد الطبيعية والتخطيط في تشينغداو، فإن السعر الابتدائي لهذه القطعة كان 999 مليون يوان، وسعر المتر المربع عند البداية 9010 يوان.

وتُظهر نتائج الصفقة أن هذه القطعة فاز بها شركة تشينغداو تشانمينغ للتطوير العقاري المحدودة، بقيمة إجمالية قدرها 999 مليون يوان، مع معدل زيادة سعر صفر بالمئة.

وتُظهر البيانات العامة أن الشركة مشتركة بين شركة ونتك، وشركات سينهاي، ويشو، وجيندي، وشركة تشينغداو للتنمية الحضرية، وتمويل مشترك من قبلها.

وكانت عملية المزاد مباشرة نسبياً، حيث كانت القاعدة هي “الأعلى سعراً يفوز”، لكن لم يتقدم سوى مشترٍ واحد، ولم تُعقد جولات مزايدة.

وبخلاف الأراضي الجديدة المعتادة، فإن خصوصية هذه الأرض تكمن في خاصية “إعادة الدخول إلى السوق”.

وبحسب البيانات العامة، كانت هذه القطعة جزءًا من مشروع حديقة الغابات الشرقية في ليكوان، وقد فاز بها تحالف ونتك قبل عدة سنوات، لكن بسبب تأخر التقدم في التطوير، تم التفاوض مع الحكومة على إعادة الأرض.

وعلى مدى عدة سنوات، مرّت هذه الأرض عبر دورة كاملة من “الصفقة – التوقف – إعادة البيع – إعادة الدخول إلى السوق”.

إعادة تشغيل القطعة

ومن حيث شروط البيع، فإن التغيير الرئيسي جاء على مستوى التخطيط.

وفي 28 فبراير، أصدرت إدارة الموارد الطبيعية والتخطيط في تشينغداو إعلاناً عن مزاد حقوق استخدام الأراضي الإنشائية المملوكة للدولة، وأُعيدت رسمياً طرح قطعة LC0301-03 الواقعة في شرق ليكوان.

وقد تم تعديل نوع الاستخدام من “أراضي تجارية وخدمية” إلى “أراضي سكنية من الفئة الثانية”، مع إضافة مرافق عامة مثل التعليم، والرعاية الصحية، والتأهيل الاجتماعي.

وفي الوقت نفسه، انخفض معدل البناء إلى 2.5، وهو مستوى متوسط منخفض، مما يدل على انخفاض واضح في كثافة التطوير مقارنة بالمعدل السابق البالغ 3.57.

وتوضح وثائق البيع أن الأرض تقع شرق طريق تشينغ يين السريع، غرب طريق شي نيوشان، شمال طريق جوزة التمر، وجنوب طريق تسعة أنهار، وتبلغ مساحة الأرض حوالي 44,320.7 متر مربع، مع مساحة بناء مخططة تبلغ حوالي 110,800 متر مربع. كما حُددت متطلبات البناء المتمثلة في إنشاء مركز خدمة مجتمعي، ومرافق رعاية الأطفال، والتجارة المصاحبة، والتي يجب أن تُسلم بعد الانتهاء للاستخدام.

تقع هذه الأرض في الجانب الشرقي من المنطقة الشرقية للي، بجانب المناطق السكنية القائمة، وتقترب من موارد الحدائق الغابية. وقد تم التخطيط تدريجياً لتحسين المرافق التعليمية والطبية والخدمية المجتمعية في المنطقة.

وبالاعتماد على معدل البناء، والحجم، ومتطلبات المرافق، يُتوقع أن يكون المنتج المستقبلي لهذا المشروع من الوحدات السكنية متوسطة إلى عالية الارتفاع.

ويجب الانتباه إلى أن هيكل السعر قبل وبعد التعديل قد تغير أيضاً.

قبل التعديل، كان السعر الابتدائي الإجمالي لهذه الأرض حوالي 1.187 مليار يوان، وسعر المتر المربع عند البداية حوالي 7500 يوان؛ بعد التعديل، انخفض السعر الابتدائي الإجمالي إلى 999 مليون يوان، لكن سعر المتر المربع ارتفع إلى 9010 يوان.

وبمعنى آخر، انخفض السعر الإجمالي، لكن تكلفة الأرض لكل وحدة زادت، وتغيرت منطقية التطوير.

اختيار شركة ونتك

لو أعادنا الزمن إلى الوراء، فإن أصل هذه الأرض أكثر تعقيداً.

في أغسطس 2017، فازت شركة ونتك العقارية في تشينغداو بمزاد ثلاث قطع أراضٍ مرتبطة على الجانب الشرقي من طريق تشينغ يين السريع في ليكوان، بقيمة إجمالية قدرها 3.79 مليار يوان، وتجاوزت المساحة المبنية 500 ألف متر مربع. وقطعة LC0301-03 التي تم طرحها مرة أخرى الآن كانت في الأصل قطعة رقم 4362-01.

كانت قطعة 4362-01 أرضاً تجارية خالصة، بينما كانت القطعتان الأخريان أراضي سكنية ومتعددة الاستخدامات. وكان نصيب القطاع التجاري في المشروع يقارب 40%.

والأهم من ذلك، شروط البيع.

فوفقاً لمتطلبات البيع في ذلك الوقت، كان على المشتري أن يبني مدارس ورياض أطفال نيابة عنه، وأن يجلب مقرات لمؤسسات مالية، وشركات من قائمة فورتشن 500، وأن يمتلك عقارات بحجم معين، وأن يتحمل مؤشرات الضرائب.

وهذه الشروط الإضافية جعلت من المشروع مستوى عالياً من متطلبات التطوير منذ البداية.

وفي النهاية، فاز ونتك بالمزاد بقيمة 3.79 مليار يوان، وشارك في التطوير مع شركات سينهاي، وجيندي، ويشو، وشركة تشينغداو للتنمية الحضرية، لكن التقدم في المشروع لم يكن سلساً.

وبحسب التطورات اللاحقة، تم تطوير الجزء السكني أولاً، بينما ظل الجزء التجاري الخالص 4362-01 غير مفعّل لفترة طويلة. وتُظهر البيانات أن وتيرة البناء في هذا الجزء كانت متأخرة بشكل واضح، مما شكل عائقاً رئيسياً أمام تقدم المشروع بشكل كامل.

وبعبارة أخرى، المشكلة لم تكن في السكن، بل كانت في القطاع التجاري.

ومع تغير ظروف السوق، طالت دورة تصفية القطاع التجاري، وزادت عدم اليقينيات في التطوير، وبدأت تظهر مخاطر هذا النوع من المشاريع الكبيرة والمتعددة الاستخدامات تدريجياً. وفي النهاية، تم حجز قطعة الأرض التجارية هذه، وأُعيد تقسيمها وإعادة تنظيمها بعد تعديل المخطط التنظيمي، وأُعيد إدخالها إلى السوق برقم جديد هو LC0301-03.

وفي هذه المرة، تقلّ المتغيرات.

تم فصل القطاع التجاري، وانخفض معدل البناء، وتحول النموذج إلى التركيز على الوحدات السكنية؛ كما انخفض السعر الإجمالي ليصبح في نطاق يمكن السيطرة عليه؛ وما زالت متطلبات المرافق قائمة، لكن مدة التطوير أصبحت أقصر.

وبناءً على ذلك، ظهرت شركة ونتك مرة أخرى ضمن قائمة المزايدين.

وتُظهر التقارير ذات الصلة أن الشركة كانت قد شاركت سابقاً في تطوير المنطقة، ولديها خبرة مباشرة في حالة المشروع وسوقه. وعودتها تعني استمرارية في سلسلة المشاريع الحالية، وليس قرار استثمار جديد.

وبمعنى آخر، ليست مجرد عملية “حيازة أرض”، بل هي “قرار إعادة النظر بعد العودة إلى نقطة البداية”.

والنتيجة، أن الفريق نفسه هو من يشارك مرة أخرى — ونتك، وسينهاي، وجيندي، ويشو، وشركة تشينغداو للتنمية الحضرية.

وبالنسبة لونتك، فإن هذه الأرض جزء من مشروع تاريخي، وبيئة تطوير مألوفة. فبالنظر إلى إعادة دخول سوق قطعة أرض تم تفكيكها سابقاً، مع وضوح المخاطر، فإن الطريق أمامها أكثر تحكماً.

ومن ناحية السياسات، فإن جميع المناطق تشجع حالياً على توفير مساكن محسنة، خاصة في المدن المركزية والأحياء ذات الجودة العالية، من خلال تحسين معدل البناء، وتعديل نوع الاستخدام، بهدف رفع جودة المنتجات.

ويُعد تحويل قطعة أرض لي إلى سكن بعد أن كانت تجارية، تجسيداً لهذا التوجه السياسي.

إخلاء المسؤولية: تم إعداد محتوى وبيانات هذا المقال بواسطة الرأي استناداً إلى معلومات عامة، ولا يُعد نصيحة استثمارية، ويجب التحقق منها قبل الاستخدام.